bgini pa sya mau buata sertifikat tanah sya tapi data datanya hilang surat pajak akte dll termasuk foto kopy nya jga ilang dan lgih nama tanah itu blum sempet di balik nama oleh nene saya pada almarhum ayah sya dan adiknya yg masis hidup jadi nama nya masi atas nma penjual terdahulu…………..
Apabila dokumen-dokumen hilang, seperti surat pajak, akta jual beli, maka dapat dilakukan sebagai berikut:
a. Surat Pajak: Ajukan permohonan ke Kantor Pajak Bumi dan Bangunan di wilayah tanah berada, untuk meminta copy atau salinan surat tagihan pajak. Atau setidaknya pada awal tahun biasanya kelurahan akan memberikan tagihan PBB ke setiap warga.
b. Akta Jual Beli: Ajukan permohonan ke Pejabat Pembuat Akta Tanah yang dahulu membuat AJB, untuk meminta salinan AJB.
Setelah dokumen-dokumen tersebut di atas diperoleh, hubungi ahli waris dari pihak yang namanya tercantum di AJB. Mohon kesediaan ahli waris tersebut untuk bersedia menandatangani Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dengan bapak Wisnu. Sertakan juga surat keterangan waris dari si ahli waris untuk membutkikan bahwa dia benar-benar ahli waris. Setelah PPJB dibuat, maka melalui PPAT, ajukan pendaftaran tanah ke Kantor Pertanahan setempat. Setelah Sertipikat menjadi atas nama ahli waris, buat AJB baru ke atas nama Bapak Wisnu dan kemudian didaftarkan lagi (balik nama) ke Kantor Pertanahan sehingga sertipikat menjadi atas nama Bapak Wisnu.
Rumah yang orang tua saya tempati sekarang kasusnya seperti ini:
Kakek saya membeli rumah ini tapi tidak berikut tanah (ditulis pada surat jual
beli ejaan lama). Sedikit bunyi suratnya:
“MAKA PIHAK KESATU TELAH MENJUAL DENGAN MUTLAK SEBUAH RUMAH TINGGAL JANG TERLETAK DI JALAN ____________, RUMAH TERSEBUT TERDIRI DARI _____________, JANG TERLETAK DI ATAS SEBAGIAN TANAH VERPONDING NO. 258/295. PIHAK KESATU HANJA MENDJUAL RUMAHNJA SAJA KEPADA PIHAK KEDUA TIDA BERIKUT TANAHNJA.”
Jadi sejak jaman itu sampai sekarang dimana kakek saya dan penjual rumah yang (mungkin) selaku ahli waris pemilik tanah sudah meninggal, ayah saya hanya membayar sewa tanah yang sekarang masih diberikan sama cucunya (sebut saja nur), cuma karena sama-sama tahu kalau dia adalah ahli waris setelah ayahnya juga meninggal.
Beberapa hari kemarin, si nur ini datang dan meminta agar pihak kami membayarkan tanah milik kakeknya ini.
Nah, yang jadi permasalahannya adalah waktu saya tanya ada surat apa, dia bilang kalau suratnya tidak pegang karena dititipkan ke salah 1 saudaranya yang sudah meninggal juga dan sulit untuk ditemukan.
Tapi dia tetap bersikeras minta dibayarkan.
Sekedar info, dari sejak dibelinya rumah ini ayah saya yang membayar pajak PBB nya dan kurang lebih sudah hampir 50 tahun ayah saya menguasai tanah ini secara fisik.
Saya pribadi sudah pernah tanya-tanya ke BPN, lalu saya disuruh ke kelurahan.
Maksud saya ke kelurahan adalah ingin mengetahui riwayat dan status tanah ini, tapi pihak kelurahan bilang kalau mau mengetahui data harus bawa surat yang dimiliki.
Saya juga sudah banyak menggali informasi seputar tanah dari internet. Sejauh yang saya baca di internet, ada artikel yang menyebutkan bahwa “Tanah-tanah yang dulunya berasal dari hak barat, selain eigendom dan verponding, adalah erfpacht dan opstal. Seperti juga tanah eigendom, setelah berlakunya UUPA tahun 1960 mengalami konversi. Semua jenis hak barat itu dinyatakan berakhir 20 tahun kemudian, tepatnya 24 September 1980. Itu berarti, segala macam tanah tersebut otomatis menjadi tanah negara.”
Pertanyaan saya:
1. Bagaimana saya mengetahui riwayat dan status tanah tersebut dari kutipan surat jual beli di atas yang mungkin bisa Pak Ismail simpulkan?
2. Bagaimana maksud mengenai isi artikel yang tadi saya tuliskan di atas juga mengenai tanah verponding itu?
3. Mengenai peraturan pemerintah no. 24 tahun 1997 tentang pendaftaran tanah bila hanya mempunyai bukti pembayaran PBB, pada ayat 2 yang “kenyataan penguasaan fisik turun temurun selama 20 tahun atau lebih” itu bentuknya seperti apa Pak?
Apa bentuk pernyataan tulisan? Atau bagaimana Pak? Saya kurang mengerti persyaratan di bagian ini.
Untuk sementara itu dulu yang mau saya tanyakan ke Bapak, terus terang saya juga masih bingung dari apa yang saya baca tentang hukum pertanahan dan masih mau cari tahu kebenarannya untuk apa yang harus saya lakukan selanjutnya.
Mohon bimbingannya Pak Ismail.
Terima kasih. God Bless.
Tanggapan
Bapak Tri Aryanto
1. Berdasarkan informasi yang bapak sampaaikan ,pada dasarnya tanah tersebut masih milik ahli waris pemilik tanah karena sampai dengan saat ini belum ada perbuatan hukum pengalihan tanah.
Untuk menelusuri lebih lanjut mengenai riwayat tanah verponding tersebut, saya memperoleh informasi mengenai adanya suatau perusahaan yang meyimpan data-data tersebut, berikut petikan copy artikel yang saya peroleh dari website Irma Devita
Berikut adalah kiriman Surat Pembaca dari Pejabat Kantor Tata Usaha Verluis Indonesia yang isinya menurut saya cukup penting bagi masyarakat yang membutuhkan informasi mengenai kepemilikan tanah-tanah Eigendom verponding, Erfpacht dan Opstaal, yang kadang-kadang sulit untuk ditelusuri keberadaannya.
“Diberitahukan pada masyarakat dan instansi serta lembaga-lembaga se Jawa Barat, Banten dan DKI, bahwa PT Kantor Tata Usaha Versluis Indonesia (dahulu Administratie Kantoor Versluis NV) yang dan ditunjuk untuk menyimpan data-data pemilikan-pengelolaan-persewaan tanah/bangunan bekas Eigendom- Erfacht-Opstaal milik WNI, berdasarkan Keputusan Menteri Hukum dan HAM RI No. C-18335HT 01.04 tgl 22-6-2006 dan telah diumumkan dalam Berita Negara RI tgl 11-8-2006 No.64, telah Exist kembali. Kepada masyarakat yang memerlukan pelayanan-pelurusan hak dapat menghubungi kami atau mendatangi alamat di bawah ini:
Kantor Kuasa Usaha PT KTU Versluis Indonesia
Bp.Dwi Sektiono Argo SH
Jl Pasir Halang no 72 RT 1-RW 10
Cisarua-Cimahi Jawa Barat
2. Dalam bidang pertanahan ada istilah Eigendom Verponding. Tanah Eigendom diartikan sebagai hak milik mutlak, sedangkan verponding artinya harta tetap.
Mengacu pada UU No. 5 tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), maka dapat dijelaskan secara ringkas sebagai berikut:
a. Tanah hak Eigendom: sejak berlakunya UUPA dikonversi menjadi Hak Milik sepanjang pemegang haknya memenuhi syarat. Untuk tanah ini tidak ada jangka waktu berakhirnya
b. Tanah hak Eigendom kepunyaan Pemerintah Negara Asing yang dipergunakan untuk keperluan rumah kediaman kepala perwakilan dan gedung kedutaan, sejak berlakuknya UUPA dikonversi menjadi Hak Pakai yang berlaku selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tersebut.
c. Tanah hak Eigendom kepunyaan seseorang yang memiliki kewarganegaraan Indonesia dan kewarganegaraan asing dan badan-badan hukum yang tidak ditunjuk oleh pemerintah, sejak berlakunya UUPA dikonversi menjadi hak guna bangunan dengan jangka waktu 20 tahun.
d. Jika hak eigendom tersebut dibebani dengan hak postal atau hak erfpacht, maka hak opstal dan hak erfpacht itu sejak mulai berlakunya Undang-undang ini menjadi hak guna bangunan, yang membebani hak milik yang bersangkutan selama sisa waktu hak opstal atau hak erfpacht tersebut diatas, tetapi selama-lamanya 20 tahun.
Jadi, yang masa berlakunya hanya 20 tahun sejak UUPA adalah hak eigendom yang dimiliki oleh WNA atau hak eigendom yang dibebani denga hak-hak erfpact atau postal. Jika hak eigendom dimiliki oleh WNI maka hak tersebut masih berlaku sampai dengan saat ini, akan tetapi hak tersebut harus didaftarkan ke kantor pertanahan untuk memperoleh sertipikat tanah sesuai dengan UUPA.
3. Penguasaan fisik secara turun temurundapat dibuktikan dengan keterangan saksi atau pernyataan yang pemohon yang dapat dipercaya kebenarannya menurut pendapat Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah.
asalamu’alaikum salam wr. wb
pak, dahulu kakek dan nenek saya beli tanah hasil lelang (bekas progam padi sentra/lumbung desa) sekira tahun 1962/1964 pembayarannya melalu BRI Unit, dicicil selama 3 kali angsuran dan sudah lunas, waktu mau membuat akta (kakek sudah meninggal) bukti angsurannya hilang, bagaimana cara mengurusnya? terima kasih.
Bapak dapat mengurus secara langsung ke Kantor Pertanahan untuk membuat sertipikat tanahnya.
Mengacu pada Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, maka ada dokumen-dokumen yang dapat dijadikan bukti pemilikan tanah yaitu:
Pasal 24
(1) Untuk keperluan pendaftaran hak, hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak lama dibuktikan dengan alat-alat bukti mengenai adanya hak tersebut berupa bukti-bukti tertulis, keterangan saksi dan atau pernyataan yang bersangkutan yang kadar kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik, dianggap cukup untuk mendaftar
hak, pemegang hak dan hak-hak pihak lain yang membebaninya.
(2) Dalam hal tidak atau tidak lagi tersedia secara lengkap alat-alat pembuktian sebagaimana dimaksud pada ayat (1), pembukuan hak dapat dilakukan berdasarkan kenyataan penguasaan fisik bidang tanah yang bersangkutan selama 20 (dua puluh) tahun atau lebih secara berturut-turut oleh pemohon pendaftaran dan pendahuluanpendahulunya, dengan syarat:
a. penguasaan tersebut dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah, serta diperkuat oleh kesaksian orang yang dapat dipercaya;
b. penguasaan tersebut baik sebelum maupun selama pengumuman sebagaimana dimaksud dalam Pasal 26 tidak dipermasalahkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang bersangkutan ataupun pihak lainnya.
asw pak saya maw tanya sekitar 4 tahun lalu ibu saya membeli tanah tp hanya dengan kwitansi beberapa kali kami ingin membuat akta tanah tapi penjual nya selalu beralasan,hingga kemarin ada org membawa akta jual beli dengan bpk penjual tersebut….apa yang harus saya lakukan pak…
Asslmkum pa is saya mau tanya:
Almarhum mertua saya beli rumah tetapi cuma ada tanda kwitansi jual beli saja, apakah bisa membuat ajb/shm..? sebagai catatan si penjual sudah pindah ke luar kota dan tidak diketahui alamat nya..mohon pa is tahapan apa saja yang kami harus lakukan?
Terima kasih wassalam.
Suatu bidang tanah yang dialihkan, maka terhadap peralihan tersebut harus didaftarkan pada kantor pertanahan. Bagi tanah yang sudah bersertipikat, syarat utama untuk pendaftaran haknya adalah harus melampirkan Akta Jual Beli. Dalam kasus yang ditanyakan, jika tanah sudah bersertipikat, maka wajib ada akta jual beli yang dibuat dihadapan PPAT.
Apabila tanah belum bersertipikat, maka bukti-bukti pemilikan yang ada dapat dijadikan sebagai dasar pembuatan sertipikat.
Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997
Pasal 24
(1) Untuk keperluan pendaftaran hak, hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak lama dibuktikan dengan alat-alat bukti mengenai adanya hak tersebut berupa bukti-bukti tertulis, keterangan saksi dan atau pernyataan yang bersangkutan yang kadar kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik, dianggap cukup untuk mendaftar hak, pemegang hak dan hak-hak pihak lain yang membebaninya.
(2) Dalam hal tidak atau tidak lagi tersedia secara lengkap alat-alat pembuktian sebagaimana dimaksud pada ayat (1), pembukuan hak dapat dilakukan berdasarkan kenyataan penguasaan fisik bidang tanah yang bersangkutan selama 20 (dua puluh) tahun atau lebih secara berturut-turut oleh pemohon pendaftaran dan pendahuluanpendahulunya, dengan syarat:
a. penguasaan tersebut dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah, serta diperkuat oleh kesaksian orang yang dapat dipercaya;
b. penguasaan tersebut baik sebelum maupun selama pengumuman sebagaimana dimaksud dalam Pasal 26 tidak dipermasalahkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang bersangkutan ataupun pihak lainnya.
Pasal 25
(1) Dalam rangka menilai kebenaran alat bukti sebagaimana dimaksud Pasal 24 dilakukan pengumpulan dan penelitian data yuridis mengenai bidang tanah yang bersangkutan oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik.
(2) Hasil penelitian alat-alat bukti sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dituangkan dalam suatu daftar isian yang ditetapkan oleh Menteri.
Jadi, Ibu dapat menggunakan bukti-bukti sebagaimana tercantum dalampasal 24 tersebut untuk pembuatan sertipikat.
Tetangga saya ingin menjual rumah, yang mana rumah tersebut atas nama almarhum istrinya. awalnya rumah itu dibeli secara dicicil ke Bank BTN, namun dikarenakan ditengah jalan Istri tetangga saya itu meninggal, maka rumah tersebut dinyatakan lunas karena ada asuransinya. permasalahanya setelah dinyatakan lunas dan telah keluar surat lunas dari BTN sampai dengan saat ini sertipikat tanah tersebut tidak juga diterbitkan, yang diberikan oleh bank BTN hanya Akta Jual Beli dari notaris saja. Pernah oleh tetangga saya itu ditanyakan kepengembang, namun pengembang bilang bahwa sertifikat tanahnya masih dalam proses pemecahan, dan hal ini sudah berlansung selama 2 tahun.
Nah Pertanyaan saya, :
1. boleh kah saya membeli tanah tersebut kepada tetangga saya tersebut yang mana sertifikatnya masih dalam proses pemecahan ?
2. Surat-surat apa saja yang harus saya minta kepada tetangga saya itu? mengingat tanah tersebut atas nama istrinya.
3. Apakah saya harus buat AJB atas pembelian tanah tersebut? Jika ya AJB yang diterbitkan harus melalui notaris atau melalui Kantor kelurahan?
4. Surat apa saja yang harus kami buat untuk pengambilan sertifikat jika sertifikatnya sudah keluar dari BPN.
1. Tanah yang masih dalam proses pemecahan, dapat dibeli dengan menggunakan skema Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Akan tetapi dengan PPJB ini belum mengalihkan hak milik atas tanah ke tangan pembeli. Artinta meskipun sudah tanda tangan PPJB, hak milik masih ditangan penjual (pemilik lama). Dengan PPJB ini, penjual berjanji akan menjual tanahnya jika sertipikat sudah dipecah. Setelah pemecahan sertipikat selesai, maka dapat dibuat Akta Jual Beli.
2. Yang harus disiapkan antara lain adalah:
– Surat Keterangan Kematian
– Surat Keterangan Waris
– AJB
– PBB
– KTP, KK
3. Untuk peralihan hak atas tanah berupa jual beli harus dibuktikan dengan AJB yang dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Dalam kasus ini, AJB belum bisa dibuat karena sertipikat belum selesai.
4. Biasanya, pengurusan sertipikat dilakukan oleh PPAT. Setelah selesai, PPAT akan memberitahukan kepada bapak.
kalu kita punya surat tanah bersetatus eigendom tapi belum sempat di perbarui ke sertipikat. lalu tiba tiba secara diam diam rupanya ada orang yang telah membuat sertipikat diatas tanah tersebut tanpa sepengetahuan kita.
terus kemana langkah yang harus kita tuju. kalu ke bpn sudah kami tanya. tapi mereka tidak ada jawaban sampai sekarang dan alasan nya tidak jelas. menurut bapak marzuki kami harus kemana untuk mengkomplen nya.
Ass…Wr.Wb… Pak Is Yang terhormat.
1. Kami sementara ini merawat 1 bh rumah yang telah disita oleh BPPN.
2. Prosedur kepemilikan sementara dalam proses pengadilan.
3. Rumah tsb sudah tidak terawat lagi / kosong sejak tahun 1998 (16 Tahun)
4. Debitur pada Bank (Y) yang telah Beku Operasi namanya (X), yang menandatangani SPPJB pada Pengembang (L).
5. Pada Bulan Maret 2104 datang kepada kami namanya (M) mengaku bahwa dia pemilik rumah tsb.
6. Pada 7 april 2014 sudah ada peningkatan hak (SHM) atas nama (M)
7. Pada Bulan Mei 2014, Pengakuan dari Pengembang (L) bahwa SPPJB rumah tsb masih atas nama Debitur (X) pada Bank (Y) yang telah Beku Operasi.
Pertanyaannya :
APAKAH WAJAR SESUAI PROSEDUR HUKUM PERTANAHAN, BAHWA PENINGKATAN HAK MILIK DIBUAT PADA TANGGAL 7 APRIL 2014, SEDANGKAN PENGAKUAN DARI PENGEMBANG (Y) PADA BULAN MEI 2014 SPPJB RUMAH TSB MASIH ATAS NAMA DEBITUR (X).
Berdasarkan informasi yang bapak sampaikan, maka kemungkinan yang terjadi adalah:
Memang benar bahwa pada Bank Beku Operasi, pemberesan atas aset-aset bank diserahkan kepada BPPN. Aset bank yang dialihkan ke BPPN termasuk juga tagihan-tagihan dari Debitur Bank, antara lain Debitur X. BPPN kemungkina menyita aset-aset bank dan mengeksekusi aset tersebut melalui lelang. Ada kemungkinan rumah tersebut dibeli oleh M melalui lelang.
Untuk mengetahui akurasi data, silakan Bapak lihat data yang ada di sertipikat tanah, karena dalam sertipikat tercantum riwayat tanah tersebut.
Selamat Siang Pak Marzuki, salam bahagia dan sejahtera,
Rumah orang tua kami (telah meninggal) dibangun diatas tanah girik milik orang lain yang telah dilakukan pembayaran sewa tanah setiap bulannya mulai sejak pembelian sampai 2 taun terakhir karena tidak ditagihkan. Tidak ditagihkan ini sepengetahuan kami sejak orang tua kami meninggal, kami mencoba untuk membayar tetapi ditunda katanya nanti saja diakumulasikan. Status sekarang yang punya tanah girik mau kami keluar dari rumah ini sedangkan rumah tersebut milik orang tua kami (dari PBB telah kami bayarkan setiap tahunnya – PBB atas nama pemilik rumah sebelumnya), dan kami mempunyai dokumen pembelian rumah dari pemilik terdahulunya sewaktu orang tua kami beli. Mohon nasehat dan bimbingan bapak, apakah secara hukum diperbolehkan untuk mengusir dengan status rumah bukan miliknya walaupun tanah miliknya? dan bagaimana cara solusi secara hukum agar kami bisa tinggal dirumah ini? atau jika terburuk apakah ada cara hukum agar terdapat ganti rugi. terima kasih banyak sebelum dan sesudahnya Pak.
Jika sewa tidak dibuat dengan tulisan, maka sewa itu tidak berakhir pada waktu yang ditentukan, melainkan setelah salah satu pihak memberitahukan kepada pihak yang lain bahwa ia hendak menghentikan sewanya dengan mengindahkan tenggang waktu yang diharuskan menurut kebiasaan setempat.
Berdasarkan pasal 1571 KUH Perdata tersebut maka, pemilik tanah berhak menghentikan sewa menyewa.
Hukum tanah di Indonesia memisahkan secara horizontal antara tanah dengan bangunan di atas tanah. Jadi dapat terjadi, tanah dimiliki A, dan rumah dimiliki B.
A berhak meminta B meninggalkan tanahnya dengan “memindahkan” rumah tersebut. Jika tanah terbuat dari batu permanen, maka jika tidak ada perjanjian sebelumnya, B harus merobohkan rumah tersebut. Solusi terbaik adalah dengan “menjual” rumah kepada A.
Assalamualaikum Pak Marzuki
saya ada beli tanah total harga 675 jt, saya sudah memberi tanda jadi sebesar 10 jt dengan tanda bukti kwitansi, dan rencananya saya mau DP 30% lagi sesuai permintaan bank, apakah cukup dengan kwitansi + materai untuk pembayaran DP atau harus ke notaris terima kasih sebelumnya
Assalamualaikum,
Bapak, mohon bantuannya. Saya sedang menawar rumah bersertifikat HGB. Katakanlah penjual adalah C. Ketika saya cek sertifikatnya, sertifikat tersebut bukan atas nama C. Di sertifikat tersebut hanya tertulis 2 pemilik, pemilik pertama adalah A, pemilik kedua tertulis atas nama Bank B. Penjual C menunjukkan dokumen PPJB atas nama dia ( C ) dan A. Penjual C tidak memiliki AJB dan meyakinkan kepada saya jika deal harga dia akan melakukan proses balik nama atas nama dia dahulu kemudian balik nama atas nama saya.
Pertanyaan saya pak.
1. Apakah bisa melakukan proses balik nama ke penjual C tanpa adanya AJB?. Dalam hal ini penjual C meyakinkan saya dia sudah melunasi pembelian rumah tersebut kepada A hanya saja belum melakukan AJB, namun hal ini saya ragu atas pernyataan penjual C.
2. Mengapa di sertifikatnya data pemilik terakhir atas nama Bank B, sedangkan PPJB atas nama C dan A?. Apakah hal ini (asumsi saya) penjual C membeli secara KPR dari A melalui Bank B sehingga di sertifikatnya tertulis pemilik terakhir Bank B?.
3. Apakah saya perlu memberikan DP selama proses balik nama C atau lebih baik saya menunggu setelah prose balik nama C selesai baru saya bayar DPnya pak?.
Terima Kasih atas jawabannya.
1. Untuk jual beli tanah, harus dibuktikan dengan Akta Jual Beli, setelah itu kemudian didaftarkan ke Kantor Pertanahan. Proses balik nama tidak dapat dilakukan jika atas dasar PPJB. Ada kemungkinan yang dimaksud C adalah, jika harga sudah disepakati antara Ibu dan C, maka C akan menandatangani AJB bersama A.
2. Asumsi saya, nama Bank B tercantum di sertipikat tanah bukan sebagai pemilik tetapi sebagai pemegang hak tanggungan. Artinya tanah tersebut sedang dijadikan agunan kredit.
3. Sebaiknya, DP diberikan setelah C menandatangani AJB dengan A. Sebelum C menandatangani AJB berarti C belum menjadi pemilik tanah sehingga tidak dapat membuat PPJB.
Saya mau tanya,saya beli tanah dari A. Yang mana tanah itu statusnya girik atas nama suaminya yang sudah meninggal,dan sekarang setelah 1 tahun,saya mau ngurus sertifikat di kecamatan,dan petugas camat menanyakan apakah yang meninggal punya anak,anaknya ada tapi masih kecil,sampai usia berapa kita wajib minta persetujuan dari anaknya atas tanah yang di jual tersebut,dan syarat apa saja yang harus dilengkapi untuk pengrusan sertifikat tanah ini,catatan :Ajb saya lakukan di tingkat desa,dan pbb tahun terakhir sudah di urus atas nama saya
Jika suami meninggal dunia, maka harta kekayaan suami diwariskan kepada isteri dan anak-anaknya.
Mengenai harta kekayaan anak, dapat dliihiat ketentuan pasal 48 UU No. 1 Tahun 1974 Tentang Perkawinan:
Pasal 48
Orang tua tidak diperbolehkan memindahkan hak atau menggadaikan barang-barang tetap yang dimiliki anaknya yang belum berumur 18 (delapan betas) tahun atau belum pernah melangsungkan perkawinan, kecuali apabila kepentingan anak itu menghendakinya.
Mengacu dalam pasal 48 tersebut, orang tua boleh menjual tanah yang dimiliki anaknya yang masih dibawah umur jika ada kepentingan untuk anak.
Disisi lain, ada ketentuan dalam Pasal 393 Kitab UU Hukum Perdata yang mewajibkan orang tua meminta izin dari pengadilan negeri:
Pasal 393 Kitab UU Hukum Perdata
Wali tidak boleh meminjam uang untuk kepentingan anak belum dewasa, juga tidak boleh mengasingkan atau menggadaikan barang-barang tak bergerak, pula tidak boleh menjual atau memindahtangankan surat-surat utang negara, piutang-piutang dan andil-andil, tanpa memperoleh kuasa untuk itu dari Pengadilan Negeri. Pengadilan Negeri tidak akan memberikan kuasa ini, kecuali atas dasar keperluan yang mutlak atau bila jelas bermanfaat dan setelah mendengar atau memanggil dengan sah keluarga semenda atau sedarah anak belum dewasa dan wali pengawas.
Pasal 393 Kitab UU Hukum Perdata ini berlaku bagi Golongan Tionghoa di Indonesia dan pasal ini tidak dicabut dengan UU Perkawinan. meskipun Pasal 393 ini berlaku bagi Golongan Tionghoa, dalam praktek dapat terjadi instansi terkait meminta agar setiap peralihan atau penjualan tanah atas nama anak di bawah umur, terlebih dahulu memperoleh izin pengadilan negeri, meskipun pihak-pihaknya bukan dari golongan Tionghoa.
Assalamualaikum,
Pak, saya ingin membeli sebidang tanah dan bangunan yg rusak diatasnya di kota A tempat saya tinggal. Sedangkan penjual berada di pulau B yang sulit dijangkau meskipun berada di satu provinsi dg kota saya. Terus terang saya tidak bisa mengecek surat-surat rumah tersebut karena perjalanan ke rumah penjual harus menyeberangi laut sekitar 3,5 – 7 jam (jika ombak besar kapal tidak akan berangkat dan hanya ada 1 kali penyeberangan dlm 1 harinya) dan dilanjut perjalanan darat sekitar 7 jam. Penjual sangat susah diajak bernegosiasi dan suatu saat penjual mau bernego untuk menunjukkan surat-suratnya ke rumah saya dg catatan saya yang harus membayar semua keperluannya selama di kota saya yg saya hitung2 cukup besar jumlahnya. Yg saya tanyakan, apakah bertransaksi jual beli dengan orang yg lokasi tinggalnya tidak kita ketahui akan aman mengingat penjual sangat mudah marah dan sulit sekali diajak bernegosiasi?. Menurut bapak dengan memperhatikan sulitnya medan tempat tinggal penjual apa yg harus saya lakukan supaya transaksi jual beli ini aman?. Oh ya, letak tanah dan bangunan yg dijual di kota A sudah saya ketahui pak. Terima Kasih
Mengenai aman tidaknya bertransaksi dengan orang yang jauh tempat tinggalnya, sebenarnya tidak masuk dalam wilayah hukum pertanahan.
Akan tetapi sekadar pegangan bagi Ibu untuk membeli tanah tersebut adalah, maka sekurang-kurangnya:
1. Pastikan bahwa surat-sutar pemilikan tanah tersebut lengkap (sertipikat tanah)
2. Pastikan keaslian sertipikat tanah dengan melakukan pengecekan ke kantor pertanahan.
3. Pastikan bahwa orang yang mengaku sebagai pemilik, namanya sama dengan nama yang di sertipikat tanah
4. Pastikan KTP yang digunakan adalah asli, bukan aspal.
5. Pastikan kebenaran pemilikan tanah melalui Ketua RT, RW, Lurah tempat tanah terletak. Biasanya aparat tersebut mengetahui riwayat tanah
Assalamualaikum Pak Marzuki
saya Marliana Drakel mahasiswa Hukum semester akhir, saya ingin meminta bantuan bapak memberi sedikit masukan dan pencerahan dalam pembuatan skripsi saya,
1. saya membuat skripsi dengan judul “Pertanggungjawaban PPAT kepada Pemegang Hak Milik atas hilangnya sertifikat hak atas tanah” saya mencari didalam Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah serta dalam Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2006 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah,tetapi keduanya tidak mengatur mengenai tanggung jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah yang karena kelalaiannya menyebabkan hilangnya sertifikat hak atas tanah milik pemegang hak. apakah ada peraturan lain yang mengatur tentang pertanggung jawaban ppat yg menghilangkan sertifikat tersebut? jika tidak ada apa ini bisa dikatakan adanya kekosongan hukum? lalu bagaimana pertanggungjawaban Ppat terhadap hilangnya sertifikat hak milik atas tanah milik pemegang hak tersebut?
2.Bagaimana perlindungan hukum terhadap pemegang hak milik yang kehilangan sertifikat hak atas tanah tersebut?
sebelumnya saya ucapkan terimakasih atas waktu yang bapak berikan dan kiranya bapak berkenan membagi ilmu kepada saya
Wasalam
Salam kenal,Pak. saya mau bertanya..
bagaimna hukumnya jual beli tanah dimana si penjual (pihak yang mengurusi semua masalah jual beli tanah dan bangunan) tidak kunjung juga memberikan sertifikat tanah dan bangunan dengan berbagai alasan selama lebih dari 10 tahun. yang kami punya hanya sehelai kertas surat jual beli tanah dan bangunan atas nama pihak 1 dan pihak II. apakah bisa dituntut ke pengadilan pak? bagaimna cara menyelesaikan permasalahannya pak?
terima kasih
Setiap perjanjian yang dibuat, menimbulkan hak dan kewajiban bagi pihak-iphak yang membuatnya. Berdasarkan surat jual beli tanah tersebut, Ibu dapat menggugat si penjual dengan dasar ingkar janji.
Pasal 1267 Kitab UU Hukum Perdata:
Pihak yang terhadapnya perikatan tidak dipenuhi, dapat memilih; memaksa pihak yang lain untuk memenuhi persetujuan, jika hal itu masih dapat dilakukan, atau menuntut pembatalan persetujuan, dengan penggantian biaya, kerugian dan bunga.
salam sejahtera pak
begini pak ceritanya dulu ayah saya mengagunkan surat rumah berbentuk AJB pada salah satu BANK ternama dalam jangka waktu belum setahun ternyata masih ada biaya tak terduga sehinngga ayah berniat untuk menjual rumah yang di agukan tersebut
tapi berita ini terdengar pada saudara yang mana adalah kakakkandung dari ayah saya yang llebih dari kecukupan dalam hal materii dan menyanggupi membayar rumah tersebut tapi dengan alasan kekeluargaan ia membayar di bawah harga pasaran yang mana seharusnya 100 juta ia hanya membayar 60 juta dan dibuatlah kwitansi bermaterai yang ditandatangi oleh ayah saya dan saksi ibu dan seorang anak
singkat cerita ayah saya bercerita ketika ia mulai sakit sakitan tahun ke enam setelah penjualan rumah, bahwa kakak ayah saya memanggil ayah saya untuk menjumpainya di rumah yang telah dijual, berdasarkan cerita ayah bahwa rumah dan surat surat nya tersebut sudah di kembalikan pada ayah saya selang setahun setelah penjualan rumah tersebut tanpa harus membayar sejumlah uang namun dengan syarat setelah tujuh tahun barulah rumah tersebut bisa di tempati kembali tapi sayang nya tidak ada anak dari kakak ayah tersebut yang mengetahui nya sekrang ayah seudah meninggal dan kakak dari ayah saya sudah dalam kondisi sakit sering berhalusinasi dan bicara ngelantur
bagaimana salusi dari permasalahn ini bagamana menjelaskan pada ank anaknya kakak ayah itu
Salam Kenal Pak, saya mau tanya tentang akte jual beli tanah. Saya beli sebidang tanah di daerah nagrag pacet Bandung. Akte tersebut sudah jadi tetapi saya ragu tentang keaslian akte tersebut Karena orang yang jual tanah tersebut tidak bisa dihubungi setelah terima uang pembeliannya. Bagaimana cara Cek keasliannya? Karena tanah tersebut akan saya jual kembali Karena saya membutuhkan modal untuk pengembangan bisnis saya. Soalnya saya tidak tinggal di daerah tersebut sehingga tidak dapat memantaunya. Terima kasih.
Salam kenal, pak
Saya butuh saran dan pendapatnya. Dalam sertifikat tanah yang dimiliki oleh orang tua saya, dimana saat pembuatan sertifikat tersebut dibantu oleh orang badan pertanahan, ternyata baru diketahui terdapat satu tanda tangan yang dipalsukan oleh orang badan pertanahan. Sayangnya hal ini baru diketahui dan kami sadari saat tetangga yang berbatasan langsung dengan tanah orang tua saya melakukan tuntutan hukum karena menurut mereka patok tanah kami yang sesuai di sertifikat yang kami miliki melewati batas tanah mereka (tetangga). Entah bagaimana mereka lebih dulu yang mengetahui adanya tanda tangan palsu dalam sertifikat yang dimiliki orang tua saya. Singkat cerita, tetangga ini mengajukan kasasi dan menang. Sehingga saat ini ayah saya dimasukan ke dalam tahanan untuk sesuatu yang dia tidak perbuat. Sekedar info, usia ayah saya 75thn. Hal ini menjadi kekuatiran bagi kami semua, karena jelas secara fisik dan mental ini tdk baik bagi kondisi ayah saya. Yang ingin saya tanyakan, apakah secara hukum memang keputusan ini sudah benar? Saat ini kami sedang berusaha mengajukan permohonan tahanan luar, apa yg dapat kami lakukan? Kasus tanah ini sudah kami hadapi kurang lebih 10 tahun, dan 8 tahun yg lalu tetangga kami dimenangkan di pengadilan sehingga ayah saya sudah sempat menjalani masa tahanan 3 bulan dan selanjutnya tahanan luar. Namun knp saat ini, hal ini terjadi lagi dan ayah saya dapat ditahan lagi? Sangat tidak adil dan tidak masuk di pemikiran kami. Mohon saran dan pendapatnya pak. Terima kasih banyak.
Jika ada dugaan pemalsuan tanda tangan, kemungkinan dugaan itu terjadi pada dokumen berita acara atau kesepakatan batas-batas tanah antara pemilik yang tanahnya berbatasan.
Mengenai tahanan, apabila perkara sudah diputus oleh pengadilan atau Mahkamah Agung, dan putusan tersebut telah berkekuatan hukum tetap maka terhadap terdakwa dipidana sesuai putusan pidananya, Jika pidananya adalah dimasukkan dalam penjara, maka terdakwa yang kemudian menjadi terpidana berubah status dari tahanan menjadi narapidana.
Jika merasa bahwa putusan tersebut belum memenuhi rasa keadilan, terpidana dapat mengajukan Peninjauan Kembali ke Mahkamah Agung.
Pasal 263 Kitab UU Hukum Acara Pidana
(1) Terhadap putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap, kecuali putusan bebas atau lepas dari segala tuntutan hukum, terpidana atau ahli warisnya dapat mengajukan permintaan peninjauan kembali kepada Mahkamah Agung.
(2) Permintaan peninjauan kembali dilakukan atas dasar:
a. apabila terdapat keadaan baru yang menimbulkan dugaan kuat, bahwa jika keadaan itu sudah diketahui pada waktu sidang masih berlangsung, hasilnya akan berupa putusan bebas atau putusan lepas dari segala tuntutan hukum atau tuntutan penuntut umum tidak dapat diterima atau terhadap perkara itu diterapkan ketentuan pidana yang lebih ringan;
b. apabila dalam pelbagai putusan terdapat pernyataan bahwa sesuatu telah terbukti, akan tetapi hal atau keadaan sebagai dasar dan alasan putusan yang dinyatakan telah terbukti itu,
ternyata telah bertentangan satu dengan yang lain;
c. apabila putusan itu dengan jelas memperlihatkan suatu kekhiIafan hakim atau suatu kekeliruan yang nyata.
(3) Atas dasar alasan yang sama sebagaimana tersebut pada ayat (2) terhadap suatu putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dapat diajukan permintaan peninjauan kembali apabila dalam putusan itu suatu perbuatan yang didakwakan telah dinyatakan terbukti akan tetapi tidak diikuti oleh suatu pemidanaan.
Assalamualaikum salam sejahtera Bpk. Ismail, terima kasih atas luang dan waktu Bapak dalam mengasuh blog yang sangat berguna ini. Perkenankan saya bertanya perihal PPJB, dimana saat Pengikatan Jual Beli, Perjanjian Kredit saya menggunakan KTP Lama, sedangkan saya sudah berpindah domisili dan bermaksud mengupdate informasi alamat dan KTP menjadi KTP baru, apakah notaris tidak keberatan ? dan apakah akan mengganggu proses AJB dan keabsahan sertipikat nantinya ? Terima kasih atas bimbingan bapak.
Waalaikumsalam Wr Wb.
Pergantian KTP tidak menghalangi untuk transaksi AJB sepanjang bapak dapat membuktikan bahwa “Febrian” yang ada di PPJB sama dengan “Febrian” yang akan menandatangani AJB. Biasanya ketika mengurus KTP baru ada surat pengantar dari kelurahan domisili yang lama, copy surat pengantar tersebut dapat digunakan sebagi bukti bahwa benar identitas telah berubah. Jika masih memiliki copy KTP lama, itu lebih baik.
Selain itu jika Notaris yang membuat PPJB adalah sama dengan PPAT yang membuat AJB, maka PPAT tersebut secara hukum mengenal bapak karena dalam Akta PPJB jelas disebutkan bahwa notaris mengenal para pihak.
Apabila PPJB nya di bawah tangan, maka penegasan dari penjual saat menandatangani AJB dapat dijadikan bukti bahwa bapak adalah pembeli yang sah.
Terimakasih banyak penjelasannya mas…
Maaf ada pertanyaan tambahan
Kemarin pihak notaris bilang katanya ppjb bisa saja dilakukan untuk jaminan pads bank, hanya saja diminta ada salah satu pihak dari keluarga penjual masuk dalam kepengurusan di developer ter sebut.
Menurut penjelasan developer dan notaris akan dibuatkan perjanjian tersendiri bila penjual setuju dgn pengalihan nama,
Dan apakah bisa kami pihak penjual melakukan mengikutsertakan nitaris dari pihak kami. Selama ini pihak notaris dari pihak pembeli
PPJB Tidak dapat dijadikan jaminan hutang. Tidak ada satupun aturan hukum yang membolehkan PPJB sebagai jaminan hutang. Silakan tanya ke notaris tersebut, UU nomor berapa yang membolehkan PPJB sebagai jaminan hutang.
Salam kenal mas Is
Orang Tua sya bermaksud menjual tanah warisan dan sauadara orang tua ( ahli waris) setuju semua dengan total penjualan sekitar 43Milyar. Ada developer yang berminat untuk membeli dengan cara pembayaran berthap selama 3 tahun. Setelah pemberian DP sebesa 5M pihak developer meminta dibuat akta Jual beli dengan alasan agar bisa dijaminkan ke bank, Lalu saya menolak. Pihak developer bilang tidak akan wan prestasi dan perjanjian akan dibuat dinotaris, Saya anjurkan untuk dibuat terlebih dahulu PPJB seblum pembayaran lunas. yang ingin saya tanyakan
1. Bisakah PPJB dijadikan sebagai agunan ke bank guna pencairan dana
2. Betulkah bila PPJB akan kesulitan bagi developer untuk menjual apartemen? ( peminat berencana akan membangun developer)
3. Bila Developer tetap dengan permintaannya untuk Sertifikat dibalik nama pada saat pembayaran DP, apakah bisa kami sebagai penjual meminta agar pencairan dana dari bank yang dicairkan secara termin kepada developer tersebut dananya di transfer ke rekening orang tua?
4. Bisakah kami selaku penjual meminta jaminan dari pihak bank sebgai penjamin dari pihak pembeli
Terimakasih atas waktu dan kesediaannya membaca komen saya
Salam Sukses
Asas dalam hukum jual beli tanah menurut hukum adat adalah Tunai dan Terang, artinya tunai yaitu seluruh harga telah dibayar dan terang artinya jual beli harus dibuktikan dengan Akta Jual Beli yang dibuat dihadapan PPAT dan didaftarkan ke Kantor Pertanahan.
Jika harga belum dilunasi, maka untuk melindungi kepentingan penjual, harus dibuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli. Jadi, syarat yang Bapak ajukan sudah sangat tepat untuk melindungi kepentingan penjual.
1. PPJB bukan bukti peralihan hak atas tanah dan juga bukan bukti pemilikan hak atas tanah. Dengan demikian, jika hanya berbekal PPJB, maka tanah tidak dapat dijadikan agunan.
2. Untuk menjual apartemen (rumah susun) harus memenuhi syarat antara lain bahwa tanah yang digunakan harus milik developer/penjual. Jika tanah tersebut masih berupa PPJB maka developer tidak boleh menjual apartemen ke masyarakat.
Pasal 43 UU No. 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun
“(1) Proses jual beli sarusun sebelum pembangunan rumah susun selesai dapat dilakukan melalui PPJB yang dibuat di hadapan notaris.
(2) PPJB sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian atas:
a. status kepemilikan tanah;
b. kepemilikan IMB;
c. ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum;
d. keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh persen); dan
e. hal yang diperjanjikan.”
Jadi, developer dapat menjual apartemen meskipun apartemennya masih dalam tahap pembangunan, tetapi penjualan tersebut belum berupa Akta Jual Beli, hanya boleh berupa PPJB yang dibuat antara developer dan pembeli. Sebelum PPJB dibuat oleh developer dan pembeli tersebut , developer harus telah menjadi pemilik atas tanah. Dalam kasus Bapak, karena developer belum menjadi pemilik tanah maka developer tidak boleh menjual apartemen meskipun hanya berupa PPJB.
3. Menurut saya, hal demikian tidak akan disetujui bank. Bank hanya akan mentransfer dana pinjaman ke rekening debiturnya.
4. Bank tidak akan bersedia menjamin Bapak atas transaksi yang dilakukan antara Bapak dengan developer. Bank hanya akan menjamin dengan memberikan bank garansi jika ada permintaan dari developer. Untuk memberikan bank garansi, bank akan meminta jaminan dari developer.
Kesimpulan, sangat berisiko jika langsung dibuat AJB sedangkan harga belum dilunasi. Harus diingat, jika Bapak langsung AJB dengan developer, berarti developer berhutang kepada Bapak, di sisi lain developer juga berhutang kepada bank. Sudah pasti tanah yang dibeli dari Bapak akan dijadikan jaminan kepada bank. Dengan demikian seandainya developer gagal dalam bisnisnya, maka pihak yang akan terlindungi adalah bank karena ada jaminan berupa Hak Tanggungan.
Kpd bpk ismail yg saya hormati saya ada masalah
Tahun 1984 bpk saya membeli tanah seluas 2 bidang,pada saat bpk membeli tanah joinan ke pada teman nya, tetapi kwitansi jual beli atas nama bpk saya.
Pada tahun 1997 teman bpk saya menjual tanah tersebut 1 bidangnya,dan sudah di sertipikat ke pada pihak (b)
Sekarang teman bpk saya meminta haknya kembali padahal waktu teman bpk saya menjual tanah tidak ada surat kuasa atau memberi ijin tertulis,
Pertanyaan saya apakah sah menurut hukum teman bpk saya menjual tanah,kemudian apakah teman bpk saya masih memiliki hak tanah itu mohon pak solusinya
Jika dua bidang tanah tersebut dibeli secara bersama-sama oleh ortua tua bapak Fakhri dan temannya, maka yang berhak menjual adalah kedua orang tersebut. Teman orang tua pak Fakhri tidak bewenang menjual sendiri, harus bersama-sama dengan orang tua Pak Fakhri.
Jadi, jika teman orang tua Pak Fakhri sudah menjual satu bidang, maka seharusnya setengah dari hasil penjualan tersebut diserahkan kepada orang tua Pak Fakhri.
Pada tahun 1985 harta warisan dibagi ke 5 saudara bapak saya (akta waris berupa surat tanpa di ketahui ppat), Rumah dan tanah orang tua kami yang menempati sudah lebih dari 20 tahun ( pajak orang tua yang bayar) . Empat saudara bapak tersebut menjual ke orangtua saya dengan bukti penjualan secarik kertas yang ditandatangani (dibawah tangan ) dan tidak ada kwitansi, surat girik leter D dari desa. Saat saudara bapak menjual tanah anak anak nya tidak mengetahui. Selang beberapa lama masing waris sudah meninggal termasuk orangtua saya, sekarang tinggal satu waris pakde yang belum meninggal.Perlu kami tanyakan sebagai berikut :
1. Apaka bisa dari bukti surat tersebut dan saksi yang mengetahui saat itu (kakak orang tua kami) untuk dijadikan bukti.
2. Bagimana langkah langkahnya dan bukti surat mengurus tanah yang sudah dijual dengan bukti secarik kertas (dibawah tangan) tersebut sampai ke AJB.
Sekian terima kasih atas bantuan
Jika tanah sudah dijual, maka anak-anak dari keluarga paman tidak dapat menuntut bagian tanah tersebut sepanjang ada bukti-bukti dan saksi yang membuktikan bahwa tanah tersebut sudah dijual.
Tanah yang belum bersertipikat (disebut juga tanah yang belum terdaftar) dapat diajukan pendaftaran tanahnya ke Kantor Pertanahan.
Jika tanah yang dimaksud belum bersertipikat tetapi sudah menjadi hak berdasarkan warisan, maka atas tanah tersebut dapat langsung dilakukan pendaftaran tanahnya tanap AJB lagi.
Pendaftaran Tanah berdasarkan PP No. 24 Tahun 1997
Pasal 24
“(1) Untuk keperluan pendaftaran hak, hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak lama dibuktikan dengan alat-alat bukti mengenai adanya hak tersebut berupa bukti-bukti tertulis, keterangan saksi dan atau pernyataan yang bersangkutan yang kadar kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik, dianggap cukup untuk mendaftar hak, pemegang hak dan hak-hak pihak lain yang membebaninya.
(2) Dalam hal tidak atau tidak lagi tersedia secara lengkap alat-alat pembuktian sebagaimana dimaksud pada ayat (1), pembukuan hak dapat dilakukan berdasarkan kenyataan penguasaan fisik bidang tanah yang bersangkutan selama 20 (dua puluh) tahun atau lebih secara berturut-turut oleh pemohon pendaftaran dan pendahuluanpendahulunya, dengan syarat:
a. penguasaan tersebut dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah, serta diperkuat oleh kesaksian orang yang dapat dipercaya;
b. penguasaan tersebut baik sebelum maupun selama pengumuman sebagaimana dimaksud dalam Pasal 26 tidak dipermasalahkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang bersangkutan ataupun pihak lainnya.”
Penjelasan Pasal 24
“Ayat (1)
Bukti kepemilikan itu pada dasarnya terdiri dari bukti kepemilikan atas nama pemegang hak pada waktu berlakunya UUPA dan apabila hak tersebut kemudian beralih, bukti peralihan hak berturut-turut sampai ke tangan pemegang hak pada waktu dilakukan pembukuan hak.
Alat-alat bukti tertulis yang dimaksudkan dapat berupa:
a. grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings Ordonnantie (Staatsblad. 1834-27),
yang telah dibubuhi catatan, bahwa hak eigendom yang bersangkutan dikonversi menjadi hak milik; atau
b. grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings Ordonnantie (Staatsblad. 1834-27)
sejak berlakunya UUPA sampai tanggal pendaftaran tanah dilaksanakan menurut Peraturan Pemerintah Nomor
10 Tahun 1961 di daerah yang bersangkutan; atau
c. surat tanda bukti hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Swapraja yang bersangkutan; atau
d. sertipikat hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1959; atau
e. surat keputusan pemberian hak milik dari Pejabat yang berwenang, baik sebelum ataupun sejak berlakunya UUPA, yang tidak disertai kewajiban untuk mendaftarkan hak yang diberikan, tetapi telah dipenuhi semua kewajiban yang disebut di dalamnya; atau
f. akta pemindahan hak yang dibuat di bawah tangan yang dibubuhi tanda kesaksian oleh Kepala Adat/Kepala Desa/Kelurahan yang dibuat sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah ini; atau
g. akta pemindahan hak atas tanah yang dibuat oleh PPAT, yang tanahnya belum dibukukan; atau
h. akta ikrar wakaf/surat ikrar wakaf yang dibuat sebelum atau sejak mulai dilaksanakan Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 1977; atau
i. risalah lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang yang berwenang, yang tanahnya belum dibukukan; atau
j. surat penunjukan atau pembelian kaveling tanah pengganti tanah yang diambil oleh Pemerintah atau Pemerintah
Daerah; atau
k. petuk Pajak Bumi/Landrente, girik, pipil, kekitir dan Verponding Indonesia sebelum berlaku Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961; atau
l. surat keterangan riwayat tanah yang pernah dibuat oleh Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan; atau
m. lain-lain bentuk alat pembuktian tertulis dengan nama apapun juga sebagaimana dimaksud dalam Pasal II, Pasal VI dan Pasal VII Ketentuan-ketentuan Konversi UUPA.
Dalam hal bukti tertulis tersebut tidak lengkap atau tidak ada lagi, pembuktian pemilikan itu dapat dilakukan dengan keterangan saksi atau pernyataan yang bersangkutan yang dapat dipercaya kebenarannya menurut pendapat Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara
sporadik.
Yang dimaksud dengan saksi adalah orang yang cakap memberi kesaksian dan mengetahui kepemilikan tersebut.
Ayat (2)
Ketentuan ini memberi jalan keluar apabila pemegang hak tidak dapat menyediakan bukti kepemilikan sebagaimana
dimaksud ayat (1), baik yang berupa bukti tertulis maupun bentuk lain yang dapat dipercaya. Dalam hal demikian pembukuan hak dapat dilakukan tidak berdasarkan bukti kepemilikan akan tetapi berdasarkan bukti penguasaan fisik
yang telah dilakukan oleh pemohon dan pendahulunya.
Pembukuan hak menurut ayat ini harus memenuhi syarat sebagai berikut :
a. bahwa penguasaan dan penggunaan tanah yang bersangkutan dilakukan secara nyata dan dengan itikat baik selama 20 (dua puluh) tahun atau lebih secara berturut-turut;
b. bahwa kenyataan penguasaan dan penggunaan tanah tersebut selama itu tidak diganggu gugat dan karena itu dianggap diakui dan dibenarkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang bersangkutan;
c. bahwa hal-hal tersebut diperkuat oleh kesaksian orang-orang yang dapat dipercaya;
d. bahwa telah diberikan kesempatan kepada pihak lain untuk mengajukan keberatan melalui pengumuman sebagaimana dimaksud Pasal 26;
e. bahwa telah diadakan penelitian juga mengenai kebenaran hal-hal yang disebutkan di atas;
f. bahwa akhirnya kesimpulan mengenai status tanah dan pemegang haknya dituangkan dalam keputusan berupa pengakuan hak yang bersangkutan oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik dan oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik.”
Silakan Bapak/Ibu mengurus sertipikat ke Kantor Pertanahan setempat.
Sore Pa Ismail,
Saya apriyanti, saya berniat membeli rumah, namun rumah tersebut masih dibangun dan tanahnya masih dalam proses split. saya akan melakukan Perjanjian Jual Beli dengan penjual, namun saya ragu akan penipuan karena saya harus menyetor uang sebesar X kepada penjual, apa yang harus saya lakukan
Untuk transaksi yang seperti ini, biasa digunakan Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang dibuat dihadapan notaris. Akta tersebut memuat janji-janji bahwa penjual pada saatnya nanti bila syarat telah terpenuhi akan menjual sebidang tanah kepada pembeli. Syarat tersebut berupa jika sertipikat tanah telah selesai dipecah.
Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (AKTA PPJB) tersebut belum menjadikan Ibu sebagai pemilik atas tanah yang dibeli, tetapi baru sebatas janji penjual akan menjual tanahnya ke Ibu. Tidak ada jaminan bahwa penjual akan memenuhi isi Akta PPJB tersebut, sehingga apabila penjual ingkar janji, maka jalan yang dapat ditenpuh nantinya hanya menggugat ke pengadilan.
Oleh karena itu, selain adanya Akta PPJB, maka faktor utama yang harus ada dalam transaksi seperti ini adalah kredibilitas si penjual. Ada baiknya ibu meneliti kredibilitas si penjual. Jika ibu meragukan kredibilitas penjual, maka sebaiknya jangan dibeli, karena Akta PPJB hanyalah bukti bahwa si penjual pernah berjanji akan menjual tanahnya kepada ibu dan bukti bahwa ibu pernah menyetorkan sejumlah uang sebagai uang muka. Akta PPJB bukan jaminan jika suatu saat penjual ingkar janji.
Assalamualaikum,
Saya selalu membaca rubrik curhat hukum bapak karena sangat membuka wawasan kita semua dan kepedulian bapak membantu memberikan informasi kepada sesama semoga dibalas dengan kemudahan hidup, kesehatan dan rezeki oleh Allah Swt. Pak, pertanyaan saya begini:
a. Jika kita membeli tanah yang sudah SHM, perlukah kita memanggil tukang ukur lagi untuk melakukan pengukuran kembali mengingat di sebelah kanan, kiri, belakang masih berupa tanah kosong juga.
b. Jika ya, pihak mana yang melakukan pengukuran?, Kelurahan atau BPN?
c. Perlukah kita menanyakan ke Dinas Tata Kota terlebih dahulu mengenai peruntukkan lahan tersebut?, karena saya pernah membaca meskipun tanah yang kita beli sudah SHM, terkadang tidak bisa didirikan bangunan karena faktor lain.
Terima Kasih
Wassalamualaikum wr wb
a. Untuk jual beli tanah yang sudah bersertipikat, tidak ada kewajiban untuk melakukan pengukuran ulang. Akan tetapi, jika pihak-pihak ragu atas luas yang sesungguhnya, para pihak dapat mengajukan pengukuran ulang.
Pasal 19 ayat (1) b. PERATURAN MENTERI NEGARA AGRARIA/KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL NOMOR 3 TAHUN 1997 TENTANG KETENTUAN PELAKSANAAN PERATURAN PEMERINTAH NOMOR 24 TAHUN 1997 TENTANG PENDAFTARAN TANAH
“b. pemegang hak atas bidang tanah yang belum terdaftar atau yang sudah terdaftar tetapi belum ada surat ukur/gambar situasinya atau yang surat ukur/gambar situasinya sudah tidak sesuai lagi dengan keadaan yang sebenarnya, dan pihak yang menguasai bidang tanah yang bersangkutan, dalam pendaftaran tanah secara sistematik, diwajibkan menunjukkan batas-batas bidang tanah yang bersangkutan dan, apabila sudah ada kesepakatan mengenai batas tersebut dengan pemegang hak atas bidang tanah yang berbatasan, memasang tanda-tanda batasnya.”
b. Pengukuran dilakukan oleh BPN
c. Melakukan pengecekan atas rencana tata kota ke instansi terkait merupakan tindakan yang sangat baik untuk melindungi kepentingan pembeli. Dari hasil pengecekan tersebut, calon pembeli dapat memutuskaqn jadi atau tidaknya untuk membeli tanah tersebut.
Saya mohon pencerahan hukum mengenai jual beli tanah, secara singkat kronologisnya sebagai berikut :
1. Pada tahun sekitar tahun 1980 A membeli tanah B, dan saat itu transaksi dibayar dengan logam mulia dan uang tunai, (hal ini dikarenakan B sedang butuh uang dan si A tidak mempunyai uang cukup, makanya ditambah dengan logam mulia).
2. Pada saat transaksi A (pembeli) dan B (Penjual) membuat perjanjian Jual beli di buku atau formulir AJB yang sah, Pihak B (Penjual) telah tandatangani di atas materai ( di satu buku AJB) sedangkan 2 lembar salinannya hanya tanda tangan tidak ada materai.
3. AJB tersebut BELUM disahkan oleh pejabat PPAT setempat, ceritanya transaksi AJB tersebut terjadi “dibawah tangan”,
4. A, (Pembeli) telah menerima /memegang / menyimpan asli Sertifikat Hak Milik (SHM) atas nama B, namun belum balik nama atas namanya. Juga menerima/Memegang/menyimpan AJB Asli yang telah ditandatangani diatas materai oleh B (penjual).
5. Sekitar tahun 2000, B ( Penjual) meninggal Dunia.
6. Tahun 2014 ini, A berniat hendak menjual tanah tersebut kepihak ke lain (katakanlah si C)
7. Saat ini Kondisi A , sedang sakit stroke berat, sudah jalan 8 tahun, dengan kondisi fisik sangat lemah sekali.
Informasi tambahan :
a. Belum diketemukan kuintansi atau tanda terima uang pembayaran saat transaksi jual beli antara si A dan Si B, yang terjadi sekitar tahun 1980
b. Saat ini A hanya dapat tanda tangan dengan jempol, karena kondisi fisiknya. Tanda tangan jempol ini juga sudah berlaku dan sah saat pembuatan e-ktp dan surat-surat legal lainnya (seperti pensiun dan bank)
c. Untuk penjualan tanah ini A telah membuat surat kuasa jual diatas materai kepada keluarganya (anaknya)
Pertanyaan :
Bagaimana langkah prosedur jual beli antara A dan C , agar semua sah dan legal secara hukum jual beli pertanahan yang berlaku?
Atas bantuan dan informasinya Saya ucapkan banyak terimakasih
Dalam Jual beli tanah berlaku asas terang dan tunai. Artinya jual beli dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah dan didaftarkan di Kantor Pertanahan, dan pembayaran atas harga tanah telah dilakukan.
Dalam kasus yang bapak ajukan, transkasi tanah belum selesai karena belum ada penyerahan atas objek jual belinya yaitu tanah. Penyerahan objek jual beli berupa tanah dilakukan dengan cara membuat Akta Jual Beli di hadapan PPAT dan mendaftarkan tanahnya di kantor pertanahan.
Agar jual beli tersebut sempurna, maka terlebih dahulu dibuat AJB dihadapan PPAT yang ditandatangani oleh ahli waris B selaku pemilik tanah dan A selaku pembeli (atau diwakili oleh kuasanya). Setelah sertipikat menjadi atas nama A, tanah itu dapat dijual ke pihak lain.
Cara yang saya sebutkan di atas adalah cara yang tertib dan tidak merugikan Negara. Maksudnya dengan cara tersebut urutan sejarah jual beli tanah benar, dan Negara memperoleh masukan berupa pajak sebanyak 2 kali yaitu atas transaksi jual beli B ke A serta transaksi jual beli A ke C.
Ada cara lain yang “tidak tertib” dan berpotensi merugikan Negara. Transasi tidak tertib adalah jual beli langsung dari ahli waris B ke C, tanpa melibatkan A secara formal. Seolah-olah A tidak pernah membeli tanah tersebut. Dalam transaksi ini pembayaran pajak hanya 1 kali.
Sebagai warga Negara taat pajak, saya merekomendasikan cara pertama yang tertib.
assalammualaikum pak ismail.
pak saya mau tanya.
apakah bisa jika ada kasus seperti ini : calon pembeli akan membeli rumah/kos kosan tetapi sertifikat hak milik di balik nama dahulu atas nama pembeli (belum ada pembayaran kepada penjual) kemudian rumah/kos kosan yg sudah dibalik nama itu diagunkan untuk mendapatkan pinjaman dari bank, dan uang pinjaman tersebut dibayarkan kepada penjual? bagaimana prosedurnya dan bagaimana kekuatan hukumnya? terima kasih pak. mohon jawaban dan informasinya pak.
Asas Jual beli tanah menurut hukum adat adalah Tunai dan terang, artinya ketika penjual menyerahkan tanah, maka pembeli segera membayar harga tanah saat itu juga. Selain itu peralihan hak karena jual beli tersebut didaftarkan di kantor pertanahan.
Jual beli dengan cara seperti yang bapak Wildan lakukan sangat berbahaya dan tidak melindungi pemilik tanah. Setelah Akta Jual Beli dibuat, dan sertipikat tanah telah dibalik nama ke atas nama pemilik baru maka tanah tersebut sudah sah menjadi milik dari si pemilik baru.
Yang dikhawatirkan adalah apabila bank menolak memberikan pinjaman, sedangkan sertipikat sudah atas nama pemilik baru, maka Pak Wildan akan dirugikan.
Cara yang lazim ditempuh dalam jual beli seperti ini adalah, si calon pembeli menghubungi bank untuk memperoleh fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR), bank lalu akan meninjau rumah yang akan dibeli. Setelah bank setuju maka dibuat perjanjian kredit antara pembeli dengan bank, serta dibuat AJB antara penjual dengan pembeli. Selain dokumen tersebut bank dan pembeli (debitur) akan membuat Akta Pemberian Hak Tanggungan.
Setelah semua dokumen lengkap, dana akan dicairkan ke si penjual.
terimakasih atas penjelasannya pak,nanti kami akan coba negosiasi dengan developer,klw pihak developer tak bertanggung jawab dan kami lanjut memperkarakan ini ke PN,kami ada kemungkinan menang kan pak?
Menang atau kalah berperkara di pengadilan tidak dapat saya simpulkan sejak sekarang, karena ada kemungkinan lawan ibu juga memiliki dalil dan bukti yang dapat melemahkan pihak ibu. Jika ibu meyakini bukti-bukti ibu kuat, maka proses pengadilan dapat dijadikan solusi.
Assallamualaikum pak Ismail
Saya mau bertanya,ayah saya membeli tanah di tahun 1992 dengan harga Rp 43 jt,melalui developer Karna masalah developer yg nakal proses Ajb belum dibuat,dan setelah kami dapat menjumpai pihak developer menunjuk notarisnya tapi yg menjadi masalahnya harga bphtp yg memberatkan kami,Karna hitungannya berdasarkan njop thn 2014,keterlambatan Ajb khan bukan dari kami khan pak harus nya bphtp siapa yg membayar klw dalam kes ini pak?saya ada membaca kalau harga transaksi kurang 60 jt khan bebas bphtp khan pak?tolong penjelasannya pak….
Pengenaan Bea Perolehan Hak Atas Tanah adalah pada saat tanah tersebut diperoleh. Tanah diperoleh adalah dengan membuat Akta Jual Beli. Dengan demikian, jika AJB dibuat tahun 2014 maka BPHTB dikenakan berdasarkan kondisi tahun 2014.
Rumus pengenaan BPHTB:
BPHTB = (NP – NPOPTKP) x 5 %
NP = Nilai Perolehan
NPOPTKP = Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak
NPOPTKP tiap-tiap daerah berbeda, sedangkan maksimum NPOPTKP Regional adalah Rp 60 juta.
Jadi BPHTB = (Rp 43.000.000 – Rp 60.000.000) x 5 %
BPHTB = 0 (tidak membayar BPHTB)
Akan tetapi, perlu diketahui, harga transaksi sebesar Rp 43 juta adalah harga pada tahun 1992. Jika AJB dilakukan tahun 1992 maka Nilai Perolehan BPHTB dengan memperhatikan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) pada tahun 1992.
Misal:
Tahun 1992 NJOP adalah Rp 35 juta, dan NP adalah Rp 43 juta, maka NP yang digunakan untuk BPHTB adalah sebesar Rp 43 Juta.
Jika tahun 1992 NJOP adalah Rp 50 juta, dan NP adalah Rp 43 juta, maka NP yang digunakan untuk BPHTB adalah sebesar Rp 50 Juta.
Dengan demikian, untuk menentukan NP yang digunakan untuk BPHTB harus mengacu pada NJOP yang berlaku pada tahun 2014.
Misal: NJOP tahun 2014 untuk lokasi tanah tersebut adalah Rp 100 juta, maka NP yang digunakan untuk BPHTB adalah sebesar Rp 100 juta, meskipun ibu membeli tanah dengan harga 43 Juta.
Jadi BPHTB yang harus dibayar dengan asumsi NJOP Rp 100 juta adalah:
(Rp 100.000.000 – Rp 60.000.000) x 5 % = Rp 2.000.000,-
Kewajiban BPHTB ada pada pembeli. Mengenai keterlambatan karena salahnya developer, maka sebaiknya hal ini dibicarakan dengan developer.
Assalammualaikum..
Pak Ismail saya mau menanyakan peraturan perundangan apakah yang mengatur/menyatakan bahwa fasos dan fasum tidak termasuk dalam sertipikat?
Ceritanya, Ibu saya punya sebidang tanah dimana di bagian tengah tanah tersebut dilalu lalangi oleh masyarakat setempat sebagai jalan. Ketika kami ingin mengajukan sertipikat dan saat petugas ukur meninjau lokasi, petugas mengatakan tanah tersebut tidak dapat dibuat dalam satu buku harus dua buku karena di tengah ada jalan. Artinya jalan tidak boleh masuk di sertipikat. Mohon pencerahannya Pak masalah ini diatur pada UU atau Perpu apa ya Pak? Terimakasih
Ketentuan mengenai Fasum-Fasos terdapat dalam PERATURAN MENTERI DALAM NEGERI NOMOR 1 TAHUN 1987 TENTANG PENYERAHAN PRASARANA LINGKUNGAN, UTILITAS UMUM DAN FASILITAS SOSIAL PERUMAHAN KEPADA PEMERINTAH DAERAH. Peraturan tersebut mengenai penyerahan Fasum Fasos dari developer kepada pemerintah daerah.
Menurut saya, apa yang ibu Wiwin alami tidak berkaitan dengan Fasum Fasos sebagaimana diatur dalam peraturan tersebut di atas, karena peraturan tersebut ditujukan kepada developer yang membangun perumahan. Dalam suatu komplek perumahan biasanya sudah dipastikan bagian-bagian mana saja yang termasuk unit rumah yang dijual dan bagian yang merupakan Fasum Fasos. Selain itu, jika berada dalam suatu perumahan, proses pengukuran oleh BPN sudah dilaksanakan sebelum tanah/rumah dijual kepada pembeli.
Saya berasumsi bahwa tanah orang tua Ibu Wiwin adalah tanah yang belum terdaftar (belum bersertipikat) atau dalam bahasa sehari-hari disebut tanah girik.
Untuk proses pendaftaran tanah bagi tanah-tanah sejenis girik tersebut dibutuhkan bukti-bukti, keterangan saksi dan pernyataan pemilik tanah. Jika bukti-bukti tersebut tidak lengkap, maka penetapan batas-batasnya dilakukan dengan mengecualikan bantaran sungai dan tanah yang direncanakan untuk jalan sesuai Rencana Detail Tata Ruang Wilayah yang bersangkutan.
Pasal 24, Peraturan Pemerintah No. 24 Tahuna 1997 Tentang Pendaftaran Tanah
(1) Untuk keperluan pendaftaran hak, hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak lama dibuktikan dengan
alat-alat bukti mengenai adanya hak tersebut berupa bukti-bukti tertulis, keterangan saksi dan atau pernyataan yang bersangkutan yang kadar kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik, dianggap cukup untuk mendaftar hak, pemegang hak dan hak-hak pihak lain yang membebaninya.
(2) Dalam hal tidak atau tidak lagi tersedia secara lengkap alat-alat pembuktian sebagaimana dimaksud pada ayat (1), pembukuan hak dapat dilakukan berdasarkan kenyataan penguasaan fisik bidang tanah yang bersangkutan selama 20 (dua puluh) tahun atau lebih secara berturut-turut oleh pemohon pendaftaran dan pendahuluanpendahulunya, dengan syarat:
a. penguasaan tersebut dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah, serta diperkuat oleh kesaksian orang yang dapat dipercaya;
b. penguasaan tersebut baik sebelum maupun selama pengumuman sebagaimana dimaksud dalam Pasal 26
tidak dipermasalahkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang bersangkutan ataupun pihak
lainnya.
Pasal 20 ayat 5, Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah
“Mengenai bidang-bidang tanah yang menurut bukti-bukti penguasaan dapat didaftar melalui pengakuan hak sesuai ketentuan dalam Pasal 24 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 atau dapat diberikan dengan sesuatu hak kepada perorangan atau badan hukum, penetapan batasnya dilakukan dengan mengecualikan bantaran sungai dan tanah yang direncanakan untuk jalan sesuai Rencana Detail Tata Ruang Wilayah yang bersangkutan”.
Jadi, jika tanah orang tua Ibu Wiwin masih berupa tanah girik dan bukti-bukti tidak lengkap sedangkan secara fisik sudah digunakan untuk jalan, mengacu pada peraturan di atas, maka jalan tidak termasuk dalam bagian tanah tersebut
bgini pa sya mau buata sertifikat tanah sya tapi data datanya hilang surat pajak akte dll termasuk foto kopy nya jga ilang dan lgih nama tanah itu blum sempet di balik nama oleh nene saya pada almarhum ayah sya dan adiknya yg masis hidup jadi nama nya masi atas nma penjual terdahulu…………..
Tanggapan
Bapak Wisnu Elista
Apabila dokumen-dokumen hilang, seperti surat pajak, akta jual beli, maka dapat dilakukan sebagai berikut:
a. Surat Pajak: Ajukan permohonan ke Kantor Pajak Bumi dan Bangunan di wilayah tanah berada, untuk meminta copy atau salinan surat tagihan pajak. Atau setidaknya pada awal tahun biasanya kelurahan akan memberikan tagihan PBB ke setiap warga.
b. Akta Jual Beli: Ajukan permohonan ke Pejabat Pembuat Akta Tanah yang dahulu membuat AJB, untuk meminta salinan AJB.
Setelah dokumen-dokumen tersebut di atas diperoleh, hubungi ahli waris dari pihak yang namanya tercantum di AJB. Mohon kesediaan ahli waris tersebut untuk bersedia menandatangani Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dengan bapak Wisnu. Sertakan juga surat keterangan waris dari si ahli waris untuk membutkikan bahwa dia benar-benar ahli waris. Setelah PPJB dibuat, maka melalui PPAT, ajukan pendaftaran tanah ke Kantor Pertanahan setempat. Setelah Sertipikat menjadi atas nama ahli waris, buat AJB baru ke atas nama Bapak Wisnu dan kemudian didaftarkan lagi (balik nama) ke Kantor Pertanahan sehingga sertipikat menjadi atas nama Bapak Wisnu.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Selamat malam Bp. Ismail.
Mohon pencerahannya.
Rumah yang orang tua saya tempati sekarang kasusnya seperti ini:
Kakek saya membeli rumah ini tapi tidak berikut tanah (ditulis pada surat jual
beli ejaan lama). Sedikit bunyi suratnya:
“MAKA PIHAK KESATU TELAH MENJUAL DENGAN MUTLAK SEBUAH RUMAH TINGGAL JANG TERLETAK DI JALAN ____________, RUMAH TERSEBUT TERDIRI DARI _____________, JANG TERLETAK DI ATAS SEBAGIAN TANAH VERPONDING NO. 258/295. PIHAK KESATU HANJA MENDJUAL RUMAHNJA SAJA KEPADA PIHAK KEDUA TIDA BERIKUT TANAHNJA.”
Jadi sejak jaman itu sampai sekarang dimana kakek saya dan penjual rumah yang (mungkin) selaku ahli waris pemilik tanah sudah meninggal, ayah saya hanya membayar sewa tanah yang sekarang masih diberikan sama cucunya (sebut saja nur), cuma karena sama-sama tahu kalau dia adalah ahli waris setelah ayahnya juga meninggal.
Beberapa hari kemarin, si nur ini datang dan meminta agar pihak kami membayarkan tanah milik kakeknya ini.
Nah, yang jadi permasalahannya adalah waktu saya tanya ada surat apa, dia bilang kalau suratnya tidak pegang karena dititipkan ke salah 1 saudaranya yang sudah meninggal juga dan sulit untuk ditemukan.
Tapi dia tetap bersikeras minta dibayarkan.
Sekedar info, dari sejak dibelinya rumah ini ayah saya yang membayar pajak PBB nya dan kurang lebih sudah hampir 50 tahun ayah saya menguasai tanah ini secara fisik.
Saya pribadi sudah pernah tanya-tanya ke BPN, lalu saya disuruh ke kelurahan.
Maksud saya ke kelurahan adalah ingin mengetahui riwayat dan status tanah ini, tapi pihak kelurahan bilang kalau mau mengetahui data harus bawa surat yang dimiliki.
Saya juga sudah banyak menggali informasi seputar tanah dari internet. Sejauh yang saya baca di internet, ada artikel yang menyebutkan bahwa “Tanah-tanah yang dulunya berasal dari hak barat, selain eigendom dan verponding, adalah erfpacht dan opstal. Seperti juga tanah eigendom, setelah berlakunya UUPA tahun 1960 mengalami konversi. Semua jenis hak barat itu dinyatakan berakhir 20 tahun kemudian, tepatnya 24 September 1980. Itu berarti, segala macam tanah tersebut otomatis menjadi tanah negara.”
Pertanyaan saya:
1. Bagaimana saya mengetahui riwayat dan status tanah tersebut dari kutipan surat jual beli di atas yang mungkin bisa Pak Ismail simpulkan?
2. Bagaimana maksud mengenai isi artikel yang tadi saya tuliskan di atas juga mengenai tanah verponding itu?
3. Mengenai peraturan pemerintah no. 24 tahun 1997 tentang pendaftaran tanah bila hanya mempunyai bukti pembayaran PBB, pada ayat 2 yang “kenyataan penguasaan fisik turun temurun selama 20 tahun atau lebih” itu bentuknya seperti apa Pak?
Apa bentuk pernyataan tulisan? Atau bagaimana Pak? Saya kurang mengerti persyaratan di bagian ini.
Untuk sementara itu dulu yang mau saya tanyakan ke Bapak, terus terang saya juga masih bingung dari apa yang saya baca tentang hukum pertanahan dan masih mau cari tahu kebenarannya untuk apa yang harus saya lakukan selanjutnya.
Mohon bimbingannya Pak Ismail.
Terima kasih. God Bless.
Tanggapan
Bapak Tri Aryanto
1. Berdasarkan informasi yang bapak sampaaikan ,pada dasarnya tanah tersebut masih milik ahli waris pemilik tanah karena sampai dengan saat ini belum ada perbuatan hukum pengalihan tanah.
Untuk menelusuri lebih lanjut mengenai riwayat tanah verponding tersebut, saya memperoleh informasi mengenai adanya suatau perusahaan yang meyimpan data-data tersebut, berikut petikan copy artikel yang saya peroleh dari website Irma Devita
Berikut adalah kiriman Surat Pembaca dari Pejabat Kantor Tata Usaha Verluis Indonesia yang isinya menurut saya cukup penting bagi masyarakat yang membutuhkan informasi mengenai kepemilikan tanah-tanah Eigendom verponding, Erfpacht dan Opstaal, yang kadang-kadang sulit untuk ditelusuri keberadaannya.
“Diberitahukan pada masyarakat dan instansi serta lembaga-lembaga se Jawa Barat, Banten dan DKI, bahwa PT Kantor Tata Usaha Versluis Indonesia (dahulu Administratie Kantoor Versluis NV) yang dan ditunjuk untuk menyimpan data-data pemilikan-pengelolaan-persewaan tanah/bangunan bekas Eigendom- Erfacht-Opstaal milik WNI, berdasarkan Keputusan Menteri Hukum dan HAM RI No. C-18335HT 01.04 tgl 22-6-2006 dan telah diumumkan dalam Berita Negara RI tgl 11-8-2006 No.64, telah Exist kembali. Kepada masyarakat yang memerlukan pelayanan-pelurusan hak dapat menghubungi kami atau mendatangi alamat di bawah ini:
Kantor Kuasa Usaha PT KTU Versluis Indonesia
Bp.Dwi Sektiono Argo SH
Jl Pasir Halang no 72 RT 1-RW 10
Cisarua-Cimahi Jawa Barat
Tel: 022-22700035
HP: 081-322002972
(sumber: http://irmadevita.com/2009/pengumuman-mengenai-eigendom-veponding/)
2. Dalam bidang pertanahan ada istilah Eigendom Verponding. Tanah Eigendom diartikan sebagai hak milik mutlak, sedangkan verponding artinya harta tetap.
Mengacu pada UU No. 5 tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), maka dapat dijelaskan secara ringkas sebagai berikut:
a. Tanah hak Eigendom: sejak berlakunya UUPA dikonversi menjadi Hak Milik sepanjang pemegang haknya memenuhi syarat. Untuk tanah ini tidak ada jangka waktu berakhirnya
b. Tanah hak Eigendom kepunyaan Pemerintah Negara Asing yang dipergunakan untuk keperluan rumah kediaman kepala perwakilan dan gedung kedutaan, sejak berlakuknya UUPA dikonversi menjadi Hak Pakai yang berlaku selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tersebut.
c. Tanah hak Eigendom kepunyaan seseorang yang memiliki kewarganegaraan Indonesia dan kewarganegaraan asing dan badan-badan hukum yang tidak ditunjuk oleh pemerintah, sejak berlakunya UUPA dikonversi menjadi hak guna bangunan dengan jangka waktu 20 tahun.
d. Jika hak eigendom tersebut dibebani dengan hak postal atau hak erfpacht, maka hak opstal dan hak erfpacht itu sejak mulai berlakunya Undang-undang ini menjadi hak guna bangunan, yang membebani hak milik yang bersangkutan selama sisa waktu hak opstal atau hak erfpacht tersebut diatas, tetapi selama-lamanya 20 tahun.
Jadi, yang masa berlakunya hanya 20 tahun sejak UUPA adalah hak eigendom yang dimiliki oleh WNA atau hak eigendom yang dibebani denga hak-hak erfpact atau postal. Jika hak eigendom dimiliki oleh WNI maka hak tersebut masih berlaku sampai dengan saat ini, akan tetapi hak tersebut harus didaftarkan ke kantor pertanahan untuk memperoleh sertipikat tanah sesuai dengan UUPA.
3. Penguasaan fisik secara turun temurundapat dibuktikan dengan keterangan saksi atau pernyataan yang pemohon yang dapat dipercaya kebenarannya menurut pendapat Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
asalamu’alaikum salam wr. wb
pak, dahulu kakek dan nenek saya beli tanah hasil lelang (bekas progam padi sentra/lumbung desa) sekira tahun 1962/1964 pembayarannya melalu BRI Unit, dicicil selama 3 kali angsuran dan sudah lunas, waktu mau membuat akta (kakek sudah meninggal) bukti angsurannya hilang, bagaimana cara mengurusnya? terima kasih.
Tanggapan
Bapak Ardiyan
Bapak dapat mengurus secara langsung ke Kantor Pertanahan untuk membuat sertipikat tanahnya.
Mengacu pada Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, maka ada dokumen-dokumen yang dapat dijadikan bukti pemilikan tanah yaitu:
Pasal 24
(1) Untuk keperluan pendaftaran hak, hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak lama dibuktikan dengan alat-alat bukti mengenai adanya hak tersebut berupa bukti-bukti tertulis, keterangan saksi dan atau pernyataan yang bersangkutan yang kadar kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik, dianggap cukup untuk mendaftar
hak, pemegang hak dan hak-hak pihak lain yang membebaninya.
(2) Dalam hal tidak atau tidak lagi tersedia secara lengkap alat-alat pembuktian sebagaimana dimaksud pada ayat (1), pembukuan hak dapat dilakukan berdasarkan kenyataan penguasaan fisik bidang tanah yang bersangkutan selama 20 (dua puluh) tahun atau lebih secara berturut-turut oleh pemohon pendaftaran dan pendahuluanpendahulunya, dengan syarat:
a. penguasaan tersebut dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah, serta diperkuat oleh kesaksian orang yang dapat dipercaya;
b. penguasaan tersebut baik sebelum maupun selama pengumuman sebagaimana dimaksud dalam Pasal 26 tidak dipermasalahkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang bersangkutan ataupun pihak lainnya.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
asw pak saya maw tanya sekitar 4 tahun lalu ibu saya membeli tanah tp hanya dengan kwitansi beberapa kali kami ingin membuat akta tanah tapi penjual nya selalu beralasan,hingga kemarin ada org membawa akta jual beli dengan bpk penjual tersebut….apa yang harus saya lakukan pak…
Tanggapan
Bilhaq
Si Penjual telah melakukan ingkar janji. Sebagai penjual dia berkewajiban menyerahkan tanah dan menandatangani Akta Jual Beli.
Pasal 1474 Kitab UU Hukum Perdata
Penjual mempunyai dua kewajiban utama, yaitu menyerahkan barangnya dan menanggungnya.
Jadi, upaya yang dapat dilakukan adalah menggugat penjual ke pengadilan agar penjual menandatngani Akta Jual Beli.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Asslmkum pa is saya mau tanya:
Almarhum mertua saya beli rumah tetapi cuma ada tanda kwitansi jual beli saja, apakah bisa membuat ajb/shm..? sebagai catatan si penjual sudah pindah ke luar kota dan tidak diketahui alamat nya..mohon pa is tahapan apa saja yang kami harus lakukan?
Terima kasih wassalam.
Tanggapan
Ibu Chandra
Suatu bidang tanah yang dialihkan, maka terhadap peralihan tersebut harus didaftarkan pada kantor pertanahan. Bagi tanah yang sudah bersertipikat, syarat utama untuk pendaftaran haknya adalah harus melampirkan Akta Jual Beli. Dalam kasus yang ditanyakan, jika tanah sudah bersertipikat, maka wajib ada akta jual beli yang dibuat dihadapan PPAT.
Apabila tanah belum bersertipikat, maka bukti-bukti pemilikan yang ada dapat dijadikan sebagai dasar pembuatan sertipikat.
Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997
Pasal 24
(1) Untuk keperluan pendaftaran hak, hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak lama dibuktikan dengan alat-alat bukti mengenai adanya hak tersebut berupa bukti-bukti tertulis, keterangan saksi dan atau pernyataan yang bersangkutan yang kadar kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik, dianggap cukup untuk mendaftar hak, pemegang hak dan hak-hak pihak lain yang membebaninya.
(2) Dalam hal tidak atau tidak lagi tersedia secara lengkap alat-alat pembuktian sebagaimana dimaksud pada ayat (1), pembukuan hak dapat dilakukan berdasarkan kenyataan penguasaan fisik bidang tanah yang bersangkutan selama 20 (dua puluh) tahun atau lebih secara berturut-turut oleh pemohon pendaftaran dan pendahuluanpendahulunya, dengan syarat:
a. penguasaan tersebut dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah, serta diperkuat oleh kesaksian orang yang dapat dipercaya;
b. penguasaan tersebut baik sebelum maupun selama pengumuman sebagaimana dimaksud dalam Pasal 26 tidak dipermasalahkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang bersangkutan ataupun pihak lainnya.
Pasal 25
(1) Dalam rangka menilai kebenaran alat bukti sebagaimana dimaksud Pasal 24 dilakukan pengumpulan dan penelitian data yuridis mengenai bidang tanah yang bersangkutan oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik.
(2) Hasil penelitian alat-alat bukti sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dituangkan dalam suatu daftar isian yang ditetapkan oleh Menteri.
Jadi, Ibu dapat menggunakan bukti-bukti sebagaimana tercantum dalampasal 24 tersebut untuk pembuatan sertipikat.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Ass, Pak Marzuki, saya mau tanya :
Tetangga saya ingin menjual rumah, yang mana rumah tersebut atas nama almarhum istrinya. awalnya rumah itu dibeli secara dicicil ke Bank BTN, namun dikarenakan ditengah jalan Istri tetangga saya itu meninggal, maka rumah tersebut dinyatakan lunas karena ada asuransinya. permasalahanya setelah dinyatakan lunas dan telah keluar surat lunas dari BTN sampai dengan saat ini sertipikat tanah tersebut tidak juga diterbitkan, yang diberikan oleh bank BTN hanya Akta Jual Beli dari notaris saja. Pernah oleh tetangga saya itu ditanyakan kepengembang, namun pengembang bilang bahwa sertifikat tanahnya masih dalam proses pemecahan, dan hal ini sudah berlansung selama 2 tahun.
Nah Pertanyaan saya, :
1. boleh kah saya membeli tanah tersebut kepada tetangga saya tersebut yang mana sertifikatnya masih dalam proses pemecahan ?
2. Surat-surat apa saja yang harus saya minta kepada tetangga saya itu? mengingat tanah tersebut atas nama istrinya.
3. Apakah saya harus buat AJB atas pembelian tanah tersebut? Jika ya AJB yang diterbitkan harus melalui notaris atau melalui Kantor kelurahan?
4. Surat apa saja yang harus kami buat untuk pengambilan sertifikat jika sertifikatnya sudah keluar dari BPN.
Demikian, terima kasih sebelumnya.
Tanggapan
Bapak Doly Mulya Rizki
1. Tanah yang masih dalam proses pemecahan, dapat dibeli dengan menggunakan skema Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Akan tetapi dengan PPJB ini belum mengalihkan hak milik atas tanah ke tangan pembeli. Artinta meskipun sudah tanda tangan PPJB, hak milik masih ditangan penjual (pemilik lama). Dengan PPJB ini, penjual berjanji akan menjual tanahnya jika sertipikat sudah dipecah. Setelah pemecahan sertipikat selesai, maka dapat dibuat Akta Jual Beli.
2. Yang harus disiapkan antara lain adalah:
– Surat Keterangan Kematian
– Surat Keterangan Waris
– AJB
– PBB
– KTP, KK
3. Untuk peralihan hak atas tanah berupa jual beli harus dibuktikan dengan AJB yang dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Dalam kasus ini, AJB belum bisa dibuat karena sertipikat belum selesai.
4. Biasanya, pengurusan sertipikat dilakukan oleh PPAT. Setelah selesai, PPAT akan memberitahukan kepada bapak.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
pak is saya mau bertanya.
kalu kita punya surat tanah bersetatus eigendom tapi belum sempat di perbarui ke sertipikat. lalu tiba tiba secara diam diam rupanya ada orang yang telah membuat sertipikat diatas tanah tersebut tanpa sepengetahuan kita.
terus kemana langkah yang harus kita tuju. kalu ke bpn sudah kami tanya. tapi mereka tidak ada jawaban sampai sekarang dan alasan nya tidak jelas. menurut bapak marzuki kami harus kemana untuk mengkomplen nya.
mohon pencerahannya.
trimakasih…
Tanggapan
Bapak Deddy Sandrian
Bapak dapat mengajukan gugatan ke Pengadilan Tata Usaha Negara meminta pencabutan sertipikat tanah.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Ass…Wr.Wb… Pak Is Yang terhormat.
1. Kami sementara ini merawat 1 bh rumah yang telah disita oleh BPPN.
2. Prosedur kepemilikan sementara dalam proses pengadilan.
3. Rumah tsb sudah tidak terawat lagi / kosong sejak tahun 1998 (16 Tahun)
4. Debitur pada Bank (Y) yang telah Beku Operasi namanya (X), yang menandatangani SPPJB pada Pengembang (L).
5. Pada Bulan Maret 2104 datang kepada kami namanya (M) mengaku bahwa dia pemilik rumah tsb.
6. Pada 7 april 2014 sudah ada peningkatan hak (SHM) atas nama (M)
7. Pada Bulan Mei 2014, Pengakuan dari Pengembang (L) bahwa SPPJB rumah tsb masih atas nama Debitur (X) pada Bank (Y) yang telah Beku Operasi.
Pertanyaannya :
APAKAH WAJAR SESUAI PROSEDUR HUKUM PERTANAHAN, BAHWA PENINGKATAN HAK MILIK DIBUAT PADA TANGGAL 7 APRIL 2014, SEDANGKAN PENGAKUAN DARI PENGEMBANG (Y) PADA BULAN MEI 2014 SPPJB RUMAH TSB MASIH ATAS NAMA DEBITUR (X).
MOHON PENCERAHANNYA…MAKASIH…. WASSALAM…..
Tanggapan
Bapak Kemal
Berdasarkan informasi yang bapak sampaikan, maka kemungkinan yang terjadi adalah:
Memang benar bahwa pada Bank Beku Operasi, pemberesan atas aset-aset bank diserahkan kepada BPPN. Aset bank yang dialihkan ke BPPN termasuk juga tagihan-tagihan dari Debitur Bank, antara lain Debitur X. BPPN kemungkina menyita aset-aset bank dan mengeksekusi aset tersebut melalui lelang. Ada kemungkinan rumah tersebut dibeli oleh M melalui lelang.
Untuk mengetahui akurasi data, silakan Bapak lihat data yang ada di sertipikat tanah, karena dalam sertipikat tercantum riwayat tanah tersebut.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Selamat Siang Pak Marzuki, salam bahagia dan sejahtera,
Rumah orang tua kami (telah meninggal) dibangun diatas tanah girik milik orang lain yang telah dilakukan pembayaran sewa tanah setiap bulannya mulai sejak pembelian sampai 2 taun terakhir karena tidak ditagihkan. Tidak ditagihkan ini sepengetahuan kami sejak orang tua kami meninggal, kami mencoba untuk membayar tetapi ditunda katanya nanti saja diakumulasikan. Status sekarang yang punya tanah girik mau kami keluar dari rumah ini sedangkan rumah tersebut milik orang tua kami (dari PBB telah kami bayarkan setiap tahunnya – PBB atas nama pemilik rumah sebelumnya), dan kami mempunyai dokumen pembelian rumah dari pemilik terdahulunya sewaktu orang tua kami beli. Mohon nasehat dan bimbingan bapak, apakah secara hukum diperbolehkan untuk mengusir dengan status rumah bukan miliknya walaupun tanah miliknya? dan bagaimana cara solusi secara hukum agar kami bisa tinggal dirumah ini? atau jika terburuk apakah ada cara hukum agar terdapat ganti rugi. terima kasih banyak sebelum dan sesudahnya Pak.
Tanggapan
Bapak Hadi Sutanto
Pasal 1571 KUH Perdata
Jika sewa tidak dibuat dengan tulisan, maka sewa itu tidak berakhir pada waktu yang ditentukan, melainkan setelah salah satu pihak memberitahukan kepada pihak yang lain bahwa ia hendak menghentikan sewanya dengan mengindahkan tenggang waktu yang diharuskan menurut kebiasaan setempat.
Berdasarkan pasal 1571 KUH Perdata tersebut maka, pemilik tanah berhak menghentikan sewa menyewa.
Hukum tanah di Indonesia memisahkan secara horizontal antara tanah dengan bangunan di atas tanah. Jadi dapat terjadi, tanah dimiliki A, dan rumah dimiliki B.
A berhak meminta B meninggalkan tanahnya dengan “memindahkan” rumah tersebut. Jika tanah terbuat dari batu permanen, maka jika tidak ada perjanjian sebelumnya, B harus merobohkan rumah tersebut. Solusi terbaik adalah dengan “menjual” rumah kepada A.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Assalamualaikum Pak Marzuki
saya ada beli tanah total harga 675 jt, saya sudah memberi tanda jadi sebesar 10 jt dengan tanda bukti kwitansi, dan rencananya saya mau DP 30% lagi sesuai permintaan bank, apakah cukup dengan kwitansi + materai untuk pembayaran DP atau harus ke notaris terima kasih sebelumnya
Tanggapan
Bapak Baliaround
Wa’alaikumussalam
Sebaiknya buat Perjanjian Pengikatan Jual Beli dengan akta notaris.
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
Assalamualaikum,
Bapak, mohon bantuannya. Saya sedang menawar rumah bersertifikat HGB. Katakanlah penjual adalah C. Ketika saya cek sertifikatnya, sertifikat tersebut bukan atas nama C. Di sertifikat tersebut hanya tertulis 2 pemilik, pemilik pertama adalah A, pemilik kedua tertulis atas nama Bank B. Penjual C menunjukkan dokumen PPJB atas nama dia ( C ) dan A. Penjual C tidak memiliki AJB dan meyakinkan kepada saya jika deal harga dia akan melakukan proses balik nama atas nama dia dahulu kemudian balik nama atas nama saya.
Pertanyaan saya pak.
1. Apakah bisa melakukan proses balik nama ke penjual C tanpa adanya AJB?. Dalam hal ini penjual C meyakinkan saya dia sudah melunasi pembelian rumah tersebut kepada A hanya saja belum melakukan AJB, namun hal ini saya ragu atas pernyataan penjual C.
2. Mengapa di sertifikatnya data pemilik terakhir atas nama Bank B, sedangkan PPJB atas nama C dan A?. Apakah hal ini (asumsi saya) penjual C membeli secara KPR dari A melalui Bank B sehingga di sertifikatnya tertulis pemilik terakhir Bank B?.
3. Apakah saya perlu memberikan DP selama proses balik nama C atau lebih baik saya menunggu setelah prose balik nama C selesai baru saya bayar DPnya pak?.
Terima Kasih atas jawabannya.
Tanggapan
Ibu Khadijah
Wa’alaikumussalam
1. Untuk jual beli tanah, harus dibuktikan dengan Akta Jual Beli, setelah itu kemudian didaftarkan ke Kantor Pertanahan. Proses balik nama tidak dapat dilakukan jika atas dasar PPJB. Ada kemungkinan yang dimaksud C adalah, jika harga sudah disepakati antara Ibu dan C, maka C akan menandatangani AJB bersama A.
2. Asumsi saya, nama Bank B tercantum di sertipikat tanah bukan sebagai pemilik tetapi sebagai pemegang hak tanggungan. Artinya tanah tersebut sedang dijadikan agunan kredit.
3. Sebaiknya, DP diberikan setelah C menandatangani AJB dengan A. Sebelum C menandatangani AJB berarti C belum menjadi pemilik tanah sehingga tidak dapat membuat PPJB.
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
Saya mau tanya,saya beli tanah dari A. Yang mana tanah itu statusnya girik atas nama suaminya yang sudah meninggal,dan sekarang setelah 1 tahun,saya mau ngurus sertifikat di kecamatan,dan petugas camat menanyakan apakah yang meninggal punya anak,anaknya ada tapi masih kecil,sampai usia berapa kita wajib minta persetujuan dari anaknya atas tanah yang di jual tersebut,dan syarat apa saja yang harus dilengkapi untuk pengrusan sertifikat tanah ini,catatan :Ajb saya lakukan di tingkat desa,dan pbb tahun terakhir sudah di urus atas nama saya
Tanggapan
Syahri Roma
Jika suami meninggal dunia, maka harta kekayaan suami diwariskan kepada isteri dan anak-anaknya.
Mengenai harta kekayaan anak, dapat dliihiat ketentuan pasal 48 UU No. 1 Tahun 1974 Tentang Perkawinan:
Pasal 48
Orang tua tidak diperbolehkan memindahkan hak atau menggadaikan barang-barang tetap yang dimiliki anaknya yang belum berumur 18 (delapan betas) tahun atau belum pernah melangsungkan perkawinan, kecuali apabila kepentingan anak itu menghendakinya.
Mengacu dalam pasal 48 tersebut, orang tua boleh menjual tanah yang dimiliki anaknya yang masih dibawah umur jika ada kepentingan untuk anak.
Disisi lain, ada ketentuan dalam Pasal 393 Kitab UU Hukum Perdata yang mewajibkan orang tua meminta izin dari pengadilan negeri:
Pasal 393 Kitab UU Hukum Perdata
Wali tidak boleh meminjam uang untuk kepentingan anak belum dewasa, juga tidak boleh mengasingkan atau menggadaikan barang-barang tak bergerak, pula tidak boleh menjual atau memindahtangankan surat-surat utang negara, piutang-piutang dan andil-andil, tanpa memperoleh kuasa untuk itu dari Pengadilan Negeri. Pengadilan Negeri tidak akan memberikan kuasa ini, kecuali atas dasar keperluan yang mutlak atau bila jelas bermanfaat dan setelah mendengar atau memanggil dengan sah keluarga semenda atau sedarah anak belum dewasa dan wali pengawas.
Pasal 393 Kitab UU Hukum Perdata ini berlaku bagi Golongan Tionghoa di Indonesia dan pasal ini tidak dicabut dengan UU Perkawinan. meskipun Pasal 393 ini berlaku bagi Golongan Tionghoa, dalam praktek dapat terjadi instansi terkait meminta agar setiap peralihan atau penjualan tanah atas nama anak di bawah umur, terlebih dahulu memperoleh izin pengadilan negeri, meskipun pihak-pihaknya bukan dari golongan Tionghoa.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Assalamualaikum,
Pak, saya ingin membeli sebidang tanah dan bangunan yg rusak diatasnya di kota A tempat saya tinggal. Sedangkan penjual berada di pulau B yang sulit dijangkau meskipun berada di satu provinsi dg kota saya. Terus terang saya tidak bisa mengecek surat-surat rumah tersebut karena perjalanan ke rumah penjual harus menyeberangi laut sekitar 3,5 – 7 jam (jika ombak besar kapal tidak akan berangkat dan hanya ada 1 kali penyeberangan dlm 1 harinya) dan dilanjut perjalanan darat sekitar 7 jam. Penjual sangat susah diajak bernegosiasi dan suatu saat penjual mau bernego untuk menunjukkan surat-suratnya ke rumah saya dg catatan saya yang harus membayar semua keperluannya selama di kota saya yg saya hitung2 cukup besar jumlahnya. Yg saya tanyakan, apakah bertransaksi jual beli dengan orang yg lokasi tinggalnya tidak kita ketahui akan aman mengingat penjual sangat mudah marah dan sulit sekali diajak bernegosiasi?. Menurut bapak dengan memperhatikan sulitnya medan tempat tinggal penjual apa yg harus saya lakukan supaya transaksi jual beli ini aman?. Oh ya, letak tanah dan bangunan yg dijual di kota A sudah saya ketahui pak. Terima Kasih
Tanggapan
Ibu Khadijah
Wa’alaykumussalam
Mengenai aman tidaknya bertransaksi dengan orang yang jauh tempat tinggalnya, sebenarnya tidak masuk dalam wilayah hukum pertanahan.
Akan tetapi sekadar pegangan bagi Ibu untuk membeli tanah tersebut adalah, maka sekurang-kurangnya:
1. Pastikan bahwa surat-sutar pemilikan tanah tersebut lengkap (sertipikat tanah)
2. Pastikan keaslian sertipikat tanah dengan melakukan pengecekan ke kantor pertanahan.
3. Pastikan bahwa orang yang mengaku sebagai pemilik, namanya sama dengan nama yang di sertipikat tanah
4. Pastikan KTP yang digunakan adalah asli, bukan aspal.
5. Pastikan kebenaran pemilikan tanah melalui Ketua RT, RW, Lurah tempat tanah terletak. Biasanya aparat tersebut mengetahui riwayat tanah
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Assalamualaikum Pak Marzuki
saya Marliana Drakel mahasiswa Hukum semester akhir, saya ingin meminta bantuan bapak memberi sedikit masukan dan pencerahan dalam pembuatan skripsi saya,
1. saya membuat skripsi dengan judul “Pertanggungjawaban PPAT kepada Pemegang Hak Milik atas hilangnya sertifikat hak atas tanah” saya mencari didalam Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah serta dalam Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2006 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah,tetapi keduanya tidak mengatur mengenai tanggung jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah yang karena kelalaiannya menyebabkan hilangnya sertifikat hak atas tanah milik pemegang hak. apakah ada peraturan lain yang mengatur tentang pertanggung jawaban ppat yg menghilangkan sertifikat tersebut? jika tidak ada apa ini bisa dikatakan adanya kekosongan hukum? lalu bagaimana pertanggungjawaban Ppat terhadap hilangnya sertifikat hak milik atas tanah milik pemegang hak tersebut?
2.Bagaimana perlindungan hukum terhadap pemegang hak milik yang kehilangan sertifikat hak atas tanah tersebut?
sebelumnya saya ucapkan terimakasih atas waktu yang bapak berikan dan kiranya bapak berkenan membagi ilmu kepada saya
Wasalam
Salam kenal,Pak. saya mau bertanya..
bagaimna hukumnya jual beli tanah dimana si penjual (pihak yang mengurusi semua masalah jual beli tanah dan bangunan) tidak kunjung juga memberikan sertifikat tanah dan bangunan dengan berbagai alasan selama lebih dari 10 tahun. yang kami punya hanya sehelai kertas surat jual beli tanah dan bangunan atas nama pihak 1 dan pihak II. apakah bisa dituntut ke pengadilan pak? bagaimna cara menyelesaikan permasalahannya pak?
terima kasih
Tanggapan
Ibu Resi Amelia
Setiap perjanjian yang dibuat, menimbulkan hak dan kewajiban bagi pihak-iphak yang membuatnya. Berdasarkan surat jual beli tanah tersebut, Ibu dapat menggugat si penjual dengan dasar ingkar janji.
Pasal 1267 Kitab UU Hukum Perdata:
Pihak yang terhadapnya perikatan tidak dipenuhi, dapat memilih; memaksa pihak yang lain untuk memenuhi persetujuan, jika hal itu masih dapat dilakukan, atau menuntut pembatalan persetujuan, dengan penggantian biaya, kerugian dan bunga.
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
salam sejahtera pak
begini pak ceritanya dulu ayah saya mengagunkan surat rumah berbentuk AJB pada salah satu BANK ternama dalam jangka waktu belum setahun ternyata masih ada biaya tak terduga sehinngga ayah berniat untuk menjual rumah yang di agukan tersebut
tapi berita ini terdengar pada saudara yang mana adalah kakakkandung dari ayah saya yang llebih dari kecukupan dalam hal materii dan menyanggupi membayar rumah tersebut tapi dengan alasan kekeluargaan ia membayar di bawah harga pasaran yang mana seharusnya 100 juta ia hanya membayar 60 juta dan dibuatlah kwitansi bermaterai yang ditandatangi oleh ayah saya dan saksi ibu dan seorang anak
singkat cerita ayah saya bercerita ketika ia mulai sakit sakitan tahun ke enam setelah penjualan rumah, bahwa kakak ayah saya memanggil ayah saya untuk menjumpainya di rumah yang telah dijual, berdasarkan cerita ayah bahwa rumah dan surat surat nya tersebut sudah di kembalikan pada ayah saya selang setahun setelah penjualan rumah tersebut tanpa harus membayar sejumlah uang namun dengan syarat setelah tujuh tahun barulah rumah tersebut bisa di tempati kembali tapi sayang nya tidak ada anak dari kakak ayah tersebut yang mengetahui nya sekrang ayah seudah meninggal dan kakak dari ayah saya sudah dalam kondisi sakit sering berhalusinasi dan bicara ngelantur
bagaimana salusi dari permasalahn ini bagamana menjelaskan pada ank anaknya kakak ayah itu
Salam Kenal Pak, saya mau tanya tentang akte jual beli tanah. Saya beli sebidang tanah di daerah nagrag pacet Bandung. Akte tersebut sudah jadi tetapi saya ragu tentang keaslian akte tersebut Karena orang yang jual tanah tersebut tidak bisa dihubungi setelah terima uang pembeliannya. Bagaimana cara Cek keasliannya? Karena tanah tersebut akan saya jual kembali Karena saya membutuhkan modal untuk pengembangan bisnis saya. Soalnya saya tidak tinggal di daerah tersebut sehingga tidak dapat memantaunya. Terima kasih.
Salam kenal, pak
Saya butuh saran dan pendapatnya. Dalam sertifikat tanah yang dimiliki oleh orang tua saya, dimana saat pembuatan sertifikat tersebut dibantu oleh orang badan pertanahan, ternyata baru diketahui terdapat satu tanda tangan yang dipalsukan oleh orang badan pertanahan. Sayangnya hal ini baru diketahui dan kami sadari saat tetangga yang berbatasan langsung dengan tanah orang tua saya melakukan tuntutan hukum karena menurut mereka patok tanah kami yang sesuai di sertifikat yang kami miliki melewati batas tanah mereka (tetangga). Entah bagaimana mereka lebih dulu yang mengetahui adanya tanda tangan palsu dalam sertifikat yang dimiliki orang tua saya. Singkat cerita, tetangga ini mengajukan kasasi dan menang. Sehingga saat ini ayah saya dimasukan ke dalam tahanan untuk sesuatu yang dia tidak perbuat. Sekedar info, usia ayah saya 75thn. Hal ini menjadi kekuatiran bagi kami semua, karena jelas secara fisik dan mental ini tdk baik bagi kondisi ayah saya. Yang ingin saya tanyakan, apakah secara hukum memang keputusan ini sudah benar? Saat ini kami sedang berusaha mengajukan permohonan tahanan luar, apa yg dapat kami lakukan? Kasus tanah ini sudah kami hadapi kurang lebih 10 tahun, dan 8 tahun yg lalu tetangga kami dimenangkan di pengadilan sehingga ayah saya sudah sempat menjalani masa tahanan 3 bulan dan selanjutnya tahanan luar. Namun knp saat ini, hal ini terjadi lagi dan ayah saya dapat ditahan lagi? Sangat tidak adil dan tidak masuk di pemikiran kami. Mohon saran dan pendapatnya pak. Terima kasih banyak.
Tanggapaan
Ibu Dewi, salam kenal juga
Jika ada dugaan pemalsuan tanda tangan, kemungkinan dugaan itu terjadi pada dokumen berita acara atau kesepakatan batas-batas tanah antara pemilik yang tanahnya berbatasan.
Mengenai tahanan, apabila perkara sudah diputus oleh pengadilan atau Mahkamah Agung, dan putusan tersebut telah berkekuatan hukum tetap maka terhadap terdakwa dipidana sesuai putusan pidananya, Jika pidananya adalah dimasukkan dalam penjara, maka terdakwa yang kemudian menjadi terpidana berubah status dari tahanan menjadi narapidana.
Jika merasa bahwa putusan tersebut belum memenuhi rasa keadilan, terpidana dapat mengajukan Peninjauan Kembali ke Mahkamah Agung.
Pasal 263 Kitab UU Hukum Acara Pidana
(1) Terhadap putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap, kecuali putusan bebas atau lepas dari segala tuntutan hukum, terpidana atau ahli warisnya dapat mengajukan permintaan peninjauan kembali kepada Mahkamah Agung.
(2) Permintaan peninjauan kembali dilakukan atas dasar:
a. apabila terdapat keadaan baru yang menimbulkan dugaan kuat, bahwa jika keadaan itu sudah diketahui pada waktu sidang masih berlangsung, hasilnya akan berupa putusan bebas atau putusan lepas dari segala tuntutan hukum atau tuntutan penuntut umum tidak dapat diterima atau terhadap perkara itu diterapkan ketentuan pidana yang lebih ringan;
b. apabila dalam pelbagai putusan terdapat pernyataan bahwa sesuatu telah terbukti, akan tetapi hal atau keadaan sebagai dasar dan alasan putusan yang dinyatakan telah terbukti itu,
ternyata telah bertentangan satu dengan yang lain;
c. apabila putusan itu dengan jelas memperlihatkan suatu kekhiIafan hakim atau suatu kekeliruan yang nyata.
(3) Atas dasar alasan yang sama sebagaimana tersebut pada ayat (2) terhadap suatu putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dapat diajukan permintaan peninjauan kembali apabila dalam putusan itu suatu perbuatan yang didakwakan telah dinyatakan terbukti akan tetapi tidak diikuti oleh suatu pemidanaan.
Demikian semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Assalamualaikum salam sejahtera Bpk. Ismail, terima kasih atas luang dan waktu Bapak dalam mengasuh blog yang sangat berguna ini. Perkenankan saya bertanya perihal PPJB, dimana saat Pengikatan Jual Beli, Perjanjian Kredit saya menggunakan KTP Lama, sedangkan saya sudah berpindah domisili dan bermaksud mengupdate informasi alamat dan KTP menjadi KTP baru, apakah notaris tidak keberatan ? dan apakah akan mengganggu proses AJB dan keabsahan sertipikat nantinya ? Terima kasih atas bimbingan bapak.
Waalaikumsalam Wr Wb.
Tanggapan
Bapak Febrian
Wa’alaikumussalam
Pergantian KTP tidak menghalangi untuk transaksi AJB sepanjang bapak dapat membuktikan bahwa “Febrian” yang ada di PPJB sama dengan “Febrian” yang akan menandatangani AJB. Biasanya ketika mengurus KTP baru ada surat pengantar dari kelurahan domisili yang lama, copy surat pengantar tersebut dapat digunakan sebagi bukti bahwa benar identitas telah berubah. Jika masih memiliki copy KTP lama, itu lebih baik.
Selain itu jika Notaris yang membuat PPJB adalah sama dengan PPAT yang membuat AJB, maka PPAT tersebut secara hukum mengenal bapak karena dalam Akta PPJB jelas disebutkan bahwa notaris mengenal para pihak.
Apabila PPJB nya di bawah tangan, maka penegasan dari penjual saat menandatangani AJB dapat dijadikan bukti bahwa bapak adalah pembeli yang sah.
Demikian, semoga bermanfaaat.
Wassalam
Ismail Marzuki
Terimakasih banyak penjelasannya mas…
Maaf ada pertanyaan tambahan
Kemarin pihak notaris bilang katanya ppjb bisa saja dilakukan untuk jaminan pads bank, hanya saja diminta ada salah satu pihak dari keluarga penjual masuk dalam kepengurusan di developer ter sebut.
Menurut penjelasan developer dan notaris akan dibuatkan perjanjian tersendiri bila penjual setuju dgn pengalihan nama,
Dan apakah bisa kami pihak penjual melakukan mengikutsertakan nitaris dari pihak kami. Selama ini pihak notaris dari pihak pembeli
Terimakasih banyak atas waktu dan penjelasannya
Tanggapan
Bapak Dendi Noval
PPJB Tidak dapat dijadikan jaminan hutang. Tidak ada satupun aturan hukum yang membolehkan PPJB sebagai jaminan hutang. Silakan tanya ke notaris tersebut, UU nomor berapa yang membolehkan PPJB sebagai jaminan hutang.
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
Salam kenal mas Is
Orang Tua sya bermaksud menjual tanah warisan dan sauadara orang tua ( ahli waris) setuju semua dengan total penjualan sekitar 43Milyar. Ada developer yang berminat untuk membeli dengan cara pembayaran berthap selama 3 tahun. Setelah pemberian DP sebesa 5M pihak developer meminta dibuat akta Jual beli dengan alasan agar bisa dijaminkan ke bank, Lalu saya menolak. Pihak developer bilang tidak akan wan prestasi dan perjanjian akan dibuat dinotaris, Saya anjurkan untuk dibuat terlebih dahulu PPJB seblum pembayaran lunas. yang ingin saya tanyakan
1. Bisakah PPJB dijadikan sebagai agunan ke bank guna pencairan dana
2. Betulkah bila PPJB akan kesulitan bagi developer untuk menjual apartemen? ( peminat berencana akan membangun developer)
3. Bila Developer tetap dengan permintaannya untuk Sertifikat dibalik nama pada saat pembayaran DP, apakah bisa kami sebagai penjual meminta agar pencairan dana dari bank yang dicairkan secara termin kepada developer tersebut dananya di transfer ke rekening orang tua?
4. Bisakah kami selaku penjual meminta jaminan dari pihak bank sebgai penjamin dari pihak pembeli
Terimakasih atas waktu dan kesediaannya membaca komen saya
Salam Sukses
Tanggapan
Bapak Dendi Noval
Asas dalam hukum jual beli tanah menurut hukum adat adalah Tunai dan Terang, artinya tunai yaitu seluruh harga telah dibayar dan terang artinya jual beli harus dibuktikan dengan Akta Jual Beli yang dibuat dihadapan PPAT dan didaftarkan ke Kantor Pertanahan.
Jika harga belum dilunasi, maka untuk melindungi kepentingan penjual, harus dibuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli. Jadi, syarat yang Bapak ajukan sudah sangat tepat untuk melindungi kepentingan penjual.
1. PPJB bukan bukti peralihan hak atas tanah dan juga bukan bukti pemilikan hak atas tanah. Dengan demikian, jika hanya berbekal PPJB, maka tanah tidak dapat dijadikan agunan.
2. Untuk menjual apartemen (rumah susun) harus memenuhi syarat antara lain bahwa tanah yang digunakan harus milik developer/penjual. Jika tanah tersebut masih berupa PPJB maka developer tidak boleh menjual apartemen ke masyarakat.
Pasal 43 UU No. 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun
“(1) Proses jual beli sarusun sebelum pembangunan rumah susun selesai dapat dilakukan melalui PPJB yang dibuat di hadapan notaris.
(2) PPJB sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian atas:
a. status kepemilikan tanah;
b. kepemilikan IMB;
c. ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum;
d. keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh persen); dan
e. hal yang diperjanjikan.”
Jadi, developer dapat menjual apartemen meskipun apartemennya masih dalam tahap pembangunan, tetapi penjualan tersebut belum berupa Akta Jual Beli, hanya boleh berupa PPJB yang dibuat antara developer dan pembeli. Sebelum PPJB dibuat oleh developer dan pembeli tersebut , developer harus telah menjadi pemilik atas tanah. Dalam kasus Bapak, karena developer belum menjadi pemilik tanah maka developer tidak boleh menjual apartemen meskipun hanya berupa PPJB.
3. Menurut saya, hal demikian tidak akan disetujui bank. Bank hanya akan mentransfer dana pinjaman ke rekening debiturnya.
4. Bank tidak akan bersedia menjamin Bapak atas transaksi yang dilakukan antara Bapak dengan developer. Bank hanya akan menjamin dengan memberikan bank garansi jika ada permintaan dari developer. Untuk memberikan bank garansi, bank akan meminta jaminan dari developer.
Kesimpulan, sangat berisiko jika langsung dibuat AJB sedangkan harga belum dilunasi. Harus diingat, jika Bapak langsung AJB dengan developer, berarti developer berhutang kepada Bapak, di sisi lain developer juga berhutang kepada bank. Sudah pasti tanah yang dibeli dari Bapak akan dijadikan jaminan kepada bank. Dengan demikian seandainya developer gagal dalam bisnisnya, maka pihak yang akan terlindungi adalah bank karena ada jaminan berupa Hak Tanggungan.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Kpd bpk ismail yg saya hormati saya ada masalah
Tahun 1984 bpk saya membeli tanah seluas 2 bidang,pada saat bpk membeli tanah joinan ke pada teman nya, tetapi kwitansi jual beli atas nama bpk saya.
Pada tahun 1997 teman bpk saya menjual tanah tersebut 1 bidangnya,dan sudah di sertipikat ke pada pihak (b)
Sekarang teman bpk saya meminta haknya kembali padahal waktu teman bpk saya menjual tanah tidak ada surat kuasa atau memberi ijin tertulis,
Pertanyaan saya apakah sah menurut hukum teman bpk saya menjual tanah,kemudian apakah teman bpk saya masih memiliki hak tanah itu mohon pak solusinya
Tanggapan
Bapak Fakhri
Jika dua bidang tanah tersebut dibeli secara bersama-sama oleh ortua tua bapak Fakhri dan temannya, maka yang berhak menjual adalah kedua orang tersebut. Teman orang tua pak Fakhri tidak bewenang menjual sendiri, harus bersama-sama dengan orang tua Pak Fakhri.
Jadi, jika teman orang tua Pak Fakhri sudah menjual satu bidang, maka seharusnya setengah dari hasil penjualan tersebut diserahkan kepada orang tua Pak Fakhri.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Pada tahun 1985 harta warisan dibagi ke 5 saudara bapak saya (akta waris berupa surat tanpa di ketahui ppat), Rumah dan tanah orang tua kami yang menempati sudah lebih dari 20 tahun ( pajak orang tua yang bayar) . Empat saudara bapak tersebut menjual ke orangtua saya dengan bukti penjualan secarik kertas yang ditandatangani (dibawah tangan ) dan tidak ada kwitansi, surat girik leter D dari desa. Saat saudara bapak menjual tanah anak anak nya tidak mengetahui. Selang beberapa lama masing waris sudah meninggal termasuk orangtua saya, sekarang tinggal satu waris pakde yang belum meninggal.Perlu kami tanyakan sebagai berikut :
1. Apaka bisa dari bukti surat tersebut dan saksi yang mengetahui saat itu (kakak orang tua kami) untuk dijadikan bukti.
2. Bagimana langkah langkahnya dan bukti surat mengurus tanah yang sudah dijual dengan bukti secarik kertas (dibawah tangan) tersebut sampai ke AJB.
Sekian terima kasih atas bantuan
Tanggapan
Helingga
Jika tanah sudah dijual, maka anak-anak dari keluarga paman tidak dapat menuntut bagian tanah tersebut sepanjang ada bukti-bukti dan saksi yang membuktikan bahwa tanah tersebut sudah dijual.
Tanah yang belum bersertipikat (disebut juga tanah yang belum terdaftar) dapat diajukan pendaftaran tanahnya ke Kantor Pertanahan.
Jika tanah yang dimaksud belum bersertipikat tetapi sudah menjadi hak berdasarkan warisan, maka atas tanah tersebut dapat langsung dilakukan pendaftaran tanahnya tanap AJB lagi.
Pendaftaran Tanah berdasarkan PP No. 24 Tahun 1997
Pasal 24
“(1) Untuk keperluan pendaftaran hak, hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak lama dibuktikan dengan alat-alat bukti mengenai adanya hak tersebut berupa bukti-bukti tertulis, keterangan saksi dan atau pernyataan yang bersangkutan yang kadar kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik, dianggap cukup untuk mendaftar hak, pemegang hak dan hak-hak pihak lain yang membebaninya.
(2) Dalam hal tidak atau tidak lagi tersedia secara lengkap alat-alat pembuktian sebagaimana dimaksud pada ayat (1), pembukuan hak dapat dilakukan berdasarkan kenyataan penguasaan fisik bidang tanah yang bersangkutan selama 20 (dua puluh) tahun atau lebih secara berturut-turut oleh pemohon pendaftaran dan pendahuluanpendahulunya, dengan syarat:
a. penguasaan tersebut dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah, serta diperkuat oleh kesaksian orang yang dapat dipercaya;
b. penguasaan tersebut baik sebelum maupun selama pengumuman sebagaimana dimaksud dalam Pasal 26 tidak dipermasalahkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang bersangkutan ataupun pihak lainnya.”
Penjelasan Pasal 24
“Ayat (1)
Bukti kepemilikan itu pada dasarnya terdiri dari bukti kepemilikan atas nama pemegang hak pada waktu berlakunya UUPA dan apabila hak tersebut kemudian beralih, bukti peralihan hak berturut-turut sampai ke tangan pemegang hak pada waktu dilakukan pembukuan hak.
Alat-alat bukti tertulis yang dimaksudkan dapat berupa:
a. grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings Ordonnantie (Staatsblad. 1834-27),
yang telah dibubuhi catatan, bahwa hak eigendom yang bersangkutan dikonversi menjadi hak milik; atau
b. grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings Ordonnantie (Staatsblad. 1834-27)
sejak berlakunya UUPA sampai tanggal pendaftaran tanah dilaksanakan menurut Peraturan Pemerintah Nomor
10 Tahun 1961 di daerah yang bersangkutan; atau
c. surat tanda bukti hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Swapraja yang bersangkutan; atau
d. sertipikat hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1959; atau
e. surat keputusan pemberian hak milik dari Pejabat yang berwenang, baik sebelum ataupun sejak berlakunya UUPA, yang tidak disertai kewajiban untuk mendaftarkan hak yang diberikan, tetapi telah dipenuhi semua kewajiban yang disebut di dalamnya; atau
f. akta pemindahan hak yang dibuat di bawah tangan yang dibubuhi tanda kesaksian oleh Kepala Adat/Kepala Desa/Kelurahan yang dibuat sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah ini; atau
g. akta pemindahan hak atas tanah yang dibuat oleh PPAT, yang tanahnya belum dibukukan; atau
h. akta ikrar wakaf/surat ikrar wakaf yang dibuat sebelum atau sejak mulai dilaksanakan Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 1977; atau
i. risalah lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang yang berwenang, yang tanahnya belum dibukukan; atau
j. surat penunjukan atau pembelian kaveling tanah pengganti tanah yang diambil oleh Pemerintah atau Pemerintah
Daerah; atau
k. petuk Pajak Bumi/Landrente, girik, pipil, kekitir dan Verponding Indonesia sebelum berlaku Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961; atau
l. surat keterangan riwayat tanah yang pernah dibuat oleh Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan; atau
m. lain-lain bentuk alat pembuktian tertulis dengan nama apapun juga sebagaimana dimaksud dalam Pasal II, Pasal VI dan Pasal VII Ketentuan-ketentuan Konversi UUPA.
Dalam hal bukti tertulis tersebut tidak lengkap atau tidak ada lagi, pembuktian pemilikan itu dapat dilakukan dengan keterangan saksi atau pernyataan yang bersangkutan yang dapat dipercaya kebenarannya menurut pendapat Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara
sporadik.
Yang dimaksud dengan saksi adalah orang yang cakap memberi kesaksian dan mengetahui kepemilikan tersebut.
Ayat (2)
Ketentuan ini memberi jalan keluar apabila pemegang hak tidak dapat menyediakan bukti kepemilikan sebagaimana
dimaksud ayat (1), baik yang berupa bukti tertulis maupun bentuk lain yang dapat dipercaya. Dalam hal demikian pembukuan hak dapat dilakukan tidak berdasarkan bukti kepemilikan akan tetapi berdasarkan bukti penguasaan fisik
yang telah dilakukan oleh pemohon dan pendahulunya.
Pembukuan hak menurut ayat ini harus memenuhi syarat sebagai berikut :
a. bahwa penguasaan dan penggunaan tanah yang bersangkutan dilakukan secara nyata dan dengan itikat baik selama 20 (dua puluh) tahun atau lebih secara berturut-turut;
b. bahwa kenyataan penguasaan dan penggunaan tanah tersebut selama itu tidak diganggu gugat dan karena itu dianggap diakui dan dibenarkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang bersangkutan;
c. bahwa hal-hal tersebut diperkuat oleh kesaksian orang-orang yang dapat dipercaya;
d. bahwa telah diberikan kesempatan kepada pihak lain untuk mengajukan keberatan melalui pengumuman sebagaimana dimaksud Pasal 26;
e. bahwa telah diadakan penelitian juga mengenai kebenaran hal-hal yang disebutkan di atas;
f. bahwa akhirnya kesimpulan mengenai status tanah dan pemegang haknya dituangkan dalam keputusan berupa pengakuan hak yang bersangkutan oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik dan oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik.”
Silakan Bapak/Ibu mengurus sertipikat ke Kantor Pertanahan setempat.
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
Sore Pa Ismail,
Saya apriyanti, saya berniat membeli rumah, namun rumah tersebut masih dibangun dan tanahnya masih dalam proses split. saya akan melakukan Perjanjian Jual Beli dengan penjual, namun saya ragu akan penipuan karena saya harus menyetor uang sebesar X kepada penjual, apa yang harus saya lakukan
Tanggapan
Ibu Apriyanti
Untuk transaksi yang seperti ini, biasa digunakan Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang dibuat dihadapan notaris. Akta tersebut memuat janji-janji bahwa penjual pada saatnya nanti bila syarat telah terpenuhi akan menjual sebidang tanah kepada pembeli. Syarat tersebut berupa jika sertipikat tanah telah selesai dipecah.
Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (AKTA PPJB) tersebut belum menjadikan Ibu sebagai pemilik atas tanah yang dibeli, tetapi baru sebatas janji penjual akan menjual tanahnya ke Ibu. Tidak ada jaminan bahwa penjual akan memenuhi isi Akta PPJB tersebut, sehingga apabila penjual ingkar janji, maka jalan yang dapat ditenpuh nantinya hanya menggugat ke pengadilan.
Oleh karena itu, selain adanya Akta PPJB, maka faktor utama yang harus ada dalam transaksi seperti ini adalah kredibilitas si penjual. Ada baiknya ibu meneliti kredibilitas si penjual. Jika ibu meragukan kredibilitas penjual, maka sebaiknya jangan dibeli, karena Akta PPJB hanyalah bukti bahwa si penjual pernah berjanji akan menjual tanahnya kepada ibu dan bukti bahwa ibu pernah menyetorkan sejumlah uang sebagai uang muka. Akta PPJB bukan jaminan jika suatu saat penjual ingkar janji.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Assalamualaikum,
Saya selalu membaca rubrik curhat hukum bapak karena sangat membuka wawasan kita semua dan kepedulian bapak membantu memberikan informasi kepada sesama semoga dibalas dengan kemudahan hidup, kesehatan dan rezeki oleh Allah Swt. Pak, pertanyaan saya begini:
a. Jika kita membeli tanah yang sudah SHM, perlukah kita memanggil tukang ukur lagi untuk melakukan pengukuran kembali mengingat di sebelah kanan, kiri, belakang masih berupa tanah kosong juga.
b. Jika ya, pihak mana yang melakukan pengukuran?, Kelurahan atau BPN?
c. Perlukah kita menanyakan ke Dinas Tata Kota terlebih dahulu mengenai peruntukkan lahan tersebut?, karena saya pernah membaca meskipun tanah yang kita beli sudah SHM, terkadang tidak bisa didirikan bangunan karena faktor lain.
Terima Kasih
Wassalamualaikum wr wb
Tanggapan
Ibu Khadijah
Wa’alaikumussalam
Aamiin, doa yang sama untuk ibu Khadijah.
a. Untuk jual beli tanah yang sudah bersertipikat, tidak ada kewajiban untuk melakukan pengukuran ulang. Akan tetapi, jika pihak-pihak ragu atas luas yang sesungguhnya, para pihak dapat mengajukan pengukuran ulang.
Pasal 19 ayat (1) b. PERATURAN MENTERI NEGARA AGRARIA/KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL NOMOR 3 TAHUN 1997 TENTANG KETENTUAN PELAKSANAAN PERATURAN PEMERINTAH NOMOR 24 TAHUN 1997 TENTANG PENDAFTARAN TANAH
“b. pemegang hak atas bidang tanah yang belum terdaftar atau yang sudah terdaftar tetapi belum ada surat ukur/gambar situasinya atau yang surat ukur/gambar situasinya sudah tidak sesuai lagi dengan keadaan yang sebenarnya, dan pihak yang menguasai bidang tanah yang bersangkutan, dalam pendaftaran tanah secara sistematik, diwajibkan menunjukkan batas-batas bidang tanah yang bersangkutan dan, apabila sudah ada kesepakatan mengenai batas tersebut dengan pemegang hak atas bidang tanah yang berbatasan, memasang tanda-tanda batasnya.”
b. Pengukuran dilakukan oleh BPN
c. Melakukan pengecekan atas rencana tata kota ke instansi terkait merupakan tindakan yang sangat baik untuk melindungi kepentingan pembeli. Dari hasil pengecekan tersebut, calon pembeli dapat memutuskaqn jadi atau tidaknya untuk membeli tanah tersebut.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Assalamulaikum wrwb
Selamat pagi pak Ismail
Saya mohon pencerahan hukum mengenai jual beli tanah, secara singkat kronologisnya sebagai berikut :
1. Pada tahun sekitar tahun 1980 A membeli tanah B, dan saat itu transaksi dibayar dengan logam mulia dan uang tunai, (hal ini dikarenakan B sedang butuh uang dan si A tidak mempunyai uang cukup, makanya ditambah dengan logam mulia).
2. Pada saat transaksi A (pembeli) dan B (Penjual) membuat perjanjian Jual beli di buku atau formulir AJB yang sah, Pihak B (Penjual) telah tandatangani di atas materai ( di satu buku AJB) sedangkan 2 lembar salinannya hanya tanda tangan tidak ada materai.
3. AJB tersebut BELUM disahkan oleh pejabat PPAT setempat, ceritanya transaksi AJB tersebut terjadi “dibawah tangan”,
4. A, (Pembeli) telah menerima /memegang / menyimpan asli Sertifikat Hak Milik (SHM) atas nama B, namun belum balik nama atas namanya. Juga menerima/Memegang/menyimpan AJB Asli yang telah ditandatangani diatas materai oleh B (penjual).
5. Sekitar tahun 2000, B ( Penjual) meninggal Dunia.
6. Tahun 2014 ini, A berniat hendak menjual tanah tersebut kepihak ke lain (katakanlah si C)
7. Saat ini Kondisi A , sedang sakit stroke berat, sudah jalan 8 tahun, dengan kondisi fisik sangat lemah sekali.
Informasi tambahan :
a. Belum diketemukan kuintansi atau tanda terima uang pembayaran saat transaksi jual beli antara si A dan Si B, yang terjadi sekitar tahun 1980
b. Saat ini A hanya dapat tanda tangan dengan jempol, karena kondisi fisiknya. Tanda tangan jempol ini juga sudah berlaku dan sah saat pembuatan e-ktp dan surat-surat legal lainnya (seperti pensiun dan bank)
c. Untuk penjualan tanah ini A telah membuat surat kuasa jual diatas materai kepada keluarganya (anaknya)
Pertanyaan :
Bagaimana langkah prosedur jual beli antara A dan C , agar semua sah dan legal secara hukum jual beli pertanahan yang berlaku?
Atas bantuan dan informasinya Saya ucapkan banyak terimakasih
Wassalamualikum wrwb
Yasin
Tanggapan
Bapak Yasin
Wa’alaikumussalam
Dalam Jual beli tanah berlaku asas terang dan tunai. Artinya jual beli dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah dan didaftarkan di Kantor Pertanahan, dan pembayaran atas harga tanah telah dilakukan.
Dalam kasus yang bapak ajukan, transkasi tanah belum selesai karena belum ada penyerahan atas objek jual belinya yaitu tanah. Penyerahan objek jual beli berupa tanah dilakukan dengan cara membuat Akta Jual Beli di hadapan PPAT dan mendaftarkan tanahnya di kantor pertanahan.
Agar jual beli tersebut sempurna, maka terlebih dahulu dibuat AJB dihadapan PPAT yang ditandatangani oleh ahli waris B selaku pemilik tanah dan A selaku pembeli (atau diwakili oleh kuasanya). Setelah sertipikat menjadi atas nama A, tanah itu dapat dijual ke pihak lain.
Cara yang saya sebutkan di atas adalah cara yang tertib dan tidak merugikan Negara. Maksudnya dengan cara tersebut urutan sejarah jual beli tanah benar, dan Negara memperoleh masukan berupa pajak sebanyak 2 kali yaitu atas transaksi jual beli B ke A serta transaksi jual beli A ke C.
Ada cara lain yang “tidak tertib” dan berpotensi merugikan Negara. Transasi tidak tertib adalah jual beli langsung dari ahli waris B ke C, tanpa melibatkan A secara formal. Seolah-olah A tidak pernah membeli tanah tersebut. Dalam transaksi ini pembayaran pajak hanya 1 kali.
Sebagai warga Negara taat pajak, saya merekomendasikan cara pertama yang tertib.
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
assalammualaikum pak ismail.
pak saya mau tanya.
apakah bisa jika ada kasus seperti ini : calon pembeli akan membeli rumah/kos kosan tetapi sertifikat hak milik di balik nama dahulu atas nama pembeli (belum ada pembayaran kepada penjual) kemudian rumah/kos kosan yg sudah dibalik nama itu diagunkan untuk mendapatkan pinjaman dari bank, dan uang pinjaman tersebut dibayarkan kepada penjual? bagaimana prosedurnya dan bagaimana kekuatan hukumnya? terima kasih pak. mohon jawaban dan informasinya pak.
Tanggapan
Bapak Wildan
Wa’alaikumussalam
Asas Jual beli tanah menurut hukum adat adalah Tunai dan terang, artinya ketika penjual menyerahkan tanah, maka pembeli segera membayar harga tanah saat itu juga. Selain itu peralihan hak karena jual beli tersebut didaftarkan di kantor pertanahan.
Jual beli dengan cara seperti yang bapak Wildan lakukan sangat berbahaya dan tidak melindungi pemilik tanah. Setelah Akta Jual Beli dibuat, dan sertipikat tanah telah dibalik nama ke atas nama pemilik baru maka tanah tersebut sudah sah menjadi milik dari si pemilik baru.
Yang dikhawatirkan adalah apabila bank menolak memberikan pinjaman, sedangkan sertipikat sudah atas nama pemilik baru, maka Pak Wildan akan dirugikan.
Cara yang lazim ditempuh dalam jual beli seperti ini adalah, si calon pembeli menghubungi bank untuk memperoleh fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR), bank lalu akan meninjau rumah yang akan dibeli. Setelah bank setuju maka dibuat perjanjian kredit antara pembeli dengan bank, serta dibuat AJB antara penjual dengan pembeli. Selain dokumen tersebut bank dan pembeli (debitur) akan membuat Akta Pemberian Hak Tanggungan.
Setelah semua dokumen lengkap, dana akan dicairkan ke si penjual.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
terimakasih atas penjelasannya pak,nanti kami akan coba negosiasi dengan developer,klw pihak developer tak bertanggung jawab dan kami lanjut memperkarakan ini ke PN,kami ada kemungkinan menang kan pak?
Tanggapan
Ibu Herlina
Menang atau kalah berperkara di pengadilan tidak dapat saya simpulkan sejak sekarang, karena ada kemungkinan lawan ibu juga memiliki dalil dan bukti yang dapat melemahkan pihak ibu. Jika ibu meyakini bukti-bukti ibu kuat, maka proses pengadilan dapat dijadikan solusi.
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
Assallamualaikum pak Ismail
Saya mau bertanya,ayah saya membeli tanah di tahun 1992 dengan harga Rp 43 jt,melalui developer Karna masalah developer yg nakal proses Ajb belum dibuat,dan setelah kami dapat menjumpai pihak developer menunjuk notarisnya tapi yg menjadi masalahnya harga bphtp yg memberatkan kami,Karna hitungannya berdasarkan njop thn 2014,keterlambatan Ajb khan bukan dari kami khan pak harus nya bphtp siapa yg membayar klw dalam kes ini pak?saya ada membaca kalau harga transaksi kurang 60 jt khan bebas bphtp khan pak?tolong penjelasannya pak….
Tanggapan
Ibu Herlina
Pengenaan Bea Perolehan Hak Atas Tanah adalah pada saat tanah tersebut diperoleh. Tanah diperoleh adalah dengan membuat Akta Jual Beli. Dengan demikian, jika AJB dibuat tahun 2014 maka BPHTB dikenakan berdasarkan kondisi tahun 2014.
Rumus pengenaan BPHTB:
BPHTB = (NP – NPOPTKP) x 5 %
NP = Nilai Perolehan
NPOPTKP = Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak
NPOPTKP tiap-tiap daerah berbeda, sedangkan maksimum NPOPTKP Regional adalah Rp 60 juta.
Jadi BPHTB = (Rp 43.000.000 – Rp 60.000.000) x 5 %
BPHTB = 0 (tidak membayar BPHTB)
Akan tetapi, perlu diketahui, harga transaksi sebesar Rp 43 juta adalah harga pada tahun 1992. Jika AJB dilakukan tahun 1992 maka Nilai Perolehan BPHTB dengan memperhatikan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) pada tahun 1992.
Misal:
Tahun 1992 NJOP adalah Rp 35 juta, dan NP adalah Rp 43 juta, maka NP yang digunakan untuk BPHTB adalah sebesar Rp 43 Juta.
Jika tahun 1992 NJOP adalah Rp 50 juta, dan NP adalah Rp 43 juta, maka NP yang digunakan untuk BPHTB adalah sebesar Rp 50 Juta.
Dengan demikian, untuk menentukan NP yang digunakan untuk BPHTB harus mengacu pada NJOP yang berlaku pada tahun 2014.
Misal: NJOP tahun 2014 untuk lokasi tanah tersebut adalah Rp 100 juta, maka NP yang digunakan untuk BPHTB adalah sebesar Rp 100 juta, meskipun ibu membeli tanah dengan harga 43 Juta.
Jadi BPHTB yang harus dibayar dengan asumsi NJOP Rp 100 juta adalah:
(Rp 100.000.000 – Rp 60.000.000) x 5 % = Rp 2.000.000,-
Kewajiban BPHTB ada pada pembeli. Mengenai keterlambatan karena salahnya developer, maka sebaiknya hal ini dibicarakan dengan developer.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Alhamdulillaah… terimakasih atas pencerahannya Pak.
Assalammualaikum..
Pak Ismail saya mau menanyakan peraturan perundangan apakah yang mengatur/menyatakan bahwa fasos dan fasum tidak termasuk dalam sertipikat?
Ceritanya, Ibu saya punya sebidang tanah dimana di bagian tengah tanah tersebut dilalu lalangi oleh masyarakat setempat sebagai jalan. Ketika kami ingin mengajukan sertipikat dan saat petugas ukur meninjau lokasi, petugas mengatakan tanah tersebut tidak dapat dibuat dalam satu buku harus dua buku karena di tengah ada jalan. Artinya jalan tidak boleh masuk di sertipikat. Mohon pencerahannya Pak masalah ini diatur pada UU atau Perpu apa ya Pak? Terimakasih
Tanggapan
Ibu Wiwin Oktaviani
Wa’alaikumussalam
Ketentuan mengenai Fasum-Fasos terdapat dalam PERATURAN MENTERI DALAM NEGERI NOMOR 1 TAHUN 1987 TENTANG PENYERAHAN PRASARANA LINGKUNGAN, UTILITAS UMUM DAN FASILITAS SOSIAL PERUMAHAN KEPADA PEMERINTAH DAERAH. Peraturan tersebut mengenai penyerahan Fasum Fasos dari developer kepada pemerintah daerah.
Menurut saya, apa yang ibu Wiwin alami tidak berkaitan dengan Fasum Fasos sebagaimana diatur dalam peraturan tersebut di atas, karena peraturan tersebut ditujukan kepada developer yang membangun perumahan. Dalam suatu komplek perumahan biasanya sudah dipastikan bagian-bagian mana saja yang termasuk unit rumah yang dijual dan bagian yang merupakan Fasum Fasos. Selain itu, jika berada dalam suatu perumahan, proses pengukuran oleh BPN sudah dilaksanakan sebelum tanah/rumah dijual kepada pembeli.
Saya berasumsi bahwa tanah orang tua Ibu Wiwin adalah tanah yang belum terdaftar (belum bersertipikat) atau dalam bahasa sehari-hari disebut tanah girik.
Untuk proses pendaftaran tanah bagi tanah-tanah sejenis girik tersebut dibutuhkan bukti-bukti, keterangan saksi dan pernyataan pemilik tanah. Jika bukti-bukti tersebut tidak lengkap, maka penetapan batas-batasnya dilakukan dengan mengecualikan bantaran sungai dan tanah yang direncanakan untuk jalan sesuai Rencana Detail Tata Ruang Wilayah yang bersangkutan.
Pasal 24, Peraturan Pemerintah No. 24 Tahuna 1997 Tentang Pendaftaran Tanah
(1) Untuk keperluan pendaftaran hak, hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak lama dibuktikan dengan
alat-alat bukti mengenai adanya hak tersebut berupa bukti-bukti tertulis, keterangan saksi dan atau pernyataan yang bersangkutan yang kadar kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik, dianggap cukup untuk mendaftar hak, pemegang hak dan hak-hak pihak lain yang membebaninya.
(2) Dalam hal tidak atau tidak lagi tersedia secara lengkap alat-alat pembuktian sebagaimana dimaksud pada ayat (1), pembukuan hak dapat dilakukan berdasarkan kenyataan penguasaan fisik bidang tanah yang bersangkutan selama 20 (dua puluh) tahun atau lebih secara berturut-turut oleh pemohon pendaftaran dan pendahuluanpendahulunya, dengan syarat:
a. penguasaan tersebut dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah, serta diperkuat oleh kesaksian orang yang dapat dipercaya;
b. penguasaan tersebut baik sebelum maupun selama pengumuman sebagaimana dimaksud dalam Pasal 26
tidak dipermasalahkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang bersangkutan ataupun pihak
lainnya.
Pasal 20 ayat 5,
Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah
“Mengenai bidang-bidang tanah yang menurut bukti-bukti penguasaan dapat didaftar melalui pengakuan hak sesuai ketentuan dalam Pasal 24 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 atau dapat diberikan dengan sesuatu hak kepada perorangan atau badan hukum, penetapan batasnya dilakukan dengan mengecualikan bantaran sungai dan tanah yang direncanakan untuk jalan sesuai Rencana Detail Tata Ruang Wilayah yang bersangkutan”.
Jadi, jika tanah orang tua Ibu Wiwin masih berupa tanah girik dan bukti-bukti tidak lengkap sedangkan secara fisik sudah digunakan untuk jalan, mengacu pada peraturan di atas, maka jalan tidak termasuk dalam bagian tanah tersebut
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki