Assalamualaikum Pak Ismail. Saya mau tanya dan butuh pencerahan Pak, Bapak saya melakukan usaha sewa menyewa rumah dan sekarang rumahnya ingin dijual tetapi ternyata ada klien yang ingin menyewa rumahnya dan sudah disertai DP tetapi tidak ada surat perjanjian apapun. Karena rumahnya ingin dijual akhirnya kami minta maaf dan mengembalikan uang DP yang sudah dia berikan. Tetapi dia tidak terima, dan memberikan option melalui jalur kekeluargaan dengan ganti rugi 3x lipat atau ke meja hijau. Menurut Bapak, kami harus bagaimana?
Sewa Menyewa rumah, diatur dalam Peraturan Pemerintah No. 44 Tahun 1994 Tentang: PENGHUNIAN RUMAH OLEH BUKAN PEMILIK. Dalam Peraturan tersebut tidak secara tegas diatur mengenai Down Payment.
Ketentuan yang relevan dari aturan tersebut adalah terdapat dalam Pasal 10 dan 11.
Pasal 10
(1) Penyewa wajib mentaati berakhirnya batas waktu sewa sesuai dengan yang diperjanjikan.
Pasal 11
(1) Apabila salah satu pihak tidak mentaati ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6, Pasal 7, Pasal 8, Pasal 9, dan Pasal 10, maka hubungan sewa menyewa dapat diputuskan sebelum berakhirnya jangka waktu sewa menyewa dengan ketentuan-ketentuan :
a. jika yang dirugikan pihak penyewa maka pemilik berkewajiban mengembalikan uang sewa;
b. jika yang dirugikan pihak pemilik, maka penyewa berkewajiban mengembalikan rumah dengan baik seperti keadaan semula, dan tidak dapat meminta kembali uang sewa yang telah dibayarkan.
(2) Selain kewajiban untuk mengembalikan uang sewa sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) huruf a, dalam perjanjian sewa menyewa dapat pula diperjanjikan kewajiban-kewajiban lain yang harus dipenuhi oleh pemilik.
Dengan telah dibayarnya DP, maka sewa menyewa telah disepakati oleh kedua pihak sedangkan jangka waktu sewanya belum dimulai.
Pasal 10 pada dasarnya mengatur mengenai jangka waktu sewa yang menjadi hak penyewa dan kewajiban pemilik rumah untuk mentaatinya. Jika pemilik membatalkan secara sepihak, berarti pemilik dianggap mengakhiri jangka waktu sewa sebelum jangka waktu sewa berakhir (bahkan diakhiri sebelum jangka waktu dimulai).
Sanksi bagi pihak pemilik yang membatalkan jangka waktu sepihak adalah terdapat dalam Pasal 11 ayat 1 huruf a, yaitu pemilik wajib mengembalikan uang sewa yang telah dibayar. Dalam hal ini pemilik wajib mengembalikan seluruh DP. Mengenai ganti rugi, sepanjang tidak pernah ada kesepakatan mengenai ganti rugi, maka penyewa tidak dapat menuntut ganti rugi.
Assalamualaikum wr. wb.
Pak Marzuki yang baik, pada tahun 2000 saya membeli sebidang kepada koperasi Kementan, dan pada tahun 2009 AJB nya baru saya terima, tanah tersebut merupakan bagian dari tanah bersertipikat induk. saat ingin mengurus untuk pecah sertipikat ternyata tdk bs karena BPN mensyaratkan harus ada siteplan yang sdh disetujui dinas tata ruang, sedangkan pihak koperasi tdk punya dana utuk mengurus hal tersebut, Pada tahun 2013 ada pengembang ingin membeli tanah yg ada dlm sertipikat induk dengan harga murah, tetapi saya bertahan untuk tidak menjualnya, dan hanya memberikan jalan keluar untuk pecah sertipikat saja. pada tahun 2014 saya mendengar sertipikat induk yg sebelumnya dipegang oleh koperasi sdh diserahkan ke pihak pengembang tsb dan tanah tersebut mau dipagar dan tanah saya termasuk didalamnya. yang saya ingin tanyakan bagaimana posisi saya dimata hukum, bila ingin mengajukan gugatan kepada siapa gugatan saya tujukan, dan tahap pertama bila saya mengajukan gugatan kepada siapa saya harus melaporkan masalah ini…terima kasih sebelumnya
Assalamualaikum pak, saya punya 4 saudara yang semuanya laki- laki, kami berempat mendapat warisan berupa 1 bidang tanah persawahan dari almarhum ayah kami. berdasarkan kesepakatan kami berempat tanah tersebut sudah kami bagi sama rata, semua sdh sepakat tidak ada masalah. masalah timbul ketika saya punya niat untuk memecah sertifikat atas tanah tersebut dan selanjutnya kami balik nama kepada nama kami masing- masing sesuai pembagian yang telah kami sepakati. tujuan utama saya untuk memecah sertifikat tsb adalah agar kami mendapatkan kepastian hukum atas harta warisan kami, juga agar nanti dikelak kemudian hari tidak terjadi sesuatu yang tidak kami inginkan peda anak cucu kami terkait tanah peninggalan tsb. permasalahannya adalah dari kami ber empat ada dua saudara kami yang tidak setuju kalau serifikat tsb di pecah mnjadi empat bagian, sehingga kedua saudara saya tersebut tidak mau menandatangani berkas apapun terkait rencana pemecahan sertifikat tsb. pertanyaan saya apa yang harus saya lakukan agar saya bisa balik nama sertifikat tsb, kalau ada upaya hukum, upaya hukum apa yang bisa saya tempuh.atas pertolongan dan bimbingannya kami ucapkan terima kasih pak.
Mengenai warisan, maka sudah seharusnya setiap harta warisan segera diberikan kepada para ahli waris. Yang dimaksud diberikan adalah berupa hak-hak dari masing-masing ahli waris diberikan kepada ahli waris, sedangkan fisik benda warisan dapat segera dipecah atau digunakan bersama.
Jika tanah tersebut merupakan tanah warisan, maka tidak ada satu pihakpun yang berhak menolak pembagian.
Sebaiknya bapak meminta fatwa waris ke pengadilan agama untuk menetapkan bagian masing-masing ahli waris. Dengan fatwa waris tersebut, buat pembagian warisan atas seluruh harta, termasuk tanah.
Assalamualaikum pak is…
Di tempat saya..ada penggusuran tanah oleh pihak swasta .sebagian besar warga menerima kesepakatan ganti rugi.dan sisanya menolak..dan dari pihak swasta tsb mengancam akan menutup jalan yg ada di tempat itu..Bagaimanakah dasar hukum dari pengambilan jalan oleh pihak swasta ? Mengingat masih ada beberapa orang.., termasuk saya yg menempati bidang tanah dan bangunan tsb yg memiliki sertifikat hak milik atas nama sendiri? Krn tanah daerah tsb sebagian besar akan menjadi milik perusahaan swasta tsb.
Berdasarkan UU No. 38 Tahun 2004 Tentang Jalan, penguasaan terhadap jalan ada pada negara. Jika suatu jalan telah ada sebelumnya, maka setiap orang yang akan mengubah fungsi jalan harus memperoleh izin dari pemerintah.
Pasal 12
(1) Setiap orang dilarang melakukan perbuatan yang mengakibatkan terganggunya fungsi jalan di dalam ruang manfaat jalan.
(2) Setiap orang dilarang melakukan perbuatan yang mengakibatkan terganggunya fungsi jalan di dalam ruang milik jalan.
(3) Setiap orang dilarang melakukan perbuatan yang mengakibatkan terganggunya fungsi jalan di dalam ruang pengawasan jalan.
Akan tetapi, jika pada saat developer membangun perumahan tidak ada jalan sebelumnya, maka apabila developer bermaksud menutup akses keluar bagi pemilik tanah yang bersebalahan, pemilik tanah yang bersebelahan dengn lokasi perumahan dapat meminta agar developer menyediakan jalan.
Pasal 674 Kitab UU Hukum Perdata
Pengabdian pekarangan adalah suatu beban yang diletakkan atas sebidang pekarangan seseorang untuk digunakan dan demi manfaat pekarangan milik orang lain. Baik mengenai bebannya maupun mengenai manfaatnya, pengabdian itu boleh dihubungkan dengan pribadi seseorang.
Pasal 686 Kitab UU Hukum Perdata
Hak pengabdian pekarangan mengenai jalan untuk kaki adalah hak untuk melintasi pekarangan orang lain dengan jalan kaki.
Hak mengenai jalan kuda atau jalan ternak adalah hak untuk naik kuda atau menggiring ternak melalui jalan itu.
Hak mengenai jalan kendaraan adalah hak untuk melintas dengan kendaraan. Bila lebar jalan untuk jalan kaki, jalan ternak atau jalan kendaraan tidak ditentukan berdasarkan hak pengabdian, maka lebarnya ditentukan sesuai dengan peraturan khusus atau kebiasaan setempat.
Hak pengabdian pekarangan mengenai jalan kuda atau jalan ternak mencakup juga hak pengabdian atas jalan untuk jalan kaki; hak pengabdian mengenai jalan kendaraan, mencakup juga hak pengabdian mengenai jalan kuda atau jalan ternak dan jalan untuk jalan kaki.
Saya mau tanya pa, apa benar bahwa seseorang yang merasa memiliki hak atas tanah, tp apabila orang tersebut tidak mengurus tanah nya selama 20 tahun maka hak nya atas tanah tersebut telah hilang?
jika ya, uu dan pasal berapa kah yang mengaturnya?
terimakasih
Dalam hukum ada suatu istilah yaitu Lewat Waktu. Dengan Lewat Waktu, seseorang dapat memperoleh sesuatu.
Pasal 1963 Kitab UU Hukum Perdata
Seseorang yang dengan itikad baik memperoleh suatu barang tak bergerak, suatu bunga, atau suatu piutang lain yang tidak harus dibayar atas tunjuk dengan suatu besit selama dua puluh tahun, memperoleh hak milik atasnya dengan jalan lewat waktu. Seseorang yang dengan itikad baik menguasai sesuatu selama tiga puluh tahun memperoleh hak milik tanpa dapat dipaksa untuk menunjukkan alas haknya.
Berdasarkan ketentuan tersebut, seseorang yang memperoleh tanah selama 20 tahun memperoleh hak milik atas tanah tersebut. Sebagai ilustrasi, jika A memperoleh tanah dan menempati selama 20 tahun terus menerus tanpa ada pihak yang mengganggu gugat, maka A dapat memperoleh hak milik.
Sebaliknya jika B memiliki tanah, tetapi selama 20 tahun mengabaikan tanah tersebut sedangkan tanah tersebut diduduki A, maka B dapat kehilangan tanah.
Jadi, yang menjadi unsur pokoknya adalah unsur menguasai secara fisik. Jika B memiliki tanah, lalu tanah tersebut dimanfaatkan B, maka B tidak akan kehilangan haknya meskipun dokumen pertanahannya belum lengkap.
Assalamualaikum pak, pada tahun 1984 dibuat surat pernyataan pihak pertama dan pihak kedua diatas kertas bersegel yang bunyinya pihak pertama mensertifikatkan tanah tanpa menghilangkan hak pihak kedua (tanah tersebut milik pihak pertama dan pihak kedua menumpang membuat rumah ditanah tersebut). sekarang pihak kedua ingin menambah pembangunan rumah ditanah tersebut, tapi tidak diizinkan oleh pihak pertama. dan pihak kedua ingin menggugat dengan menggunakan surat pernyataan bersegel tersebut sedangkan sertifikat tanah adalah atas nama pihak pertama. apakah pihak kedua punya kekuatan hukum pak? terima kkasih atas jawabannya..
wassalam..
Setiap orang yang akan mendirikan bangunan di atas tanah milik orang lain, harus terlebih dahulu memperoleh persetujuan dari pemilik tanah.
Jika sebelumnya ada kesepakatan, maka harus dilihat terlebih dahulu bentuk kesepakatan tersebut, apakah berupa sewa menyewa tanah atau bukan, dan apakah ada jangka waktunya atau tidak.
Jika kesepakatan atau surat pernyataan itu bukan berupa sewa menyewa maka pemilik tanah berhak untuk melarang orang lain mendirikan bangunan di atas tanahnya.
Assalamualaikum Wr.Wb
Selamat Sore Pak Ismail Marzuki
saya ingin menyanyakan beberapa hal terkait masalah tanah
Seorang pemilik lahan menyewakan tanahnya kepada perusahaan untuk pembangunan tower BTS yang dimana tanah tersebut berstatus SHM. dari pihak perusahaan meminta kepada pemilik lahan untuk memberikan copy an sertifikat tanah tersebut dengan ditandai dengan cek bersih. akan tetapi baru disadari bahwa sertifikat tanah tersebut telah di agunkan ke Bank. maka pihak penyewa meminta kepada pemilik lahan agar memberikan copy an ulang yang di tandai dengan Cap/Keterangan bahwa tanah itu telah di agunkan di Bank, akan tetapi pemilik lahan tersebut menolak permintaan penyewa dengan alasan bahwa pihak penyewa belum membayar lunas tanah yang di sewa. pihak penyewa berdalih bahwa sulit untuk melunasi pembayaran tersebut diakibatkan berkas yang belum rampung untuk pembangungan BTS tersebut, salah satunya ialah ketakutan kedepannya jangan sampai copyan sertifikat yang di terima oleh penyewa adalah copyan sertifikat palsu, maka dari itu penyewa meminta kepada pemilik tanah untuk meminta ke bank Copyan yang disertai Cap/Keterangan bahwa tanah itu telah di agunkan di bank. Mohon Balasan dari bapak Saya sangat membutuhkan saran atau pendapat bapak terkait permasalahan ini . Terima Kasih Wassalam
Menurut saya, permintaan dari calon penyewa dapat dimengerti. Sebelum menyewa tanah bapak, si penyewa ingin memperoleh kepastian atas kondisi tanah berikut legalitasnya.
Agar tidak disalahgunakan, pada copy sertipikat tersebut sebaiknya bapak tulis dengan tulisan yang cukup besar: “Copy diberikan kepada PT XXX untuk keperluan sewa menyewa untuk pembangunan Tower BTS”
Assalamua’laikum…
Di wilayah Kami terdapat 400 KK yang menempati lahan Milik Pengairan selama 25 Tahun lebih,dan dilahan tersebut sudah banyak berdiri bangunan rumah,serta setiap tahunya kami dikenakan pungutan untuk sewa lahan yang di bayarkan kepada Petugas dari Pemerintah Desa setempat,secara geografis Tanah yang kami tempati berjarak 5 – 10 meter dari tepi sungai.
Yang ingin kami pertanyakan :
1. Apakah bisa tanah tersebut dirubah statusnya menjadi Ststus Tanah milik bagi Kami.
2. Kalau bisa bagaimana langkah – langkah yang harus Kami lakukan
Kami mohon kiranya bapak perduli memberikan penjelasan atas pertanyaan Kami tersebut diatas,sehingga bila terjadi pemberian status tanah milik tersebut kepada kami bisa lebih meningkatkan kesejahteraan bagi kehidupan Kami..
Adik LF Solihin
Wa’alaikumussalam
1. Lahan yang berjarak 5-10 meter dari tepi sungai merupakan Garis Sempadan Sungai. Lahan yang termasuk dalam Garis Sempadan Sungai merupakan lahan yang penggunaannya terbatas.
Peraturan Pemerintah No. 38 tahun 2011 Tentang Sungai antara lain menyebutkan:
Pasal 9
Garis sempadan pada sungai tidak bertanggul di dalam kawasan perkotaan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 8 ayat (2) huruf a ditentukan:
a. paling sedikit berjarak 10 m (sepuluh meter) dari tepi kiri dan kanan palung sungai sepanjang alur sungai, dalam hal kedalaman sungai kurang dari atau sama dengan 3 m (tiga meter);
b. paling sedikit berjarak 15 m (lima belas meter) dari tepi kiri dan kanan palung sungai sepanjang alur sungai, dalam hal kedalaman sungai lebih dari 3 m (tiga meter) sampai dengan 20 m (dua puluh meter); dan
c. paling sedikit berjarak 30 m (tiga puluh meter) dari tepi kiri dan kanan palung sungai sepanjang alur sungai, dalam hal kedalaman sungai lebih dari 20 m (dua puluh meter).
Pasal 22
(1) Perlindungan sempadan sungai sebagaimana dimaksud dalam Pasal 20 ayat (2) huruf b dilakukan melalui pembatasan pemanfaatan sempadan sungai.
(2) Dalam hal di dalam sempadan sungai terdapat tanggul untuk kepentingan pengendali banjir, perlindungan badan tanggul dilakukan dengan larangan:
a. menanam tanaman selain rumput;
b. mendirikan bangunan; dan
c. mengurangi dimensi tanggul.
(2) Pemanfaatan sempadan sungai sebagaimana dimaksud pada ayat (1) hanya dapat dilakukan untuk keperluan tertentu.
Mengingat terbatasnya penggunahan lahan tersebut, maka menurut saya terhadap lahan tersebut tidak dapat ditingkatkan menjadi Hak Milik.
Nama saya Depi.
Saya ingin berkonsultasi atas permasalahan yang sedang saya hadapi sekarang.
Sekitar Tahun 2011 tetangga saya (pak didi) membeli tanah 100m2 dari pak agun. lalu dengan pembelian tersebut
pak agun dan istrinya memberikan akses jalan kepada pak didi 2.5 meter (hanya omongan dan ada saksi)
Beberapa bulan kemudian teman pak didi (pak tula) membeli tanah 100m2 tepat disamping pak didi dari pak agun juga.
dan pak agun beserta istrinya juga memberikan akses jalan kepada pak tula 2.5 meter.
pak agun merupakan pemilik tanah yang lumayan luas.akses jalan yang diberikan pak agun tersebut adalah masih tanah miliknya (pak agun) disertifikat.
1 tahun kemudian (2012), pak tula menjual tanahnya kepada saya dikarenakan keperluan uang yang mendadak.
pada saat pembelian saya memberikan DP 5 juta ke pada pak tula sebagai tanda jadi.
Lalu saya pergi ke rumahnya pak agun dengan memberitahukan bahwa tanahnya pak tula sudah saya beli.
Kemudian saya juga menanyakan perihal akses jalan, dan pak agun beserta istrinya bilang bahwa akses jalan tersebut adalah 2.5 meter.
saat saya meminta hitam diatas putih, dia mengatakan bahwa “kita sama2 waga sini, gak mungkin saya bohong dan bla bla bla.”
akhirnya saya percaya.saat itu ada juga beberapa orang saksi yang ikut mendengarkan.
Setelah mendapatkan kepastian dari pak agun dan istrinya tentang akses jalan 2.5 meter tersebut, minggu depannya
saya melakukan transfer sisa pembelian tanah kepada pak tula. dan lunas.
Namun sekitar tahun 2014 akhir, masalah mulai muncul.
Pak agun dan istrinya berniat membuatkan rumah anaknya tepat di depan rumah saya.
(rumah saya – jalan 2.5 meter – rumah anak pak agun).
Namun pada saat penarikan meteran, ukuran jalan 2.5 meter tersebut tidak benar alias kurang.
Pada saat ditanya masalah jalan 2.5meter tersebut, pasti dijawab dengan marah-marah.
Dikarenakan saya dan pak didi menggunakan akses jalan tersebut dan sekaligus masih dalam sertifikatnya, kami cuma bisa diam.
Pertanyaan saya adalah :
1. Jika akses jalan 2.5meter tersebut tidak diberikan alias kurang, apa yang harus kami lakukan ?
2. Apakah pak agun dan istrinya tersebut bisa dikatakan melakukan penipuan ? dan tindakan apa yang bisa kami lakukan ?
Setiap janji adalah mengikat bagi pihak yang terlibat didalamnya. Janji Pak Agun untuk memberikan akses jalan adalah mengikat meskipun diberikan secara lisan.
Pasal 667 Kitab UU Hukum Perdata:
Pemilik sebidang tanah atau pekarangan yang terletak di antara tanah-tanah orang lain sedemikian rupa sehingga ia tidak mempunyai jalan keluar sampai ke jalan umum atau perairan umum, berhak menuntut kepada pemilik-pemilik pekarangan tetangganya, supaya diberi jalan keluar untuknya guna kepentingan tanah atau pekarangannya dengan kewajiban untuk membayar ganti rugi, seimbang dengan kerugian yang diakibatkannya.
Berdasarkan pasal 667 tersebut, bapak dapat meminta agar Pak Agun menyediakan jalan. Untuk keperluan tersebut Pak Agun diberikan ganti rugi yang wajar. Selain itu, berdasarkan janji lisan, Pak Agun wajib memberikan saran jalan kepada bapak.
Upaya yang dapat dilakukan adalah dengan menggugat pak Agun ke pengadilan.
Assalamualaikum pak, ibu kami memiliki sebidang tanah dan bangunan rumah dengan surat kepemilikan berupa PETOK D thn 1968 atas nama ibu kami sendiri (sebut saja AMINAH), lalu 3 tahun yg lalu ada seseorang mengakui tanah dan bangunan tersebut dengan dalil menunjukan surat PETOK D thn 1988 an orang tua mereka yg telah almarhumah (AMINAH KHOTIJAH), dan ibu kami berkeinginan tanah dan bangunan tersebut dijual dan dibagi kepada ahli warisnya, tetapi sampai sekarang kelurahan tidak berani mengeluarkan AJB atas tanah dan bangunan yang kami tempati sekarang ini.
yang membikin janggal surat tersebut keluar tahun 1988 sedangkan sepengetahuan kami dan pegawai kelurahan yang namanya AMINAH KHOTIJAH yang merupakan tante dari orang mengakui tanah tersebut meninggal pada tahun 1976 tetapi kenapa surat tersebut muncul thn 1988, kami konfirmasikan kepada pak lurah dan pak lurah memahami dan mengetahui surat yg betul adalah yang kami miliki, tetapi sampai sekarang pak lurah tidak berani bertindak
yang kami tanyakan:
1. Bagaimana cara supaya kami bisa mengurus AJB
2. Bagaimana cara supaya kami bisa meningkatan surat tersebut ke SHM
Sebelum mengurus AJB, sebaiknya tanah tersebut daftarkan terlebih dahulu ke kantor pertanahan (disertipikatkan). Untuk mendaftarkan tanah diajukan ke Kantor Pertanahan setempat dengan melampirkan dokumen-dokumen antara lain:
a. grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings Ordonnantie (Staatsblad. 1834-27), yang telah dibubuhi catatan, bahwa hak eigendom yang bersangkutan dikonversi menjadi hak milik; atau
b. grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings Ordonnantie (Staatsblad. 1834-27) sejak berlakunya UUPA sampai tanggal pendaftaran tanah dilaksanakan menurut Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 di daerah yang bersangkutan; atau
c. surat tanda bukti hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Swapraja yang bersangkutan; atau
d. sertipikat hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1959; atau
e. surat keputusan pemberian hak milik dari Pejabat yang berwenang, baik sebelum ataupun sejak berlakunya UUPA, yang tidak disertai kewajiban untuk mendaftarkan hak yang diberikan, tetapi telah dipenuhi semua kewajiban yang disebut di dalamnya; atau
f. akta pemindahan hak yang dibuat di bawah tangan yang dibubuhi tanda kesaksian oleh Kepala Adat/Kepala Desa/Kelurahan yang dibuat sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah ini; atau
g. akta pemindahan hak atas tanah yang dibuat oleh PPAT, yang tanahnya belum dibukukan; atau
h. akta ikrar wakaf/surat ikrar wakaf yang dibuat sebelum atau sejak mulai dilaksanakan Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 1977; atau
i. risalah lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang yang berwenang, yang tanahnya belum dibukukan; atau
j. surat penunjukan atau pembelian kaveling tanah pengganti tanah yang diambil oleh Pemerintah atau Pemerintah Daerah; atau
k. petuk Pajak Bumi/Landrente, girik, pipil, kekitir dan Verponding Indonesia sebelum berlaku Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961; atau
l. surat keterangan riwayat tanah yang pernah dibuat oleh Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan; atau
m. lain-lain bentuk alat pembuktian tertulis dengan nama apapun juga sebagaimana dimaksud dalam Pasal II, Pasal VI dan Pasal VII Ketentuan-ketentuan Konversi UUPA.
Dalam hal bukti tertulis tersebut tidak lengkap atau tidak ada lagi, pembuktian pemilikan itu dapat dilakukan dengan keterangan saksi atau pernyataan yang bersangkutan yang dapat dipercaya kebenarannya menurut pendapat Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik.
Pada dasarnya, pihak yang berhak mendapatkan ganti rugi adalah pihak yang dapat membuktikan adanya hubungan hukum dengan tanah.
Hubungan hukum yang dimaksud adalah sebagai pemilik tanah.
Akta Jual Beli hanya satu dari sekian banyak dokumen pendukung untuk membuktikan hak seseorang atas tanah jika atas tanah tersebut belum diterbitkan sertifikat tanah.
Selamat malam pak is, saya mau tanya. ada orang bernama M dengan membentuk kelompok tani dan membuka lahan di lahan yang berstatus HPL Transmigrasi. Sdr M sudah diperingatkan untuk tidak meneruskan niatnya tersebut utk membuka lahan tersebut. Akan tetapi M semakin nekat menjual lahan yang berstatus HPL Transmigrasi tersebut kepada Sdr. F dengan bukti Surat Kepemilikan lahan dan bukti pembayaran PBB belaka. sedangkan berjalannya waktu lahan transmigrasi tersebut sudah disertifikatkan Hak Milik oleh warga transmigrasi, yang secara berhak atas lahan tersebut karena program tranmsigrasi dari pemerintah. yang menjadi pertanyaan saya, apakah Sdr. F dapat menuntut atau menggugat dengan dasar segel/ bukti pembayaran PBB tersebut kepada warga transmigrasi yang telah memiliki SHM tersebut.
Mohon arahan berikut dengan dasar hukum >terimakasih atas bantuannya.
Berdasarkan Pasal 67 Permenag No. 9/1999, HPL dapat diberikan kepada pihak-pihak sebagai berikut:
a. instansi pemerintah termasuk Pemerintah Daerah;
b. Badan Usaha Milik Negara;
c. Badan Usaha Milik Daerah;
d. PT. Persero;
e. Badan Otorita;
f. badan-badan hukum Pemerintah lainnya yang ditunjuk Pemerintah.
Jadi, jika M atau kelompok tani memperoleh lahan yang berstatus HPK, maka lahan tersebut semestinya diberikan oleh instansi sebagimana disebutkan di atas.
Berdasarkan PERATURAN PEMERINTAH REPUBLIK INDONESIA NOMOR 40 TAHUN 1996 TENTANG HAK GUNA USAHA, HAK GUNA BANGUNAN DAN HAK PAKAI ATAS TANAH, disebutkan bahwa di atas tanah HPL hanya dapat diberikan tanah berstatus HGB dan Hak Pakai.
Selain itu tanah HPL tidak dapat dijual. Yang dapat dijual adalah tanah berstatus HGB atau Hak Pakai yang berada di tanah HPL. dengan demikian jika F merasa telah membeli tanah HPL, maka jual beli tersebut tidak sah.
Hallo…Salam kenal Pak Ismail Marzuki
Saya mau tanya seputar tanah waris berupa petok
Permasalahannya adalah pada tanah petok tersebut belum semuanya atas nama nenek saya akan tetapi history nya tanah tersebut sudah di beli oleh nenek saya kepada adik-adiknya dengan bukti hanya tanda tangan surat yang disaksikan oleh pejabat RT setempat dan beberapa saksi tersebut sudah meninggal.
Pada waktu nenek saya masih hidup Ayah saya ingin mengurus sertifikat tanah tersebut, akan tetapi oleh notaris setempat disuruh meminta copy data tanah di kantor LURAH. setelah saya cek ukuran tanah yg terdaftar tidak sesuai dengan perjanjian tanah petok yang ditanda tangani oleh keluarga nenek saya. Akhirnya sampai sekarang masih berhenti untuk mengurusnya.
Yang mau saya tanyakan adalah:
1. Bagaimana dengan ukuran tanah dari data kelurahan yang tidak sesuai dengan data tanah yang sudah saya pegang yang sudah di tanda tangani keluarga nenek saya? (kata kelurahan hal tersebut tidak berpengaruh, karena pengukuran tanah akan dilakukan oleh pihak Agraria?
2. Saat ini nenek saya yang bersangkutan sudah meninggal, dan tanah petok tersebut belum selesai disertifikatkan. Bagaimana urutan yang harus kami mulai untuk mensertifikatkannya?
3. Nenek saya punya 2 ahli waris, yaitu Ayah dan Tante saya. Bagaimana hak mereka?
4. Apa saja yang kami perlukan untuk mengurus sertifikat tanah tersebut?
Demikian,,, saya berharap jawaban dari Bapak.
Terima kasih
Untuk tanah-taanah yang belum bersertipikat, dapat terjadi adanya perbedaan luas antara objek tanah dengan yang tertera dalam dokumen yang dimiliki pemilik.
1. Untuk tanah yang belum terdaftar atau belum bersertipikat, maka akan dilakukan proses pengukuran tanah oleh Kantor Pertanahan sebagai bagian dari proses penerbitan sertipikat.
PERATURAN PEMERINTAH REPUBLIK INDONESIA NOMOR 24 TAHUN 1997 TENTANG PENDAFTARAN TANAH
Pasal 14
(1) Untuk keperluan pengumpulan dan pengolahan data fisik dilakukan kegiatan pengukuran dan pemetaan.
(2) Kegiatan pengukuran dan pemetaan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) meliputi:
a. pembuatan peta dasar pendaftaran;
b. penetapan batas bidang-bidang tanah;
c. pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah dan pembuatan peta pendaftaran;
d. pembuatan daftar tanah;
e. pembuatan surat ukur.
2. Hal pertama yang harus dilakukan adalah menyiapkan dokumen-dokumen yang berkaitan dengan kematian nenek dan juga dokumen pewarisan (fatwa waris) serta dokumen pertanahan.
3. Untuk menentukan hak waris bagi ayah dan tante, ibu dapat meminta fatwa waris dari pengadilan agama. Secara singkat dapat disampaikan bahwa ayah dan tante berhak atas warisan nenek.
4. Untuk mengurus sertipikat, dokumen-dokumen yang diperlukan antara lain:
a. grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings Ordonnantie (Staatsblad. 1834-27), yang telah dibubuhi catatan, bahwa hak eigendom yang bersangkutan dikonversi menjadi hak milik; atau
b. grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings Ordonnantie (Staatsblad. 1834-27) sejak berlakunya UUPA sampai tanggal pendaftaran tanah dilaksanakan menurut Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 di daerah yang bersangkutan; atau
c. surat tanda bukti hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Swapraja yang bersangkutan; atau
d. sertipikat hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1959; atau
e. surat keputusan pemberian hak milik dari Pejabat yang berwenang, baik sebelum ataupun sejak berlakunya UUPA, yang tidak disertai kewajiban untuk mendaftarkan hak yang diberikan, tetapi telah dipenuhi semua kewajiban yang disebut di dalamnya; atau
f. akta pemindahan hak yang dibuat di bawah tangan yang dibubuhi tanda kesaksian oleh Kepala Adat/Kepala Desa/Kelurahan yang dibuat sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah ini; atau
g. akta pemindahan hak atas tanah yang dibuat oleh PPAT, yang tanahnya belum dibukukan; atau
h. akta ikrar wakaf/surat ikrar wakaf yang dibuat sebelum atau sejak mulai dilaksanakan Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 1977; atau
i. risalah lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang yang berwenang, yang tanahnya belum dibukukan; atau
j. surat penunjukan atau pembelian kaveling tanah pengganti tanah yang diambil oleh Pemerintah atau Pemerintah Daerah; atau
k. petuk Pajak Bumi/Landrente, girik, pipil, kekitir dan Verponding Indonesia sebelum berlaku Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961; atau
l. surat keterangan riwayat tanah yang pernah dibuat oleh Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan; atau
m. lain-lain bentuk alat pembuktian tertulis dengan nama apapun juga sebagaimana dimaksud dalam Pasal II, Pasal VI dan Pasal VII Ketentuan-ketentuan Konversi UUPA.
Dalam hal bukti tertulis tersebut tidak lengkap atau tidak ada lagi, pembuktian pemilikan itu dapat dilakukan dengan keterangan saksi atau pernyataan yang bersangkutan yang dapat dipercaya kebenarannya menurut pendapat Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik.
Selamat pagi pak,
Saya ingin bertanya, bagaimana cara kita mengetahui proses pembuatan setrifikat kita?
Maksudnya sudah sampai mana proses nya berlanjut?
Karena kami kecewa pda notaris yng selalu berbohong ketika kami tanyakan hal tersebut.
Dan mereka selalu menjawab dengan berbagai alasan yng tidak masuk akal.
Terima kasih pak..
Mengacu pada informasi yang kami dapat dari website Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional, pada saat ini, untuk proses pengurusan berkas dapat dilihat di AplikasiI SENTUH TANAHKU yang dapat diunduh dari Google Play atau App Store.
Saya ingin bertanya mengenai penahan Sertifikat oleh pihak pengembang, apakah hal tersebut bisa dibenarkan?
Permasalahannya seperti ini:
Saudara saya membeli kaveling di suatu perumahan, dan beliau diharuskan menandatangani surat pernyataan yang isinya adalah beberapa poin sebagai berikut:
1. Kaveling tersebut harus dibangun rumah dalam jangka waktu 12 bulan ditambah masa tenggang 2 bulan, apabila tidak dilaksanakan maka pengembang berhak membatalkan secara sepihak dan melakukan buy-back sebesar 60% dari harga transaksi PPJB;
2. AJB baru bisa dilakukan setelah bangunan selesai 100%, dan ada pernyataan harus berjanji untuk mengikatkan diri kepada pihak pengembang untuk tidak menjual dan atau mengalihkan tanah dan bangunan tsb dalam jangka waktu 3 tahun terhitung sejak penyelesaian pembangunan. (walaupun tidak dituliskan secara jelas, caranya adalah sertifikat HGB tersebut akan ‘disimpan’ oleh pihak pengembang)
Pertanyaan saya, apakah pengembang bisa melakukan hal tersebut?dan apakah saudara saya bisa menuntut haknya untuk mendapatkan sertifikat tersebut setelah dilakukan AJB, walaupun beliau sudah menandatangani surat pernyataan tersebut?
Menurut saya, saudara saya berhak untuk mendapatkan sertifikat tersebut karena memang itu sudah haknya karena telah membeli kaveling dan membangun rumah disana, dan semuanya sudah lunas.
Mohon agar diberikan jawaban atas pertanyaan tersebut, dan mohon diberikan penjelasan mengenai dasar hukumnya.
Ada dua perbuatan hukum dalam permasalahan yang bapak sampaikan, yaitu:
1. Perbuatan Jual Beli Tanah Kaveling
2. Perbuatan perjanjian yang berkaitan dengan tanah kaveling yang dibeli
Dua perbuatan tersebut adalah perbuatan hukum terpisah meskipun saling berkaitan. Disebut sebagai perbuatan hukum terpisah artinya, jual beli tanah tetap sah dan berakibat beralihnya hak milik atas tanah ke tangan pembeli meskipun terhadap perjanjian yang kedua menimbulkan sengketa dikemudian hari.
Untuk perjanjian yang kedua yaitu yang berkaitan dengan tanah, maka perjanjian tersebut mengikat pihak-ihak yang terlibat di dalamnya. Dengan demikian, developer berhak menyimpan sertipikat tanah pembeli sepanjang penyimpanan tersebut telah disepakati dalam perjanjian.
Developer juga berhak untuk melarang pembeli untuk menjual tanah tersebut dalam waktu tiga tahun, jika hal itu sudah diperjanjikan sebelumnya.
Dasar hukumnya adalah:
Pasal 1338 Kitab UU Hukum Perdata
Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang. Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik.
Assalamu alaikum pak. saya seorang karyawan swasta dan bekerja pada developer. saya mau tanya jika AJB atas nama konsumen hilang dan dengan keadaan belum dilakukannya balik nama, apa yang harus saya lakukan ? saya mohon jawabannya pak. atas perhatiannya saya ucapkan terima kasih
AJB merupakan dokumen yang dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Menurut ketentuan Pasal 21 PERATURAN PEMERINTAH REPUBLIK INDONESIA NOMOR 37 TAHUN 1998 TENTANG PERATURAN JABATAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH
Pasal 21
1. Akta PPAT dibuat dengan bentuk yang ditetapkan oleh Menteri.
2. Semua jenis akta PPAT diberi satu nomor urut yang berulang pada permulaan tahun takwim.
3. Akta PPAT dibuat dalam bentuk asli dalam 2 (dua) lembar yaitu:
i. lembar pertama sebanyak 1 (satu) rangkap disimpan oleh PPAT yang bersangkutan, dan
ii. lembar kedua sebanyak 1 (satu) rangkap atau lebih menurut banyaknya hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang menjadi obyek perbuatan hukum dalam akta, yang disampaikan kepada Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran, atau dalam hal akta tersebut mengenai pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan, disampaikan kepada pemegang kuasa untuk dasar pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan, dan kepada pihak-pihak yang berkepentingan dapat diberikan salinannya.
Menurut ketentuan Pasal 40 PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah
Pasal 40
(1) Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak tanggal ditandatanganinya akta yang bersangkutan, PPAT wajib
menyampaikan akta yang dibuatkannya berikut dokumen-dokumen yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan untuk didaftar.
(2) PPAT wajib menyampaikan pemberitahuan tertulis mengenai telah disampaikannya akta sebagaimana dimaksud pada ayat (1) kepada para pihak yang bersangkutan.
Berdasarkan ketentuan-ketentuan tersebut, maka AJB Asli dipegang oleh PPAT untuk digunakan pendaftaran tanah di Kantor Pertanahan. Oleh karena itu yang menjadi pertanyaan adalah, apakah yang hilang tersebut AJB asli atau salinan? Karena pada dadasrnay AJB asli dipegang oleh PPAT. Jika AJB salinan yang hilang, maka dapat meminta salinan baru kepada PPAT.
Jika yang hilang adalah AJB asli, maka buat laporan ke kepolisian. Setelah itu, minta dibuatkan AJB baru berupa salinan yang dilegalisasi oleh PPAT yang bersangkutan.
asalammualaikum…pak…saya mau tanya untuk biaya pembuatan sertifikat berapa ya? luas tanah 125 m…hanya saja untuk AJB saya buat melalui orang kelurahan…apakah itu bisa jadi masalah kah bu…?kelurahan rumah saya sawangan lama…untuk AJB…lampiran apa sajakah yang harus saya terima ya pak…? proses jual beli nya dari tanah girik…sekarang masih dalam proses…niat saya saya mau di sertifikatkan jika sudah jadi AJB nya…saya mau cancle sepertinya tidak mungkin karena sudah mulai di urus oleh orang kelurahan tersebut…jika sudah terlanjur begitu menurut bapak bagaimana?……untuk sarannya saya ucapkan terima kasih
Mohon maaf, saya tidak dapat menjawab pertanyaan mengenai biaya membuat sertipikat tanah. Untuk tanah yang belum ada sertipikatnya, dapat diurus sendiri atau meminta bantuan orang yang memahami mengenai pertanahan.
Bapak dapat menanyakan kepada orang kelurahan tersebut sudah sejauh mana prosesnya. Jika masih dalam proses awal yang bersifat administratif, Bapak bisa meminta agar orang kelurahan tersebut mengembalikan berkas.
Assalamualikum,
Saya punya masalah pak, sejak tahun 1999 ayah saya membeli sebuah rumah di bekasi yang pembayarannya secara dilakukan secara bertahap sesuai kesepakatan penjual, namun ayah saya meninggal dua tahun kemudian dan akhirnya keluarga penjual kembali lagi menagih pembayaran yang belum selesai tersebut dan ibu saya kembali menyetuji melakukan cicilan pembayaran secara bertahap. Masalah kembali muncul di 2008 karena si pemilik rumah kembali meminta rumah tersebut dan mau menjualnya dikarenakan masalah keluarga dan keuangan dari penjual, sekali lagi saya dam suami yang memenuhi dan membeli rumah tersebut dengan harga yang disepakati dan uang cicilan serta pembayaran rumah pertama dianggap hangus. Namun si penjual mengajak kami langsung ke kantor notaris hari itu juga dengan melakukan pembayaran secara cash agar masalah selesai.
Pembayaran pun dilakukan dihadapan notaris, namun suami saya yang nota bene tidak tahu menahu masalah hukum hanya mengikuti saja karena ada notaris yang dipercayakan. Setelah menerima pembayaran Lalu si penjual berjanji akan kembali dua hari lagi menyelesaikan pajak dan sebagainya namun hingga kini penjual menghilang begitu saja dan tidak dapat dihubungi. Pesan terakhir yang ia sampaikan pun bernada senaknya dan kasar, dan notaris pun angkat tangan hingga sekarang dan kami belum menerima surat rumah kami padahal pajak pembeli sudah kami selesaikan, dan ketika suami saya bilang akan membayar pajak penjual tersebut notaris tersebut malah mengatakan tidak bisa.
Jadia apa yang harus kami lakukan karena pasti lama kelamaan pajak tersebut akan membengkak jika tidak diurus.
sebidang tanah tidak pernah dilakukan penjulan oleh pemilik dan pemegang girik. Akan teteapi di catatan lurah/buku desa tidak ada keterang diatas bukti AJB. catatan buku desa yang ada pengalihan/penjualan anatara A dengan pihak lain lagi yaitu B, sehingga tidak ada cacatan pengalihan pemilik awal dengan A.
Pemilik sekarang mau menjual, lurah tidak berani tanda tangan AJB, karena pemilik sama sekali tidak pernah menjual, walau terbit AJB dengan A.
pertanyaanya:
1. Apakah pengalihan hak dari Pemilik kepada A, harus ada di lurah atau bisa tidak ada, dan apakah sah AJB A tersebut.
2. Saran apa yang bisa dilakukan kepada pemilik, karena lurah menolak tandatangan AJB yang sedang dalam pengurusan untuk penjulan?
3. Apakah ada kesalahan prosedur dari pihak lurah? Apa yang harus dilakukan agar pembelian itu bisa terjadi AJB ditandatangani lurah.
Ketentuan Pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah:
Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam peusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Jadi, untuk melakukan jual beli tanah harus dihadapan PPAT. Jika pada suatu daerah belum ada PPAT, maka Camat atau Kepala Desa bertindak sebagai PPAT Sementara.
Berdasarkan Pasal 39 ayat (1) huruf c Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah:
PPAT menolak untuk membuat akta, jika salah satu atau para pihak yang akan melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan atau salah satu saksi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 38 tidak berhak atau tidak memenuhi syarat untuk bertindak demikian.
Seorang PPAT berhak menolak membuat akta jika pihak yang akan menjualnya bukan pemilik tanah. Dalam kasus yang bapak tanyakan, pemilik tanah belum pernah menjual kepada A, bahkan tidak ada bukti jual beli kepada A. Dengan demikian, PPAT akan menolak jika A akan menjual tanah tersebut.
Agar penjualan dapat dilakukan, maka pemilik awal harus menjual terlebih dahulu kepada A. setelah itu A menjual kepada B.
semoga bpk diberikan berkah krn adanya treat ini pa, sy mau konsul pa. sy 2thn yg lalu membeli tanah di bandung seluas 2,8 ha. pembayaran blm lunas, tetapi kemudian ada pembeli lain yg sdh menyetorkan uang untukbeli tnh dg obyek yg sama. sy hanya dibekali kwitansi saja pa. apa kira2 langkah huk yg harus sy tempuh pa. sy sdh depresi lrn mslh ini. mksh bnyk sblmnya pa
Transaksi yang bapak lakukan, secara hukum belum memindahkan hak milik atas tanah yang menjadi objek jual beli jika pada awal transaksi disepakati bahwa uang yang bapak serahkan adalah hanya berupa uang muka. Jika dalam perjanjian tersebut disepakati bahwa hak milik berpindah setelah bapak melunasi seluruh harga tanah, maka dengan hanya membayar uang muka belum terjadi peralihan hak milik.
Bapak masih berhak untuk meminta penjual agar menjual tanahnya kepada bapak sesuai kesepakatan yang telah dibuat. Pemilik tanah, berdasarkan perjanjian dengan bapak, wajib menjual tanah tersebut kepada bapak Aep. Jika pemilik tanah ingkar, Bapak Aep dapat meminta pengembalian uang muka disertai dengan ganti kerugian (jika ada).
saya ingin bertanya tentang nasib tanah saya yang dalam peta di SHM terkunci oleh tanah di depannya yang sudah SHM juga, sehingga menurut peta di SHM saya tidak ada jalan masuk ke tanah saya dari jalan utama kavling yang terletak 10 meter di samping timur tanah saya.
Tanah saya seluas 200m persegi merupakan salah satu pecahan dari tanah awal seluas 3000m persegi yg dimiliki sebut saja A.
Untuk informasi, jalan utama kavling tersebut merupakan pecahan dari tanah yg telah direlakan pemiliknya (yang juga membeli tanah pecahan dari milik si A) untuk dibuat jalan sehingga dalam peta di SHM saya telah tertulis sebagai “jalan”.
Permasalahannya, saat ini fakta di lapangan telah ada jalan yang 4 tahun lalu dibuat di depan kavling saya dan jalan itu merupakan terusan dari jalan utama kavling, dibuat atas prakarsa si A agar tanah miliknya yg telah dipecah untuk dijual mendapatkan akses jalan, hanya saja jalan di depan tanah saya (prakarsa si A) ini tidak terdaftar sebagai “jalan” di peta SHM saya (asumsi belum dipecah oleh pemilik ke-2 nya sebagai jalan).
Bagaimanakah solusi saya untuk mendapatkan akses jalan ke tanah saya? apakah satu-satunya cara hanya mengharap/membeli sebagian lahan tanah di depan tanah saya tersebut untuk jalan? mengingat bila itu cara terakhir, pasti si pemilik cenderung akan menetapkan tarif beli yang tidak wajar (karena urgensi “jalan” tersebut bagi saya).
Itupun bila ia memang bisa rela menjual sebagian tanahnya untuk jalan.
Dalam Kitab UU Hukum Perdata disebutkan mengenai pemberian jalan untuk keperluan pemilik tanah yang berbatasan.
Pasal 667
Pemilik sebidang tanah atau pekarangan yang terletak di antara tanah-tanah orang lain sedemikian rupa sehingga ia tidak mempunyai jalan keluar sampai ke jalan umum atau perairan umum, berhak menuntut kepada pemilik-pemilik pekarangan tetangganya, supaya diberi jalan keluar untuknya guna kepentingan tanah atau pekarangannya dengan kewajiban untuk membayar ganti rugi, seimbang dengan kerugian yang diakibatkannya.
Pasal 668
Jalan keluar ini harus dibuat pada sisi tanah atau pekarangan yang terdekat ke jalan atau perairan umum, tetapi sebaliknya diambil arah yang mengakibatkan kerugian yang sekecil-kecilnya terhadap tanah yang diizinkan untuk dilalui itu.
Pasal 669
Bila hak atas ganti rugi tersebut pada akhir Pasal 667 telah hapus karena lewat waktu, maka jalan keluar itu tetap terus berlangsung.
Apabila pemilik tanah tersebut tidak mau memberikan tanahnya untuk jalan, bapak dapat menggugat ke pengadilan.
saya dan suami saya membeli rumah dan jumat besok rencananya akan dilakukan akad kredit dengan bank pemberi kredit. Dalam salah satu persyaratan yang harus dipenuhi, suami istri wajib hadir dengan membawa dokumen-dokumen yg sama (KTP, KK, akta nikah, dll). Sementara saat ini suami saya sedang dinas di luar negeri, sehingga tidak bisa datang pada saat akad. Pihak legal dari developer menyarankan agar suami saya membuat surat pernyataan yang isinya menerangkan adalah bahwa benar dia adalah suami saya, dan mengkuasakan pada saya sepenuhnya untuk melakukan akad dengan bank. Dan menurut sang legal surat tersebut harus dilegalisir di KBRI tempat dinas suami saya.
Yang ingin saya tanyakan, benarkah surat kuasa tersebut harus di legalisir di KBRI? suami saya bekerja di tengah laut (offshore engineer), sehingga tidak mungkin dia mendatangi KBRI untuk melegalisir surat tsb. Sebagai catatan, rumah tersebut kami beli atas nama saya, bukan suami saya. Semua data2 atas rumah tersebut adalah atas nama saya.
Memang benar bahwa dokumen-dokumen yang dibuat dan ditandatngani di luar negeri hari dilegalisasi di perwakilan Pemerintah RI.
Tandatangan suami diperlukan meskipun yang menjadi pembeli adalah ibu Nurul karena pembelian tersebut dengan menggunakan fasilitas kredit bank. Dengan asumsi bahwa harta dalam perkawinan adalah harta bersama, maka diperluikan persetujuan suami jika ibu Nurul akan meminjam dari bank.
PERATURAN MENTERI LUAR NEGERI REPUBLIK INDONESIA NOMOR : 09/A/KP/XII/2006/01 TENTANG PANDUAN UMUM TATA CARA HUBUNGAN DAN KERJASAMA LUAR NEGERI OLEH PEMERINTAH DAERAH
69. Dokumen yang dibuat atau diterbitkan di Indonesia termasuk di Daerah, dan akan dipergunakan di negara lain, harus dilegalisasi oleh
Departemen Hukum & HAM RI, Departemen Luar Negeri RI, dan Perwakilan RI di luar negeri.
70. Dokumen-dokumen asing yang diterbitkan di luar negeri dan ingin dipergunakan di wilayah Indonesia, harus pula melalui prosedur yang
sama, yaitu dilegalisasi oleh Kementerian Kehakiman dan/atau Kementerian Luar Negeri negara dimaksud dan Perwakilan Republik Indonesia di negara setempat.
pak mohon petunjuk pak atas permasalahan yang kami hadapi saat ini yaitu penutupan total jalan menuju rumah kami oleh tetangga depan rumah kami sebut saja si A karna ada pertengkaran antara anak si A dengan suami adik saya yang tidak serumah dengan kami, karna itu si A dengan memperkerjakan orang untuk membuat pagar tepat didepan teras rumah kami karna si A adalah tetangga bersampingan dengan si B tetangga depan rumah kami, si B selaku tetangga yang mengaku telah membeli tanah jalan tersebut dari ahli waris pekuburan yang sudah meninggal dunia waktu saya kecil, menurut cerita ibu saya dahulu saudara kakek saya membeli tanah kepada pemilik tanah yang bernama N dan N menghibahkan secara lisan jalan pemakaman miliknya yang berada disamping rumah kami tersebut untuk digunakan saja sebagai jalan untuk kami kejalan raya dan pada saat itu kakek saya sempat mengajukan pembelian tanah jalan tersebut kepada N tapi N tidak akan menjual karna itu jalan ukuran lebar 2 meter dan panjang 33 meter untuk digunakan kepemakaman selamanya dan terjadilah hibah lisan tersebut dengan berdasarkan saling percaya tanpa adanya saksi yang hidup saat ini, selang berapa tahun si N meninggal dunia dan waris tanah pekuburan itu jatuh kepada anaknya yang bernama M dan M tanpa sepengetahuan kakek saya menjual tanah jalan kepemakaman tersebut kepada B dengan alasan M tidak mempunyai anak laki-laki, M memang tidak mempunyai anak laki-laki tapi hanya memiliki 1 anak wanita yang bernama Z yang sudah meninggal juga saat ini, itu yang tertulis disurat pembelian tanah tersebut yang sempat saya lihat dan baca kemarin dirumah si B tanpa diijikan oleh si B untuk saya meminta Cofy bukti pembelian tersebut, sudah 2 bulan kami tak memiliki jalan terdekat dengan jalan raya dan kami harus melewati hutan yang ada dibelakang rumah kami untuk sampai kejalan raya dengan hanya bisa berjalan kaki dan gelap,
pantaskah kami diperlakukan seperti ini
pertanyaan saya :
1. apakah sah jual beli yang dilakukan M dan B tersebut
2. apakah si A bisa dilaporkan sebagai pelanggar HAM
3. apakah bisa tanah jalan pemakaman yang sudah dihibahkan secara lisan dijual belikan
4. apakah kami boleh mengajukan pembelian kepada si B untuk membeli tanah tersebut sebagai akses jalan kami dan kepemakaman umum yang berada disamping rumah kami agar para keluarga pemilik makam bisa jiarah dan bersihkan makam keluarganya yang sekarang terlantar dan dipenuhi tumbuhan liar
5. apa langkah hukum yang bisa saya tempuh untuk mesalah itu sedangkan si B tidak mau menjual dan mendukung penutupan jalan tersebut
Dalam Kitab UU Hukum Perdata disebutkan mengenai pemberian jalan untuk keperluan pemilik tanah yang berbatasan.
Pasal 667
Pemilik sebidang tanah atau pekarangan yang terletak di antara tanah-tanah orang lain sedemikian rupa sehingga ia tidak mempunyai jalan keluar sampai ke jalan umum atau perairan umum, berhak menuntut kepada pemilik-pemilik pekarangan tetangganya, supaya diberi jalan keluar untuknya guna kepentingan tanah atau pekarangannya dengan kewajiban untuk membayar ganti rugi, seimbang dengan kerugian yang diakibatkannya.
Pasal 668
Jalan keluar ini harus dibuat pada sisi tanah atau pekarangan yang terdekat ke jalan atau perairan umum, tetapi sebaliknya diambil arah yang mengakibatkan kerugian yang sekecil-kecilnya terhadap tanah yang diizinkan untuk dilalui itu.
Pasal 669
Bila hak atas ganti rugi tersebut pada akhir Pasal 667 telah hapus karena lewat waktu, maka jalan keluar itu tetap terus berlangsung.
Apabila pemilik tanah tersebut tidak mau memberikan tanahnya untuk jalan, bapak dapat menggugat ke pengadilan.
Yth Bapak ismail…
Saya ingin bertanya,
AJB saya telah hilang, saya ingin mengurus lagi ke notaris. tetapi notaris meminta surat keterangan tidak sengketa, sedangkan untuk membuat surat Tanah tidak sengketa harus mempunyai PBB.
Saat saya beli tanah itu, saya tidak mendapatkan PBB dari penjual, hanya mendapatkan AJB dan kwitansi saja. Saya tidak bisa mendapatkan PBB dari orang tersebut.
Menurut bapak apa yang harus saya lakukan?? Sebelumnya saya ucapkan terimakasih banyak.
mohon dengan sangat pencerahannya pak. Semoga Allah membalas kebaikan bapak. aamiin
Akta Jual Beli yang dipegang oleh pemilik merupakan salah satu dokumen akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. Jika AJB tersebut hilang, maka ibu bisa meminta salinan dari PPAT yang dahulu membuat AJB tersebut.
Untuk memperoleh PBB, ibu harus mengajukan ke kantor Pajak Bumi dan Bangunan.
Pak saya mau tanya
Orang tua saya punya tanah cukup untuk bangun 2 ruko. Masalahnya sertifikat hak milik asal (induk) tersebut hilang. Sudah dicari2 kemana2 tnya sana sini tp tetap saja tidak ditemukan. Bagaimana sarannya yah?
Apabila sertipikat tanah hilang, maka pemilik tanah dapat mengajukan penggantian sertipikat baru.
dalam Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, disebutkan mengenai tata cara penggantian sertipikat:
Pasal 57
(1) Atas permohonan pemegang hak diterbitkan sertipikat baru sebagai pengganti sertipikat yang rusak, hilang, masih menggunakan blanko sertipikat yang tidak digunakan lagi, atau yang tidak diserahkan kepada pembeli lelang dalam suatu lelang eksekusi.
(2) Permohonan sertipikat pengganti sebagaimana dimaksud pada ayat (1) hanya dapat diajukan oleh pihak yang namanya tercantum sebagai pemegang hak dalam buku tanah yang bersangkutan atau pihak lain yang merupakan penerima hak berdasarkan akta PPAT atau kutipan risalah lelang sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 37 dan Pasal 41, atau akta sebagaimana dimaksud Pasal 43 ayat (1), atau surat sebagaimana dimaksud Pasal 53, atau kuasanya.
(3) Dalam hal pemegang hak atau penerima hak sebagaimana dimaksud pada ayat (2) sudah meninggal dunia, permohonan sertipikat pengganti dapat diajukan oleh ahli warisnya dengan menyerahkan surat tanda bukti sebagai ahli waris.
(4) Penggantian sertipikat sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dicatat pada buku tanah yang bersangkutan.
Pasal 58
Dalam hal Penggantian sertipikat karena rusak atau pembaharuan blanko sertipikat, sertipikat yang lama ditahan dan dimusnahkan.
Pasal 59
(1) Permohonan penggantian sertipikat yang hilang harus disertai pernyataan di bawah sumpah dari yang bersangkutan dihadapan Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk mengenai hilangnya sertipikat hak yang bersangkutan.
(2) Penerbitan sertipikat pengganti sebagaimana dimaksud pada ayat (1) didahului dengan pengumuman 1 (satu) kali dalam salah satu surat kabar harian setempat atas biaya pemohon.
(3) Jika dalam jangka waktu 30 (tiga puluh) hari dihitung sejak hari pengumuman sebagaimana dimaksud pada ayat
(2) tidak ada yang mengajukan keberatan mengenai akan diterbitkannya sertipikat pengganti tersebut atau ada yang mengajukan keberatan akan tetapi menurut pertimbangan Kepala Kantor Pertanahan keberatan tersebut tidak beralasan, diterbitkan sertipikat baru.
(4) Jika keberatan yang diajukan dianggap beralasan oleh Kepala Kantor Pertanahan, maka ia menolak menerbitkan sertipikat pengganti.
(5) Mengenai dilakukannya pengumuman dan penerbitan serta penolakan penerbitan sertipikat baru sebagaimana dimaksud pada ayat (2), ayat (3) dan ayat (4) dibuatkan berita acara oleh Kepala Kantor Pertanahan.
(6) Sertipikat pengganti diserahkan kepada pihak yang memohon diterbitkannya sertipikat tersebut atau orang lain yang diberi kuasa untuk menerimanya.
(7) Untuk daerah-daerah tertentu Menteri dapat menentukan cara dan tempat pengumuman yang lain daripada yang ditentukan pada ayat (2).
Yth Bapak Ismail,
Bapak dan Ibu sudah meninggal tahun 2000 dan 2001 tanpa meninggalkan wasiat, meninggalkan 6 orang anak kandung yaitu X,Y,Z dan A,B,C serta dua bidang tanah warisan di Lokasi 1 (ada bangunan rumah) dan Lokasi 2 (tanah pekarangan kosong) yang posisinya bersebelahan di pinggir jalan raya. A yang menikah tahun 1997 atas permintaan dan ijin dari Bapak dan Ibu menempati Lokasi 1 dan membangun usaha toko kecil-kecilan. Pada tahun 1999 akhir, C datang ke A dan membantu usaha A di toko dengan mendapat gaji yang layak.
Karena usahanya maju pesat, tahun 2003 hingga 2006 si A mendirikan bangunan 4 lantai lengkap dengan Ijin Mendirikan Bangunan atas nama si A, di Lokasi 2, dengan uangnya sendiri hasil usaha dan berhutang di beberapa bank dengan agunan tanah pekarangan milik A pribadi. Pada waktu itu saudara kandung yang lain tidak ada yang keberatan dan hubungan persaudaraan sangat baik dan harmonis.
Tahun 2007 usaha A mengalami kemerosotan tajam dan gagal bayar bank sehingga untuk menyelesaikannya, agunan bank (milik A pribadi) dijual untuk membayar hutang-hutang di bank tapi tidak bisa menutup kewajiban di luar hutang bank sehingga masih menyisakan hutang di beberapa suplier toko dan beberapa hutang di perorangan. Singkat cerita si A sering didatangi debt collector/ tukang tagih. Atas kesepakatan, si A akhirnya mendapat kelonggaran waktu untuk membayar kewajibannya.
Ditengah kondisi A kesulitan keuangan, tiba-tiba C mengundurkan diri dari membantu A di toko dan menunjukkan sikap permusuhan kepada A, kemudian saudara kandung A yang lain meminta warisan dibagi (mereka takut tanah warisan dijual A untuk membayar hutangnya). Lalu terjadi kesepakatan lisan yaitu warisan di Lokasi 1 untuk X,Y dan Z kemudian warisan di Lokasi 2 untuk A,B dan C.
Lokasi 1 dijual oleh X,Y dan Z tahun 2008 dan dibagi rata untuk X,Y dan Z, sementara saudara yang lain yaitu A,B dan C tidak keberatan dan menandatangani akta jual beli di notaris.
Lokasi 2 yang ditempati A untuk usahanya, atas kesadaran diri A diusahakan untuk dijual agar urusan pembagian tanah warisan orang tua bisa selesai, karena tidak mungkin dibagi tiga tanahnya, berhubung ada bangunan 4 lantai milik A yang berdiri di atas Lokasi 2. Tetapi niat baik A ternyata selalu dihalang-halangi oleh C dengan mengatakan dia (C) tidak akan menjual bagian sepertiga tanah warisannya, karena ternyata dia menginginkan bagian dari penjualan bangunan milik A yang berdiri di Lokasi 2, sehingga akhirnya gagal terjual. Untuk si B, dia hanya menginginkan sesuai haknya saja yaitu sepertiga bagian dari tanah warisan Lokasi 2. Sedangkan saudara kandung yang lain (X, Y dan Z) mendukung pembagian sesuai hak milik masing-masing
Menurut pendapat A, perhitungan pembagiannya adalah, tanah warisan dihitung harga pasaran per meter dikalikan luas tanah, hasilnya dibagi 3 untuk A sepertiga, B sepertiga dan C sepertiga. Sedangkan bangunan 4 lantai ditaksir nilai harga pasarannya dan menjadi hak milik A karena dia yang membangun dengan uangnya sendiri.
Tetapi ternyata C tidak setuju dan ngotot dengan berbagai alasan yang pada intinya menginginkan bagian dari penjualan bangunan yang didirikan A. Saat ini sertifikat tanah Lokasi 2 disembunyikan C, dan segala musyawarah sudah dilakukan, tetapi selalu gagal.
1. Bagaimana sebenarnya pembagian tanah warisan dan bangunan pribadi yang berdiri di atasnya dalam kasus ini menurut Hukum Perdata BW dan bagaimana cara menyelesaikan masalah ini?
2. Kalau A melakukan gugatan ke Pengadilan Negeri dengan maksud agar masing masing pihak mendapat sesuai yang menjadi hak miliknya, siapa sajakah yang harus digugat?
Dalam hal ini semua pihak menundukkan diri pada Hukum Perdata BW.
Demikian pertanyaan saya, terima kasih atas perhatian dan jawabannyanya.
Dalam Hukum Perdata menurut Kitab UU Hukum Perdata, pembagian waris adalah sebagai berikut:
1. Golongan I, yang terdiri dari: suami/isteri yang hidup terlama dan anak2 serta cucu (keturunan) pewaris (dalam hal anak pewaris meninggal dunia). (pasal 852 BW)
2. Golongan II adalah: orang tua dan saudara kandung dari pewaris termasuk keturunan dari saudara kandung pewaris. (pasal 854 BW) Golongan II ini baru bisa mewarisi harta pewaris dalam hal golongan I tidak ada sama sekali. Jadi, apabila masih ada ahli waris golongan I, maka golongan I tersebut “menutup” golongan yang diatasnya
3. Golongan III :
Keluarga dalam garis lurus ke atas sesudah bapak dan ibu pewaris (pasal . Contohnya: kakek dan nenek pewaris, baik dari pihak ibu maupun dari pihak bapak. Mereka mewaris dalam hal ahli waris golongan I dan golongan II tidak ada
4. Golongan IV
-Paman dan bibi pewaris baik dari pihak bapak maupun dari pihak ibu
-keturunan paman dan bibi sampai derajat ke enam dihitung dari pewaris
– saudara dari kakek dan nenek beserta keturunannya, sampai derajat ke enam di hitung dari pewaris.
Sesuai dengan pembagian hukum waris tersebut, maka setiap anak adalah ahli waris dari kedua orang tuanya.
1. Pembagian Tanah Warisan, dan bangunan di atasnya.
Jika satu bidang tanah milik seseorang (misal Tuan Rano) kemudian di atas tanah tersebut didirikan bangunan oleh orang lain (misal Tuan Karno) atas seizin pemilik tanah (Tuan Rano), maka menurut hukum pertanahan di Indonesia terdapat dua pemilik yaitu:
– pemilik Tanah adalah Tuan Rano
– pemilik bangunan adalah Tuan Karno
Izin penggunaan tanah untuk pendirian bangunan tersebut, dapat berdasarkan sewa tanah atau hanya meminjam saja. Jika penggunaan tanah tersebut bersifat pinjam pakai saja, maka Tuan Karno tidak wajib memberikan imbalan kepada Tuan Rano.
Secara hukum, yang dapat diwariskan adalah harta kekayaan orang yang meninggal dunia (pewaris). Oleh karena itu jika di atas tanah waridsan ada bangunan milik orang lain, yang dapat diwariskan hanya tanahnya saja.
2. Gugatan
Jika A akan menggugat, maka yang digugat adalah Tuan C selaku tergugat, sedangkan ahli waris lainnya menjadi Turut Tergugat. Turut tergugat artinya, ahli waris lainnya wajib mematuhi putusan hakim.
Selamat siang pak ismail.. begini kronologis nya pak, pada tahun yang lalu keluarga saya menjual sebidang tanah dengan sbanyak 5 sertifikat.. pada pihak A dan baru di kasih dp oleh pihak A di hadapan notaris untuk menebus sertifikat di bank yg telah di agunkan.. dp pun di titipkan kepada notaris oleh pihak pembeli.. sebanyak 3 sertifikat telah di titipkan di notaris tersebut setelah itu kami minta uang dp tersebut yang ada sisa di notaris untuk menebus yang 2 sertifikat lagi. Tp ternyata sisa uang dp tersebut yang ada di notaris telah d tarik kembali oleh pembeli tanpa pemberitahuan kepada kami.. singkat cerita .. pihak pembeli dan notaris hanya janji2 saja untuk melunasi sisa nya. Kami sering mendatangi notaris tersebut untuk menanyakan kelanjutan nya. Tetapi notaris terbut sempat berkata kami suruh cari pembeli yang lain dan memulangkan dp nya. Dan pada akhir nya kami ada dana untuk memulangkan dp tersebut.. setelah kami datangi notaris tersebut untuk mengambil sertifikat dan memulangkan dp tersebut tetapi notaris tidak menolak dengan alasan yang tidak jelas.. sampai pembeli saja kami hubungi tidak mau berkomunikasi dengan kami( tidak mau mengangkat dan membalas telp dari kami) .. sampai saat ini sudah 14 bln tidak ada kejelasan dari notaris maupun pembeli.. bagaimana cara menghadapi nya pak is ?? Terimakasih banyak pak is sebelum nya
Seorang pembeli tidak dapat secara sepihak membatalkan pembelian dan meminta uang muka kembali.
Pasal 1464 Kitab UU Hukum Perdata
Jika pembelian dilakukan dengan memberi uang panjar, maka salah satu pihak tak dapat membatalkan pembelian itu dengan menyuruh memiliki atau mengembalikan uang panjarnya.
Jika ada ketidakpuasan terhadap pekerjaan notaris, Ibu dapat membuat pengaduan ke Majelis Pengawas notaris di setiap kabupaten/kota.
Pagi Pak,
saya ingin bertanya apakah surat girik atau AJB yang sudah terdaftar di buku besar kelurahan itu sudah aman? apa masih perlu bikin sertifikat?
karena marak surat tanah yang ganda, sama sama asli, karena yang pembeli telat mendaftar ke BPN, lebih dulu yang daftar orang yang bukan pemilik. itu bagaimana ya pak?
Girik atau AJB bukan bukti pemilikan tanah. Bukti pemilikan tanah adalah sertipikat hak atas tanah.
Pasal 32 ayat 1, Peraturan Pemerintah No 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah:
(1) Sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.
Oleh karena itu, agar pemeilikan tanah kuat, maka terhadap tanah yang dokumennya masih berupa girik atau AJB harus didaftarkan di Kantor Pertanahan untuk dibuatkan sertipikat.
Jika ada seseorang yan secara “diam-diam’ telah mensertipikatkan tanah tersebut, maka pihak yang merasa memiliki dapat mengajukan gugatan ke pengadilan.
Pak saya mau nanya, tanah saya berupa pengoperan hak pekarangan dari kelurahan, yang saya mau tanyakan apakah nanti bila ada penggusuran apakah saya akan mendapatkan ganti rugi, dan apakah surat tanah itu sah dimata hukum. tksh pak
Sepanjang yang saya ketahui, dalam hukum dikenal hak numpang karang.
Pasal 711 Kitab UU Hukum Perdata
Hak numpang karang adalah hak kebendaan untuk mempunyai gedung bangunan atau tanaman di atas tanah orang lain.
Untuk memperoleh hak ini, harus dibuktikan dengan akta otentik. Perolehan hak ini didaftarkan di Kantor Pertanahan. Dengan berlakunya UU No. 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, maka Hak Numpang Karang (Hak Opstal) berubah menjadi hak guna bangunan.
mengenai ganti kerugian, sepanjang ada bukti-bukti kuat bahwa bapak selaku pemilik tanah tersebut, maka bapak berhak memperoleh ganti kerugian.
pak saya mau nanya keluarga saya mempunyai tanah yang luasnya 580m atas nama 3 orang sudah bersertifikat tahun 1998 tetapi tiba tiba ada tetangga saya yang mengeklem bahwa tanah yang 300m itu miliknya, katanya dia membeli tanah tersebut tahun 1961 dengan bukti kuitansi,,sekarang tetangga saya sudah membuat sertifikat tetapi masih dalam proses…bagai mana kekuatan hukumnya untuk keluarga saya…karena kami orang desa,,,,sedangkan si tetangga saya orang kaya dokter juga,,mohon pencerahan dan kalo mau memblokir bagaimana caranya agar sertifikat tetangga saya tidak terbit…
Sertipikat tanah merupakan bukti pemilikan yang kuat. Jika ada pihak lain yang meng-klaim, maka pihak tersebut harus mengajukan bukti-bukti.
Pasal 32 Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah
(1) Sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.
(2) Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertipikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertipikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertipikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertipikat tersebut.
Untuk mencegah terbitnya sertipikat yang dimohonkan orang tersebut, bapak dapat ajukan keberatan secara tertulis ke Kantor Pertanahan setempat.
Assalammu’alaikum pak Ismail,
Saya mohon pencerahan dr Bapak utk masalah Perumahan kami..
Tanah perumahan kami asalnya dr tanah warisan (rmh pemilik asal terletak tepat disebrang depan cluster kami)
Saat cluster itu dibuat, developer dan pemilik tanah (si A) sudah sepakat bahwa akses jalan dr jalan raya menuju cluster bisa digunakan oleh kami (penghuni cluster) tanpa batasan waktu.. tertera dlm surat perjanjian ditandatangani d atas materai oleh kedua belah pihak.. 2/3 jalan sudah dihibahkan oleh orangtua si A, sedangkan 1/3 lagi msh berstatus tanah si A (warisan).
Cluster pun jadi dan semua unit sudah terjual..
Hampir setahun ini, kami beberapa kali mengajukan perbaikan jembatan dan jalan ke Pemda, dan beberapa kali pula Pemda ditolak oleh si A.. entah apa alasannya, sampai skr jalan msh rusak.
Baru2 ini si A mempersempit akses jalan (yg 1/3) menuju cluster kami.. dari yg 3meter spertinya akan d persempit jd akses utk motor saja, mobil tidak bisa..
Jalan yg 1/3 itu tidak mau dijual olehnya dan dia minta kami (warga cluster) memberi dana utk perbaikan jalan keseluruhan, yg jelas2 perbaikan sudah akan dihandle oleh Pemda, tp dia tak mau.
Menurut bapak Ismail, sebaiknya apa yg harus kami lakukan, karna sjauh ini akses kami lebih dipersempit. Utk perangkat desa (RT dan RW) mereka juga tidak merespons, karna tw sifat si A yg terkenal tidak baik.
Apa dgn dasar surat pernyataan developer dan si A, kami bisa menuntut dibukanya akses jalan seperti semula?
Karna memang hanya itu yg kami punya.
Saat ini kami merasa ditipu oleh developer, yg nyatanya tidak berbuat apa2 karna dy msh merasa memiliki 1/3 jalan itu..
Sejauh ini kami baru melapor pada bank, dmn bank yg akan push developer utk menyelesaikan masalah ini, tp spertinya kami gak bisa berharap banyak..
Mohon pendapatnya ya Pak untuk masalah ini.. Terimakasih
Jika membaca informasi yang ibu sampaikan, kami membayangkan bahwa posisi perumahan ibu tidak memiliki akses jalan ke jalan raya, dan satu-satunya jalan adalah harus melalui tanah ex orang tua si A dan tanah si A.
Jika demikian keadaanya, maka terdapat satu ketentuan dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, yang memberikan peluang bagi pemilik tanah yang ada di bagian dalam untuk memperoleh akses jalan.
Pasal 677 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata:
“Pemilik sebidang tanah atau pekarangan yang terletak di antara tanah-tanah orang lain sedemikian rupa sehingga ia tidak mempunyai jalan keluar sampai ke jalan umum atau perairan umum, berhak menuntut kepada pemilik-pemilik pekarangan tetangganya, supaya diberi jalan keluar untuknya guna kepentingan tanah atau pekarangannya dengan kewajiban untuk membayar ganti rugi, seimbang dengan kerugian yang diakibatkannya.”
Perjanjian yang telah dibuat oleh Si A yaitu memberikan 1/3 tanahnya untuk digunakan sebagai akses masuk, secara tersirat mirip dengan pemahaman Pasal 677 KUHPerdata tersebut.
Apabila si A secara sepihak mengurangi ukuran akses jalan tersebut, maka si A telah wanprestasi.
Sebagai langkah untuk memecahkan persoalan ini, maka sebaiknya terlebih dahulu bermusyawarah dengan mengundang pihak kelurahan untuk berdialog dengan si A beserta developer dan para RT RW.
Apabila jalan musyawarah tidak tercapai, Ibu dan warga dapat menggugat si A berdasarkan surat pernyataan yang telah dibuat.
assalamu’alaikum pak ismail, saya mohon saran,begini thn 2012 agustus lalu saya membeli sepetak tanah 100m2 dari tetangga saya,dan langsung dibuatkan AJB dan sertifikat diurus oleh rt setempat,ternyata rt tsb menyerahkan pengurusan ke orang lain(tokoh desa) saya mendapat kwitansi penyerahan biaya 9jt dari rt,dan saya dapat tanda terima berkas tulis tangan+materai dari tokoh desa tsb.masalahnya adalah seminggu setelahnya saya dapat copy AJB,keterangan tidak sengketa,surat penguasaan tanah,fc sertifikat induk(1500m2),SPT tahun 2013 dan 2014,tetapi sertifikat sudah 2 tahun tak kunjung selesai,dan info terakirnya adalah pengurusan tsb diserahkan ke orang lain lagi(temen tokoh desa) dan ketika saya tanya selalu berbelit2 ,bahkan sekarang tokoh desa menyatakan Ajb saya hilang sementara sertifikat induknya sudah dipulangin ke pemilik lahan,pertanyaan saya adalah A bagaimana cara menerbitkan ulang AJB saya yang hilang dengan pembuat adalah PPATK b, bagaimana seharusnya sikap saya dengan tokoh desa dan rt(siap bertanggung jawab)secara lisan. c bagaimana apabila AJB sudah terbit dan dikemudian hari ada AJB yang hilang muncul( disalah gunakan)oleh pihak lain. terimakasih atas jawabanya dan mohon maaf penjelasan saya kurang detail.
1. Jika AJB telah hilang, maka para pihak dapat meminta dibuatkan salinan AJB kepada PPAT yang bersangkutan. Jika PPAT telah berhenti dari jabatannya, maka permintaan diajukan kepada PPAT yang menerima protokol dari PPAT sebelumnya.
2. Tokoh desa dan RT, harus bertanggungjawab atas kehilangan AJB dan tidak terlaksananya pembuatan sertipikat. Tanggung jawab dapat berupa kesediaan menjadi saksi yang meringankan untuk mengurus AJB dan setipikat, termasuk menjadi saksi bahwa benar AJB telah hilang. Selain itu, mereka juga dapat diminta untuk mengemablikan biaya-biaya yang sudah bapak keluarkan.
3. Pada dasarnya sepanjang Bapak dapat membuktikan sebagai pemilik tanah yang sah, maka jika terjadi penyalahgunaan AJB yang telah hilang, bapak dapat menggugat ke pengadilan.
asslm mlkum bapak sy mau bertanya.ini pak sy punya sebidang tanah dapat beli sekitar 5th lalu.tp msalah nya tanah sy itu sy beli cmn ada bukti kwitansi aja,sedangkan tanah yang berbatsan dgn sy dijual sm smpemilik nya,jd sm pemilik baru tanah yg berbatasan dengan sya itu langsung di sertifikat sm pemilik yg br tp ukuran tanah nya sdah melewati batas tanah sya, apakah kl kt mau buat sertifikat harus menghadirkan orang2 yg berbatasn, sdngkan ini tdk bahkan tanda tangan sy pun dipalsu,bisa apa sertipikat itu dibatalkan sdngkan sy cmn pnya bukti kwitansi aja untk membuktikan bahwa tanah nya udah lewat batas dan bagaimna solusiny?
Dalam penetapan batas-batas tanah, sedapat mungkin menghadirkan pemilik tanah yang berbatasan.
Pasal 18 PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah
(1) Penetapan batas bidang tanah yang sudah dipunyai dengan suatu hak yang belum terdaftar atau yang sudah terdaftar tetapi belum ada surat ukur/gambar situasinya atau surat ukur/gambar situasi yang ada tidak sesuai lagi dengan keadaan yang sebenarnya, dilakukan oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik, berdasarkan penunjukan batas oleh pemegang hak atas tanah yang bersangkutan dan sedapat mungkin disetujui oleh para pemegang hak atas tanah yang berbatasan.
(2) Penetapan batas bidang tanah yang akan diberikan dengan hak baru dilakukan sesuai ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) atau atas penunjukan instansi yang berwenang.
(3) Dalam menetapkan batas-batas bidang tanah Panitia Ajudikasi atau Kepala Kantor Pertanahan memperhatikan batas-batas bidang atau bidang-bidang tanah yang telah terdaftar dan surat ukur atau gambar situasi yang bersangkutan.
(4) Persetujuan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2) dituangkan dalam suatu berita acara yang ditandatangani oleh mereka yang memberikan persetujuan.
(5) Bentuk berita acara sebagaimana dimaksud pada ayat (4) ditetapkan oleh Menteri.
Upaya yang dapat dilakukan adalah mengajukan keberatan secara tertulis ke pemilik tanah atau ke Kepala Kantor Pertanahan atau mengajukan gugatan ke pengadilan.
Pasal 32 PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah
(1) Sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.
(2) Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertipikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertipikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertipikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertipikat tersebut.
orang tua saya ingin menjual tanah, kami dengan pihak pembeli ingin buat Akte Jual Beli, sewaktu di ajukan tandatangan kelurah, lurah minta komisi, yang saya mau tanyakan berapa % kah dari yang diberikan komisi untuk lurah ataupun camat, dan dari nilai apa apakah dari harga jual atau NJOP
demikian pertanyaan saya, terima kasih.
wass. wr. wb.
fajar.
Ketentuan uang jasa dapat dilihat dalam Pasal 32 Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah:
Pasal 32
(1) Uang jasa (honorarium) PPAT dan PPAT Sementara, termasuk uang jasa (honorarium) saksi tidak boleh melebihi 1 % (satu persen) dari harga transaksi yang tercantum di dalam akta.
(2) PPAT dan PPAT Sementara wajib memberikan jasa tanpa memungut biaya kepada seseorang yang tidak mampu.
(3) Di dalam melaksanakan tugasnya, PPAT dan PPAT Sementara dilarang melakukan pungutan diluar ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (1).
(4) PPAT Khusus melaksanakan tugasnya tanpa memungut biaya.
Assalamualaikum Pak Ismail. Saya mau tanya dan butuh pencerahan Pak, Bapak saya melakukan usaha sewa menyewa rumah dan sekarang rumahnya ingin dijual tetapi ternyata ada klien yang ingin menyewa rumahnya dan sudah disertai DP tetapi tidak ada surat perjanjian apapun. Karena rumahnya ingin dijual akhirnya kami minta maaf dan mengembalikan uang DP yang sudah dia berikan. Tetapi dia tidak terima, dan memberikan option melalui jalur kekeluargaan dengan ganti rugi 3x lipat atau ke meja hijau. Menurut Bapak, kami harus bagaimana?
Tanggapan
Ibu Aisyah
Wa’alaikumussalam
Sewa Menyewa rumah, diatur dalam Peraturan Pemerintah No. 44 Tahun 1994 Tentang: PENGHUNIAN RUMAH OLEH BUKAN PEMILIK. Dalam Peraturan tersebut tidak secara tegas diatur mengenai Down Payment.
Ketentuan yang relevan dari aturan tersebut adalah terdapat dalam Pasal 10 dan 11.
Pasal 10
(1) Penyewa wajib mentaati berakhirnya batas waktu sewa sesuai dengan yang diperjanjikan.
Pasal 11
(1) Apabila salah satu pihak tidak mentaati ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6, Pasal 7, Pasal 8, Pasal 9, dan Pasal 10, maka hubungan sewa menyewa dapat diputuskan sebelum berakhirnya jangka waktu sewa menyewa dengan ketentuan-ketentuan :
a. jika yang dirugikan pihak penyewa maka pemilik berkewajiban mengembalikan uang sewa;
b. jika yang dirugikan pihak pemilik, maka penyewa berkewajiban mengembalikan rumah dengan baik seperti keadaan semula, dan tidak dapat meminta kembali uang sewa yang telah dibayarkan.
(2) Selain kewajiban untuk mengembalikan uang sewa sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) huruf a, dalam perjanjian sewa menyewa dapat pula diperjanjikan kewajiban-kewajiban lain yang harus dipenuhi oleh pemilik.
Dengan telah dibayarnya DP, maka sewa menyewa telah disepakati oleh kedua pihak sedangkan jangka waktu sewanya belum dimulai.
Pasal 10 pada dasarnya mengatur mengenai jangka waktu sewa yang menjadi hak penyewa dan kewajiban pemilik rumah untuk mentaatinya. Jika pemilik membatalkan secara sepihak, berarti pemilik dianggap mengakhiri jangka waktu sewa sebelum jangka waktu sewa berakhir (bahkan diakhiri sebelum jangka waktu dimulai).
Sanksi bagi pihak pemilik yang membatalkan jangka waktu sepihak adalah terdapat dalam Pasal 11 ayat 1 huruf a, yaitu pemilik wajib mengembalikan uang sewa yang telah dibayar. Dalam hal ini pemilik wajib mengembalikan seluruh DP. Mengenai ganti rugi, sepanjang tidak pernah ada kesepakatan mengenai ganti rugi, maka penyewa tidak dapat menuntut ganti rugi.
Demikian, semoga bermanfat.
Ismail Marzuki
Assalamualaikum wr. wb.
Pak Marzuki yang baik, pada tahun 2000 saya membeli sebidang kepada koperasi Kementan, dan pada tahun 2009 AJB nya baru saya terima, tanah tersebut merupakan bagian dari tanah bersertipikat induk. saat ingin mengurus untuk pecah sertipikat ternyata tdk bs karena BPN mensyaratkan harus ada siteplan yang sdh disetujui dinas tata ruang, sedangkan pihak koperasi tdk punya dana utuk mengurus hal tersebut, Pada tahun 2013 ada pengembang ingin membeli tanah yg ada dlm sertipikat induk dengan harga murah, tetapi saya bertahan untuk tidak menjualnya, dan hanya memberikan jalan keluar untuk pecah sertipikat saja. pada tahun 2014 saya mendengar sertipikat induk yg sebelumnya dipegang oleh koperasi sdh diserahkan ke pihak pengembang tsb dan tanah tersebut mau dipagar dan tanah saya termasuk didalamnya. yang saya ingin tanyakan bagaimana posisi saya dimata hukum, bila ingin mengajukan gugatan kepada siapa gugatan saya tujukan, dan tahap pertama bila saya mengajukan gugatan kepada siapa saya harus melaporkan masalah ini…terima kasih sebelumnya
Tanggapan
Bapak Imam Wahyudi
Wa’alaikumussalam
Sebagai pembeli yang sudah menandatangani AJB, Bapak merupakan pembeli yang hak-haknya harus dilindungi.
Dengan telah dijualnya tanah tersebut kepada Bapak, pihak koperasi tidak boleh menjual tamah tersebut kepada pihak lain.
Bapak dapat menggugat koperasi dan pengembang ke pengadilan karena telah menjual dan membeli tanah yang menjadi hak Bapak.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Assalamualaikum pak, saya punya 4 saudara yang semuanya laki- laki, kami berempat mendapat warisan berupa 1 bidang tanah persawahan dari almarhum ayah kami. berdasarkan kesepakatan kami berempat tanah tersebut sudah kami bagi sama rata, semua sdh sepakat tidak ada masalah. masalah timbul ketika saya punya niat untuk memecah sertifikat atas tanah tersebut dan selanjutnya kami balik nama kepada nama kami masing- masing sesuai pembagian yang telah kami sepakati. tujuan utama saya untuk memecah sertifikat tsb adalah agar kami mendapatkan kepastian hukum atas harta warisan kami, juga agar nanti dikelak kemudian hari tidak terjadi sesuatu yang tidak kami inginkan peda anak cucu kami terkait tanah peninggalan tsb. permasalahannya adalah dari kami ber empat ada dua saudara kami yang tidak setuju kalau serifikat tsb di pecah mnjadi empat bagian, sehingga kedua saudara saya tersebut tidak mau menandatangani berkas apapun terkait rencana pemecahan sertifikat tsb. pertanyaan saya apa yang harus saya lakukan agar saya bisa balik nama sertifikat tsb, kalau ada upaya hukum, upaya hukum apa yang bisa saya tempuh.atas pertolongan dan bimbingannya kami ucapkan terima kasih pak.
Tanggapan
Bapak Eko Putro Shodiq
Wa’alaikumussalam
Mengenai warisan, maka sudah seharusnya setiap harta warisan segera diberikan kepada para ahli waris. Yang dimaksud diberikan adalah berupa hak-hak dari masing-masing ahli waris diberikan kepada ahli waris, sedangkan fisik benda warisan dapat segera dipecah atau digunakan bersama.
Jika tanah tersebut merupakan tanah warisan, maka tidak ada satu pihakpun yang berhak menolak pembagian.
Sebaiknya bapak meminta fatwa waris ke pengadilan agama untuk menetapkan bagian masing-masing ahli waris. Dengan fatwa waris tersebut, buat pembagian warisan atas seluruh harta, termasuk tanah.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Assalamualaikum pak is…
Di tempat saya..ada penggusuran tanah oleh pihak swasta .sebagian besar warga menerima kesepakatan ganti rugi.dan sisanya menolak..dan dari pihak swasta tsb mengancam akan menutup jalan yg ada di tempat itu..Bagaimanakah dasar hukum dari pengambilan jalan oleh pihak swasta ? Mengingat masih ada beberapa orang.., termasuk saya yg menempati bidang tanah dan bangunan tsb yg memiliki sertifikat hak milik atas nama sendiri? Krn tanah daerah tsb sebagian besar akan menjadi milik perusahaan swasta tsb.
Tanggapan
Bapak Agung Priyambodo
Wa’alaikumussalam
Berdasarkan UU No. 38 Tahun 2004 Tentang Jalan, penguasaan terhadap jalan ada pada negara. Jika suatu jalan telah ada sebelumnya, maka setiap orang yang akan mengubah fungsi jalan harus memperoleh izin dari pemerintah.
Pasal 12
(1) Setiap orang dilarang melakukan perbuatan yang mengakibatkan terganggunya fungsi jalan di dalam ruang manfaat jalan.
(2) Setiap orang dilarang melakukan perbuatan yang mengakibatkan terganggunya fungsi jalan di dalam ruang milik jalan.
(3) Setiap orang dilarang melakukan perbuatan yang mengakibatkan terganggunya fungsi jalan di dalam ruang pengawasan jalan.
Akan tetapi, jika pada saat developer membangun perumahan tidak ada jalan sebelumnya, maka apabila developer bermaksud menutup akses keluar bagi pemilik tanah yang bersebalahan, pemilik tanah yang bersebelahan dengn lokasi perumahan dapat meminta agar developer menyediakan jalan.
Pasal 674 Kitab UU Hukum Perdata
Pengabdian pekarangan adalah suatu beban yang diletakkan atas sebidang pekarangan seseorang untuk digunakan dan demi manfaat pekarangan milik orang lain. Baik mengenai bebannya maupun mengenai manfaatnya, pengabdian itu boleh dihubungkan dengan pribadi seseorang.
Pasal 686 Kitab UU Hukum Perdata
Hak pengabdian pekarangan mengenai jalan untuk kaki adalah hak untuk melintasi pekarangan orang lain dengan jalan kaki.
Hak mengenai jalan kuda atau jalan ternak adalah hak untuk naik kuda atau menggiring ternak melalui jalan itu.
Hak mengenai jalan kendaraan adalah hak untuk melintas dengan kendaraan. Bila lebar jalan untuk jalan kaki, jalan ternak atau jalan kendaraan tidak ditentukan berdasarkan hak pengabdian, maka lebarnya ditentukan sesuai dengan peraturan khusus atau kebiasaan setempat.
Hak pengabdian pekarangan mengenai jalan kuda atau jalan ternak mencakup juga hak pengabdian atas jalan untuk jalan kaki; hak pengabdian mengenai jalan kendaraan, mencakup juga hak pengabdian mengenai jalan kuda atau jalan ternak dan jalan untuk jalan kaki.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Saya mau tanya pa, apa benar bahwa seseorang yang merasa memiliki hak atas tanah, tp apabila orang tersebut tidak mengurus tanah nya selama 20 tahun maka hak nya atas tanah tersebut telah hilang?
jika ya, uu dan pasal berapa kah yang mengaturnya?
terimakasih
Tanggapan
Ibu Cherry
Dalam hukum ada suatu istilah yaitu Lewat Waktu. Dengan Lewat Waktu, seseorang dapat memperoleh sesuatu.
Pasal 1963 Kitab UU Hukum Perdata
Seseorang yang dengan itikad baik memperoleh suatu barang tak bergerak, suatu bunga, atau suatu piutang lain yang tidak harus dibayar atas tunjuk dengan suatu besit selama dua puluh tahun, memperoleh hak milik atasnya dengan jalan lewat waktu. Seseorang yang dengan itikad baik menguasai sesuatu selama tiga puluh tahun memperoleh hak milik tanpa dapat dipaksa untuk menunjukkan alas haknya.
Berdasarkan ketentuan tersebut, seseorang yang memperoleh tanah selama 20 tahun memperoleh hak milik atas tanah tersebut. Sebagai ilustrasi, jika A memperoleh tanah dan menempati selama 20 tahun terus menerus tanpa ada pihak yang mengganggu gugat, maka A dapat memperoleh hak milik.
Sebaliknya jika B memiliki tanah, tetapi selama 20 tahun mengabaikan tanah tersebut sedangkan tanah tersebut diduduki A, maka B dapat kehilangan tanah.
Jadi, yang menjadi unsur pokoknya adalah unsur menguasai secara fisik. Jika B memiliki tanah, lalu tanah tersebut dimanfaatkan B, maka B tidak akan kehilangan haknya meskipun dokumen pertanahannya belum lengkap.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Assalamualaikum pak, pada tahun 1984 dibuat surat pernyataan pihak pertama dan pihak kedua diatas kertas bersegel yang bunyinya pihak pertama mensertifikatkan tanah tanpa menghilangkan hak pihak kedua (tanah tersebut milik pihak pertama dan pihak kedua menumpang membuat rumah ditanah tersebut). sekarang pihak kedua ingin menambah pembangunan rumah ditanah tersebut, tapi tidak diizinkan oleh pihak pertama. dan pihak kedua ingin menggugat dengan menggunakan surat pernyataan bersegel tersebut sedangkan sertifikat tanah adalah atas nama pihak pertama. apakah pihak kedua punya kekuatan hukum pak? terima kkasih atas jawabannya..
wassalam..
anton
Tanggapan
Bapak Anton
Wa’alaikumussalam
Setiap orang yang akan mendirikan bangunan di atas tanah milik orang lain, harus terlebih dahulu memperoleh persetujuan dari pemilik tanah.
Jika sebelumnya ada kesepakatan, maka harus dilihat terlebih dahulu bentuk kesepakatan tersebut, apakah berupa sewa menyewa tanah atau bukan, dan apakah ada jangka waktunya atau tidak.
Jika kesepakatan atau surat pernyataan itu bukan berupa sewa menyewa maka pemilik tanah berhak untuk melarang orang lain mendirikan bangunan di atas tanahnya.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Assalamualaikum Wr.Wb
Selamat Sore Pak Ismail Marzuki
saya ingin menyanyakan beberapa hal terkait masalah tanah
Seorang pemilik lahan menyewakan tanahnya kepada perusahaan untuk pembangunan tower BTS yang dimana tanah tersebut berstatus SHM. dari pihak perusahaan meminta kepada pemilik lahan untuk memberikan copy an sertifikat tanah tersebut dengan ditandai dengan cek bersih. akan tetapi baru disadari bahwa sertifikat tanah tersebut telah di agunkan ke Bank. maka pihak penyewa meminta kepada pemilik lahan agar memberikan copy an ulang yang di tandai dengan Cap/Keterangan bahwa tanah itu telah di agunkan di Bank, akan tetapi pemilik lahan tersebut menolak permintaan penyewa dengan alasan bahwa pihak penyewa belum membayar lunas tanah yang di sewa. pihak penyewa berdalih bahwa sulit untuk melunasi pembayaran tersebut diakibatkan berkas yang belum rampung untuk pembangungan BTS tersebut, salah satunya ialah ketakutan kedepannya jangan sampai copyan sertifikat yang di terima oleh penyewa adalah copyan sertifikat palsu, maka dari itu penyewa meminta kepada pemilik tanah untuk meminta ke bank Copyan yang disertai Cap/Keterangan bahwa tanah itu telah di agunkan di bank. Mohon Balasan dari bapak Saya sangat membutuhkan saran atau pendapat bapak terkait permasalahan ini . Terima Kasih Wassalam
Tanggapan
Bapak Muh. Agung Eka
Wa’alaikumussalam
Menurut saya, permintaan dari calon penyewa dapat dimengerti. Sebelum menyewa tanah bapak, si penyewa ingin memperoleh kepastian atas kondisi tanah berikut legalitasnya.
Agar tidak disalahgunakan, pada copy sertipikat tersebut sebaiknya bapak tulis dengan tulisan yang cukup besar: “Copy diberikan kepada PT XXX untuk keperluan sewa menyewa untuk pembangunan Tower BTS”
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Assalamua’laikum…
Di wilayah Kami terdapat 400 KK yang menempati lahan Milik Pengairan selama 25 Tahun lebih,dan dilahan tersebut sudah banyak berdiri bangunan rumah,serta setiap tahunya kami dikenakan pungutan untuk sewa lahan yang di bayarkan kepada Petugas dari Pemerintah Desa setempat,secara geografis Tanah yang kami tempati berjarak 5 – 10 meter dari tepi sungai.
Yang ingin kami pertanyakan :
1. Apakah bisa tanah tersebut dirubah statusnya menjadi Ststus Tanah milik bagi Kami.
2. Kalau bisa bagaimana langkah – langkah yang harus Kami lakukan
Kami mohon kiranya bapak perduli memberikan penjelasan atas pertanyaan Kami tersebut diatas,sehingga bila terjadi pemberian status tanah milik tersebut kepada kami bisa lebih meningkatkan kesejahteraan bagi kehidupan Kami..
Tanggapan
Adik LF Solihin
Wa’alaikumussalam
1. Lahan yang berjarak 5-10 meter dari tepi sungai merupakan Garis Sempadan Sungai. Lahan yang termasuk dalam Garis Sempadan Sungai merupakan lahan yang penggunaannya terbatas.
Peraturan Pemerintah No. 38 tahun 2011 Tentang Sungai antara lain menyebutkan:
Pasal 9
Garis sempadan pada sungai tidak bertanggul di dalam kawasan perkotaan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 8 ayat (2) huruf a ditentukan:
a. paling sedikit berjarak 10 m (sepuluh meter) dari tepi kiri dan kanan palung sungai sepanjang alur sungai, dalam hal kedalaman sungai kurang dari atau sama dengan 3 m (tiga meter);
b. paling sedikit berjarak 15 m (lima belas meter) dari tepi kiri dan kanan palung sungai sepanjang alur sungai, dalam hal kedalaman sungai lebih dari 3 m (tiga meter) sampai dengan 20 m (dua puluh meter); dan
c. paling sedikit berjarak 30 m (tiga puluh meter) dari tepi kiri dan kanan palung sungai sepanjang alur sungai, dalam hal kedalaman sungai lebih dari 20 m (dua puluh meter).
Pasal 22
(1) Perlindungan sempadan sungai sebagaimana dimaksud dalam Pasal 20 ayat (2) huruf b dilakukan melalui pembatasan pemanfaatan sempadan sungai.
(2) Dalam hal di dalam sempadan sungai terdapat tanggul untuk kepentingan pengendali banjir, perlindungan badan tanggul dilakukan dengan larangan:
a. menanam tanaman selain rumput;
b. mendirikan bangunan; dan
c. mengurangi dimensi tanggul.
(2) Pemanfaatan sempadan sungai sebagaimana dimaksud pada ayat (1) hanya dapat dilakukan untuk keperluan tertentu.
Mengingat terbatasnya penggunahan lahan tersebut, maka menurut saya terhadap lahan tersebut tidak dapat ditingkatkan menjadi Hak Milik.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Assalamualaikum WR. WB
Nama saya Depi.
Saya ingin berkonsultasi atas permasalahan yang sedang saya hadapi sekarang.
Sekitar Tahun 2011 tetangga saya (pak didi) membeli tanah 100m2 dari pak agun. lalu dengan pembelian tersebut
pak agun dan istrinya memberikan akses jalan kepada pak didi 2.5 meter (hanya omongan dan ada saksi)
Beberapa bulan kemudian teman pak didi (pak tula) membeli tanah 100m2 tepat disamping pak didi dari pak agun juga.
dan pak agun beserta istrinya juga memberikan akses jalan kepada pak tula 2.5 meter.
pak agun merupakan pemilik tanah yang lumayan luas.akses jalan yang diberikan pak agun tersebut adalah masih tanah miliknya (pak agun) disertifikat.
1 tahun kemudian (2012), pak tula menjual tanahnya kepada saya dikarenakan keperluan uang yang mendadak.
pada saat pembelian saya memberikan DP 5 juta ke pada pak tula sebagai tanda jadi.
Lalu saya pergi ke rumahnya pak agun dengan memberitahukan bahwa tanahnya pak tula sudah saya beli.
Kemudian saya juga menanyakan perihal akses jalan, dan pak agun beserta istrinya bilang bahwa akses jalan tersebut adalah 2.5 meter.
saat saya meminta hitam diatas putih, dia mengatakan bahwa “kita sama2 waga sini, gak mungkin saya bohong dan bla bla bla.”
akhirnya saya percaya.saat itu ada juga beberapa orang saksi yang ikut mendengarkan.
Setelah mendapatkan kepastian dari pak agun dan istrinya tentang akses jalan 2.5 meter tersebut, minggu depannya
saya melakukan transfer sisa pembelian tanah kepada pak tula. dan lunas.
Namun sekitar tahun 2014 akhir, masalah mulai muncul.
Pak agun dan istrinya berniat membuatkan rumah anaknya tepat di depan rumah saya.
(rumah saya – jalan 2.5 meter – rumah anak pak agun).
Namun pada saat penarikan meteran, ukuran jalan 2.5 meter tersebut tidak benar alias kurang.
Pada saat ditanya masalah jalan 2.5meter tersebut, pasti dijawab dengan marah-marah.
Dikarenakan saya dan pak didi menggunakan akses jalan tersebut dan sekaligus masih dalam sertifikatnya, kami cuma bisa diam.
Pertanyaan saya adalah :
1. Jika akses jalan 2.5meter tersebut tidak diberikan alias kurang, apa yang harus kami lakukan ?
2. Apakah pak agun dan istrinya tersebut bisa dikatakan melakukan penipuan ? dan tindakan apa yang bisa kami lakukan ?
Wassalamualaikum WR WB
Salam Hormat
Depi
Tanggapan
Bapak Depi
Wa’alaikumussalam
Setiap janji adalah mengikat bagi pihak yang terlibat didalamnya. Janji Pak Agun untuk memberikan akses jalan adalah mengikat meskipun diberikan secara lisan.
Pasal 667 Kitab UU Hukum Perdata:
Pemilik sebidang tanah atau pekarangan yang terletak di antara tanah-tanah orang lain sedemikian rupa sehingga ia tidak mempunyai jalan keluar sampai ke jalan umum atau perairan umum, berhak menuntut kepada pemilik-pemilik pekarangan tetangganya, supaya diberi jalan keluar untuknya guna kepentingan tanah atau pekarangannya dengan kewajiban untuk membayar ganti rugi, seimbang dengan kerugian yang diakibatkannya.
Berdasarkan pasal 667 tersebut, bapak dapat meminta agar Pak Agun menyediakan jalan. Untuk keperluan tersebut Pak Agun diberikan ganti rugi yang wajar. Selain itu, berdasarkan janji lisan, Pak Agun wajib memberikan saran jalan kepada bapak.
Upaya yang dapat dilakukan adalah dengan menggugat pak Agun ke pengadilan.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Assalamualaikum pak, ibu kami memiliki sebidang tanah dan bangunan rumah dengan surat kepemilikan berupa PETOK D thn 1968 atas nama ibu kami sendiri (sebut saja AMINAH), lalu 3 tahun yg lalu ada seseorang mengakui tanah dan bangunan tersebut dengan dalil menunjukan surat PETOK D thn 1988 an orang tua mereka yg telah almarhumah (AMINAH KHOTIJAH), dan ibu kami berkeinginan tanah dan bangunan tersebut dijual dan dibagi kepada ahli warisnya, tetapi sampai sekarang kelurahan tidak berani mengeluarkan AJB atas tanah dan bangunan yang kami tempati sekarang ini.
yang membikin janggal surat tersebut keluar tahun 1988 sedangkan sepengetahuan kami dan pegawai kelurahan yang namanya AMINAH KHOTIJAH yang merupakan tante dari orang mengakui tanah tersebut meninggal pada tahun 1976 tetapi kenapa surat tersebut muncul thn 1988, kami konfirmasikan kepada pak lurah dan pak lurah memahami dan mengetahui surat yg betul adalah yang kami miliki, tetapi sampai sekarang pak lurah tidak berani bertindak
yang kami tanyakan:
1. Bagaimana cara supaya kami bisa mengurus AJB
2. Bagaimana cara supaya kami bisa meningkatan surat tersebut ke SHM
terimah kasih
Tanggapan
Sempox
Sebelum mengurus AJB, sebaiknya tanah tersebut daftarkan terlebih dahulu ke kantor pertanahan (disertipikatkan). Untuk mendaftarkan tanah diajukan ke Kantor Pertanahan setempat dengan melampirkan dokumen-dokumen antara lain:
a. grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings Ordonnantie (Staatsblad. 1834-27), yang telah dibubuhi catatan, bahwa hak eigendom yang bersangkutan dikonversi menjadi hak milik; atau
b. grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings Ordonnantie (Staatsblad. 1834-27) sejak berlakunya UUPA sampai tanggal pendaftaran tanah dilaksanakan menurut Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 di daerah yang bersangkutan; atau
c. surat tanda bukti hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Swapraja yang bersangkutan; atau
d. sertipikat hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1959; atau
e. surat keputusan pemberian hak milik dari Pejabat yang berwenang, baik sebelum ataupun sejak berlakunya UUPA, yang tidak disertai kewajiban untuk mendaftarkan hak yang diberikan, tetapi telah dipenuhi semua kewajiban yang disebut di dalamnya; atau
f. akta pemindahan hak yang dibuat di bawah tangan yang dibubuhi tanda kesaksian oleh Kepala Adat/Kepala Desa/Kelurahan yang dibuat sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah ini; atau
g. akta pemindahan hak atas tanah yang dibuat oleh PPAT, yang tanahnya belum dibukukan; atau
h. akta ikrar wakaf/surat ikrar wakaf yang dibuat sebelum atau sejak mulai dilaksanakan Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 1977; atau
i. risalah lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang yang berwenang, yang tanahnya belum dibukukan; atau
j. surat penunjukan atau pembelian kaveling tanah pengganti tanah yang diambil oleh Pemerintah atau Pemerintah Daerah; atau
k. petuk Pajak Bumi/Landrente, girik, pipil, kekitir dan Verponding Indonesia sebelum berlaku Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961; atau
l. surat keterangan riwayat tanah yang pernah dibuat oleh Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan; atau
m. lain-lain bentuk alat pembuktian tertulis dengan nama apapun juga sebagaimana dimaksud dalam Pasal II, Pasal VI dan Pasal VII Ketentuan-ketentuan Konversi UUPA.
Dalam hal bukti tertulis tersebut tidak lengkap atau tidak ada lagi, pembuktian pemilikan itu dapat dilakukan dengan keterangan saksi atau pernyataan yang bersangkutan yang dapat dipercaya kebenarannya menurut pendapat Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Mf pak sy punya tanah dan msh Ajb dekat bantaran kali apskan jika ada normalisasi dapat ganti rugi
Tanggapan
Bapak Ari
Pada dasarnya, pihak yang berhak mendapatkan ganti rugi adalah pihak yang dapat membuktikan adanya hubungan hukum dengan tanah.
Hubungan hukum yang dimaksud adalah sebagai pemilik tanah.
Akta Jual Beli hanya satu dari sekian banyak dokumen pendukung untuk membuktikan hak seseorang atas tanah jika atas tanah tersebut belum diterbitkan sertifikat tanah.
Demikian, semoga bermanfaat.
Wassalam
Ismail Marzuki
Selamat malam pak is, saya mau tanya. ada orang bernama M dengan membentuk kelompok tani dan membuka lahan di lahan yang berstatus HPL Transmigrasi. Sdr M sudah diperingatkan untuk tidak meneruskan niatnya tersebut utk membuka lahan tersebut. Akan tetapi M semakin nekat menjual lahan yang berstatus HPL Transmigrasi tersebut kepada Sdr. F dengan bukti Surat Kepemilikan lahan dan bukti pembayaran PBB belaka. sedangkan berjalannya waktu lahan transmigrasi tersebut sudah disertifikatkan Hak Milik oleh warga transmigrasi, yang secara berhak atas lahan tersebut karena program tranmsigrasi dari pemerintah. yang menjadi pertanyaan saya, apakah Sdr. F dapat menuntut atau menggugat dengan dasar segel/ bukti pembayaran PBB tersebut kepada warga transmigrasi yang telah memiliki SHM tersebut.
Mohon arahan berikut dengan dasar hukum >terimakasih atas bantuannya.
Tanggapan
Bapak Andreas
Berdasarkan Pasal 67 Permenag No. 9/1999, HPL dapat diberikan kepada pihak-pihak sebagai berikut:
a. instansi pemerintah termasuk Pemerintah Daerah;
b. Badan Usaha Milik Negara;
c. Badan Usaha Milik Daerah;
d. PT. Persero;
e. Badan Otorita;
f. badan-badan hukum Pemerintah lainnya yang ditunjuk Pemerintah.
Jadi, jika M atau kelompok tani memperoleh lahan yang berstatus HPK, maka lahan tersebut semestinya diberikan oleh instansi sebagimana disebutkan di atas.
Berdasarkan PERATURAN PEMERINTAH REPUBLIK INDONESIA NOMOR 40 TAHUN 1996 TENTANG HAK GUNA USAHA, HAK GUNA BANGUNAN DAN HAK PAKAI ATAS TANAH, disebutkan bahwa di atas tanah HPL hanya dapat diberikan tanah berstatus HGB dan Hak Pakai.
Selain itu tanah HPL tidak dapat dijual. Yang dapat dijual adalah tanah berstatus HGB atau Hak Pakai yang berada di tanah HPL. dengan demikian jika F merasa telah membeli tanah HPL, maka jual beli tersebut tidak sah.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Hallo…Salam kenal Pak Ismail Marzuki
Saya mau tanya seputar tanah waris berupa petok
Permasalahannya adalah pada tanah petok tersebut belum semuanya atas nama nenek saya akan tetapi history nya tanah tersebut sudah di beli oleh nenek saya kepada adik-adiknya dengan bukti hanya tanda tangan surat yang disaksikan oleh pejabat RT setempat dan beberapa saksi tersebut sudah meninggal.
Pada waktu nenek saya masih hidup Ayah saya ingin mengurus sertifikat tanah tersebut, akan tetapi oleh notaris setempat disuruh meminta copy data tanah di kantor LURAH. setelah saya cek ukuran tanah yg terdaftar tidak sesuai dengan perjanjian tanah petok yang ditanda tangani oleh keluarga nenek saya. Akhirnya sampai sekarang masih berhenti untuk mengurusnya.
Yang mau saya tanyakan adalah:
1. Bagaimana dengan ukuran tanah dari data kelurahan yang tidak sesuai dengan data tanah yang sudah saya pegang yang sudah di tanda tangani keluarga nenek saya? (kata kelurahan hal tersebut tidak berpengaruh, karena pengukuran tanah akan dilakukan oleh pihak Agraria?
2. Saat ini nenek saya yang bersangkutan sudah meninggal, dan tanah petok tersebut belum selesai disertifikatkan. Bagaimana urutan yang harus kami mulai untuk mensertifikatkannya?
3. Nenek saya punya 2 ahli waris, yaitu Ayah dan Tante saya. Bagaimana hak mereka?
4. Apa saja yang kami perlukan untuk mengurus sertifikat tanah tersebut?
Demikian,,, saya berharap jawaban dari Bapak.
Terima kasih
Tanggapan
Ibu Reni Kusuma
Untuk tanah-taanah yang belum bersertipikat, dapat terjadi adanya perbedaan luas antara objek tanah dengan yang tertera dalam dokumen yang dimiliki pemilik.
1. Untuk tanah yang belum terdaftar atau belum bersertipikat, maka akan dilakukan proses pengukuran tanah oleh Kantor Pertanahan sebagai bagian dari proses penerbitan sertipikat.
PERATURAN PEMERINTAH REPUBLIK INDONESIA NOMOR 24 TAHUN 1997 TENTANG PENDAFTARAN TANAH
Pasal 14
(1) Untuk keperluan pengumpulan dan pengolahan data fisik dilakukan kegiatan pengukuran dan pemetaan.
(2) Kegiatan pengukuran dan pemetaan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) meliputi:
a. pembuatan peta dasar pendaftaran;
b. penetapan batas bidang-bidang tanah;
c. pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah dan pembuatan peta pendaftaran;
d. pembuatan daftar tanah;
e. pembuatan surat ukur.
2. Hal pertama yang harus dilakukan adalah menyiapkan dokumen-dokumen yang berkaitan dengan kematian nenek dan juga dokumen pewarisan (fatwa waris) serta dokumen pertanahan.
3. Untuk menentukan hak waris bagi ayah dan tante, ibu dapat meminta fatwa waris dari pengadilan agama. Secara singkat dapat disampaikan bahwa ayah dan tante berhak atas warisan nenek.
4. Untuk mengurus sertipikat, dokumen-dokumen yang diperlukan antara lain:
a. grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings Ordonnantie (Staatsblad. 1834-27), yang telah dibubuhi catatan, bahwa hak eigendom yang bersangkutan dikonversi menjadi hak milik; atau
b. grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings Ordonnantie (Staatsblad. 1834-27) sejak berlakunya UUPA sampai tanggal pendaftaran tanah dilaksanakan menurut Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 di daerah yang bersangkutan; atau
c. surat tanda bukti hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Swapraja yang bersangkutan; atau
d. sertipikat hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1959; atau
e. surat keputusan pemberian hak milik dari Pejabat yang berwenang, baik sebelum ataupun sejak berlakunya UUPA, yang tidak disertai kewajiban untuk mendaftarkan hak yang diberikan, tetapi telah dipenuhi semua kewajiban yang disebut di dalamnya; atau
f. akta pemindahan hak yang dibuat di bawah tangan yang dibubuhi tanda kesaksian oleh Kepala Adat/Kepala Desa/Kelurahan yang dibuat sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah ini; atau
g. akta pemindahan hak atas tanah yang dibuat oleh PPAT, yang tanahnya belum dibukukan; atau
h. akta ikrar wakaf/surat ikrar wakaf yang dibuat sebelum atau sejak mulai dilaksanakan Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 1977; atau
i. risalah lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang yang berwenang, yang tanahnya belum dibukukan; atau
j. surat penunjukan atau pembelian kaveling tanah pengganti tanah yang diambil oleh Pemerintah atau Pemerintah Daerah; atau
k. petuk Pajak Bumi/Landrente, girik, pipil, kekitir dan Verponding Indonesia sebelum berlaku Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961; atau
l. surat keterangan riwayat tanah yang pernah dibuat oleh Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan; atau
m. lain-lain bentuk alat pembuktian tertulis dengan nama apapun juga sebagaimana dimaksud dalam Pasal II, Pasal VI dan Pasal VII Ketentuan-ketentuan Konversi UUPA.
Dalam hal bukti tertulis tersebut tidak lengkap atau tidak ada lagi, pembuktian pemilikan itu dapat dilakukan dengan keterangan saksi atau pernyataan yang bersangkutan yang dapat dipercaya kebenarannya menurut pendapat Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Selamat pagi pak,
Saya ingin bertanya, bagaimana cara kita mengetahui proses pembuatan setrifikat kita?
Maksudnya sudah sampai mana proses nya berlanjut?
Karena kami kecewa pda notaris yng selalu berbohong ketika kami tanyakan hal tersebut.
Dan mereka selalu menjawab dengan berbagai alasan yng tidak masuk akal.
Terima kasih pak..
Tanggapan
Bapak Mulyanto
Mengacu pada informasi yang kami dapat dari website Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional, pada saat ini, untuk proses pengurusan berkas dapat dilihat di AplikasiI SENTUH TANAHKU yang dapat diunduh dari Google Play atau App Store.
Silakan cek link berikut ini: SENTUH TANAHKU
Demikian, semoga bermanfaat.
Salam
Ismail Marzuki
Assalamualaikum Pak Marzuki,
Saya ingin bertanya mengenai penahan Sertifikat oleh pihak pengembang, apakah hal tersebut bisa dibenarkan?
Permasalahannya seperti ini:
Saudara saya membeli kaveling di suatu perumahan, dan beliau diharuskan menandatangani surat pernyataan yang isinya adalah beberapa poin sebagai berikut:
1. Kaveling tersebut harus dibangun rumah dalam jangka waktu 12 bulan ditambah masa tenggang 2 bulan, apabila tidak dilaksanakan maka pengembang berhak membatalkan secara sepihak dan melakukan buy-back sebesar 60% dari harga transaksi PPJB;
2. AJB baru bisa dilakukan setelah bangunan selesai 100%, dan ada pernyataan harus berjanji untuk mengikatkan diri kepada pihak pengembang untuk tidak menjual dan atau mengalihkan tanah dan bangunan tsb dalam jangka waktu 3 tahun terhitung sejak penyelesaian pembangunan. (walaupun tidak dituliskan secara jelas, caranya adalah sertifikat HGB tersebut akan ‘disimpan’ oleh pihak pengembang)
Pertanyaan saya, apakah pengembang bisa melakukan hal tersebut?dan apakah saudara saya bisa menuntut haknya untuk mendapatkan sertifikat tersebut setelah dilakukan AJB, walaupun beliau sudah menandatangani surat pernyataan tersebut?
Menurut saya, saudara saya berhak untuk mendapatkan sertifikat tersebut karena memang itu sudah haknya karena telah membeli kaveling dan membangun rumah disana, dan semuanya sudah lunas.
Mohon agar diberikan jawaban atas pertanyaan tersebut, dan mohon diberikan penjelasan mengenai dasar hukumnya.
Atas bantuannya saya ucapkan banyak terima kasih.
Tanggapan
Bapak Seandy
Wa’alaikumussalam
Ada dua perbuatan hukum dalam permasalahan yang bapak sampaikan, yaitu:
1. Perbuatan Jual Beli Tanah Kaveling
2. Perbuatan perjanjian yang berkaitan dengan tanah kaveling yang dibeli
Dua perbuatan tersebut adalah perbuatan hukum terpisah meskipun saling berkaitan. Disebut sebagai perbuatan hukum terpisah artinya, jual beli tanah tetap sah dan berakibat beralihnya hak milik atas tanah ke tangan pembeli meskipun terhadap perjanjian yang kedua menimbulkan sengketa dikemudian hari.
Untuk perjanjian yang kedua yaitu yang berkaitan dengan tanah, maka perjanjian tersebut mengikat pihak-ihak yang terlibat di dalamnya. Dengan demikian, developer berhak menyimpan sertipikat tanah pembeli sepanjang penyimpanan tersebut telah disepakati dalam perjanjian.
Developer juga berhak untuk melarang pembeli untuk menjual tanah tersebut dalam waktu tiga tahun, jika hal itu sudah diperjanjikan sebelumnya.
Dasar hukumnya adalah:
Pasal 1338 Kitab UU Hukum Perdata
Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang. Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Assalamu alaikum pak. saya seorang karyawan swasta dan bekerja pada developer. saya mau tanya jika AJB atas nama konsumen hilang dan dengan keadaan belum dilakukannya balik nama, apa yang harus saya lakukan ? saya mohon jawabannya pak. atas perhatiannya saya ucapkan terima kasih
Tanggapan
Ibu May
Wa’alaikumussalam
AJB merupakan dokumen yang dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Menurut ketentuan Pasal 21 PERATURAN PEMERINTAH REPUBLIK INDONESIA NOMOR 37 TAHUN 1998 TENTANG PERATURAN JABATAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH
Pasal 21
1. Akta PPAT dibuat dengan bentuk yang ditetapkan oleh Menteri.
2. Semua jenis akta PPAT diberi satu nomor urut yang berulang pada permulaan tahun takwim.
3. Akta PPAT dibuat dalam bentuk asli dalam 2 (dua) lembar yaitu:
i. lembar pertama sebanyak 1 (satu) rangkap disimpan oleh PPAT yang bersangkutan, dan
ii. lembar kedua sebanyak 1 (satu) rangkap atau lebih menurut banyaknya hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang menjadi obyek perbuatan hukum dalam akta, yang disampaikan kepada Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran, atau dalam hal akta tersebut mengenai pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan, disampaikan kepada pemegang kuasa untuk dasar pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan, dan kepada pihak-pihak yang berkepentingan dapat diberikan salinannya.
Menurut ketentuan Pasal 40 PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah
Pasal 40
(1) Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak tanggal ditandatanganinya akta yang bersangkutan, PPAT wajib
menyampaikan akta yang dibuatkannya berikut dokumen-dokumen yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan untuk didaftar.
(2) PPAT wajib menyampaikan pemberitahuan tertulis mengenai telah disampaikannya akta sebagaimana dimaksud pada ayat (1) kepada para pihak yang bersangkutan.
Berdasarkan ketentuan-ketentuan tersebut, maka AJB Asli dipegang oleh PPAT untuk digunakan pendaftaran tanah di Kantor Pertanahan. Oleh karena itu yang menjadi pertanyaan adalah, apakah yang hilang tersebut AJB asli atau salinan? Karena pada dadasrnay AJB asli dipegang oleh PPAT. Jika AJB salinan yang hilang, maka dapat meminta salinan baru kepada PPAT.
Jika yang hilang adalah AJB asli, maka buat laporan ke kepolisian. Setelah itu, minta dibuatkan AJB baru berupa salinan yang dilegalisasi oleh PPAT yang bersangkutan.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
asalammualaikum…pak…saya mau tanya untuk biaya pembuatan sertifikat berapa ya? luas tanah 125 m…hanya saja untuk AJB saya buat melalui orang kelurahan…apakah itu bisa jadi masalah kah bu…?kelurahan rumah saya sawangan lama…untuk AJB…lampiran apa sajakah yang harus saya terima ya pak…? proses jual beli nya dari tanah girik…sekarang masih dalam proses…niat saya saya mau di sertifikatkan jika sudah jadi AJB nya…saya mau cancle sepertinya tidak mungkin karena sudah mulai di urus oleh orang kelurahan tersebut…jika sudah terlanjur begitu menurut bapak bagaimana?……untuk sarannya saya ucapkan terima kasih
Tanggapan
Bapak Dimas
Mohon maaf, saya tidak dapat menjawab pertanyaan mengenai biaya membuat sertipikat tanah. Untuk tanah yang belum ada sertipikatnya, dapat diurus sendiri atau meminta bantuan orang yang memahami mengenai pertanahan.
Bapak dapat menanyakan kepada orang kelurahan tersebut sudah sejauh mana prosesnya. Jika masih dalam proses awal yang bersifat administratif, Bapak bisa meminta agar orang kelurahan tersebut mengembalikan berkas.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Assalamualikum,
Saya punya masalah pak, sejak tahun 1999 ayah saya membeli sebuah rumah di bekasi yang pembayarannya secara dilakukan secara bertahap sesuai kesepakatan penjual, namun ayah saya meninggal dua tahun kemudian dan akhirnya keluarga penjual kembali lagi menagih pembayaran yang belum selesai tersebut dan ibu saya kembali menyetuji melakukan cicilan pembayaran secara bertahap. Masalah kembali muncul di 2008 karena si pemilik rumah kembali meminta rumah tersebut dan mau menjualnya dikarenakan masalah keluarga dan keuangan dari penjual, sekali lagi saya dam suami yang memenuhi dan membeli rumah tersebut dengan harga yang disepakati dan uang cicilan serta pembayaran rumah pertama dianggap hangus. Namun si penjual mengajak kami langsung ke kantor notaris hari itu juga dengan melakukan pembayaran secara cash agar masalah selesai.
Pembayaran pun dilakukan dihadapan notaris, namun suami saya yang nota bene tidak tahu menahu masalah hukum hanya mengikuti saja karena ada notaris yang dipercayakan. Setelah menerima pembayaran Lalu si penjual berjanji akan kembali dua hari lagi menyelesaikan pajak dan sebagainya namun hingga kini penjual menghilang begitu saja dan tidak dapat dihubungi. Pesan terakhir yang ia sampaikan pun bernada senaknya dan kasar, dan notaris pun angkat tangan hingga sekarang dan kami belum menerima surat rumah kami padahal pajak pembeli sudah kami selesaikan, dan ketika suami saya bilang akan membayar pajak penjual tersebut notaris tersebut malah mengatakan tidak bisa.
Jadia apa yang harus kami lakukan karena pasti lama kelamaan pajak tersebut akan membengkak jika tidak diurus.
Mohon solusinya pak
Terimakasih
Assalamualaikum
Tanggapan
Sundza
Sebaiknya laporkan ke kepolisian dengan laporan penipuan.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
sebidang tanah tidak pernah dilakukan penjulan oleh pemilik dan pemegang girik. Akan teteapi di catatan lurah/buku desa tidak ada keterang diatas bukti AJB. catatan buku desa yang ada pengalihan/penjualan anatara A dengan pihak lain lagi yaitu B, sehingga tidak ada cacatan pengalihan pemilik awal dengan A.
Pemilik sekarang mau menjual, lurah tidak berani tanda tangan AJB, karena pemilik sama sekali tidak pernah menjual, walau terbit AJB dengan A.
pertanyaanya:
1. Apakah pengalihan hak dari Pemilik kepada A, harus ada di lurah atau bisa tidak ada, dan apakah sah AJB A tersebut.
2. Saran apa yang bisa dilakukan kepada pemilik, karena lurah menolak tandatangan AJB yang sedang dalam pengurusan untuk penjulan?
3. Apakah ada kesalahan prosedur dari pihak lurah? Apa yang harus dilakukan agar pembelian itu bisa terjadi AJB ditandatangani lurah.
Salam
Afudy
Tanggapan
Bapak Ali Afudy
Ketentuan Pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah:
Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam peusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Jadi, untuk melakukan jual beli tanah harus dihadapan PPAT. Jika pada suatu daerah belum ada PPAT, maka Camat atau Kepala Desa bertindak sebagai PPAT Sementara.
Berdasarkan Pasal 39 ayat (1) huruf c Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah:
PPAT menolak untuk membuat akta, jika salah satu atau para pihak yang akan melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan atau salah satu saksi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 38 tidak berhak atau tidak memenuhi syarat untuk bertindak demikian.
Seorang PPAT berhak menolak membuat akta jika pihak yang akan menjualnya bukan pemilik tanah. Dalam kasus yang bapak tanyakan, pemilik tanah belum pernah menjual kepada A, bahkan tidak ada bukti jual beli kepada A. Dengan demikian, PPAT akan menolak jika A akan menjual tanah tersebut.
Agar penjualan dapat dilakukan, maka pemilik awal harus menjual terlebih dahulu kepada A. setelah itu A menjual kepada B.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
semoga bpk diberikan berkah krn adanya treat ini pa, sy mau konsul pa. sy 2thn yg lalu membeli tanah di bandung seluas 2,8 ha. pembayaran blm lunas, tetapi kemudian ada pembeli lain yg sdh menyetorkan uang untukbeli tnh dg obyek yg sama. sy hanya dibekali kwitansi saja pa. apa kira2 langkah huk yg harus sy tempuh pa. sy sdh depresi lrn mslh ini. mksh bnyk sblmnya pa
Tanggapan
Bapak Aep
Aamiin, terima kasih atas doanya.
Transaksi yang bapak lakukan, secara hukum belum memindahkan hak milik atas tanah yang menjadi objek jual beli jika pada awal transaksi disepakati bahwa uang yang bapak serahkan adalah hanya berupa uang muka. Jika dalam perjanjian tersebut disepakati bahwa hak milik berpindah setelah bapak melunasi seluruh harga tanah, maka dengan hanya membayar uang muka belum terjadi peralihan hak milik.
Bapak masih berhak untuk meminta penjual agar menjual tanahnya kepada bapak sesuai kesepakatan yang telah dibuat. Pemilik tanah, berdasarkan perjanjian dengan bapak, wajib menjual tanah tersebut kepada bapak Aep. Jika pemilik tanah ingkar, Bapak Aep dapat meminta pengembalian uang muka disertai dengan ganti kerugian (jika ada).
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Selamat malam Pak Marzuki,
saya ingin bertanya tentang nasib tanah saya yang dalam peta di SHM terkunci oleh tanah di depannya yang sudah SHM juga, sehingga menurut peta di SHM saya tidak ada jalan masuk ke tanah saya dari jalan utama kavling yang terletak 10 meter di samping timur tanah saya.
Tanah saya seluas 200m persegi merupakan salah satu pecahan dari tanah awal seluas 3000m persegi yg dimiliki sebut saja A.
Untuk informasi, jalan utama kavling tersebut merupakan pecahan dari tanah yg telah direlakan pemiliknya (yang juga membeli tanah pecahan dari milik si A) untuk dibuat jalan sehingga dalam peta di SHM saya telah tertulis sebagai “jalan”.
Permasalahannya, saat ini fakta di lapangan telah ada jalan yang 4 tahun lalu dibuat di depan kavling saya dan jalan itu merupakan terusan dari jalan utama kavling, dibuat atas prakarsa si A agar tanah miliknya yg telah dipecah untuk dijual mendapatkan akses jalan, hanya saja jalan di depan tanah saya (prakarsa si A) ini tidak terdaftar sebagai “jalan” di peta SHM saya (asumsi belum dipecah oleh pemilik ke-2 nya sebagai jalan).
Bagaimanakah solusi saya untuk mendapatkan akses jalan ke tanah saya? apakah satu-satunya cara hanya mengharap/membeli sebagian lahan tanah di depan tanah saya tersebut untuk jalan? mengingat bila itu cara terakhir, pasti si pemilik cenderung akan menetapkan tarif beli yang tidak wajar (karena urgensi “jalan” tersebut bagi saya).
Itupun bila ia memang bisa rela menjual sebagian tanahnya untuk jalan.
terima kasih Pak Marzuki.
Tanggapan
Bapak Erlangga
Dalam Kitab UU Hukum Perdata disebutkan mengenai pemberian jalan untuk keperluan pemilik tanah yang berbatasan.
Pasal 667
Pemilik sebidang tanah atau pekarangan yang terletak di antara tanah-tanah orang lain sedemikian rupa sehingga ia tidak mempunyai jalan keluar sampai ke jalan umum atau perairan umum, berhak menuntut kepada pemilik-pemilik pekarangan tetangganya, supaya diberi jalan keluar untuknya guna kepentingan tanah atau pekarangannya dengan kewajiban untuk membayar ganti rugi, seimbang dengan kerugian yang diakibatkannya.
Pasal 668
Jalan keluar ini harus dibuat pada sisi tanah atau pekarangan yang terdekat ke jalan atau perairan umum, tetapi sebaliknya diambil arah yang mengakibatkan kerugian yang sekecil-kecilnya terhadap tanah yang diizinkan untuk dilalui itu.
Pasal 669
Bila hak atas ganti rugi tersebut pada akhir Pasal 667 telah hapus karena lewat waktu, maka jalan keluar itu tetap terus berlangsung.
Apabila pemilik tanah tersebut tidak mau memberikan tanahnya untuk jalan, bapak dapat menggugat ke pengadilan.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Selamat sore Pak Ismail.
saya dan suami saya membeli rumah dan jumat besok rencananya akan dilakukan akad kredit dengan bank pemberi kredit. Dalam salah satu persyaratan yang harus dipenuhi, suami istri wajib hadir dengan membawa dokumen-dokumen yg sama (KTP, KK, akta nikah, dll). Sementara saat ini suami saya sedang dinas di luar negeri, sehingga tidak bisa datang pada saat akad. Pihak legal dari developer menyarankan agar suami saya membuat surat pernyataan yang isinya menerangkan adalah bahwa benar dia adalah suami saya, dan mengkuasakan pada saya sepenuhnya untuk melakukan akad dengan bank. Dan menurut sang legal surat tersebut harus dilegalisir di KBRI tempat dinas suami saya.
Yang ingin saya tanyakan, benarkah surat kuasa tersebut harus di legalisir di KBRI? suami saya bekerja di tengah laut (offshore engineer), sehingga tidak mungkin dia mendatangi KBRI untuk melegalisir surat tsb. Sebagai catatan, rumah tersebut kami beli atas nama saya, bukan suami saya. Semua data2 atas rumah tersebut adalah atas nama saya.
Mohon pencerahannya Pak. Terimakasih sebelumnya.
Tanggapan
Ibu Nurul
Memang benar bahwa dokumen-dokumen yang dibuat dan ditandatngani di luar negeri hari dilegalisasi di perwakilan Pemerintah RI.
Tandatangan suami diperlukan meskipun yang menjadi pembeli adalah ibu Nurul karena pembelian tersebut dengan menggunakan fasilitas kredit bank. Dengan asumsi bahwa harta dalam perkawinan adalah harta bersama, maka diperluikan persetujuan suami jika ibu Nurul akan meminjam dari bank.
PERATURAN MENTERI LUAR NEGERI REPUBLIK INDONESIA NOMOR : 09/A/KP/XII/2006/01 TENTANG PANDUAN UMUM TATA CARA HUBUNGAN DAN KERJASAMA LUAR NEGERI OLEH PEMERINTAH DAERAH
69. Dokumen yang dibuat atau diterbitkan di Indonesia termasuk di Daerah, dan akan dipergunakan di negara lain, harus dilegalisasi oleh
Departemen Hukum & HAM RI, Departemen Luar Negeri RI, dan Perwakilan RI di luar negeri.
70. Dokumen-dokumen asing yang diterbitkan di luar negeri dan ingin dipergunakan di wilayah Indonesia, harus pula melalui prosedur yang
sama, yaitu dilegalisasi oleh Kementerian Kehakiman dan/atau Kementerian Luar Negeri negara dimaksud dan Perwakilan Republik Indonesia di negara setempat.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
pak mohon petunjuk pak atas permasalahan yang kami hadapi saat ini yaitu penutupan total jalan menuju rumah kami oleh tetangga depan rumah kami sebut saja si A karna ada pertengkaran antara anak si A dengan suami adik saya yang tidak serumah dengan kami, karna itu si A dengan memperkerjakan orang untuk membuat pagar tepat didepan teras rumah kami karna si A adalah tetangga bersampingan dengan si B tetangga depan rumah kami, si B selaku tetangga yang mengaku telah membeli tanah jalan tersebut dari ahli waris pekuburan yang sudah meninggal dunia waktu saya kecil, menurut cerita ibu saya dahulu saudara kakek saya membeli tanah kepada pemilik tanah yang bernama N dan N menghibahkan secara lisan jalan pemakaman miliknya yang berada disamping rumah kami tersebut untuk digunakan saja sebagai jalan untuk kami kejalan raya dan pada saat itu kakek saya sempat mengajukan pembelian tanah jalan tersebut kepada N tapi N tidak akan menjual karna itu jalan ukuran lebar 2 meter dan panjang 33 meter untuk digunakan kepemakaman selamanya dan terjadilah hibah lisan tersebut dengan berdasarkan saling percaya tanpa adanya saksi yang hidup saat ini, selang berapa tahun si N meninggal dunia dan waris tanah pekuburan itu jatuh kepada anaknya yang bernama M dan M tanpa sepengetahuan kakek saya menjual tanah jalan kepemakaman tersebut kepada B dengan alasan M tidak mempunyai anak laki-laki, M memang tidak mempunyai anak laki-laki tapi hanya memiliki 1 anak wanita yang bernama Z yang sudah meninggal juga saat ini, itu yang tertulis disurat pembelian tanah tersebut yang sempat saya lihat dan baca kemarin dirumah si B tanpa diijikan oleh si B untuk saya meminta Cofy bukti pembelian tersebut, sudah 2 bulan kami tak memiliki jalan terdekat dengan jalan raya dan kami harus melewati hutan yang ada dibelakang rumah kami untuk sampai kejalan raya dengan hanya bisa berjalan kaki dan gelap,
pantaskah kami diperlakukan seperti ini
pertanyaan saya :
1. apakah sah jual beli yang dilakukan M dan B tersebut
2. apakah si A bisa dilaporkan sebagai pelanggar HAM
3. apakah bisa tanah jalan pemakaman yang sudah dihibahkan secara lisan dijual belikan
4. apakah kami boleh mengajukan pembelian kepada si B untuk membeli tanah tersebut sebagai akses jalan kami dan kepemakaman umum yang berada disamping rumah kami agar para keluarga pemilik makam bisa jiarah dan bersihkan makam keluarganya yang sekarang terlantar dan dipenuhi tumbuhan liar
5. apa langkah hukum yang bisa saya tempuh untuk mesalah itu sedangkan si B tidak mau menjual dan mendukung penutupan jalan tersebut
mohon dibantu untuk keadilan kepada kami
Tanggapan
Bapak Ariel
Dalam Kitab UU Hukum Perdata disebutkan mengenai pemberian jalan untuk keperluan pemilik tanah yang berbatasan.
Pasal 667
Pemilik sebidang tanah atau pekarangan yang terletak di antara tanah-tanah orang lain sedemikian rupa sehingga ia tidak mempunyai jalan keluar sampai ke jalan umum atau perairan umum, berhak menuntut kepada pemilik-pemilik pekarangan tetangganya, supaya diberi jalan keluar untuknya guna kepentingan tanah atau pekarangannya dengan kewajiban untuk membayar ganti rugi, seimbang dengan kerugian yang diakibatkannya.
Pasal 668
Jalan keluar ini harus dibuat pada sisi tanah atau pekarangan yang terdekat ke jalan atau perairan umum, tetapi sebaliknya diambil arah yang mengakibatkan kerugian yang sekecil-kecilnya terhadap tanah yang diizinkan untuk dilalui itu.
Pasal 669
Bila hak atas ganti rugi tersebut pada akhir Pasal 667 telah hapus karena lewat waktu, maka jalan keluar itu tetap terus berlangsung.
Apabila pemilik tanah tersebut tidak mau memberikan tanahnya untuk jalan, bapak dapat menggugat ke pengadilan.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Assalamualaikum Wr. Wb.
Yth Bapak ismail…
Saya ingin bertanya,
AJB saya telah hilang, saya ingin mengurus lagi ke notaris. tetapi notaris meminta surat keterangan tidak sengketa, sedangkan untuk membuat surat Tanah tidak sengketa harus mempunyai PBB.
Saat saya beli tanah itu, saya tidak mendapatkan PBB dari penjual, hanya mendapatkan AJB dan kwitansi saja. Saya tidak bisa mendapatkan PBB dari orang tersebut.
Menurut bapak apa yang harus saya lakukan?? Sebelumnya saya ucapkan terimakasih banyak.
mohon dengan sangat pencerahannya pak. Semoga Allah membalas kebaikan bapak. aamiin
Tanggapaan
Ibu Tini
Wa’alaikumussalam
Akta Jual Beli yang dipegang oleh pemilik merupakan salah satu dokumen akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. Jika AJB tersebut hilang, maka ibu bisa meminta salinan dari PPAT yang dahulu membuat AJB tersebut.
Untuk memperoleh PBB, ibu harus mengajukan ke kantor Pajak Bumi dan Bangunan.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Pak saya mau tanya
Orang tua saya punya tanah cukup untuk bangun 2 ruko. Masalahnya sertifikat hak milik asal (induk) tersebut hilang. Sudah dicari2 kemana2 tnya sana sini tp tetap saja tidak ditemukan. Bagaimana sarannya yah?
Tanggapan
Bapak Andra
Apabila sertipikat tanah hilang, maka pemilik tanah dapat mengajukan penggantian sertipikat baru.
dalam Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, disebutkan mengenai tata cara penggantian sertipikat:
Pasal 57
(1) Atas permohonan pemegang hak diterbitkan sertipikat baru sebagai pengganti sertipikat yang rusak, hilang, masih menggunakan blanko sertipikat yang tidak digunakan lagi, atau yang tidak diserahkan kepada pembeli lelang dalam suatu lelang eksekusi.
(2) Permohonan sertipikat pengganti sebagaimana dimaksud pada ayat (1) hanya dapat diajukan oleh pihak yang namanya tercantum sebagai pemegang hak dalam buku tanah yang bersangkutan atau pihak lain yang merupakan penerima hak berdasarkan akta PPAT atau kutipan risalah lelang sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 37 dan Pasal 41, atau akta sebagaimana dimaksud Pasal 43 ayat (1), atau surat sebagaimana dimaksud Pasal 53, atau kuasanya.
(3) Dalam hal pemegang hak atau penerima hak sebagaimana dimaksud pada ayat (2) sudah meninggal dunia, permohonan sertipikat pengganti dapat diajukan oleh ahli warisnya dengan menyerahkan surat tanda bukti sebagai ahli waris.
(4) Penggantian sertipikat sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dicatat pada buku tanah yang bersangkutan.
Pasal 58
Dalam hal Penggantian sertipikat karena rusak atau pembaharuan blanko sertipikat, sertipikat yang lama ditahan dan dimusnahkan.
Pasal 59
(1) Permohonan penggantian sertipikat yang hilang harus disertai pernyataan di bawah sumpah dari yang bersangkutan dihadapan Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk mengenai hilangnya sertipikat hak yang bersangkutan.
(2) Penerbitan sertipikat pengganti sebagaimana dimaksud pada ayat (1) didahului dengan pengumuman 1 (satu) kali dalam salah satu surat kabar harian setempat atas biaya pemohon.
(3) Jika dalam jangka waktu 30 (tiga puluh) hari dihitung sejak hari pengumuman sebagaimana dimaksud pada ayat
(2) tidak ada yang mengajukan keberatan mengenai akan diterbitkannya sertipikat pengganti tersebut atau ada yang mengajukan keberatan akan tetapi menurut pertimbangan Kepala Kantor Pertanahan keberatan tersebut tidak beralasan, diterbitkan sertipikat baru.
(4) Jika keberatan yang diajukan dianggap beralasan oleh Kepala Kantor Pertanahan, maka ia menolak menerbitkan sertipikat pengganti.
(5) Mengenai dilakukannya pengumuman dan penerbitan serta penolakan penerbitan sertipikat baru sebagaimana dimaksud pada ayat (2), ayat (3) dan ayat (4) dibuatkan berita acara oleh Kepala Kantor Pertanahan.
(6) Sertipikat pengganti diserahkan kepada pihak yang memohon diterbitkannya sertipikat tersebut atau orang lain yang diberi kuasa untuk menerimanya.
(7) Untuk daerah-daerah tertentu Menteri dapat menentukan cara dan tempat pengumuman yang lain daripada yang ditentukan pada ayat (2).
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Yth Bapak Ismail,
Bapak dan Ibu sudah meninggal tahun 2000 dan 2001 tanpa meninggalkan wasiat, meninggalkan 6 orang anak kandung yaitu X,Y,Z dan A,B,C serta dua bidang tanah warisan di Lokasi 1 (ada bangunan rumah) dan Lokasi 2 (tanah pekarangan kosong) yang posisinya bersebelahan di pinggir jalan raya. A yang menikah tahun 1997 atas permintaan dan ijin dari Bapak dan Ibu menempati Lokasi 1 dan membangun usaha toko kecil-kecilan. Pada tahun 1999 akhir, C datang ke A dan membantu usaha A di toko dengan mendapat gaji yang layak.
Karena usahanya maju pesat, tahun 2003 hingga 2006 si A mendirikan bangunan 4 lantai lengkap dengan Ijin Mendirikan Bangunan atas nama si A, di Lokasi 2, dengan uangnya sendiri hasil usaha dan berhutang di beberapa bank dengan agunan tanah pekarangan milik A pribadi. Pada waktu itu saudara kandung yang lain tidak ada yang keberatan dan hubungan persaudaraan sangat baik dan harmonis.
Tahun 2007 usaha A mengalami kemerosotan tajam dan gagal bayar bank sehingga untuk menyelesaikannya, agunan bank (milik A pribadi) dijual untuk membayar hutang-hutang di bank tapi tidak bisa menutup kewajiban di luar hutang bank sehingga masih menyisakan hutang di beberapa suplier toko dan beberapa hutang di perorangan. Singkat cerita si A sering didatangi debt collector/ tukang tagih. Atas kesepakatan, si A akhirnya mendapat kelonggaran waktu untuk membayar kewajibannya.
Ditengah kondisi A kesulitan keuangan, tiba-tiba C mengundurkan diri dari membantu A di toko dan menunjukkan sikap permusuhan kepada A, kemudian saudara kandung A yang lain meminta warisan dibagi (mereka takut tanah warisan dijual A untuk membayar hutangnya). Lalu terjadi kesepakatan lisan yaitu warisan di Lokasi 1 untuk X,Y dan Z kemudian warisan di Lokasi 2 untuk A,B dan C.
Lokasi 1 dijual oleh X,Y dan Z tahun 2008 dan dibagi rata untuk X,Y dan Z, sementara saudara yang lain yaitu A,B dan C tidak keberatan dan menandatangani akta jual beli di notaris.
Lokasi 2 yang ditempati A untuk usahanya, atas kesadaran diri A diusahakan untuk dijual agar urusan pembagian tanah warisan orang tua bisa selesai, karena tidak mungkin dibagi tiga tanahnya, berhubung ada bangunan 4 lantai milik A yang berdiri di atas Lokasi 2. Tetapi niat baik A ternyata selalu dihalang-halangi oleh C dengan mengatakan dia (C) tidak akan menjual bagian sepertiga tanah warisannya, karena ternyata dia menginginkan bagian dari penjualan bangunan milik A yang berdiri di Lokasi 2, sehingga akhirnya gagal terjual. Untuk si B, dia hanya menginginkan sesuai haknya saja yaitu sepertiga bagian dari tanah warisan Lokasi 2. Sedangkan saudara kandung yang lain (X, Y dan Z) mendukung pembagian sesuai hak milik masing-masing
Menurut pendapat A, perhitungan pembagiannya adalah, tanah warisan dihitung harga pasaran per meter dikalikan luas tanah, hasilnya dibagi 3 untuk A sepertiga, B sepertiga dan C sepertiga. Sedangkan bangunan 4 lantai ditaksir nilai harga pasarannya dan menjadi hak milik A karena dia yang membangun dengan uangnya sendiri.
Tetapi ternyata C tidak setuju dan ngotot dengan berbagai alasan yang pada intinya menginginkan bagian dari penjualan bangunan yang didirikan A. Saat ini sertifikat tanah Lokasi 2 disembunyikan C, dan segala musyawarah sudah dilakukan, tetapi selalu gagal.
1. Bagaimana sebenarnya pembagian tanah warisan dan bangunan pribadi yang berdiri di atasnya dalam kasus ini menurut Hukum Perdata BW dan bagaimana cara menyelesaikan masalah ini?
2. Kalau A melakukan gugatan ke Pengadilan Negeri dengan maksud agar masing masing pihak mendapat sesuai yang menjadi hak miliknya, siapa sajakah yang harus digugat?
Dalam hal ini semua pihak menundukkan diri pada Hukum Perdata BW.
Demikian pertanyaan saya, terima kasih atas perhatian dan jawabannyanya.
Tanggapan
Bapak Aprin
Dalam Hukum Perdata menurut Kitab UU Hukum Perdata, pembagian waris adalah sebagai berikut:
1. Golongan I, yang terdiri dari: suami/isteri yang hidup terlama dan anak2 serta cucu (keturunan) pewaris (dalam hal anak pewaris meninggal dunia). (pasal 852 BW)
2. Golongan II adalah: orang tua dan saudara kandung dari pewaris termasuk keturunan dari saudara kandung pewaris. (pasal 854 BW) Golongan II ini baru bisa mewarisi harta pewaris dalam hal golongan I tidak ada sama sekali. Jadi, apabila masih ada ahli waris golongan I, maka golongan I tersebut “menutup” golongan yang diatasnya
3. Golongan III :
Keluarga dalam garis lurus ke atas sesudah bapak dan ibu pewaris (pasal . Contohnya: kakek dan nenek pewaris, baik dari pihak ibu maupun dari pihak bapak. Mereka mewaris dalam hal ahli waris golongan I dan golongan II tidak ada
4. Golongan IV
-Paman dan bibi pewaris baik dari pihak bapak maupun dari pihak ibu
-keturunan paman dan bibi sampai derajat ke enam dihitung dari pewaris
– saudara dari kakek dan nenek beserta keturunannya, sampai derajat ke enam di hitung dari pewaris.
(sumber: http://irmadevita.com/2011/siapakah-yang-berhak-mewaris )
Sesuai dengan pembagian hukum waris tersebut, maka setiap anak adalah ahli waris dari kedua orang tuanya.
1. Pembagian Tanah Warisan, dan bangunan di atasnya.
Jika satu bidang tanah milik seseorang (misal Tuan Rano) kemudian di atas tanah tersebut didirikan bangunan oleh orang lain (misal Tuan Karno) atas seizin pemilik tanah (Tuan Rano), maka menurut hukum pertanahan di Indonesia terdapat dua pemilik yaitu:
– pemilik Tanah adalah Tuan Rano
– pemilik bangunan adalah Tuan Karno
Izin penggunaan tanah untuk pendirian bangunan tersebut, dapat berdasarkan sewa tanah atau hanya meminjam saja. Jika penggunaan tanah tersebut bersifat pinjam pakai saja, maka Tuan Karno tidak wajib memberikan imbalan kepada Tuan Rano.
Secara hukum, yang dapat diwariskan adalah harta kekayaan orang yang meninggal dunia (pewaris). Oleh karena itu jika di atas tanah waridsan ada bangunan milik orang lain, yang dapat diwariskan hanya tanahnya saja.
2. Gugatan
Jika A akan menggugat, maka yang digugat adalah Tuan C selaku tergugat, sedangkan ahli waris lainnya menjadi Turut Tergugat. Turut tergugat artinya, ahli waris lainnya wajib mematuhi putusan hakim.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Selamat siang pak ismail.. begini kronologis nya pak, pada tahun yang lalu keluarga saya menjual sebidang tanah dengan sbanyak 5 sertifikat.. pada pihak A dan baru di kasih dp oleh pihak A di hadapan notaris untuk menebus sertifikat di bank yg telah di agunkan.. dp pun di titipkan kepada notaris oleh pihak pembeli.. sebanyak 3 sertifikat telah di titipkan di notaris tersebut setelah itu kami minta uang dp tersebut yang ada sisa di notaris untuk menebus yang 2 sertifikat lagi. Tp ternyata sisa uang dp tersebut yang ada di notaris telah d tarik kembali oleh pembeli tanpa pemberitahuan kepada kami.. singkat cerita .. pihak pembeli dan notaris hanya janji2 saja untuk melunasi sisa nya. Kami sering mendatangi notaris tersebut untuk menanyakan kelanjutan nya. Tetapi notaris terbut sempat berkata kami suruh cari pembeli yang lain dan memulangkan dp nya. Dan pada akhir nya kami ada dana untuk memulangkan dp tersebut.. setelah kami datangi notaris tersebut untuk mengambil sertifikat dan memulangkan dp tersebut tetapi notaris tidak menolak dengan alasan yang tidak jelas.. sampai pembeli saja kami hubungi tidak mau berkomunikasi dengan kami( tidak mau mengangkat dan membalas telp dari kami) .. sampai saat ini sudah 14 bln tidak ada kejelasan dari notaris maupun pembeli.. bagaimana cara menghadapi nya pak is ?? Terimakasih banyak pak is sebelum nya
Tanggapan
Ibu Ade
Seorang pembeli tidak dapat secara sepihak membatalkan pembelian dan meminta uang muka kembali.
Pasal 1464 Kitab UU Hukum Perdata
Jika pembelian dilakukan dengan memberi uang panjar, maka salah satu pihak tak dapat membatalkan pembelian itu dengan menyuruh memiliki atau mengembalikan uang panjarnya.
Jika ada ketidakpuasan terhadap pekerjaan notaris, Ibu dapat membuat pengaduan ke Majelis Pengawas notaris di setiap kabupaten/kota.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Pagi Pak,
saya ingin bertanya apakah surat girik atau AJB yang sudah terdaftar di buku besar kelurahan itu sudah aman? apa masih perlu bikin sertifikat?
karena marak surat tanah yang ganda, sama sama asli, karena yang pembeli telat mendaftar ke BPN, lebih dulu yang daftar orang yang bukan pemilik. itu bagaimana ya pak?
Trims
Tanggapan
Ibu Sari
Girik atau AJB bukan bukti pemilikan tanah. Bukti pemilikan tanah adalah sertipikat hak atas tanah.
Pasal 32 ayat 1, Peraturan Pemerintah No 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah:
(1) Sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.
Oleh karena itu, agar pemeilikan tanah kuat, maka terhadap tanah yang dokumennya masih berupa girik atau AJB harus didaftarkan di Kantor Pertanahan untuk dibuatkan sertipikat.
Jika ada seseorang yan secara “diam-diam’ telah mensertipikatkan tanah tersebut, maka pihak yang merasa memiliki dapat mengajukan gugatan ke pengadilan.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Pak saya mau nanya, tanah saya berupa pengoperan hak pekarangan dari kelurahan, yang saya mau tanyakan apakah nanti bila ada penggusuran apakah saya akan mendapatkan ganti rugi, dan apakah surat tanah itu sah dimata hukum. tksh pak
Tanggapan
Bapak Riyono
Sepanjang yang saya ketahui, dalam hukum dikenal hak numpang karang.
Pasal 711 Kitab UU Hukum Perdata
Hak numpang karang adalah hak kebendaan untuk mempunyai gedung bangunan atau tanaman di atas tanah orang lain.
Untuk memperoleh hak ini, harus dibuktikan dengan akta otentik. Perolehan hak ini didaftarkan di Kantor Pertanahan. Dengan berlakunya UU No. 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, maka Hak Numpang Karang (Hak Opstal) berubah menjadi hak guna bangunan.
mengenai ganti kerugian, sepanjang ada bukti-bukti kuat bahwa bapak selaku pemilik tanah tersebut, maka bapak berhak memperoleh ganti kerugian.
Demikian, semoga bermanfat.
Ismail Marzuki
pak saya mau nanya keluarga saya mempunyai tanah yang luasnya 580m atas nama 3 orang sudah bersertifikat tahun 1998 tetapi tiba tiba ada tetangga saya yang mengeklem bahwa tanah yang 300m itu miliknya, katanya dia membeli tanah tersebut tahun 1961 dengan bukti kuitansi,,sekarang tetangga saya sudah membuat sertifikat tetapi masih dalam proses…bagai mana kekuatan hukumnya untuk keluarga saya…karena kami orang desa,,,,sedangkan si tetangga saya orang kaya dokter juga,,mohon pencerahan dan kalo mau memblokir bagaimana caranya agar sertifikat tetangga saya tidak terbit…
Tanggapan
Bapak Harsono
Sertipikat tanah merupakan bukti pemilikan yang kuat. Jika ada pihak lain yang meng-klaim, maka pihak tersebut harus mengajukan bukti-bukti.
Pasal 32 Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah
(1) Sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.
(2) Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertipikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertipikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertipikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertipikat tersebut.
Untuk mencegah terbitnya sertipikat yang dimohonkan orang tersebut, bapak dapat ajukan keberatan secara tertulis ke Kantor Pertanahan setempat.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Assalammu’alaikum pak Ismail,
Saya mohon pencerahan dr Bapak utk masalah Perumahan kami..
Tanah perumahan kami asalnya dr tanah warisan (rmh pemilik asal terletak tepat disebrang depan cluster kami)
Saat cluster itu dibuat, developer dan pemilik tanah (si A) sudah sepakat bahwa akses jalan dr jalan raya menuju cluster bisa digunakan oleh kami (penghuni cluster) tanpa batasan waktu.. tertera dlm surat perjanjian ditandatangani d atas materai oleh kedua belah pihak.. 2/3 jalan sudah dihibahkan oleh orangtua si A, sedangkan 1/3 lagi msh berstatus tanah si A (warisan).
Cluster pun jadi dan semua unit sudah terjual..
Hampir setahun ini, kami beberapa kali mengajukan perbaikan jembatan dan jalan ke Pemda, dan beberapa kali pula Pemda ditolak oleh si A.. entah apa alasannya, sampai skr jalan msh rusak.
Baru2 ini si A mempersempit akses jalan (yg 1/3) menuju cluster kami.. dari yg 3meter spertinya akan d persempit jd akses utk motor saja, mobil tidak bisa..
Jalan yg 1/3 itu tidak mau dijual olehnya dan dia minta kami (warga cluster) memberi dana utk perbaikan jalan keseluruhan, yg jelas2 perbaikan sudah akan dihandle oleh Pemda, tp dia tak mau.
Menurut bapak Ismail, sebaiknya apa yg harus kami lakukan, karna sjauh ini akses kami lebih dipersempit. Utk perangkat desa (RT dan RW) mereka juga tidak merespons, karna tw sifat si A yg terkenal tidak baik.
Apa dgn dasar surat pernyataan developer dan si A, kami bisa menuntut dibukanya akses jalan seperti semula?
Karna memang hanya itu yg kami punya.
Saat ini kami merasa ditipu oleh developer, yg nyatanya tidak berbuat apa2 karna dy msh merasa memiliki 1/3 jalan itu..
Sejauh ini kami baru melapor pada bank, dmn bank yg akan push developer utk menyelesaikan masalah ini, tp spertinya kami gak bisa berharap banyak..
Mohon pendapatnya ya Pak untuk masalah ini.. Terimakasih
Tanggapan
Ibu Sari Kusumaningrum
Jika membaca informasi yang ibu sampaikan, kami membayangkan bahwa posisi perumahan ibu tidak memiliki akses jalan ke jalan raya, dan satu-satunya jalan adalah harus melalui tanah ex orang tua si A dan tanah si A.
Jika demikian keadaanya, maka terdapat satu ketentuan dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, yang memberikan peluang bagi pemilik tanah yang ada di bagian dalam untuk memperoleh akses jalan.
Pasal 677 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata:
“Pemilik sebidang tanah atau pekarangan yang terletak di antara tanah-tanah orang lain sedemikian rupa sehingga ia tidak mempunyai jalan keluar sampai ke jalan umum atau perairan umum, berhak menuntut kepada pemilik-pemilik pekarangan tetangganya, supaya diberi jalan keluar untuknya guna kepentingan tanah atau pekarangannya dengan kewajiban untuk membayar ganti rugi, seimbang dengan kerugian yang diakibatkannya.”
Perjanjian yang telah dibuat oleh Si A yaitu memberikan 1/3 tanahnya untuk digunakan sebagai akses masuk, secara tersirat mirip dengan pemahaman Pasal 677 KUHPerdata tersebut.
Apabila si A secara sepihak mengurangi ukuran akses jalan tersebut, maka si A telah wanprestasi.
Sebagai langkah untuk memecahkan persoalan ini, maka sebaiknya terlebih dahulu bermusyawarah dengan mengundang pihak kelurahan untuk berdialog dengan si A beserta developer dan para RT RW.
Apabila jalan musyawarah tidak tercapai, Ibu dan warga dapat menggugat si A berdasarkan surat pernyataan yang telah dibuat.
Demikian, semoga bermanfaat.
Wassalam
Ismail Marzuki
assalamu’alaikum pak ismail, saya mohon saran,begini thn 2012 agustus lalu saya membeli sepetak tanah 100m2 dari tetangga saya,dan langsung dibuatkan AJB dan sertifikat diurus oleh rt setempat,ternyata rt tsb menyerahkan pengurusan ke orang lain(tokoh desa) saya mendapat kwitansi penyerahan biaya 9jt dari rt,dan saya dapat tanda terima berkas tulis tangan+materai dari tokoh desa tsb.masalahnya adalah seminggu setelahnya saya dapat copy AJB,keterangan tidak sengketa,surat penguasaan tanah,fc sertifikat induk(1500m2),SPT tahun 2013 dan 2014,tetapi sertifikat sudah 2 tahun tak kunjung selesai,dan info terakirnya adalah pengurusan tsb diserahkan ke orang lain lagi(temen tokoh desa) dan ketika saya tanya selalu berbelit2 ,bahkan sekarang tokoh desa menyatakan Ajb saya hilang sementara sertifikat induknya sudah dipulangin ke pemilik lahan,pertanyaan saya adalah A bagaimana cara menerbitkan ulang AJB saya yang hilang dengan pembuat adalah PPATK b, bagaimana seharusnya sikap saya dengan tokoh desa dan rt(siap bertanggung jawab)secara lisan. c bagaimana apabila AJB sudah terbit dan dikemudian hari ada AJB yang hilang muncul( disalah gunakan)oleh pihak lain. terimakasih atas jawabanya dan mohon maaf penjelasan saya kurang detail.
Tanggapan
Bapak Sumadi
Wa’alaikumussalam
1. Jika AJB telah hilang, maka para pihak dapat meminta dibuatkan salinan AJB kepada PPAT yang bersangkutan. Jika PPAT telah berhenti dari jabatannya, maka permintaan diajukan kepada PPAT yang menerima protokol dari PPAT sebelumnya.
2. Tokoh desa dan RT, harus bertanggungjawab atas kehilangan AJB dan tidak terlaksananya pembuatan sertipikat. Tanggung jawab dapat berupa kesediaan menjadi saksi yang meringankan untuk mengurus AJB dan setipikat, termasuk menjadi saksi bahwa benar AJB telah hilang. Selain itu, mereka juga dapat diminta untuk mengemablikan biaya-biaya yang sudah bapak keluarkan.
3. Pada dasarnya sepanjang Bapak dapat membuktikan sebagai pemilik tanah yang sah, maka jika terjadi penyalahgunaan AJB yang telah hilang, bapak dapat menggugat ke pengadilan.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
asslm mlkum bapak sy mau bertanya.ini pak sy punya sebidang tanah dapat beli sekitar 5th lalu.tp msalah nya tanah sy itu sy beli cmn ada bukti kwitansi aja,sedangkan tanah yang berbatsan dgn sy dijual sm smpemilik nya,jd sm pemilik baru tanah yg berbatasan dengan sya itu langsung di sertifikat sm pemilik yg br tp ukuran tanah nya sdah melewati batas tanah sya, apakah kl kt mau buat sertifikat harus menghadirkan orang2 yg berbatasn, sdngkan ini tdk bahkan tanda tangan sy pun dipalsu,bisa apa sertipikat itu dibatalkan sdngkan sy cmn pnya bukti kwitansi aja untk membuktikan bahwa tanah nya udah lewat batas dan bagaimna solusiny?
Tanggapan
Bapak Zulkifli
Dalam penetapan batas-batas tanah, sedapat mungkin menghadirkan pemilik tanah yang berbatasan.
Pasal 18 PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah
(1) Penetapan batas bidang tanah yang sudah dipunyai dengan suatu hak yang belum terdaftar atau yang sudah terdaftar tetapi belum ada surat ukur/gambar situasinya atau surat ukur/gambar situasi yang ada tidak sesuai lagi dengan keadaan yang sebenarnya, dilakukan oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik, berdasarkan penunjukan batas oleh pemegang hak atas tanah yang bersangkutan dan sedapat mungkin disetujui oleh para pemegang hak atas tanah yang berbatasan.
(2) Penetapan batas bidang tanah yang akan diberikan dengan hak baru dilakukan sesuai ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) atau atas penunjukan instansi yang berwenang.
(3) Dalam menetapkan batas-batas bidang tanah Panitia Ajudikasi atau Kepala Kantor Pertanahan memperhatikan batas-batas bidang atau bidang-bidang tanah yang telah terdaftar dan surat ukur atau gambar situasi yang bersangkutan.
(4) Persetujuan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2) dituangkan dalam suatu berita acara yang ditandatangani oleh mereka yang memberikan persetujuan.
(5) Bentuk berita acara sebagaimana dimaksud pada ayat (4) ditetapkan oleh Menteri.
Upaya yang dapat dilakukan adalah mengajukan keberatan secara tertulis ke pemilik tanah atau ke Kepala Kantor Pertanahan atau mengajukan gugatan ke pengadilan.
Pasal 32 PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah
(1) Sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.
(2) Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertipikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertipikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertipikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertipikat tersebut.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
ass. wr. wb.
Bp. ismail mohon penjelasannya
orang tua saya ingin menjual tanah, kami dengan pihak pembeli ingin buat Akte Jual Beli, sewaktu di ajukan tandatangan kelurah, lurah minta komisi, yang saya mau tanyakan berapa % kah dari yang diberikan komisi untuk lurah ataupun camat, dan dari nilai apa apakah dari harga jual atau NJOP
demikian pertanyaan saya, terima kasih.
wass. wr. wb.
fajar.
Tanggapan
Bapak Fajar
Ketentuan uang jasa dapat dilihat dalam Pasal 32 Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah:
Pasal 32
(1) Uang jasa (honorarium) PPAT dan PPAT Sementara, termasuk uang jasa (honorarium) saksi tidak boleh melebihi 1 % (satu persen) dari harga transaksi yang tercantum di dalam akta.
(2) PPAT dan PPAT Sementara wajib memberikan jasa tanpa memungut biaya kepada seseorang yang tidak mampu.
(3) Di dalam melaksanakan tugasnya, PPAT dan PPAT Sementara dilarang melakukan pungutan diluar ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (1).
(4) PPAT Khusus melaksanakan tugasnya tanpa memungut biaya.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki