![\"\"](\"http://gorgeone12.files.wordpress.com/2008/09/j0300840.jpg\" "\\"j0300840\\"")
Rubrik Curhat Hukum menyediakan informasi hukum secara interaktif juga memberikan tip singkat terhadap problem yang dihadapi dalam menjalani prosedur hukum dengan cara memberikan informasi yang cepat dan mudah diakses oleh pembaca blog ini.
Anda dapat menyiapkan pertanyaan mengenai permasalahan hukum secara singkat dan jelas melalui kolom \”komentar\” di bagian bawah masing-masing jenis hukum. (Misal untuk Hukum Keluarga, maka klik dibagian Hukum Keluarga dan pertanyaan ditulis di kolom komentar di bawahnya). Pertanyaan tidak diperkenankan menyinggung masalah suku, agama, ras dan antar golongan (SARA).
Mengingat masing-masing pertanyaan bersifat spesifik dan umumnya penyelesaian masalah hukum hanya dapat dilakukan dengan bantuan penasehat hukum, maka penggunaan informasi hukum yang terdapat dalam menu ini terbatas dan tidak dapat digunakan atau diaplikasikan untuk pertanyaan-pertanyaan yang serupa. Seluruh informasi hukum dan tip yang ada BUKAN merupakan atau TIDAK dapat dianggap dan diintepretasikan sebagai pendapat hukum atau advis hukum kepada anda. Penggunaan informasi dan tip hukum ini sepenuhnya menjadi keputusan dan tanggung jawab anda.
Pak saya anto mahasiswa dr semarang ..
Mau tanya pak .. Kmrn tmen cewek saya pas mandi direkam oleh org yg tdk brtanggung jawab .. Pasal ap sj yg bs kita jatuhkan pd org trsebut pak ?? Mohon pencerahannya ??
Tanggapan
Mas Anto
Jika seseorang melakukan perbuatan sebagaimana yang mas Anto sampaikan tadi, maka tindakan yang telah dan mungkin akan terjadi adalah:
A. Tindakan yang telah terjadi: merekam
B. Tindakan yang mungkin akan terjadi: menyebarkan rekaman tersebut melalui internet
Maka setidak-tidaknya pelaku dijerat dengan pasal-pasal sebagai berikut:
1. Undang-Undang no. 44 Tahun 2008 Tentang Pornografi:
Pasal 4:
(1) Setiap orang dilarang memproduksi, membuat, memperbanyak, menggandakan, menyebarluaskan, menyiarkan, mengimpor, mengekspor, menawarkan, memperjualbelikan, menyewakan, atau menyediakan pornografi yang secara eksplisit memuat:
a. persenggamaan, termasuk persenggamaan yang menyimpang;
b. kekerasan seksual;
c. masturbasi atau onani;
d. ketelanjangan atau tampilan yang mengesankan ketelanjangan;
e. alat kelamin; atau
f. pornografi anak.
Sanksi Pidana (berdasarkan pasal 29)
dipidana dengan pidana penjara paling singkat 6 (enam) bulan dan paling lama 12 (dua belas) tahun dan/atau pidana denda paling sedikit Rp250.000.000,00 (dua ratus lima puluh juta rupiah) dan paling banyak Rp6.000.000.000,00 (enam miliar rupiah).
Pasal 9:
Setiap orang dilarang menjadikan orang lain sebagai objek atau model yang mengandung muatan pornografi.
Sanksi Pidana (berdasarkan pasal 35)
dipidana dengan pidana penjara paling singkat 1 (satu) tahun dan paling lama 12 (dua belas) tahun dan/atau pidana denda paling sedikit Rp500.000.000,00 (lima ratus juta rupiah) dan paling banyak Rp 6.000.000.000,00 (enam miliar rupiah).
2. Undang-Undang No. 11 Tahun 2008 Tentang Informasi dan Transaksi Elektronik
Pasal 27
(1) Setiap Orang dengan sengaja dan tanpa hak mendistribusikan dan/atau mentransmisikan dan/atau membuat dapat diaksesnya Informasi Elektronik dan/atau Dokumen Elektronik yang memiliki muatan yang melanggar kesusilaan.
(2) Setiap Orang dengan sengaja dan tanpa hak mendistribusikan dan/atau mentransmisikan dan/atau membuat dapat diaksesnya Informasi Elektronik dan/atau Dokumen Elektronik yang memiliki muatan perjudian.
(3) Setiap Orang dengan sengaja dan tanpa hak mendistribusikan dan/atau mentransmisikan dan/atau membuat dapat diaksesnya Informasi Elektronik dan/atau Dokumen Elektronik yang memiliki muatan penghinaan dan/atau pencemaran nama baik.
(4) Setiap Orang dengan sengaja dan tanpa hak mendistribusikan dan/atau mentransmisikan dan/atau membuat dapat diaksesnya Informasi Elektronik dan/atau Dokumen Elektronik yang memiliki muatan pemerasan dan/atau pengancaman.
Sanksi Pidana (berdasarkan pasal 45)
dipidana dengan pidana penjara paling lama 6 (enam) tahun dan/atau denda paling banyak Rp1.000.000.000,00 (satu miliar rupiah).
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Selamat Malam. Pa Marzuki. Semoga sehat selalu.
Pa , sy mohon pencerahan dari Bapak untuk masalah yg saya hadapi.
Begini Pa,..
sy telah berinvestasi uang pada teman sekantor 3 tahun yg lalu, berjalan beberapa bulan dgn cara bagi hasil untuk usaha yg dijalankannya, keuntungan yg sy peroleh 20% per proyek , namun akhirnya berujung macet dan teman sy tsb menghilang(kabur).
tidak ada perjanjian tertulis atas usaha tersebut, saya hanya penanam modal dengan ikatan saling percaya.
3 bulan sy cari akhirnya ketemu juga di lain kota. Sy menagih agar uang modal sy yg terakhir dikrmbalikan, tapi dia beralasan uang masih di konsumen dan uang baru dapat kembali 2 bulan kemudian. Dia menitipkan pada saya satu berkas AJB tanah atas namanya pada sy. maka sy cek ke kelurahan tentang keabsahan AJB tsb (ternyata bersih).
Di kelurahan dimana lokasi tanah berada kami membuat suatu perjanjian yg berbunyi sbb:
“Pihak ke satu dengan ini menyatakan telah meminjam uang kepada pihak ke dua (saya) sebesar Rp. … juta (maaf sy tidak tulis). Uang tsb akan dikembalikan/dibayar lunas oleh pihak ke satu pd pihak kedua paling lambat 2 bulan (terhitung dari tgl perjanjian dibuat)”
“Pihak kesatu menyerahkan jaminan kepemilikan tanah kepada pihak kedua yaitu berupa Akte Jual Beli atas nama pihak kesatu atas sebidang tanah darat terletak di…..dst…yg tercantum pada sppt pbb… dgn batas2 …dst”
“Demikian surat perjanjian ini kami buat atas kesepakatan bersama tanpa ada paksaan dari pihak manapun, dan apabila dikemudian hari ada salah satu pihak mengingkari perjanjian ini, maka kami bersedia untuk dituntut/diajukan sesuai hukum yg berlaku.”
ditandatangani kedua pihak diatas materai, dg 2 org saksi dan diketahui dan ditanda tangani kepala kelurahan .
Namun baru 1 minggu kemudian teman sy tersebut kabur dan menghilang lagi hingga saat ini sudah 2 tahun belum ketemu. ternyata dia jg tersangkut kasus penipuan di tempat asalnya .
Ajb + surat perjanjian sy pegang & PBB tanah atas namanya sya yg bayar , sy ketahui fisiknya dan sy titipkan ke tetangga disana. Sayangnya Nilai harga tanah tsb saat ini jauh lebih rendah dari utang nya. (ini keshilapan/kebodohan sy)
Pertanyaan saya :
1. Apa sebaiknya jalan yg harus sy tempuh agar tanah tersebut dapat sy kuasai?..
2. Apakah dapat sy menjualnya hanya bermodal ajb dan surat perjanjian tsb? (saat ini ada yg berminat)
3. Apakah surat perjanjian yg dibuatkan petugas kelurahan tersebut Sah secara hukum?..
4. Apakah yg mungkin terjadi bila sy melapor ke polisi?. dimana harus melapor?… .(tempat kami awal berbisnis berbeda dgn lokasi tanah /kelurahan tsb).
Bapak.. mohon pencerahannya, ini sangat mengganggu hari2 saya.
Terima kasih sebelumnya, semoga Tuhan memberkati.
Tanggapan,
Pak Priyono,
Langkah yang dapat diambil adalah sbb:
1. Bapak mengajukan gugatan ke pengadilan negeri atas ingkar janji-nya teman bapak tersebut, dan memnita hakim menyita tanah tersebut. Setelah vonis hakim, tanah tersebut dilelang, dan hasil lelang digunakan sebagai pelunsan hutang.
2. Bapak tidak dapat menjual atau memiliki tanah tersebut karena belum ada peralihan hak ke atas nama Bapak.
3. Surat perjanjian itu sah, akan tetapi surat tersebut tidak dapat memberikan hak kepada bapak untuk memiliki tanah tersebut. Surat tersebut hanya bukti bahwa teman bapak berhutang kepada bapak.
4. Unsur pidana dalam peristiwa ini belum nampak, oleh karena itu sebaiknya ditempuh dulu jalur perdata. Jika menempuh jalur pidana, maka harus ada bukti permulaan bahwa ada unsur penipuan.
Demikian, semoga bermanfaat.
Wassalam
Ismail Marzuki
Assalamu’alaikum,
Mohon bantuannya, Ibu saya dan kakak ibu saya mendapatkan tanah waris sepakat menjual tanah tersebut dan akhirnya ada pembeli dan melakukan transaksi jual beli melalui notaris, setelah diproses notaris dimana tanah sudah dibalik nama atas nama pembeli namun karena pembeli belum membayar uangnya akhirnya notaris menjanjikan jika Sertifikat tanah tersebut akan dipegang Notaris selama belum dilunasi oleh pembeli. Secara Lisan Notaris menyatakan bahwa Sertifikat akan diserahkan oleh Notaris jika kedua orang pemilik tanah dan pembeli hadir didepan Notaris dan menunjukan bukti pembayaran Lunas, Akhirnya disepakati pembeli bahwa pembeli akan membuat surat pernyataan diatas materai bahwa akan dilunasi pada tanggal yang telah disepakati, surat pernyataan pembeli yang asli tersebut Ibu saya yang pegang, namun hingga batas waktu yang disepakati tidak ada pembayaran kepada Ibu saya. hingga beberapa bulan setelahnya dicek ke Notaris sertifikat sudah diserahkan ke Pembeli. Dan malahan Ibu saya dapat panggilan kepolisian dan di BAP ternyata diketahui bahwa pembeli melaporkan kekepolisian karena ahli waris masih mendiami tanah yang sudah dibelinya. Pembeli mengklaim dia sudah membeli secara sah dari ahli waris. Tapi kenyataannya Ibu saya tidak menerima uang , rupanya Pembeli sudah membayar secara bertahap melalui Kakak Ibu saya tapi dari bukti kwitansi yang ditunjukan Polisi kepada Ibu saya semua tanda tangan Ibu saya dikwitansi itu palsu karena Ibu saya tidak bisa membaca dan menulis ternyata yang menerima uang kakak Ibu saya, yg mungkin memalsukan tanda tangan Ibu saya, termasuk memalsukan tanda tangan pada surat kuasa saat pengambilan sertifikat oleh pembeli di Notaris. Pada BAP tetap Ibu saya menyatakan tanah tersebut sah atas nama Pembeli sesuai kesepakatan di Notaris tapi belum dibayar karena Ibu saya tidak menerima uang yang dijanjikan pembeli. Dan ada Bukti pernyataan diatas Materai dari pembeli. Mohon bantuannya mengenai permasalahan ini, dan langkah hukum yang bisa diambil. Apakah jual beli tersebut saha secara hukum ? Terima kasih atas perhatiannya Beni XDeres JakBar
Tanggapan
Wa’alaykumussalam
Bapak Beni,
Tindakan yang dapat diambil adalah:
1. Melaporkan kakak dari ibu ke polisi karena memalsukan tanda tangan
2. Mengajukan gugatan ke pengadilan atas perbuatan melawan hukum yang dilakukan kakak dari ibu, sekaligus meminta sita atas sertipikat
Demikian, semoga bermanfaat
Wassalam
Ismail Marzuki
assamualaikum
thn 1998 almarhum ayah saya membeli tanah dan ayah saya hanya mempunyai AJB karena belum membuat sertifikatnya dan skrng ada pada ibu saya tapi secara diam-diam kakak dari ayah saya thn 2013 ini membuat sertifikat diatas tanah yang sama dengan AJB yang ada pada ibu saya.
pertanyaan saya,apakah bisa seseorang membuat sertifikat tanah tanpa ada AJB dan bagaimana kekuatan hukum antara AJB yang ada pada pada ibu saya dan sertifikat yang ada pada kakak almarhum ayah dan apakah dengan AJB yang ada pada ibu saya bisa untuk membuat sertifikat tanah dan bagaimana kekuatan hukumnya.
terima kasih.
Tanggapan
Wa’alaykumussalam
Bapak Ari
Berdasarkan cerita Bapak, saya berasumsi bahwa atas tanah tersebut pada saat dibuat AJB antara ayah Bapak dan penjual belum ada sertipikatnya.
Mengacu pada Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, untuk tanah yang belum bersertipikat, maka untuk pendaftaran tanah tersebut (disertipikatkan) diperlukan bukti-bukti yang mendukung antara lain AJB. Akan tetapi jika tidak ada dokumen-dokumen, maka pemohon dapat mengajukan bukti-bukti lain misalnya saksi-saksi. Dengan demikian, kemungkinan, kakak dari ayah Pak Ari menggunakan bukti selain AJB untuk membuat sertipikat baru.
Sepanjang AJB yang ada pada Ibu pak Ari itu dibuat secara sah, maka AJB itu memiliki kekuatan hukum. Ibu Pak Ari dapat mengajukan gugatan ke pengadilan dalam waktu 5 (lima) tahun sejak sertipikat tersebut diterbitkan.
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
pak saya mau crita tolong ditanggepi dan disertakan pula pasal2nya ya pak… sebelumnya, saya dari lampung
si A menjual tanah kepada si B. ada AJB atau tidak saya kurang tau, si B belum membalik nama sertipikat tersebut.
kemudian si B meninggal dunia, anak dari si B menjual tanah tersebut kepada si C secara kredit, dan tidak ada AJBnya dan si C itu adalah saya sendiri. sertipikat tersebut ada ditangan anak dari si B saat itu,
setelah si C melunasinya, sertipikat tersebut digadai kan ke bank oleh anak dari si B.
setelah 7 thun berlalu pihak bank mendatangi anak dari si B, ternyata anak dari si B telah kabur. setelah pikah bank tau bahwa tanah tersebut telah dijual kepada si C pihak bank mendatangi si C, untuk mengambil tanah tersebut.
si A pada saat itu sudah meninggal dunia
pertanyaan saya:
1. bagai mana menurut bpk mengenai masalah itu…?
2. secara hukum bolehkah anak dari si B menjual tanah tersebut atau menggadaikannya dengan sertipikat masih atas nama si A..?
3. apa solusi saya sebagai pihak si C untuk pempertahankan tanah tersebut dari pihak bank, bukti hanya ada pada pengakuan masyarakat bahwa tanah tersebut telah dijual kepada saya…
tolong dijawab serta dicantungkan pasalnya ya pak…
Tanggapan
Bapak Zaka,
Menjawab pertanyaan bapak Zaka:
1. Dari informasi yang bapak sampaikan tersebut, saya beranggapan bahwa:
a. Tanah tersebut sudah bersertipikat
b. Jual Beli dari A ke B ada AJB-nya.
c. Kemungkinan setelah A dan B meninggal, anak dari B melakukan balik nama sertipikat ke atas nama anak B tersebut. Hal ini dapat dilihat dari cerita Bpk Zaka bahwa tanah tersebut dijaminkan ke bank. Secara prosedur, bank hanya mau menerima tanah sebagai jaminan dalam kondisi aman, yaitu jika sertipikat sudah atas nama anak B.
2. Anak dari B boleh menjual tanah tersebut sepanjang syarat-syarat terpenuhi. Anak dari B adalah ahli waris dari B sehingga berhak atas tanah tersebut setelah B meninggal dunia. Anak B menjual tanah dalam kedudukan selaku ahli waris B. Ketika anak B menjual tanah kepada C secara kredit seharusnya segera dibuat AJB antara anak B dan C. ada kemungkinan saat itu sertipikat belum dibalik nama ke atas nama anak B sehingga antara anak B dan C tidak dibuat AJB.
Dalam transaksi jual beli tanah harus dibuat AJB agar teransaksi tersebut sah. Ketentuannya dapat dilihat dalam pasal 617 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dan peraturan tentang PPAT.
Ketentuan Pasal 617 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata:
“Tiap-tiap akta dengan mana kebendaan tak bergerak dijual, dihibahkan, dibagi, dibebani atau dipindahtangankan, harus dibuat dalam bentuk otentik, atas ancaman kebatalan.”
Mengacu pada pasal 617 KUHPerdata tersebut, yang dimaksud dengan akta otentik untuk pemindahan hak atas tanah adalah Akta jual Beli yang dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Pasal 1 angka (1) Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah:
“Pejabat Pembuat Akta Tanah, selanjutnya disebut PPAT adalah pejabat umum yang diberi
kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.”
3. Bapak dapat melaporkan anak B ke kepolisian karena penipuan. Secara perdata anak B dapat digugat atas uang yang telah diteriam anak B dari Bapak Zaka sebagai pembayaran pembelian tanah.
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
Mohon saya minta bantuan solusinya. Sekitar 5 bulan yg lalu terjadilah transaksi jual beli barang komoditi dengan harga tersepakati Rp16000/kg total senilaiRp 67 680 000,- Antara Saya/penjual, dan si A/pembeli,dan tanpa perjanjian secara tertulis karena sudah teman Baik. Dan A berjanji Lisan satu minggu setelah barang di angkat baru di bayar 50%,dan 1 minggu lagi pelunasan sisanya yg 50%,dan saya sepakati. Ternyata satu minggu pertama hanya di bayar 25jt sisanya tempo 2 minggu,namun saya suruh 1 minggu saja sesuai komitmen awal. Namun yg tejadi 1 minggu tidak bayar,2 minggu tidak bayar,terus berkali kali janji selalu tidak di tepati,dan sampai sekarang tanpa ada pembayaran,dan terakhir janji pertengahan bulan april di bayar. Nah yg sy tanyakan”bisakah di buat perjanjian menyusul’ Dan apakah itu sah? untuk memastikan janjinya yg batas akhir di bulan april tsb?. Dan surat perjanjiannya itu tergolong / judulnya PERJANJIAN JUAL BeLI atau PERJANJIAN UTANG PIUTANG? Mohon penjelasannya dan terimakasih.
Tanggapan,
Bapak Utomo
Mengacu pada yang bapak sampaikan, maka transaksi awal yaitu berupa jual beli telah terjadi. Pembayaran yang dilakukan kemudian sesuai dengan kesepakatan tidak menghalangi telah terjadinya jual beli. Dengan demikian, yang terjadi adalah belum adanya pemenuhan kewajiban dari pembeli untuk membayar harga barang yang telah disepakati. Dalam jual beli, kewajiban penjual adalah menyerahkan barang, hak penjual adalah menerima pembayaran. Kewajiban pembeli adalah membayar harga barang, hak pembeli adalah menerima barang.
Jika akan dilakukan pembaruan perjanjian, maka untuk mengcover hak bapak, dapat dibuat perjanjian utang. Dalam Perjanjian Utang tersebut dijelaskan asal munculnya utang, kemudian besarnya utang, dan tahapan pembayaran utangnya.
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
Ass Pak ..mau nanya
bagaimana cara mengambil sertifikat tanah saya yang telah digadaikan kakak saya dbank dengan cara memalsukan tanda tangan saya dan apakah pihak bank bisa kena sanksi karena telah mencairkan uang karena pemalsuan tanda tangan itu..
terimakasih
Tanggapan
Bapak Erwin,
Apabila bank tidak mengetahui bahwa tanda tangan tersebut adalah palsu, maka bank tidak dapat dijerat secara pidana. Cara yang dapat dilakukan adalah dengan melaporkan ke polisi mengenai pemalsuan tersebut.
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
Asslmlkm , pak pada tahun 2009 saya minjaman uang pada orang sebut saja X dengan jaminan AJB tp tanpa perjanjian tertulis apapun ,sekarang sudah 3 tahun .dan 3 kali si X menagih dan saya belum bisa bayar pinjaman padanya ,saya 2 kali mengajak nya untuk menjual saja tanah dan rumah saya, yang AJB nya ada padanya tapi dia selalu tidak setuju.
Pertanyaan saya pak apakah dengan memegang surat AJB si X bisa menguasai,menggadiakan atau menjual tanah tanpa sepengetahuan saya ?
demikian pertanyaan saya pak mohon penjelasan
terimakasih
Wasalaam.
Tanggapan
Wa’alaykumussalam
Bapak/ibu Tri
AJB bukan tanda bukti hak. AJB adalah bukti peralihan hak. Bukti pemilikan tanah adalah sertipikat tanah.
Sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.
Jadi, dengan hanya menguasai sertipikat AJB atas nama bapak/ibu, maka Mr X tidak dapat melakukan transaksi apapun secara hukum. Mr X tidak dapat menjual atau menggadaikan kepada pihak lain.
Demikian, semoga bermanfaat
Wassalam
Ismail Marzuki
Asslmlkm,maaf pa Marjuki ni nanya, bisa tdk sertifikat tanah wakaf dilimpahkan/diserahkan ke yayasan, jk bisa baimana caranya, trima kasih
Tanggapan
Wa’alaykumussalam
Pak Nurdhom,
Jika membaca pertanyaan bapak ada kalimat “sertifikat tanah wakaf”, saya menyimpulkan bahwa tanah tersebut sudah diwakafkan secara resmi. Mengacu pada ketentuan UU No. 41 Tahun 2004 tentang Wakaf, Pasal 40, disebutkan bahwa harta benda wakaf dilarang dijadikan jaminan; . disita; dihibahkan; dijual; diwariskan; ditukar; atau dialihkan dalam bentuk pengalihan hak lainnya.
Demikian, semoga bermanfaat
Wassalam
Ismail Marzuki
Assalamualikum
Saya nurdin pak saya mohon bantuan nya saya ingin membeli tanah seluas 60meter,tapi saya agak ragu pak karena si(b=penjual)mengatakan kalo tadi nya tanah tersebut sudah punya sertipikat dan seluas 500metr namun sertipikat nya sudah di pecah menjadi beberapa bagian dan sudah di jadikan ajb tapi blom di isi nama apa bila saya ingin membeli makan di ajb tersebut akan di tulis nama saya.
Yg ingin saya tanyakan apakah ada celah bagi si penjual untuk menipu saya dan bagai mana saya mengantisipasinya
Yg kedua mungkin kan ketika suatu saat saya ingin membalikan nama tetapi si penjual tidak berkenan.bagai mana cara nya agar saya bisa mengatasi hal tersebut ke depan nya dan apakah menggunakan jasa notaris itu bisa 100% aman terima kasih pak ismail marzuki.mohon dibalas
Tanggapan
Wa’alaykumussalam
Bapak Nurdin,
Sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.
Jika suatu bidang tanah sudah dipecah menjadi beberapa bagian, maka tiap pecahan tersebut juga harus bersertipikat. Dalam contoh yang bapak tanyakan, jika pemecahan tanah tersebut sudah dilakukan menurut prosedur yang benar, maka seharusnya tanah yang akan bapak beli juga sudah bersertipikat. Apabila ternyata tanah yang akan bapak beli (tanah hasil pemecahan) belum bersertipikat, berarti tanah tersebut masih menyatu dengan tanah yang lainnya yang tercantum di sertipikat asal dan secara hukum belum dipecah.
Transaksi tanah harus dibuat dengan menggunakan AJB dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Patut dipertanyakan jika si pemilik tanah telah memiliki blanko AJB, padahal AJB itu semestinya ada pada PPAT. Jika bapak ingin membeli tanah tersebut dan sertipikatnya belum dipecah, maka penjual harus menyerahkan sertipikat tanah kepada PPAT untuk dilakukan pengecekan di kantor Pertanahan. Kemudian dibuat AJB dengan luas sesuai yang disepakati bersama. PPAT lalu mendaftarkan jual beli tersebut kepada BPN sekaligus dengan pemecahan sertipikatnya. Saran saya, jangan membeli tanah dengan menggunakan blanko AJB yang ada di tangan penjual, tetapi harus ke PPAT. Karena terbuka celah penipuan jika blanko AJB ternyata palsu atau ternyata si penjual kemudian menjual lagi tanah tersebut kepada pihak lain secara diam-diam dengan menggunakan blanko AJB yang lain yang dimiliki penjual.
Jika bapak membeli tanah tersebut langsung dari pemilik tanah yang namanya tercantum disertipikat, dan jual belinya dibuat di PPAT, setelah itu PPAT akan mendaftarkan peralihan haknya ke BPN (dalam bahasa sehari-hari, pendaftaran peralihan hak disebut juga balik nama), maka secara hukum jual belinya sah. Jadi, untuk jual beli tersebut, bapak harus transaksi langsung deng pemilik yang namanya disertipikat dan harus di PPAT.
Demikian, semoga bermanfaat
Wassalam
Ismail Marzuki
1thn yg lalu sy membeli tanah kavling dan 3 bln yg lalu sy membalik nama tanah tsb.namun ada kendala yaitu penjual tanah tidak mau tanda tangan dgn alasan tidak mau membyr pajak penjual,dan saya mencoba utk membayar pajak penjual tsb.namun sampai skrg si penjual tetap tidak mau tandatangan.yg anehnya lagi notaris malah menyuruh saya utk mendatangi rumah penjual.saya jadi binggung harus bagaimana?mohon penjelasanx!
==========
Tanggapan
Bapak Handoko
Apa yang Bapak alami memang sering dialami oleh orang lain dimana pihak penjual dengan berbagai alas an enggan menandatangani akta jual beli. Saran yang diberikan notaris sudah tepat yaitu Bapak diminta menghubungi penjual untuk menandatangani akta jual beli. Apabila penjual tetap tidak bersedia, maka bapak dapat mengajukan gugatan ke pengadilan.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
met,malem pak marzuki
mau tanya-tanya :
1.pada tahun 2005 orangtua saya meminjam dana sebesar Rp 2,500,000, di sebuah koperasi A dengan jaminan sertifikat tanah dan tealah di nyatakan lunas oleh koperasi A tsb,tapi dalm kenyataan nya setelah lunas sertifikat tak kunjung keluar sampai dengan tahun 2008 setelah di telusuri ternyata sertifikat di jaminkan ke koperasi B lain,dengan nominal hutang yang lebih tinggi sebesar Rp 6,500,000 pada tahun 2006 yang jadi pertanyaan saya kenapa yang di kejar-kejar untuk menyelesaikan hutang yang ada pada koperasi B padahal kita berhutang pada koperasi A dan telah lunas berupa bukti kwitansi2 pembayaran.dan nominal nya pun sekarang berkembang menjadi hampir 17juta di koperasi B,saya mohon bantuan untuk penyelesaian nya secara hukum seperti apa,terimaksih
==========================
Tanggapan
Bapak Ari,
Jika memperhatikan informasi yang bapak berikan, maka memang seharusnya sertipikat tanah tersebut sudah dikembalikan dengan telah dilunasinya hutang ayah bapak di Koperasi A. Tindakan Koperasi A menjaminkan sertipikat kepada Koperasi B tanpa persetujuan orang tua bapak Ari adalah tindakan melawan hukum. Selain itu tindakan menjaminkan tanah orang lain tanpa izin dan persetujuan pemiliknya merupakan tindak pidana berdasarkan pasal 385 Kitab Undang-Undang Hukum Pidana, dengan ancaman hukuman 4 tahun.
Bapak harus menjelaskan kepada A dan B bahwa tanah itu bukan jaminan hutang. Apabila B tidak mau mengembalikan maka Bapak dapat menggugat A dan B juga melaporkan kepada kepolisian.
Demikain, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
maksud pertanyaan saya yang no2. adalah apakah bisa saya meminta uang balik pada penjual mengingat tanah yang dijual bermasalah? jika bisa, bagaimana prosedur hukumnya jika saya meminta kembali uang tersebut?
terimakasih..
=====================================
Tanggapan:
Bapak Oki Mulyadi,
Mengacu pada pertanyaan bapak, saya berasumsi bahwa tanah tersebut belum didaftar atau belum bersertipikat. Untuk tanah-tanah yang belum bersertipikat memang terbuka celah terjadinya perbedaan luas atau batas tanah. Untuk mencegah terjadinya perbedaan tersebut, maka tanah-tanah tersebut memang selayaknya didaftarkan/disertipikatkan terlebih dahulu oleh pemilik asal sebelum dijual kepada pihak lain.
Selain itu untuk tanah yang belum bersertipikat, jika pada akhirnya dilakukan penjualan, maka seharusnya melibatkan pihak lain yang tanahnya berbatasan dengan tanah yang akan dijual.
Menjawab pertanyaan bapak:
1. Adakan pertemuan antara bapak, penjual dan orang yang mengaku memiliki tanah, disaksikan camat setempat, Pertemuan untuk mencari titik temu mengenai batas-batas tanah dan klaim pemilikan
2. Mengacu pada pasal 1471 Kitab UU Hukum Perdata, pada dasarnya pembeli dapat menuntut pembatalan jual beli jika barang yang dijual adalah milik orang lain. Dalam hal ini adalah jika tanah tersebut adalah milik orang lain.
3. Menuntut pengembalian pembayaran lebih hanya dapat dilakukan jika bapak dapat membuktikan adanya kerugian material akibat peristiwa ini.
4. Saran saya adalah, lakukan terlebih dahulu langkah dalam jawaban nomor 1. Usahakan terlebih dahulu musyawarah. Upaya penyelesaian melalui pengadilan dapat terjadi pada beberapa kemungkinan yaitu: (a) menggugat penjual karena telah menjual tanah yang bukan haknya; atau (b) menggugat orang yang mengaku pemilik tanah (tuan arogan) jika ternyata dia menduduki tanah yang telah bapak beli dari penjual.
Demikian tanggapan singkat saya, semoga bermanfaat
Wassalam
Ismail Marzuki
salam kenal pak Ismail Marzuki yang terhormat..
nama saya Oki Mulyadi, dari Aceh. Selaku saya orang yang kurang paham masalah hukum, berharap banyak kepada bapak untuk bisa menjelaskan kasus hukum yang saya hadapi. kronologinya seperti ini, pada tahun 2010 saya membeli tanah kebun 2 ha dan 3 ha jadi total luas nya 5 ha dengan dua buah akte jual beli yang disahkan oleh camat dengan harga 30 juta pada satu kelompok masyarakat yang telah mendapat hak atas tanah tersebut(kata pembelinya aturan jual beli tanah kebun).pada dasarnya tanah tersebut adalah tanah hutan rimba yang diperuntukkan kepada masyarakat oleh pemerintah.
pada awalnya penjual tanah telah memberi tahu batas tanah tersebut dan memberi tanda batas kayu pancang, tetapi tanpa lurah dan pejabat yang berwenang. sehingga sekitar bulan maret 2012 saya mengajak kembali penjual tersebut dan lurah untuk memberi batas yang jelas. tetapi pada saat itu ternyata sudah ada pihak lain (dia merupakan ketua DPRK dan semua orang tahu kalau dia tipe orang yang arogan) yang mengaku itu tanahnya termasuk tanah warga lainnya..
dengan kasus seperti ini saya mengajukan beberapa pertanyaan kepada Bapak, yaitu:
1. apa tindakan yang harus saya lakukan terhadap si penjual dan orang yang telah mengaku itu tanah nya?
2. mengingat yang mengaku tanah tersebut adalah salah seorang yang berkuasa dan arogan, saya berencana meminta kembali uang dan menyerahkan tanah tersebut kepada si penjual? (si penjual pasti akan mencari alasan untuk tidak membayar balik)
3. jika jalan no.2 itu saya tempuh, apakah boleh saya menuntut dengan bayar lebih kepada saya mengingat kerugian saya?
4. apa solusi dari Bapak agar saya terlepas dari masalah ini?
terimakasih kepada Bapak yang telah menyediakan blog curhat hukum ini….
email: keemoel@gmail.com
Tolong penjelasannya tentang masalah berikut ini :
1. Kakak ipar menjual rumah (SHM an. Mr. X masih hidup) kepada temannya Sdri A (terbit akte jual beli di depan notaris) tanpa sepengetahuan Mr. X (kakak ipar bisa menirukan ttd Mr. X dan juga menyewa orang lain untuk mengaku sebagai Mr. X sehingga terbitlah akte jual beli di depan notaris)
2. Oleh Sdri A, AJB ini diagunkan ke bank MG dan disetujui oleh bank MG
3. Yang jadi permasalahan karena menunggak (selama 8 bulan), bank MG akan melelang rumah tsb melalui KPKNL, pemilik rumah (Mr. X) baru mengetahui bila rumahnya akan dilelang setelah mengetahui kronologis di atas. Kami sudah membuat iklan di koran untuk KPKNL dan pihak-pihak yang berkepentingan terhadap objek lelang tsb untuk tidak membuat kegiatan apapun.
dari segi hukum, mohon penjelasannya
1. Apakah transaksi jual beli di notaris tersebut sah?
2. Apakah bank MG tetap berhak melelang rumah tsb meskipun telah diberitahukan bahwa pemilik rumah (Mr. X) tidak pernah mengadakan jual beli dengan Sdri. A (yang terjadi adalah anak Mr. X yang bisa menirukan ttd Mr. X yang menjual rumah tsb kepada Sdri A)
3. Pihak-pihak manakah yang dapat dituntut secara hukum
Tanggapan
Bapak Zulham
Berdasarkan informasi yang bapak sampaikan maka, peristiwa hukum yang terjadi adalah sebagai berikut:
1. Peristiwa hukum jual beli tanah dan bangunan (rumah). Dalam hal ini rumah dijual oleh pihak yang tidak berhak untuk menjual
2. Peristiwa hukum pemberian jaminan
3. Peristiwa hukum lelang
Dari peristiwa hukum tersebut, maka tanggapan kami atas pertanyaan bapak adalah sebagai berikut:
1. Transaksi jual beli tanah yang dilakukan oleh bukan pemiliknya adalah batal. Pasal 1471 Kitab Undang-undang Hukum Perdata menyatakan: “Jual beli benda-benda orang lain adalah batal dan dapat memberikan dasar untuk penggantian biaya, kerugian dan bunga, jika si pembeli tidak telah mengetahui bahwa barang itu kepunyaan orang lain.”
2. Dalam transaksi pemberian jaminan kepada Bank MG, maka Bank MG berhak untuk melakukan tindakan hukum apapun juga sepanjang tindakan itu mengacu pada perundang-undangan yang berlaku. Bank MG tetap berhak untuk menjual secara lelang rumah tersebut sepanjang tidak ada keputusan pengadilan berkekuatan tetap yang menyatakan bahwa transaksi jual beli telah batal. Dengan demikian, untuk menentukan bahwa memang telah terjadi pemalsuan tanda tangan, harus dibuktikan terlebih dahulu melalui putusan pengadilan. Dalam hal ini, pihak pemilik asli harus melaporkan peristiwa tersebut ke polisi dengan mengacu pada pasal 266, 378 dan 385 Kitab Undang-undang Hukum Pidana.
Pasal 266 KUHPidana:
(1) Barang siapa menyuruh memasukkan keterangan palsu ke dalam suatu akta otentik mengenai sesuatu hal yang kebenarannya harus dinyatakan oleh akta itu, dengan maksud untuk memakai atau menyuruh orang lain memakai akta itu seolah-olah keterangannya sesuai dengan kebenaran, diancam, jika pemakaian itu dapat menimbulkan kerugian, dengan pidana penjara paling lama tujuh tahun;
(2) Diancam dengan pidana yang sama barang siapa dengan sengaja memakai surat tersebut dalam ayat pertama, yang isinya tidak sejati atau yang dipalsukan seolah-olah benar dan tidak dipalsu, jika pemalsuan surat itu dapat menimbulkan kerugian.
Pasal 378 KUHPidana:
Barang siapa dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, dengan memakai nama palsu atau martabat palsu, dengan tipu muslihat, ataupun rangkaian kebohongan, menggerakkan orang lain untuk menyerahkan barang sesuatu kepadanya, atau supaya memberi hutang maupun menghapuskan piutang diancam karena penipuan dengan pidana penjara paling lama empat tahun.
Pasal 385 KUHPidana
Diancam dengan pidana penjara paling lama empat tahun:
(1) barang siapa dengan maksud menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, menjual, menukarkan atau membebani dengan creditverband sesuatu hak tanah yang telah bersertifikat, sesuatu gedung, bangunan, penanaman atau pembenihan di atas tanah yang belum bersertifikat, padahal diketahui bahwa yang mempunyai atau turut mempunyai hak di atasnya adalah orang lain;
(2) barang siapa dengan maksud yang sama menjual, menukarkan atau membebani dengan credietverband, sesuatu hak tanah yang belum bersertifikat yang telah dibehani credietverband atau sesuatu gedung bangunan. penanaman atau pembenihan di atas tanah yang juga telah dibebani demikian, tanpa mem beritahukan tentang adanya heban itu kepada pihak yang lain;
(3) barang siapa dengan maksud yang sama mengadakan credietverband mengenai sesuatu hak tanah yang belum bersertifikat. dengan menyembunyikan kepada pihak lain bahwa tanah yanr bezhubungan dengan hak tadi sudah digadaikan;
(4) barang siapa dengan maksud yang sama, menggadaikan atau menyewakan tanah dengan hak tanah yang belum bersertifikat padahal diketahui bahwa orang lain yang mempunyai atau turut mempunyai hak atas tanah itu:
(5) barang siapa dengan maksud yang sama, menjual atau menukarkan tanah dengan hak tanah yang belum bersertifikat yang telah digadaikan, padahal tidak diberitahukannya kepada pihak yang lain bahwa tanah itu telah digadaikan;
(6) barang siapa dengan maksud yang sama menjual atau menukarkan tanah dengan hak tanah yang belum bersertifikat untuk suatu masa, padahal diketahui, bahwa tanah itu telah disewakan kepada orang lain untuk masa itu juga.
3. Pihak yang dapat dituntut secara hukum adalah pihak yang mengaku sebagai pemilik padahal bukan pemilik, yaitu pihak yang telah memalsukan tanda tangan. Pembeli dapat dituntut jika pembeli mengetahui bahwa si penjual adalah palsu. Demikian juga dengan notaris, jika notaris mengetahui bahwa penjual adalah palsu pada saat akta jual beli ditandatangani, maka notaris dapat dituntut. Tetapi jiak pembeli dan notaris tidak mengathui, maka pembeli dan notaris tidak dapat dituntut.
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
Saya Arif
Met malam pak Marzuki, sebelumnya saya minta tolong untuk penjelasan tentang masalah keluargaku.
kakak saya beli tanah kepada x dan tanah tersebut sudah sertifikat namun kami tau sebelumnya bahwa tanah tsb dulunya bersengketa dan sampai kepengadilan dan sudah dapat putusan x yg memenangkan. dengan menunjukan surat keputusan pengadilan ke kami jadi kami merasa tenang dan terjadilah transaksi jual beli, dan kami teruskan ke ajb dan langsung proses balik nama, namun sekarang dalam masa proses balik nama tanah kami diserobot sama orang yang dulu bersengketa dengan x menurut informasi kasusnya lagi diajukan ke PTUN, bagai mana menurut pak Ismail apakah kami bisa mempidanakan dia krna menyerobot dan bagai mana kami menghadapi gugatan yang kasusnya di PTUN.
kami mohon penjelasannya. terimakasih.
Saya Arif
Met malam pak Marzuki, sebelumnya saya minta tolong untuk penjelasan tentang masalah keluargaku.
kakak saya beli tanah kepada x dan tanah tersebut sudah sertifikat namun kami tau sebelumnya bahwa tanah tsb dulunya bersengketa dan sampai kepengadilan dan sudah dapat putusan x yg memenangkan. dengan menunjukan surat keputusan pengadilan ke kami jadi kami merasa tenang dan terjadilah transaksi jual beli, dan kami teruskan ke ajb dan langsung proses balik nama, namun sekarang dalam masa proses balik nama tanah kami diserobot sama orang yang dulu bersengketa dengan x menurut informasi kasusnya lagi diajukan ke PTUN, bagai mana menurut pak Ismail apakah kami bisa mempidanakan dia krna menyerobot dan bagai mana kami menghadapi gugatan yang kasusnya di PTUN.
kami mohon penjelasannya. terimakasih.
Ass.wr.wb
Pak saya punya masalah nih..saya bingung apakah masalah ini bisa diproses atau tidak..mohon bantuannya..
tgl 24 januari saya menggadaikan laptop saya diteman saya..saya berniat menebus laptop itu pada tgl 1 february 2012..ketika tgl 29 januari saya kesana siang masi ada laptopnya…saat tgl 1 february 2012 saya kesana untuk menebus laptop saya..tpi teman saya berkata laptop itu hilang pada saat tgl 29 february sehabis saya pulang..yg bikin saya kecewa kalo memang laptop itu hilang pda tgl 29 january knp saya tidak diberitahu..padahal dia tau no hp sya…pada tgl 4 january saya sms dia untuk menggantinya pada tgl 5 bagaimanapun caranya..saya datang tgl 5 february kios hpnya tutup..dia tinggal diruko dengan usaha konter hp..bru tgl 6 hari ini pagi saya samperin ternyata buka lalu dia berkata dia tidak punya uang untuk mengganti laptop saya..bahkan dia banyak hutang ucapnya..saya bingung harus bagaimana lg..apakah kejadian seperti ini dapat diproses dgn jalan hukum..??
sekian dri saya terimakasih sebelumnya.. ^_^
==============
Tanggapan
Mas Jourdan
Jika saya baca pertanyaan anda maka dapat saya uraikan sebagai berikut:
1. Anda meminjam uang ke Teman anda (misa namanya ABCD).
2. Sebagai jaminan atas pinjaman uang tersebut, anda memberikan laptop sebagai jaminan dengan cara gadai. Dengan demikian penguasaan secara fisik atas laptop anda oleh ABCD adalah sah yaitu sebagai jaminan (gadai).
3. Anda berniat melunasi hutang anda, dan meminta jaminan berupa laptop dikembalikan
4. Ketika anda meminta laptop tersebut, ABCD mengatakan bahwa laptop hilang.
Secara hukum, ABCD tersebut dapat dikategorikan ingkar janji karena tidak dapat mengembalikan laptop anda. Dalam hal ini dapat diajukan gugatan perdata.
Selain itu jika ada indikasi bahwa barang tersebut dijual oleh ABCD untuk kepentingannya sendiri, maka ABCD dapat diajukan pidana penggelapan barang.
Hanya saja, sebelum anda memutuskan untuk mengajukan gugatan atau tuntutan pidana, alangkah baiknya jika ditimbang terlebih dahulu nilai ekonomis masalah tersebut. Apakah harga laptop tersebut seimbang dengan upaya anda mengajukan gugatan atau tuntutan? Jika yang anda kejar adalah kepuasan batin atau upaya penegakan hukum atau keadilan, maka anda bisa segera memutuskan untuk menggugat atau melaporkan pidana ABCD.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Pak. Sya ingin bertnya lg..
Ibu sya mendapatkan warisan tanah..
Dan sertifikat tnah atas nma ibu sya..
Krn ibu dan bpk sya beda agama.adik dri ibu sya ingin mengambil warisan it.dan menyuruh cerai ortu sya.sedang kan orang tua sya rukun2 sja.
Apakah sya bsa membwa msalah ini kejalur hukum.
Sya mnta pendapatnya pak .trima kash
Tanggapan:
Saya akan memberikan tanggapan terbatas pada pertanyaan yang diajukan.
Seorang yang beragama Islam, apabila ia meninggal dunia maka harta warisannya hanya dapat diwariskan kepada orang yang beragama islam juga. Untuk pewarisan orang Islam di Indonesia maka peradilan yang berwenang adalah Peradilan Agama (UU No. 7 Tahun 1989 juncto UU No. 3 Tahun 2006).
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
Pak.sya mau bertanya.pak 1:kalau ada yg memaksa ortu sya untuk cerai sya bsa tdk menuntut orang itu.?
2:klau ada yg blang sya anak haram apakah sya bsa menuntutnya?
Trima kash pak
Tanggapan
Dik Fairuz,
1. Menurut ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 9 Tahun 1975 tentang Pelaksanaan Undang-undang nomor 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan Perceraian dapat terjadi karena alasan atau alasan-alasan:
a. Salah satu pihak berbuat zina atau menjadi pemabok, pemadat, penjudi, dan lain sebagainya yang sukar disembuhkan;
b. Salah satu pihak meninggalkan pihak lain selama 2 (dua) tahun berturut-turut tanpa izin pihak lain dan tanpa alasan yang sah atau karena hal lain diluar kemampuannya;
c. Salah satu pihak mendapat hukuman penjara 5 (lima) tahun atau hukuman yang lebih berat setelah perkawinan berlangsung;
d. Salah satu pihak melakukan kekejaman atau penganiayaan berat yang membahayakan pihak yang lain;
e. Salah satu pihak mendapat cacat badan atau penyakit dengan akibat tidak dapat menjalankan kewajibannya sebagai suami/isteri;
f. Antara suami dan isteri terus-menerus terjadi perselisihan dan pertengkaran dan tidak ada harapan akan hidup rukun lagi dalam rumah tangga.
Untuk terjadinya perceraian, salah satu pihak harus mengajukan gugatan ke pengadilan. Secara hukum tidak ada pihak luar yang dapat memaksa agar seseorang bercerai.
Yang dapat terjadi adalah bukan pemaksaan perceraian, tetapi adanya permintaan pembatalan perkawinan. Pembatalan perkawinan dapat terjadi apabila syarat-syarat perkawinan tidak terpenuhi.
Pihak-pihak yang dapat mengajukan permbatalan perkawinan adalah:
a. Para keluarga dalam garis keturunan lurus keatas dari suami atau isteri;
b. Suami atau isteri;
c. Pejabat yang berwenang hanya selama perkawinan belum diputuskan;
d. Pejabat yang ditunjuk tersebut ayat (2) Pasal 16 Undang-undang Perkawinan dan setiap orang yang mempunyai kepentingan hukum secara langsung terhadap perkawinan tersebut, tetapi hanya setelah perkawinan itu putus.
Jika ada seseorang yang memaksa orang lain untuk bercerai, apalagi pemaksaan tersebut dilakukan dengan tindakan ancaman atau perbuatan yang tidak menyenangkan, maka orang tersebut dapat saja dituntut karena telah melakukan perbuatan yang tidak menyenangkan.
2. Mungkin yang dimaksud dengan anak haram dalam pertanyaan ini adalah anak yang dilahirkan diluar perkawinan. Terlepas dari benar atau tidaknya tuduhan bahwa anda adalah anak haram (maaf) atau bukan, maka tindakan menyebarluaskan informasi tersebut dapat dikategorikan perbuatan tidak menyenangkan.
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
Bapak Ismail Ysh,
boleh tanya lagi pak?
1. Apa saat proses balik nama sertifikat tanah harus melampirkan Akta Jual Beli?
2. Apa boleh kita melakukan pembelian tanah dengan hanya serah terima sertipikat tanpa adanya Akta Jual Beli? Maksudnya Akta Jual Beli baru dibuat saat akan dilakukan proses balik nama sertipikat saja (menyusul)
3. Jika kita memegang sertipikat asli dari tanah tersebut apakah itu berarti kita sudah memiliki hak dari kepemilikan tanah tersebut?
4. Bila kita membeli tanah dengan sistem kredit, apa yang dapat menjadi pegangan hukum kita setelah membayar DP karena sertipikat asli tentunya masih dipegang oleh penjual sampai kredit lunas?
Apa cukup dengan perjanjian kredit di atas materai 6000 saja?
Tanggapan
Bapak Rully,
Yang dimaksud dengan balik nama menurut hukum adalah pendaftaran peralihan hak atas tanah ke kantor pertanahan. Pendaftaran tersebut dilakukan antara lain disebabkan karena terjadinya perubahan data yuridis atas hak atas tanah, misalnya telah dilakukannya jual beli atas tanah tersebut.
1. Untuk melakukan balik nama atau pendaftaran peralihan hak atas tanah wajib melampirkan Akta Jual Beli (Pasal 37 ayat 1 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah)
2. Akta Jual beli merupakan bukti telah dilakukannya peralihan hak atas tanah. Selain itu AJB juga syarat untuk dapat dilakukannya balik nama. Dengan demikian keberadaan AJB adalah mutlak. Apabila jual beli tidak dibuat AJB, maka secara hukum tidak ada kekuatan bagi pembeli untuk mengakui bahwa tanah tersebut adalah miliknya. Selain itu menunda pelaksanaan pembuatan AJB, sedangkan harga tanah sudah dibayar lunas, dapat merugikan pembeli, antara lain:
– Nilai jual Objek Pajak semakin lama semakin meningkat, sehingga beban biaya pajak bagi pembeli berupa Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan juga akan meningkat
– Kemungkinan penjual meninggal dunia, maka akan memerlukan prosedur yang bertambah panjang untuk membuat AJB
3. Memegang sertipikat asli bukan berarti telah menjadi pemilik suatu tanah, karena bukti peralihan hak adalah AJB yang didalamnya mencantumkan nama pembeli sebagai pemilik baru.
4. Mungkin yang dimaksud dalam pertanyaan tersebut adalah membeli tanah secara cicilan langsung dari pemilik tanah, tanpa melalui bank. Jika membeli tanah dengan cara tersebut, maka sebaiknya tidak hanya cukup perjanjian kredit di bawah tangan. Harus dibedakan antara perjanjian kredit dengan perjanjian pengikatan jual beli (PPJB). Perjanjian kredit adalah perjanjian mengenai pemberian kredit/pinjaman uang dari kreditur kepada debitur. Sedangkan PPJB adalah perjanjian untuk membeli tanah, dimana penjual berjanji pada suatu saat yang ditentukan akan menjual tanahnya kepada pembeli dan pembeli berjanji pada suatu saat yang ditentukan akan membeli tanah dari penjual. PPJB diperlukan dalam hal antara lain jual beli tidak dibayar secara lunas.
Jadi dalam kasus tersebut, sebaiknya dibuat PPJB secara notaril yang antara lain mencantumkan berapa harga jual tanah, berapa harga yang dibayar sebagai uang muka dan kapan pelunasan akan dilakukan.
Mengingat jual beli tanah tersebut belum lunas, maka tidak dapat dihindari jika sertipikat masih dipegang oleh penjual. Dapat juga diusulkan agar sertipikat dititipkan pada PPAT dengan ketentuan, bila sampai tanggal tertentu calon pembeli gagal melunasi harga jual yang berarti gagal membuat AJB, maka sertipikat dikembalikan ke penjual.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Terima kasih pak.
wah.. terima kasih pak, sangat membantu jawabannya.
Sama-sama Pak Rully
Ismail Marzuki
Pak Ismail Ysh,
Sejauh yang saya baca dari balasan pertanyaan di atas, saya ingin menyimpulkan langkah untuk membeli rumah (bangunan+tanah) mohon untuk di tanggapi Pak apakah benar?
1. Memastikan rumah tersebut sudah bersertipikat atau tidak. Datangi kantor PPAT yg tercantum di sertipikat.
2. Akta Jual Beli juga dilakukan di hadapan PPAT
Pertanyaan saya,
1. apakah saat akta jual beli di hadapan PPAT itu dilakukan pengukuran juga terhadap tanah? (rumah yang ingin saya beli belum memiliki patok2 batas yang jelas)
2. Bagaimana membedakan PPAT yang legal dan ilegal? (oknum)
Terima kasih pak.
Tanggapan
Bpk Rully, mungkin yang dimaksud adalah jawaban saya atas pertanyaan Mas Angga mengenai AJB palsu.
Sebetulnya jawaban saya terhadap pertanyaan Mas Angga berbeda dengan kesimpulan yang Bpk Rully sampaikan. Pertanyaan Mas Angga berkaitan dengan bagaimana memastikan keaslian suatu AJB, bukan sertipikat tanah.
Mengani langkah untuk membeli rumah adalah:
1. Memastikan apakah tanah tersebut sudah bersertipikat atau belum. Untuk memastikan ada atau tidak adanya sertipikat adalah dengan meminta sertipikat tersebut kepada pemilik tanah/penjual. Jika tanah tersebut ada sertipikatnya maka pemilik harus menunjukkannya kepada pembeli.
2. Jika sertipikat tanah sudah ada, maka untuk memastikan keaslian sertipikatnya harus mengecek langsung ke kantor pertanahan, bukan ke PPAT, karena sertipikat tanah dikeluarkan oleh kantor pertanahan. Jika sertipikat sudah jelas keasliannya, tetapi pembeli ragu bahwa si pemilik benar-benar telah memperoleh tanah tersebut secara sah dari pemilik sebelumnya, maka untuk menghilangkan keragu-raguan silakan cek keaslian AJB ke PPAT. Oleh karena itu mungkin lebih baik lagi jika transaksi jual beli yang akan dilakukan, dibuat di PPAT yang sebelumnya telah membuat AJB antara pemilik sekarang dengan pemilik sebelumnya.
3. Akta jual beli tanah dilakukan dihadapan PPAT
4. Terhadap tanah-tanah yang sudah terdafar atau sudah bersertipikat biasanya tidak dilakukan pengukuran lagi ketika akan dilakukan jual beli. Tetapi bagi tanah yang belum bersetipikat, dilakukan pengukuran sebagai bagian dari pendaftaran tanahnya.
5. Membedakan PPAT yang legal dan ilegal adalah dengan melihat papan nama di depan kantor PPAT tersebut. Di papan nama tersebut tertera SK pengangkatan PPAT dari pejabat yang berwenang. Silakan cek ke pejabat yang berwenang kebenaran dari SK tersebut.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Assalamualaiku Wr Wb
Saya ingin bertanya, ditempat saya ada sebuah sekolahan dan sekarang sudah menjadi yayasan.. semua masyarakat sekitar tahu kalau tanah sekolahan tersebut adalah tanah wakaf masjid yang ada disebelah sekolah, pemilik sekolah tersebut sekarang mengklaim klw tanah tersebut sudah dia beli dari BPN dan memiliki sertifikat
pertanyaan saya, bisa kah kami masyarakat menggugat untuk mengembalikan tanah tersebut sesuai fungsi,nya sebagai tanah wakaf?
kalau bisa langkah apa yang harus kami tempuh karna kami tidak memiliki document maupun hal lain,,
Perlu akhi ketahui pemilik sekolah saat ini menjabat sebagai nazhir dan tidak mau digantikan oleh siapapun padahal kelakuan,nya sudah sangat bobrok,
Tanggapan
Wa’alaikumussalam
Bapak Muslim
Untuk menjawab pertanyaan Bapak, ada beberapa hal yang harus saya ketahui terlebih dahulu, yaitu:
1. Apakah pemberian wakaf tersebut telah dilakukan sesuai dengan UU tentang wakaf atau hanya dilakukan secara internal saja?. Pemberian wakaf menurut UU harus dibuat Akta Ikrar Wakaf dihadapan Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf dan atas tanah wakaf terserbut didaftarkan di Kantor Pertanahan.
2. Apakah yang bertindak sebagai Nazhir perorangan atau atas nama Yayasan?
Tanah yang sudah diwakafkan tidak dapat diperjualbelikan, berdasarkan ketentuan UU No. 41 Tahun 2004 tentang Wakaf.
Pada dasarnya setiap warga negara boleh menggugat pihak lain jika merasa kepentingan hukumnya terganggu. Untuk melakukan gugatan, yang harus dimiliki pertama kali adalah data-data tentang telah terjadinya perbuatan melawan hukum yang dilakukan nazhir tersebut. Misalnya, apakah tanah wakaf tersebut benar-benar telah diwakafkan sesuai dengan UU wakaf, atau apakah benar Nazhir tersebut telah membeli tanah wakaf. Dalam jual beli tersebut, siapakah yang bertindak selaku penjual.
Mengenai jangka waktu Nazhir, menurut PP Nomor 42 Tahun 2006, jangka waktu Nazhir adalah 5 tahun dan dapat diangkat kembali oleh Badan Wakaf Indonesia. Selain itu, ahli waris wakif atau Kantor Urusan Agama dapat mengusulkan kepada Badan Wakaf Indonesia agar Nazhir diganti.
Demikian, semoga bermanfaat
Wassalam
Ismail Marzuki
Pak saya mau tanya,bolehkah akta jual beli dijadikan jamina hutang piutang dibank klo bleh dan tidak apa dasar hukumnya?terimakasih ^^
Pak saya mau tanya,bolehkah akta jual beli dijadikan jamina hutang piutang dibank klo bleh dan tidak apa dasar hukumnya?terimakasih ^^
Tanggapan
Mba Iis
Mungkin yang dimaksud dengan akta jual beli dalam pertanyaan tersebut adalah akta jual beli tanah.
Dalam hukum benda dikenal istilah barang bergerak, barang tidak bergerak, barang bertubuh, barang tidak bertubuh. Tanah termasuk barang tidak bergerak. Bukti pemilikan atas tanah berupa sertipikat hak atas tanah, misalnya Sertipikat hak Milik nomor 1 (catatan; sesuai dengan ketentuan perundangan-undangan, kata yang tepat adalah SERTIPIKAT, bukan SERTIFIKAT).
Dalam hukum jaminan, yang dapat dijadikan jaminan adalah barang itu sendiri, misalnya tanah. Tanah dapat dijadikan sebagai jaminan hutang. Agar kreditur (bank) memperoleh perlindungan hukum atas pinjaman yang diberikan kepada debitur, maka terhadap jaminan berupa tanah tersebut diikat dengan pengikatan jaminan yang disebut Hak Tanggungan. Terhadap tanah yang telah diikat dengan hak tanggungan, pada sertipikat hak atas tanah dimuat keterangan bahwa tanah sedang dijaminkan pada kreditur. Biasanya sertipikat hak atas tanah tersebut disimpan oleh bank.
Akta jual beli bukan bukti pemilikan atas tanah. Akta jual beli hanyalah syarat untuk peralihan hak atas tanah dari pemilik sebelumnya kepada pemilik baru. Bukti atas pemilikan suatu tanah adalah sertipikat hak atas tanah. Misalnya Tuan A menjaul tanah kepada Tuan B, maka dibuatlah akta jual beli tanah. Dari akta jual beli tersebut lalu peralihan hak atas tanah didaftarkan ke Kantor Pertanahan dan di dalam buku tanah dicatat peralihannya.
Jika dalam suatu bank menyimpan sertipikat hak atas tanah sebagai jaminan, perlu diketahui bahwa yang menjadi jaminan adalah tanah itu sendiri, bukan sertipikatnya. Dokumen tanah berupa sertipikat hanyalah bukti bahwa tanah tersebut benar milik pemberi jaminan.
Akta jual beli tidak dapat dijadikan jaminan hutang, karena yang dapat dijadikan jaminan adalah tanahnya itu sendiri, bukan akta jual beli.
Demikian semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
Bapak Ismail yang terhormat…saya angga mahasiswa fakultas hukum universitas brawijaya malang…
begini pak saya mau bertanya, dosen saya pernah berkata kepada saya tentang akta jual beli palsu yang di agunkan ke bank…
yang saya tanyakan pak :
1) Adakah perbedaan akta jual beli palsu dengan asli?
2) bagaimana kita sebagai orang hukum membedakannya?
3) menutur anda bagaiman upaya pihak bank dalam mengatasi atau mencegah terdapat akta jual beli atas tanah yang palsu di agunkan?
Tanggapan:
Mas Angga, tanggapan saya sebagai berikut:
1. Suatu akta jual beli (dalam hal ini akta jual beli tanah) merupakan akta otentik yang bentuknya telah ditentukan peraturan perundang-undangan. Untuk dokumen AJB Tanah blanko AJB telah disediakan dalam bentuk yang seragam. Dalam tanggapan saya ini, saya asumsikan bahwa fisik AJB tersebut adalah asli. Perbuatan pemalsuan terhadap AJB dapat berarti bahwa (i) membuat AJB palsu; atau (ii) memalsukan AJB.
Perbedaannya adalah, (i) membuat AJB palsu; yaitu bahwa sebelumnya sama sekali tidak ada AJB atas transaksi tanah tersebut atau AJB tersebut diada-adakan; (ii) memalsukan AJB; yaitu sebelumnya telah ada AJB asli atas suatu tanah lalu kemudian ada pihak yang membuat AJB palsu atas tanah tersebut, sehingga terdapat perbedaan data antara yang asli dengan yang palsu.
Apabila fisik dokumen AJB palsu tersebut adalah sama-sama berasal dari negara/pemerintah, maka kita tidak dapat membedakan keaslian AJB dari segi fisiknya. Dalam hal ini untuk membedakan yang asli dengan yang palsu adalah dengan melakukan pengecekan langsung kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah yang namanya tercantum dalam AJB tersebut.
2. Untuk membedakan asli atau palsu maka pertama kali adalah dilihat fisik AJB apakah kertasnya sama dengan kertas blanko AJB resmi. Jika fisiknya asli, maka cocokkan data AJB tersebut dengan data di sertipikat tanah. Apabila kurang yakin, silakan lakukan pengecekan langsung kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah yang namanya tercantum dalam AJB tersebut.
3. Dalam hukum jaminan atas tanah, yang dapat diagunkan adalah tanah. Agar tanah dapat diagunkan secara sempurna melalui Hak Tanggungan maka tanah tersebut harus telah bersertipikat. Oleh karena itu, apabila akan mengikat tanah sebagai jaminan hutang, bank wajib meminta sertiikat asli dari debitur, bukan meminta AJB. Sertipikat tersebut kemudian dicek di Kantor Pertanahan setempat.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Trimakasih Pak Is untuk tanggapannya…
Sama-sama..
Trimakasih Pak Is atas penjelasannya..
Menyambung dari permasalahan saya yang tersebut di atas, perlu saya tambahkan bahwa pemalsuan disini bukan pemalsuan slip setoran tersebut, namun pemalsuan keterangan pada lembar lampiran surat permohonan lelang yang dikirimkan koperasi ke KPKNL, yang menurut debitur tidak sesuai dengan slip setoran yang dia pegang. Dimana slip setoran yang dipegang debitur yang semula tertulis titipan angsuran dikembalikan kekoperasi dan atas permintaan debitur agar ditambahkan tulisan menjadi titipan angsuran pokok dan bunga dan yang menulis tambahan tsb pegawai koperasi, dan menurut debitur uang yang disetorkan sudah cukup untuk menutup hutang pokok dan bunga, namun dalam lampiran surat ke KPKNL tersebut masih ditulis kurang membayar pokok, bunga dan denda.
Demikian Pak Is tambahan informasi saya mudah2an Pak Is tidak bosan menanggapinya.
Trimakasih…
Tanggapan
Pak Ponco,
Mengingat keterbatas forum ini, saya hanya dapat menanggapi berdasarkan apa yang dapat saya tangkap dari informasi yang disampaikan. Menurut saya seandainya memang informasi yang tercantum dalam lembar lampiran surat permohonan lelang yang disampaikan oleh Koperasi kepada KPKNL berbeda dengan informasi yang terdapat dalam slip setoran, maka perbedaan tersebut tidak serta merta dikategorikan sebagai pemalsuan keterangan. Diperlukan telaah lebih lanjut atas kondisi tersebut karena terdapat kemungkinan bahwa di dalam perjanjian kredit yang telah ditandatangani, jumlah hutang yang dinyatakan sah adalah jumlah yang tercatat dalam catatan bank/koperasi berdasarkan urutan pelunasan hutang misalnya hutang pokok terlebih dahulu lalu diikuti dengan bunga, denda dll. Apabila benar demikian, maka sangkaan pemalsuan keterangan masih dapat diperdebatkan.
Demikian, terima kasih.
Assalamualaikum pak Is….
Mohon tidak bosan2nya menanggapi pertanyaan saya ya.. hehehe..
1. Ada nasabah yang pinjam uang di Koperasi selama 3 tahap dengan agunan sebidang tanah yang sama. namun selama 3 bulan nasabah tersebut hanya mampu bayar bunganya saja, dan akhirnya koperasi mensomasi nasbah tersebut. Dalam upayanya nasabah tersebut akhirnya membayar selama 3 kali dan diberikan slip setoran yang oleh pegawai koperasi tersebut ditulis “titipan angsuran”. tetapi oleh nasabah tersebut setiap selesai membayar slip yang dipegannya dibawa kembali pada hari berikutnya ke koperasi dan minta kepada pegawai koperasi agar ditambahkan tulisan sehingga menjadi “titipan angsuran pokok + bunga”.
2. Sedangkan oleh koperasi uang yang dibayarkan oleh nasabah tersebut selalu diperhitungkan sebagai pembayaran pokok, bunga dan denda, sehingga kalau diperhitungkan nasabah tersebut masih kurang untuk pembayaran pokok, bunga dan denda. sehingga koperasi mengajukan surat ke KPNKL untuk melelang agunan atas pinjaman nasabah tersebut, dengan lampiran alsan bahwa nasbah belum membayar pokok, bunga dan denda.
3. Sebelum di lakukan lelang nasabah tersebut kirim surat ke KPNKL agar tidak dilakukan pelelangan dengan alasan sudah membayar pokok dan bunga sesuai dengan slip yang dia pegang. dan melaporkan ke pihak berwajib dengan pasal membuat surat palsu (karena surat ke KPNKL tidak sesuai dengan bunyi slip setoran yang nasbah pegang, tetapi sesuai dengan perhitungan yang dilakukan oleh koperasi dan slip yang dipegang pihak koperasi yang hanya bertuliskan “titipan angsuran”.)
4. Kalau hanya diperhitungkan bayar pokok dan bunga saja uang yang disetorkan oleh nasbah tersebut cukup. sedangkan nasbah tidak mau bayar denda dengan alasan tidak mampu.
——Pertanyaannya : bagaimana menurut pendapat Pak Is atas kasus tersebut ?
—– Maaf pak Is terlalu panjang ya… saya tidak dapat menjelaskan secara runtut, mudah2an Pak Is dapat memberikan pencerahan. Trimakasih.
Wassalamualaikum….
Wa’alaikumussalam
Secara singkat dapat saya tanggapai sebagai berikut:
a. Masalah pembayaran kembali atas pinjaman mengacu pada perjanjian kredit yang telah ditandatangani oleh Koperasi dan Debitur. Apabila dalam perjanjian disebutkan bahwa pembayaraan atas angsuran yang tertunggak meliputi pokok, bunga dan denda, maka Koperasi berhak mengenakan denda atas tunggakan tersebut.
b. Pengenaan pasal surat palsu masih dapat diperdebatkan karena slip yang dipegang koperasi bukan surat palsu tetapi asli. Adanya perbedaan penulisan pada slip justru membahayakan posisi debitur karena justru debitur bisa dianggap mengubah isi slip secara sepihak.
Demikian, semoga bermanfaat
Wassalam
Ismail Marzuki
selamat malam pak,
1 bulan lalu saya kehilangan hp, saya bertanya pd orang yang saya curigai, saya bertanya lebih detail dengan tidak ada kata-kata menuduh, saat ini dia menuntut saya karena merasa dituduh dan dicemarkan nama baiknya. apakah dengan bertanya lebih mendetail itu sudah termasuk menuduh dan mencemarkan nama baik? apakah korban tidak boleh bertanya kepada orang yang dicurigai?
mohon dijawab, terima kasih.
Tanggapan
Ibu Lia, suatu perbuatan dianggap mencemarkan nama baik atau menghina jiak terdapat unsur kesengajaan dan unsur publikasi dimuka umum. Jika pertanyaan-pertanyaan tersebut hanya dilakuakn secara empat mata dan tidak mengandung kata-kata menuduh, maka tidak ada unsur pencemaran nama baik.
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki