Siang pak ismail..saya mau tanya saya ada beli rumah developer dengan cicilan bertahap 12x dan sudah dibuat ppjb…saat ini sudah pembayaran ke 8x dan sisa 4x ada perundingan mau lunas dan pihak developer anjurkan nanti dibuatnya pjb lunas dan developer buat kuasa jual di pihak notaris..dikarenakan sertifikat shm developer masih urus pecah belum siap..apakah notaris tidak berpihak karena selama ini tidak pernah saya liat sertifikat shm developer..setiap ditanya katanya ada di notaris diurus..dan saya juga tidak berani tanya pihak notaris dikarenakan notaris yang ditunjuk developer…apakah jika sudah dibuat kan lunas maka itu otomatis apabila sertifikat induk pecah pihak notaris langsung bisa buat ajb tanpa saya dan developer?
Berdasarkan keterangan yang Bapak sampaikan, dapat saya simpulkan sebagai berikut:
a. Bapak Leo dan Developer sepakat bahwa sisa 4 x pembayaran akan dilunasi oleh Bapak Leo
b. Setelah cicilan dilunasi, Developer dan Bapak Leo akan membuat akt PPJB-Lunas dihadapan Notaris
c. PPJB-Lunas tersebut memuat klausul kuasa menjual dari Developer kepada Bapak Leo
d. Sertifikat ha katas tanah masi berupa sertifikat induk yang sedang dilakukan pemecahan di kantor pertanahan melalui jasa notaris
Bapak Leo, mengacu pada ketentuan UU Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Notaris sebagaimana diubah dengan UU Nomor 2 Tahun 2014, Notaris adalah pihak yang netral dan tidak boleh berpihak.
Pasal 16
(1) Dalam menjalankan jabatannya, Notaris wajib:
a. bertindak amanah, jujur, saksama, mandiri, tidak berpihak, dan menjaga kepentingan pihak yang terkait dalam perbuatan hukum;
Berkaitan dengan PPJB-Lunas, saya jelaskan secara singkat bahwa PPJB-Lunas tersebut adalah PPJB yang dibuat dimana pihak calon pembeli sudah melunasi kewajiban pembayaran atas harga tanah sedangkan peralihan haknya (pendandatanganan Akta Jual Beli) belum dapat dilakukan karena sertifikat tanah masih dalam proses pemecahan. Dalam PPJB-Lunas ini terdapat klausul pemberian kuasa yaitu Developer (pemilik tanah) memberikan kuasa kepada Bapak Leo untuk mewakili Developer menandatangani Akta Jual Beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Jadi, dengan adanya pemberian kuasa tersebut, di kemudian hari, jika sertifikat sudah dipecah dan akan dilakukan pembuatan Akta Jual Beli maka pihak yang menandatangani AJB dihadapan PPAT adalah hanya Bapak Leo sendiri tetapi dalam dua kedudukan yaitu Bapak leo yang bertindak sebagai penerima kuasa yang mewakili developer selaku penjual, dan Bapak Leo yang bertindak untuk diri sendiri selaku pembeli.
Asalamualaikum Yang terhormat Bpk.Ismail marzuki,saya senang sekali mendapat pencerahan dan ilmu dari bapak..
Bapak saya mohon ijin bertanya,pak saya membeli sebidang tanah dari almarhum dan pelunasan terjadi kepada ahli waris yang sah (istri dan 2 orang anak),tetapi dalam pelunasan kami hanya memakai kuitansi dan itu terjadi pada tahun 2004,dan kami sudah tinggal di atas tanah sejak tahun 2004,dan pada tahun 2016 si ahli waris menjual lagi tanah terhadap seseorang dengan cara langsung ke notaris dan balik nama sertifikat ke pembeli ke 2,seiring berjalanya waktu pada tahun 2022,kami merasa terkejut karena kami diberitahu oleh pihak kepolisian bahwa kami melakukan penyerobotan tanah,dan kami harus dihadapkan ke kantor polisi,pak pertanyaan saya adakah jalan agar kami bisa mendapatkan hak kami,terima kasih banyak pak,mungkin kata-kata saya kurang sempurna karena jujur saya mengetik dengan berlinang airmata…terima kasih pak,mohon jawabam nya
Mengenai pertanahan ada satu hal yang perlu diketahui bahwa transaksi jual beli tanah prosesnya berbeda dibandingkan dengan jual beli benda bergerak (misal: Handphone).
Perbedaan pada jual beli tanah adalah:
1. jual beli tanai dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), dengan dokumen yang dihasilkan berupa Akta Jual Beli Tanah (AJB)
2. Setelah AJB dibuat, maka AJB dijadikan sebagai dåsar Untuk pendaftaran perubahan nama pemilik Tanah yang ada disertifikat Tanah (balık nama)
3. Nama pembeli akan tercantum di sertifikat tanah sebagai pemilik Tanah yang baru.
Menurut ketentuan Pasal 32 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, Sertifikat tanah merupakan alat pembuktian yang kuat.
Pasal 32
(1) Sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.
Secara yuridis posisi orang yang memiliki sertifikat tanah lebih kuat dibandingkan yang tidak memiliki sertifikat tanah.
Dalam kasus yang bapak sampaikan terjadi kekuranglengkapan proses jual beli tanah dimana dalam Jual beli tersebut hanya berupa penyerahan uang dengan tanda bukti kuitansi tanpa dilakukan penandatanganan dihadapan PPAT.
Berkaitan dengan kasus bapak tersebut, dengan berasumsi bahwa transaksi bapak dengan pemilik Tanah adalah benar pernah dilakukan maka yang dopat bapak lakukan adalah:
1. menyiapkan bukti kuitansi asli yang pernah dibuat
2. menyiapkan saksi-saksi yang pernah menyaksikan jual beli tanah
3. menyiapkan dokumen pendukung yang ada, misal bukti pembayaran Pajak bumi dan bangunan
Dokumen dan saksi dapat digunakan untuk membantu meringankan tuduhan kepada bapak. Selain itu bapak dapat mengajukan laporan polisi atas dugaan tindak pidana yang dilakukan ahli waris yaitu menjual tanah yang sudah bukan miliknya lagi (pasał 385 KUHPidana).
Bapak juga dapat mengajukan gugatan perbuatan melawan hukum kepada ahli waris ke pengadilan negeri karena penjualan tanah tersebut kepada pihak lain.
asalamualaikum Yang terhormat Bpk Ismail Marzuki.
saya mau bertanya lagi….Ibuk Saya mempunyai Sebidang Tanah dengan Pendukung Petok D Maupun Leter C Atas Nama Ibuk Saya….Pada Tahun 1978 Ibuk saya bekerja sama sengan seseorang dengan kesepakatan Ibuk saya menyediakan Lahan dan Orang tersebut Modal…Untuk membangun Gudang…setelah 3 Tahun Gudang tersebut terkena Angin Puting Beliung….akhirnya tidak beroperasi Lagi…Pada Tahun 1982 Ibu saya mau menggarap lahan tersebut bilang ke pemilik Modal Tapi pemilik Nodal akan mengembalikan sampai Modalnya kembali…padahal dalam kerjasama tidak ada secara tertulis…..dan 3 kali ibuk saya meinta jawabannya sama ingin mengembalikan Modal….dan Pada tahun 2021 ini ibuk saya mau mengakte tanah tersebut namun Tanah tersebut tersertifikat oleh Pemilik Modal Tersebut tanpa sepengetahuan Ibuk Saya…..pada tahun 2017.saya dan ibuk saya menanyakan ke pemerintah/Panitia Tersebut ternya Pilik modal menunjukkan sigel jual beli…tanah tersebut pada tahun 2017 namun dalam isi sigel tersebut yang menandatangi bukan ibuk saya…..mohon dengan hormat bapak atas informasinya dan penjelasannya
Pada dasarnya suatu perjanjian yang telah dibuat harus ditaati oleh para pihak yang terlibat didalamnya.
Jika dalam perjanjian kerjasama penggunaan tanah/lahan telah ditentukan jangka waktu berakhirnya perjanjian, maka para pihak harus taat pada ketentuan tersebut.
Pihak yang menjual tanah milik orang lain tanpa izin, maka dapat dituntut secara pidana karena telah melanggar Pasal 385 Kitan UU Hukum Pidana.
selamat malam bpk Ismail Marzuki yang terhormat.
Saya mau bertanya bapak pada tahun 2017 desa kami ada Sertifikat Masal /Prona.saya mempunyai sebidang tanah tetapi tidak di beritahu program tersebut dan sebelah tanah milik saya ikut program prona,untuk penunjukan tanah yang mau di sertifikat atau perbatasan tanah tersebut harus di saksikan pemilik tanah yang ber batasan dengan tanah tersebut,soalnya saya selama ini tidak pernah mengetahui batas yang tersertifikat program prona dan pada tahun 2018 terdapat program PTSL Pada Pengukuran Tanah saya,saya tidak di beri tahu sama sekali oleh Pihak Desa/Panitia PTSL yang membuat peta Bidang…..Mohon Informasinya Bapak
Halo Pak Ismail,
Mohon pencerahannya,
Saya ingin bertanya, Bapak saya telah meninggal dunia dan pernah membeli tanah dari orang sekitar 15 thn lalu, tanah di daerah Sulawesi Utara, tanah nya belum bersertifikat tetapi memiliki AJB yg di buat melalui PPAT, ada ttd oleh semua pihak dan sudah ada cap dan ttd dari Badan Pertanahan pada AJB nya,luas tanah juga sudah dicantumkan pada AJB… pertanyaan saya, bagaimana saya mengurus sertifikat tanah tersebut, apakah saya harus datang ke BPN di Sulawesi utara tersebut atau bisa di BPN lokasi saya berada di sulawesi selatan?
Untuk melakukan pendaftaran tanah (balik nama) maka harus di lakukan di Kantor Pertanahan di lokasi tanah tersebut berada. Misal jika tanah berlokasi di Manado, maka harus didaftarkan atau disertifikatkan di Kantor Pertanahan Kota Manado.
Assalamualikum Pak Ismail yg saya hormati,
sy ingin bertanya tentang bagaimana cara melacak sertifikat2 hak waris yg dicurigai dibalik nama dengan tidak syah.
sdikit bercerita, eyang kami meninggal dengan meninggalkan warisan yg cukup banyak, eyang kami anaknya 4, satu meninggal tanpa anak, satu lagi(ayah sy) meninggal dengan meninggalkan 3anak, kemudian sisa 2 anak eyang kami yg masih hidup(pakde dan bude kami)
suatu ketika pakde bude kami membaliknama semua sertifikat2 eyang kami menjadi nama mereka tanpa kami ketahui dan tanpa kami tandatangan persetujuan sebagi ahli waris dr ayah kami almarhum.
pada waktu itu kami masih kecil2 dan kami percaya dengan mereka, pd saat dewasa kami meyakini bahwa banyak hak2 waris kami yg di dzolimi . tp kami tidak paham cara melacak aset2 peninggalan eyang kami.kami hanya tau lokasinya dan jika kami tanyakan ke Pakde bude hanya dijawab itu dr dulu jatah pakde bude .bahkan pernah ada pengakuan kesaksian 1 notaris setempat bahwa notaris tersebut diminta membalik nama sertifikat2 atas nama eyang kami menjadi atas nama pakde bude kami tanpa memunculkan kami sebagai ahli waris .krn notaris tersebut kenal dengan ayah saya almarhum beliau tidak bersedia.
pertanyaan saya ,
bagaimana cara melacak kepemilikan aset2 tersebut ? tempat mana saja yg hrs kami tuju contoh apakah kelurahan apakah kecamatan atau BPN atau bagaimana Pak??
lalu seandainya setelah kami berhasil melacak dan menelusuri asal muasal nya dan menemukan kecurangan apa yg harus kami lakukan untuk menuntuk hak kami?
tolong bantu kami pak..tolong
catatan..saat ini kami sdh tdk punya data sertifikat2 tersebut(krn bgt ayah kami meninggal pakde bude meminta smua sertifikat yg di simpan ayah saya)
kami hanya tau lokasi2 aset2 tersebut…
demikian Pak Ismail sy ucapkan banyak trimakasih semoga Bpk diberi kesehatan selalu oleh Alloh SWT.
Langkah untuk mengecek kondisi kepemilikan tanah dapat dilakukan dengan bertanya ke RT, RW dan Kelurahan. Meskipun untuk tanah yang bersertifikat tidak lagi melibatkan RT, RW dan kelurahan dalam proses peralihannya, akan tetapi biasanya di RT, RW dan kelurahan ada data berkaitan penagihan Pajak Bumi dan Bangunan yang bisa dijadikan langkah awal.
Jika memang ditemukan kecurangan dalam proses peralihan hak atas tanah, Bapak bisa mengajukan gugatan ke pengadilan negeri, dengan menggugat pihak-pihak yang dicurigai telah melakukan kecurangan.
Jawaban saya singkat saja: Jika Bapak yakin telah terjadi tindak pidana penipuan, segera laporkan ke Kepolisian. Mengenai kondisi sertifikat tanah dan lain-lain, akan terungkap nanti saat pemeriksaan oleh Penyidik.
Assalamualaikum.wr.wb.
Selamat malam Pak Ismail Marzuki, semoga bapak senantiasa selalu dirahmati’Nya serta ada dalam lindungan’Nya. Aamiin Ya Rabbal Alamin…
Maaf pak, ini untuk yang kedua kali saya layangkan pertanyaan kepada bapak, semoga bapak tidak bosan-bosannya menanggapi keluhan saya.
Begini pak..!!
Saat ini kami warga selaku pemilik tanah sah (bukan tanah milik pemerintah) dihadapkan dengan persoalan yang lebih rumit, dimana pihak pemerintah tanpa melalui kesepakatan yang jelas (Dalam hal ini warga tidak mau menjual tanahnya kepada pemda) pemerintah sudah merencanakan membayar tanah masyarakat tersebut pada permulaan tahun 2018.
Perlu diketahui pak bahwa banyak warga yang belum memiliki IMB karena tidak diberikan oleh pemda saat warga mau membangun rumahnya pada lokasi tersebut. Jelas ini memberi kesan bahwa pemda sengaja tidak melayani IMB karena menginginkan tanah tersebut yang tidak diperuntukan untuk kepentingan umum.
Pertanyaan saya pak:
1. Benarkah pemda bisa melakukan hal atau mengambil tanah warga tersebut sekalipun tidak ada persetujuan dari warga pemilik tanah?
2. Dengan tidak memiliki IMB karena sengaja tidak diberikan pihak pemda, apakah pemda berhak menggusur rumah warga?
3. Upaya apa yang bisa warga lakukan agar dapat mempertahankan tanah dan rumahnya yang saat ini menjadi tempat kediaman bagi anak dan cucunya pak?
Mohon penjelasannya. Sebelumnya, mewakili seluruh warga yang dimaksud saya ucapkan terima kasih.
Mengacu pada UU Nomor 2 Tahun 2012 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, maka untuk memperoleh tanah dari masyarakat harus dilakukan proses dan tahapan tertentu, yaitu:
a. pemberitahuan rencana pembangunan disampaikan kepada masyarakat pada rencana lokasi pembangunan untuk Kepentingan Umum, baik langsung maupun tidak langsung.;
b. pendataan awal lokasi rencana pembangunan, meliputi kegiatan pengumpulan data awal Pihak yang Berhak (pihak yang menguasai atau memiliki objek pengadaan tanah) dan Objek Pengadaan Tanah
c. Konsultasi Publik rencana pembangunan, dilaksanakan dalam waktu paling lama 60 (enam puluh) hari kerja untuk mendapatkan kesepakatan lokasi rencana pembangunan dari Pihak yang Berhak (pihak yang menguasai atau memiliki
objek pengadaan tanah). Konsultasi Publik melibatkan Pihak yang Berhak (pihak yang menguasai atau memiliki objek pengadaan tanah) dan masyarakat yang terkena dampak serta dilaksanakan di tempat rencana pembangunan
Kepentingan Umum atau di tempat yang disepakati. Pihak yang Berhak (pihak yang menguasai atau memiliki objek pengadaan tanah) dapat dilakukan melalui perwakilan dengan surat kuasa dari dan oleh Pihak yang Berhak (pihak
yang menguasai atau memiliki objek pengadaan tanah) atas lokasi rencana pembangunan.
d. Apabila tercapai kesepakatan, maka kesepakatan dituangkan dalam bentuk berita acara kesepakatan.
e. Atas dasar kesepakatan tersebut, Instansi yang memerlukan tanah mengajukan permohonan penetapan lokasi kepada gubernur.
f. Gubernur menetapkan lokasi dalam waktu paling lama 14 (empat belas) hari kerja terhitung sejak diterimanya pengajuan permohonan penetapan oleh Instansi yang memerlukan tanah.
g. Apabila sampai dengan jangka waktu 60 (enam puluh) hari kerja pelaksanaan Konsultasi Publik rencana pembangunan terdapat pihak yang keberatan mengenai rencana lokasi pembangunan, dilaksanakan Konsultasi Publik ulang dengan
pihak yang keberatan paling lama 30 (tiga puluh) hari kerja.
h. Apabila dalam Konsultasi Publik ulang masih terdapat pihak yang keberatan mengenai rencana lokasi pembangunan, Instansi yang memerlukan tanah melaporkan keberatan dimaksud kepada gubernur setempat.
i. Gubernur membentuk tim untuk melakukan kajian atas keberatan rencana lokasi pembangunan.
j. Hasil kajian tim berupa rekomendasi diterima atau ditolaknya keberatan rencana lokasi pembangunan dalam waktu paling lama 14 (empat belas) hari kerja terhitung sejak diterimanya permohonan oleh gubernur.
k. Gubernur berdasarkan rekomendasi Tim mengeluarkan surat diterima atau ditolaknya keberatan atas rencana lokasi pembangunan.
l. Dalam hal ditolaknya keberatan atas rencana lokasi pembangunan, gubernur menetapkan lokasi pembangunan.
m. Dalam hal diterimanya keberatan atas rencana lokasi pembangunan, gubernur memberitahukan kepada Instansi yang memerlukan tanah untuk mengajukan rencana lokasi pembangunan di tempat lain.
n. Dalam hal setelah penetapan lokasi pembangunan masih terdapat keberatan, Pihak yang Berhak terhadap penetapan lokasi dapat mengajukan gugatan ke Pengadilan Tata Usaha Negara setempat paling lambat 30 (tiga puluh) hari
kerja sejak dikeluarkannya penetapan lokasi.
Assalamualaikum pak? Saya ada 5 orang,
1 perempuan dan 4 laki2. 1 perempuan sudah meninggal dunia. Saya mau tanya pak. Saya kan mengurus sertifikat hilang.salah satu persyaratannya membuat keterangan ahli waris.nah, dalam keterangan ahli waris, saya hanya memasukkan nama berempat yang masih hidup. Ketika sertifikat sudah terbit, anak dari saudari perempuan yang meninggal menggugat karena nama ibunya atau dia tidak masuak dalam keterangan ahli waris? Sementara saya tidak tau pak, klw saudari perempuan yg sudah meninggal harus tetap dimasukkan. Dan ketika itu saya membuat surat ahli waris sesuai petunjuk BPN. Apakah saya bisa dipidana pak atas gugatan kemenakan saya krn ketidaktahuan saya. Apa jalan keluarnya jika kemenakan saya itu orangnya tidak mau menerima kebenaran dan tetap melaporkan. Apa jawaban ketidaktahuan saya tentang surat tersebut di pengadilan diterima pak? Karena kalauoun dicabut dan diulang anak kemenakan saya tidak mau.trmksh pak atas jawabnnya. Kejadian ini terjadi pada ayah saya pak.
Permasalahan yang ibu hadapi adalah berkaitan dengan pencantuman nama anak (ahli waris) yang meninggal dunia terlebih dahulu dari pewaris.
Pemahaman yang berkembang di masyarakat adalah, jika seseorang meninggal dunia, maka ahli warisnya adalah hanya orang-orang yang masih hidup saja. Berdasarkan pemahaman demikian, maka tidak heran jika keterangan waris yang dibuat tidak mencantumkan nama orang yang meninggal terlebih dahulu.
Saya berasumsi Pewaris adalah beragama Islam, maka digunakan Hukum waris Islam.
Dalam Kompilasi Hukum Islam, Pasal 185 disebutkan:
Pasal 185
(1) Ahli waris yang meninggal lebih dahulu dari pada si pewaris maka kedudukannya dapat digantikan oleh anaknya, kecuali mereka yang tersebut dalam Pasal 173.
(2) Bagian ahli waris pengganti tidak boleh melebihi dari bagian ahli waris yang sederajat dengan yang diganti.
Ilustrasi dari Pasal 185 adalah:
A meninggal dunia
A meninggalkan 5 anak bernama B, C, D, E, F
B meninggal dunia terlebih dahulu sebelum A
B mempunyai anak bernama X, Y, Z
Berdasarkan ketentuan Pasal 185 tersebut, maka kedudukan B sebagai ahli waris digantikan oleh X. Y, Z secara bersama-sama.
Berkaitan dengan pertanyaan: Apakah Bu Rini bisa dipidana atau digugat?
Pada dasarnya, X, Y, Z berhak mempertahankan hak-haknya baik melalui jalur pidana maupun perdata. Akan tetapi, proses hukum memerlukan pembuktian, juga niat dari pelaku. Jika ibu memang tidak berniat menghilangkan hak si B, dan semata-mata hanya karena ketidaktahuan saja, maka penyidik atau hakim akan mempertimbangkan niat dan ketidaktahuan tersebut.
Lalu bagaimana solusinya? Jika sertifikat sudah selesai diproses dan mencantumkan nama 4 anak, maka, alternative solusi adalah sbb:
1. Buat akta hibah dari 4 anak ke keponakan, dengan luas tanah sesuai bagian yang menjadi hak keponakan. Sertifikat yang tadinya ada satu dan tercantum atas nama 4 anak maka dengan adanya hibah sertifikat bisa menjadi 2 atau menjadi 5.
Misal luas tanah adalah: 1.800 M2
Bagian B (perempuan) = 200 M2
Bagian C (laki-laki) = 400 M2
Bagian D (laki-laki) = 400 M2
Bagian E (laki-laki) = 400 M2
Bagian F (laki-laki) = 400 M2
a. Jika sertifikat dibagi menjadi 2 sertifikat, maka sertifikat seluas 1.600 M2 tercantum atas nama Bersama C, D, E, F, sedangkan yang 200 M2 atas nama B
b. Jika sertikat dibagi menjadi 5, maka masing-masing sertifikat tercantum nama dan luas sebagai berikut:
Nama X, Y, Z (selaku pengganti B) = 200 M2
Nama C = 400 M2
Nama D = 400 M2
Nama E = 400 M2
Nama F = 400 M2
2. Alternative kedua adalah, memberikan X, Y, Z uang senilai bagiannya dalam warisan tersebut.
Apabila sertipikat hilang, maka pemilik bisa meminta penggantian kepada Kantor Pertanahan.
Pasal 57 dan Pasal 59 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah:
Pasal 57
(1) Atas permohonan pemegang hak diterbitkan sertipikat baru sebagai pengganti sertipikat yang rusak, hilang,
masih menggunakan blanko sertipikat yang
tidak digunakan lagi, atau yang tidak diserahkan kepada pembeli lelang dalam suatu lelang eksekusi.
(2) Permohonan sertipikat pengganti sebagaimana dimaksud pada ayat (1) hanya dapat diajukan oleh pihak yang
namanya tercantum sebagai pemegang hak dalam buku tanah yang bersangkutan atau pihak lain yang merupakan
penerima hak berdasarkan akta PPAT atau kutipan risalah lelang sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 37 dan Pasal 41, atau akta sebagaimana dimaksud Pasal 43 ayat (1), atau surat sebagaimana
dimaksud Pasal 53, atau kuasanya.
(3) Dalam hal pemegang hak atau penerima hak sebagaimana dimaksud pada ayat (2) sudah meninggal dunia, permohonan
sertipikat pengganti dapat diajukan oleh ahli warisnya dengan menyerahkan surat tanda bukti sebagai ahli
waris.
(4) Penggantian sertipikat sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dicatat pada buku tanah yang bersangkutan.
Pasal 59
(1) Permohonan penggantian sertipikat yang hilang harus disertai pernyataan di bawah sumpah dari yang
bersangkutan dihadapan Kepala Kantor Pertanahan
atau Pejabat yang ditunjuk mengenai hilangnya sertipikat hak yang bersangkutan.
(2) Penerbitan sertipikat pengganti sebagaimana dimaksud pada ayat (1) didahului dengan pengumuman 1 (satu) kali
dalam salah satu surat kabar harian
setempat atas biaya pemohon.
(3) Jika dalam jangka waktu 30 (tiga puluh) hari dihitung sejak hari pengumuman sebagaimana dimaksud pada ayat (2) tidak ada yang mengajukan keberatan mengenai akan diterbitkannya sertipikat pengganti tersebut atau ada yang
mengajukan keberatan akan tetapi menurut pertimbangan Kepala Kantor Pertanahan keberatan tersebut tidak
beralasan, diterbitkan sertipikat baru.
(4) Jika keberatan yang diajukan dianggap beralasan oleh Kepala Kantor Pertanahan, maka ia menolak menerbitkan
sertipikat pengganti.
(5) Mengenai dilakukannya pengumuman dan penerbitan serta penolakan penerbitan sertipikat baru sebagaimana
dimaksud pada ayat (2), ayat (3) dan ayat (4) dibuatkan berita acara oleh Kepala Kantor Pertanahan.
(6) Sertipikat pengganti diserahkan kepada pihak yang memohon diterbitkannya sertipikat tersebut atau orang lain
yang diberi kuasa untuk menerimanya.
(7) Untuk daerah-daerah tertentu Menteri dapat menentukan cara dan tempat pengumuman yang lain daripada yang
ditentukan pada ayat (2).
Pak Ismail tanah saudara saya diserobot saudara sepupunya, yang mana pihak yang menyerobot tanah ini membuat surat pengakuan/pernyataan palsu. dia lahit tahun 1946 dan mengaku menguasai tanah sejah tahun 1950. kemudian lurah memberikan surat keterangan tanah ke yang bersangkutan. apakah surat keterangan tanah ini syah karena secara logika umur 4 tahun belum mengerti apa-apa. Makasih
Untuk menentukan dokumen palsu atau asli, tidak dapat ditentukan hanya berdasarkan logika. Cara terbaik adalah dengan membawa dokumen tersebut ke Kelurahan yang menerbitkan dokumen tersebut untuk meminta legalisasi keaslian.
Assalamualaikum.wr.wb.
Selamat malam Pak Ismail Marzuki, semoga bapak senantiasa selalu dirahmati’Nya serta ada dalam lindungan’Nya. Aamiin Ya Rabbal Alamin…
Maaf pak, saya mau bertanya…
Soal akta jual beli rumah lokasi kota bandung…
Ibu saya setahun yang lalu buat sertifikat dari akta tunggal (ajb), ceritanya mau di pecah karna akta tunggal itu milik 3 orang karna tanah warisan, (ibu, paman, bibi)
Dari akta tersebut di split sebagian yang akan ibu saya jadikan sertifikat, tinggal sisa sebagian lagi dari akta tunggal punya bibi dan paman…
Nah yang jadi permasalahannya itu, akta tunggal (ajb) yang aslinya gak ada di notarisnya. Kata notarisnya lagi di cari dulu, soalnya dulu kata dia dititipkan ke orang BPN,
Biasanya jika sudah beres, berkas akan disimpan di arsip BPN (kata notarisnya begitu).
Nah setelah satu tahun saya tanyakan lagi ajb’nya, kata notarisnya di arsip BPN tidak ada, Biasanya ada. Lalu notarisnya tanya dan cari di orang BPN yang dititipkan tersebut, akan tetapi kata notarisnya orang tersebut sudah beberapa bulan tidak masuk/kerja. (Kata notarisnya)
Lalu saya desak agar sementara dapat mengembalikan AJB aslinya namun notarisnya meminta jangka waktu akan di cari, setelah itu saya di kabari bahwa orang BPN tersebut ada di daerah garut dan berkas2nya ada disana, saya merasa heran dan was was…
Awal ceritanya begini, sebetulnya ibu saya membuat sertifikat dari ajb tersebut itu biayanya dari bank. Jadi ibu saya waktu itu pinjam uang ke bank B R I utk pembuatan sertifikat, pihak Bank Mensetujui dengan jangka angsuran 3 tahun. lalu pihak bank menunjuk notaris itu. Setelah setahun lebih berlalu terjadilah perkara seperti ini.
Yang sangat di sayangkan itu, ibu saya tidak punya berkas2 apapun selain kwintansi pinjaman ke bank dan fotocopy AJB.
Mohon sumbang asih sarannya, semoga ada solusi yang dapat saya langkahkan.
Mohon Balasan komentar dengan sangat… Terimakasih. Wasallam…
Dari kronologis yang disampaikan, yang dapat saya tangkap adalah, saat ini tanah tersebut sudah bersertipikat atas nama Ibunda Pak Hendi.
Dengan kondisi demikian, maka jika tanah tersebut saat ini akan dipecah menjadi 3 sertipikat ke atas nama ibu, bibi dan paman, maka cukup dengan sertipikat yang ada sekarang. Sertipikat tersebut dibawa ke Pejabat Pembuat Akta Tanah untuk dibuat pemecahan. Jadi yang dibutuhkan adalah sertipikat tanah, bukan akta jual beli yang lama.
selamat pagi pak,,saya ingin bertanya…. ada suatu kasus dengan kronologis :
1. Si A mempunyai 2 orang anak yakni bernama B dan C,
2. Pada tahun 1968 si A menghibangkan tanah dan bangunan ke anaknya yang bernama B yang kemudian pada tahun 1971 tanah tersebut disertifikatkan menjadi hak milik atas nama B
3. Pada tahun 1981, si B mengeluarkan surat pernyataan dan surat kuasa yang intinya si B menyerahkan pemakaian tanah dan bangunan milik B untuk usaha bapaknya (Si A) dimana dalam surat kuasa tersebut tidak disebutkan mengenai batas waktu pemakaian tanah
4. Pada tahun 2001 si A meninggal dunia dimana selanjutnya tanah dan bangunan milik si B yang telah dikuasakan pemakaiannya kepada si A diteruskan oleh Si C karena memang sebelum meinggal Si C tinggal bersama si A.
5. Setelah C meninggal kemudian pemakaian atas tanah dan bangunan serta usaha diteruskan oleh anak dari C
6. Pada tahun 2017 anak dari B (Si B telah meninggal dunia) menyuruh anak dari C meninggalkan tanah dan bangunan yang ditempati oleh anak dari C yang memang sejak lahir tinggal ditempat tersebut dan mengelola usaha yang diturunkan oleh si B
pertanyaan : apakah anak dari si B berhak menyuruh pergi anak dari si C, sedangkan anak dari C sejak lahir tinggal ditempat tersebut dan usaha yang dulunya dikuasakan oleh B kepada A yang kemudian diteruskan oleh C masih berjalan sampai saat ini da apakan anak dari B yang menyuruh pergi tersebut dapat dikenakan pidana pasal 404 KUHP
Berdasarkan informasi yang Bapak Joni sampaikan, penggunaan tanah milik B oleh A adalah berdasarkan surat kuasa.
Selama surat kuasa masih berlaku, maka A berhak untuk menjalankan kegiatan di tanah tersebut.
Akan tetapi, jika pemberian kuasa telah berakhir, maka A maupun keturunannya tidak berhak untuk menggunakan tanah milik B.
Dalam Pasal 1813 Kitab UU Hukum Perdata, disebutkan mengenai berakhirnya pemberian kuasa, yaitu:
Pasal 1813
Pemberian kuasa berakhir: dengan penarikan kembali kuasa penerima kuasa; dengan pemberitahuan penghentian kuasanya oleh penerima kuasa; dengan meninggalnya, pengampuan atau pailitnya, baik pemberi kuasa maupun penerima kuasa dengan kawinnya perempuan yang memberikan atau menerima kuasa.
Salah satu sebab dari berakhirnya pemberian kuasa berdasarkan Pasal 1813 KUHPerdata tersebut adalah: “Meninggalnya pemberi kuasa maupun penerima kuasa”. Artinya jika salah satu atau kedua pihak meninggal dunia, maka pemberian kuasa berakhir.
Dengan demikian, setelah A meninggal dunia, maka pemberian kuasa berakhir, dan anak-anak keturunan A tidak berhak menggunakan tanah tersebut lagi.
assalam wr wb…
langsung aja ya pak
1. saya telah membeli tanah rumah punya mertua seluas 450 meter
2. mertua membeli tanah tsb dari Bpk rujito (AJB asli ada)
3. Bapak Rujito membeli tanah dari bapak joman (AJB asli hilang, adanya Foto copi nya, itu pun saya minta dari kecamatan)
sekarang saya lagi ngurus SHM lewat notaris….tapi ketika di BPN kota Bekasi diminta semua AJB yang asli
pertanyaannya
1. apakah betul dalam mengurus SHM harus disertakan semua AJB yang asli ?
2. kalo misalkan harus membuat AJB baru, bagaimana prosedur dan biaya nya brp?.
trims….wslm wr wb
Berdasarkan ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, dalam Penjelasan Pasal 24 disebutkan syarat-syarat dokumen untuk pendaftaran tanah:
Ayat (1)
Bukti kepemilikan itu pada dasarnya terdiri dari bukti kepemilikan atas nama pemegang hak pada waktu berlakunya
UUPA dan apabila hak tersebut kemudian beralih, bukti peralihan hak berturut-turut sampai ke tangan pemegang
hak pada waktu dilakukan pembukuan hak.
Alat-alat bukti tertulis yang dimaksudkan dapat berupa:
a. grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan
Overschrijvings Ordonnantie (Staatsblad. 1834-27), yang telah dibubuhi catatan, bahwa hak eigendom yang bersangkutan dikonversi menjadi hak milik; atau
b. grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings Ordonnantie (Staatsblad. 1834-27)
sejak berlakunya UUPA sampai tanggal pendaftaran tanah dilaksanakan menurut Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 di daerah yang bersangkutan; atau
c. surat tanda bukti hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Swapraja yang bersangkutan; atau
d. sertipikat hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1959; atau
e. surat keputusan pemberian hak milik dari Pejabat yang berwenang, baik sebelum ataupun sejak berlakunya UUPA, yang tidak disertai kewajiban untuk mendaftarkan hak yang diberikan, tetapi telah dipenuhi semua kewajiban yang disebut di dalamnya; atau
f. akta pemindahan hak yang dibuat di bawah tangan yang dibubuhi tanda kesaksian oleh Kepala Adat/Kepala Desa/Kelurahan yang dibuat sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah ini; atau
g. akta pemindahan hak atas tanah yang dibuat oleh PPAT, yang tanahnya belum dibukukan; atau
h. akta ikrar wakaf/surat ikrar wakaf yang dibuat sebelum atau sejak mulai dilaksanakan Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 1977; atau
i. risalah lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang yang berwenang, yang tanahnya belum dibukukan; atau
j. surat penunjukan atau pembelian kaveling tanah pengganti tanah yang diambil oleh Pemerintah atau Pemerintah Daerah; atau
k. petuk Pajak Bumi/Landrente, girik, pipil, kekitir dan Verponding Indonesia sebelum berlaku Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961; atau
l. surat keterangan riwayat tanah yang pernah dibuat oleh Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan; atau
m. lain-lain bentuk alat pembuktian tertulis dengan nama apapun juga sebagaimana dimaksud dalam Pasal II, Pasal VI dan Pasal VII Ketentuan-ketentuan Konversi UUPA.
Dengan demikian, semua AJB harus dilampirkan.
Jika AJB hilang, maka sebaiknya minta salinan (bukan foto copy) ke PPAT yang membuat AJB tersebut. Jika PPAT-nya Camat, maka minta ke Camat.
Demikian, semoga bermanfaat.
Assalamualaikum, pak marzuki saya mw minta pendapat nya pak,saya memilikin bidang tanah,sekarang tanah tersebut dia kuasa orang secara fisik dan dibuatkan surat notaris dengan orang tersebut,dalam hal ini mohon solusinya pak,apakah saya harus laporkan dengan pihak berwajib,dengan bukti surat tanah yg saya miliki atau gimana,mohon saran nya pak..terimakasih
Assalamu’alaikum…
Senang sekali bisa menemukan blog bapak. Do’a saya semoga bapak sehat selalu. Amin.
Ada yang ingin saya tanyakan perihal pembebasan lahan atau sekarang yang disebut pengadaan lahan oleh pemerintah. Begini pak, saat ini di tempat saya masyarakat dihadapi dengan pembebasan lahan oleh pemerintah daerah. Pembebasan tidak hanya pada lahan kosong tetapi juga pada pemukiman rakyat dengan alasan pembangunan untuk kepentingan umum dan pengembangan. Namun perlu diketahui hingga saat ini masyarakat belum tau apa yang ingin dibangun pada tempat tinggal warga tersebut sementara lahan kosong pada bagian belakang pemukiman (yang juga digolongkan pusat kota) tersedia hingga ribuan hektar. Saat ini warga menolak dengan keras pembebasan lahan warga tersebut karena dianggap pemerintah dengan semena – mena tanpa mempertimbangkan kehidupan masyarakat. Hingga saat ini pemda masih tetap bersikukuh untuk melakukan pembebasan lahan yang bukan milik Pemda. Parahnya pemda sedang melarang membuat atau menerbitkan IMB dengan alasan yang dirasa sangat mengada-ngada.
Pertanyaan saya:
1. Apakah pemerintah bisa melakukan pembebasan lahan pada pemukiman warga tanpa perencanaan yang jelas dan tidak diketahui oleh rakyat khusus warga yang kena pembebasan?
2. Bisakah pemerintah melakuakan pembebasan sementara lahan kosong untuk pembangunan tersedia berlimpah hingga ribuan hektar?
3. Apakah dengan tidak memiliki IMB karena tidak diijinkan oleh pemerintah bangunan rumah warga dapat digusur walau sudah ada upaya warga untuk membuat IMB tersebut?
4. Apakah warga berhak mempertahankan tempat tinggalnya walau pun yang mereka hadapi adalah pemerintah?
5. Cara seperti apa yang terbaik yang dilakukan masyarakat agar mereka bisa mempertahankan tanah dan tempat tinggal yang jelas-jelas adalah milik pribadi mereka dimana tanahnya tersertifikat?
Wassalam…
sebelumnya Terima kasih pak Ismail.
Mohon maaf.. kalau ada beberapa komentar sudah saya kirim terlebih dahulu dan saya menganggapnya salah dan kurang sehingga ada perbaikan pada komentar ini.
1. Untuk membebaskan tanah, pemerintah harus membuat perencanaan terlebih dahulu.
UU Nomor 2 tahun 2012 TENTANG PENGADAAN TANAH BAGI PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM
Pasal 14
(1) Instansi yang memerlukan tanah membuat perencanaan Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum menurut ketentuan peraturan perundang-undangan.
(2) Perencanaan Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum sebagaimana dimaksud pada ayat (1) didasarkan atas Rencana Tata Ruang Wilayah dan prioritas
pembangunan yang tercantum dalam Rencana Pembangunan Jangka Menengah, Rencana Strategis, Rencana Kerja Pemerintah Instansi yang bersangkutan.
Pasal 16
Instansi yang memerlukan tanah bersama pemerintah provinsi berdasarkan dokumen perencanaan Pengadaan Tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 15
melaksanakan:
a. pemberitahuan rencana pembangunan;
b. pendataan awal lokasi rencana pembangunan; dan
c. Konsultasi Publik rencana pembangunan.
Pasal 17
Pemberitahuan rencana pembangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 16 huruf a disampaikan kepada masyarakat pada rencana lokasi pembangunan untuk
Kepentingan Umum, baik langsung maupun tidak langsung.
2. Tanah yang akan dibebaskan adalah tanah yang sesuai dengan peruntukannya. Meskipun di sekitarnya banyak lahan kosong, apabila yang dibutuhkan adalah
lahan lainnya, maka lahan lain tersebut dapat dibebaskan.
3. “Penggusuran” atau pembebasan dilakukan jika sudah ada kesepakatan dengan pemilik tanah, tidak bergantung pada ada atau tidak adanya IMB.
4. Pengadaan tanah (pembebasan tanah) harus berdasarkan kesepakatan. Untuk mencapai kesepakatan, harus dilakukan Konsultasi Publik rencana pembangunan.
Apabila masyarakat keberatan, maka diadakan Konsultasi Publik Ulang. Jika keberatan diterima, Gubernur akan memberitahukan instansi yang memerlukan
tanah untuk mengajukan rencana di tempat lain.
5. Jika musyawarah tidak dapat dilakukan, maka masyarakat dapat mengajukan gugatan ke pengadilan.
Pak mohon infinya, jika saya memiliki tanah dan rumah yang sudah ada SHM nya di wilayah jalur hijau, apakah bisa saya jual? dan apakah BPN bisa memproses balik nama SHM nya?
Karena saya baru beli sekitar 2 tahun lalu dan sudah ada SHM nya.
Tanah yang termasuk jalur hijau, penguasaan ada pada negara. Oleh karena itu saran saya adalah saat ini sebaiknya mengecek terlebih dahulu ke Kantor Pertanahan mengenai keabsahan sertipikat tanah tersebut.
Mohon infonya
Bapak saya mempunyai sebidang tanah yg di tempati oleh kakek saya.
Tanah tersebut bukan tanah hibah atau warisan dari kakek saya tapi tanah itu memang hasil keringat bapak saya.
Sekarang tanah tersebut secara diam-diam sudah di jual kepada adik ipar bapak saya tanpa sepengetahuan bapak saya dan aneh nya jual beli tersebut menggunakan uang dari kakek saya..
Pertanyaan saya apakah jual beli tersebut bisa di katakan sah atau bagaimana pak?
Mengenai permasalahan yang bapak sampaikan, pada dasarnya syarat agar suatu barang dapat dijual oleh seseorang adalah seseorang yang menjual tersebut haruslah pemilik barang.
Jika tanah tersebut benar milik orang tua dari Bapak Herman, maka hanya orang tua dari Bapak Herman yang berhak menjualnya. Jika ternyata yang menjual adalah orang lain selain orang tua dari Bapak herman, maka jual beli itu adalah batal
Pasal 1471 Kitan Undang-Undang Hukum Perdata
Jual beli atas barang orang lain adalah batal dan dapat memberikan dasar kepada pembeli untuk menuntut penggantian biaya, kerugian dan bunga, jika ia tidak mengetahui bahwa barang itu kepunyaan orang lain.
Jika dibeli rumah tahun 2012, akte jual beli tahun 2012, pada tahun 2015 rumah tersebut akan dibalik nama, BPHTB yang dihitung menggunakan NPOP tahun 2012 atau 2015?
Mau tanya, org tua saya membeli tanah warisan Milik(jataj) Si A namun masih blum bersertifikat atas nama si A masih nama org tua si A yang sudah Alm, pada saat pembuatan Ajb ada satu saudara si A yang tidak mau ttd karena beliau tdk ingin tanah ayahnya di jual.
Ajb sudah terjadi saksi camat stmpat beserta ibu si A. Hanya kurang persetujuan saudara si a.
Dan org tua saya sudah membayar lunas tanah tsb.
Bagaimana agar proses jual beli bisa terjadi dan dapat di buat sertifikat atas nama org tua saya?
Tanah warisan hanya dapat dijual apabila disetujui oleh semua ahli waris. Apabila ada salah satu ahli waris yang tidak setuju, maka saran saya, terlebih dahulu dilakukan pemecahan tanah (pembagian warisan). Jika tanah sudah dipecah sesuai dengan hak masing-masing ahli waris, maka ahli waris dapat menjual tanah yang menjadi haknya tersebut.
Pak, bagaimana cara jika ingin menuntut penjual yang membatalkan transaksi jual beli sedangkan yg saya miliki hanya bukti transfer ke rekening penjual.
Terima Kasih.
Sebaiknya ada bukti tertulis perjanjian jual beli. Akan tetapi, bukti transfer yang bapak miliki dapat dijadikan petunjuk bahwa telah terjadi transaksi diantara Bpk Ruli dengan penjual. Karena tidak mungkin ada transfer jika tidak ada dasar transkasinya.
Selamat siang Pak Marzuki,
Saya mohon pencerahannya dari Pak Marzuki. Saya dan Ibu saya membeli sebuah kios di daerah bekasi dengan tujuan investasi. PPJB dilakukan antara saya dan developer setelah pembayaran lunas. Lebih parahnya PPJB yang diajukan tidak bisa dinegosiasikan lagi dan karena kami takut uang kami tidak dikembalikan oleh pihak developer jadi kami terpaksa menandatanganinya. Setelah pembayaran lunas hingga saat ini tidak ada kabar dari pihak developer kapan akan melakukan AJB. Selain itu pihak developer menerapkan aturan dalam PPJB yang menurut kami sangat tidak berasalan, jika kami ingin menyewakan harus melalui developer dan semua biaya sewanya untuk pihak developer. Jika kami ingin menjualnya harus atas disetujui terlebih dahulu oleh pihak developer, jika kami menjualnya tanpa persetujuan pihak developer maka kami akan dikenakan denda 2% dari harga pengikatan. Developer memberlakukan denda setiap bulan secara sepihak dengan alasan untuk meramaikan pasar, jika sudah ramai pasti akan kami gunakan tapi ini sepi sekali. Sedangkan apa yang dipromosikan dulu sangat jauh dari gambaran yang mereka sampaikan. Kami merasa terjebak, sudah membayar lunas tapi kok tidak memilikinya. Apakah PPJB tersebut dapat dibatalkan secara hukum atau ditinjau kembali?Apakah jika sudah lunas dan sudah ditandatangani AJB pihak developer masih dapat bertindak seenaknya?Apa yang kiranya dapat kami lakukan untuk masalah ini?
Seorang calon pembeli yang telah menandatangani PPJB belum dianggap sebagai pemilik tanah & bangunan yang akan dibeli. Sebelum AJB dibuat maka tanah dan bangunan tersebut masih milik penjual.
Dalam PPJB biasanya ada kondisi yang dijadikan syarat untuk dilakukannya AJB. Misalnya AJB dibuat jika harga sudah dibayar lunas, atau jika sertipikat sudah dipecah.
Jika alasan developer mengada-ada, maka bapak dapat menggugat developer untuk segera membuat AJB.
sehat dan sukses selalu untuk Bpk ismail
saya mau tanya pak soal jual beli kepada sesama ahli waris, sebelumnya sy ceritakan dulu
ada keluarga ayah sudah meninggal ahli warisnya seorang istri dan 9 anak( 5 laki-laki dan 4 perempuan)= 10 ahli waris. meninggalkan harta warisan yang merupakan harta bersama dengan istrinya berupa tanah seluas 1000m2 menurut wasiatnya kepada ibu dan kakak pertama serta kedua harta waris di bagi rata oleh karenanya masing-masing mendapat bagian 100m2 dan semua ahli waris sepakat.
kemudian istri mempunyai harta pribadi miliknya sendiri yang merupakan warisan dari orang tuanya surat(sertifikat) atas nama istrinya dengan luas 300m2, kemudian atas inisiatifnya harta pribadi miliknya akan dia wariskan hanya kepada 5 ahli waris laki-lakinya (300 : 5 = 60m2 bagian masing2nya), karena menurutnya menurut hukum islam anak laki-laki harus mendapat bagian lebih banyak di banding anak perempuan (itu merupakan keputusan yang cukup bijak menurutnya) dan semua ahli warisnya sepakat.
pertanayaan:
1. berapa bagian ahli waris yang sebenarnya menurut hukum islam dengan data diatas?
2. kalau ada jual beli antar masing-masing ahli waris laki2nya atas tanah pribadi ibunya ( 300m2 ) bagaimanakah bentuk/draft perjanjiannya karena surat sertifikat masih atas nama ibunya (belum di pecah)?
Mengacu pada pertanyaan, bapak mengenai pembagian warisa menurut hukum Islam, maka saya akan sampaikan perhitungan pembagiannya.
Ahli Waris ada 9 orang, yaitu:
1 orang isteri
5 orang anak laki-laki
4 orang anak perempuan
Sebelum harta tersebut dibagi kepada ahli waris, maka dengan asumsi harta perkawinan merupakan harta bersama, maka dari harta yang ada terlebih dahulu dibagi dua (harta gono gini), yaitu 50% sebagai hak isteri dan 50% adalah hak suami. Dengan demikian harta yang diwariskan adalah hanya 50% dari seluruh harta perkawinan.
Jika harta perkawinan berupa tanah 1000 meter, maka yang diwariskan hanya 500 meter. Seorang isteri berdasarkan hukum gono gini mendapat 500 meter .
Bagian masing-masing ahli waris:
– 1 isteri mendapat 1/8 dari harta warisan
– Anak laki-laki masing-masing mendapat 1/8 harta warisan
– Anak perempuan masing-masing mendapat 1/16 harta warisan.
Penjelasan:
Isteri mendapatkan 1/8 dari harta warisan berdasarkan Firman Allah:
“…Para isteri memperoleh seperempat harta yang kamu tinggalkan jika kamu tidak mempunyai anak. jika kamu mempunyai anak, Maka Para isteri memperoleh seperdelapan dari harta yang kamu tinggalkan sesudah dipenuhi wasiat yang kamu buat atau (dan) sesudah dibayar hutang-hutangmu….” [QS An-Nisa:12]
Bagian isteri dari warisan = 1/8 x 500 meter
= 62,5 meter
ANAK LAKI-LAKI mendapatkan masing-masing 1/8.
“Allah mensyari’atkan bagimu tentang (pembagian pusaka untuk) anak-anakmu. Yaitu : bagian seorang anak lelaki sama dengan bagian dua orang anak perempuan…” [QS An-Nisa:11]
anak laki-laki = 2 anak perempuan = 1
a. Anak laki-laki pertama = 2/14.
Yaitu: 7/8 x 2/14 = 1/8
1/8 x 500 meter = 62,5 meter
b. Anak laki-laki Kedua = 2/14
Yaitu: 7/8 x 2/14 = 1/8
1/8 x 500 meter = 62,5 meter
c. Anak laki-laki ketiga= 2/14
Yaitu: 7/8 x 2/14 = 1/8
1/8 x 500 meter = 62,5 meter
d. Anak laki-laki keempat= 2/14
Yaitu: 7/8 x 2/14 = 1/8
1/8 x 500 meter = 62,5 meter
e. Anak laki-laki kelima= 2/14
Yaitu: 7/8 x 2/14 = 1/8
1/8 x 500 meter = 62,5 meter
ANAK PEREMPUAN masing-masing mendapatkan 1/16
a. Anak perempuan pertama 1/16
Yaitu: 7/8 x 1/14 = 1/16
1/16 x 500 meter = 31,25 meter
b. Anak perempuan kedua 1/16
Yaitu: 7/8 x 1/14 = 1/16
1/16 x 500 meter = 31,25 meter
c. Anak perempuan ketiga 1/16
Yaitu: 7/8 x 1/14 = 1/16
1/16 x 500 meter = 31,25 meter
d. Anak perempuan keempat 1/16
Yaitu: 7/8 x 1/14 = 1/16
1/16 x 500 meter = 31,25 meter
TOTAL PEMBAGIAN:
Isteri = 62,5 meter
Anak laki-laki = 312.5 meter
Anak perempuan = 125 meter
Isteri mendapat 500 meter + 62,5 meter = 562,5 meter
Jika isteri masih hidup, maka harta isteri berupa tanah 300 meter tidak dapat diwariskan. yang dapat dilakukan hanya berupa hibah wasiat.
“Assalamu alaikum”
Saya ingin bertanya” Yaitu, Paman saya punya tanah yang di tempati gedung SMU yang sudah di ganti rugi oleh pemerintahan seluas 7.500 m2 pada tahun 2005 dan telah di pisah dari sertifikat induk milik paman saya pada tahun 2007 namun hasilnya 10.315 m2, dari pemisahan sertifikat ini,dan masih atas nama Paman saya, apakah paman saya masih bisa di berikan ganti rugi sisah dari tanah ini? dan Apakah pemisahan dari sertifikat induk yang masih atas nama paman saya dikenakan pelanggaran? karna sebelumnya sudah ada berita acara kesepakatan harga ganti rugi dibebankan pembebasan dan pensertifikatan tanah atas tanah milik paman saya seluas 7.500 m2? mohon pencerahan,nya. makasih sebelumnya.
Saya belum memahami maksud pertanyaan Cika secara keseluruhan. Mohon jika berkenan dapat mengulang pertanyaan lebih detil lagi.
Berkaitan dengan ganti rugi, maka mengacu pada peraturan yang berlaku setiap pemilik tanah berhak mendapatkan ganti rugi atas penggunaan tanahnya untuk kepentingan pembangunan.
pak, bulan pebruari 2014 saya beli sebidang tanah ukuran 600 m2 di medan,,, status tanah waktu saya beli masih sk camat, setelah jual beli lewat notaris, saya ajukan buat sertifikat, alhamdulilah bulan 10 sertifikat keluar,,, nah saya langsung mau bangun rumah,,, permasalahnnya setelah saya mengajukan IMB,, kata dinas tata kota gak bisa keluarkan IMB krn tanah yg saya miliki masuk GSB atau master plan tata kota mau di buat gang tembusan katanya,,,,,,, seiring waktu saya bandel bangun rumah terus,, dan akhirnya rumah saya di ketok atau di bongkar 2 x oleh tata kota,,,,,,, saya jadi bingung apakah saya tidak berhak membangun rumah di atas tanah saya sendiri? apa yang harus saya lakukan terkait masalah ini… bolehkah saya mengungat kepala dinas Tata kota? mohon arahanyya pak,,, masak tanah udah SHM gak bisa apa2….
Pada dasarnya setiap orang berhak mendirikan bangunan di atas tanah miliknya. Akan tetapi hak untuk mendirikan bangunan atau hak untuk menggunakan tanah tersebut dibatasi oleh peraturan lainnya.
Suatu wilayah yang sudah direncanakan akan dibangun suatu fasilitas umum berdasarkan rencana tata ruang wilayah, maka bagi setiap pemilik tanah wajib melepaskan tanah tersebut untuk kepentingan umum.
Pasal 5 UU No. 2 Tahun 2012 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum:
Pihak yang Berhak wajib melepaskan tanahnya pada saat pelaksanaan Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum setelah pemberian Ganti Kerugian atau berdasarkan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap.
Dalam UU tersebut, yang dimaksud dengan Pihak Yang Berhak adalah pihak yang menguasai atau memiliki objek pengadaan tanah.
Kesimpulan: Sepanjang pembangunan jalan tersebut sesuai dengan tata kota, maka bapak wajib menyerahkan tanah bapak untuk jalan, dan atas penyerahan tersebut bapak berhak memperoleh ganti rugi.
Bpk ibu yth, saat ini sya punya masalah, masalah tanah, tanah sya sudah bersertipikat, terbitnya thn 2007, saat ini sedang di gugat oleh seseorg, yg di belinya hanya berdasarkan kuitansi jual beli dgn ank si pemilik tanah tempat saya membeli tanah tsb, kwitansi pembeliannya tahun 2009′ saat permasalahanya sedang di proses di pengadilan negeri muara bungo Jambi, mohon bantuannya, utk memberi jawaban tertulis ke pihak PN Bungo tsb, terima kasih
Jika bapak digugat seseorang, bapak berkewajiban membuat jawaban atas gugatan tersebut. Bapak dapat membuat jawaban sebdiri dan hadir sendiri di persidangan. Apabila bapak tidak memahami hukum, bapak dapat menunjuk advokat di sekitar wilayah bapak.
malam pak,maaf menggangu.saya marsis.
saya mau tanya pak gini saat ini keluarga kami sedang ada masalah soal penyerobotan tanah
sekilas cerita :kami mempunai 2 hektar tanah,tanah itu dari nenek terdahulu,tanah itu tanah gerik yang dulunya dibuka bersama@,sampe saat ini tanah itu belum ada surat maupun sertifikat kepemilikan,tiba2 ada yang menjual dengan orang lain .sedangkan saksi2 perbatasan tanah gerik itu tau lw itu punya nenek kami dahulu,orang yang menyerobot itu suda membuat surat namun tidak ada tanda tangan saksi2.yg saya mau tanyakan pak saat ini bagai mana agar dokumen bukti kuat kami mempertahankan tanah itu?apa cukup dengan SPH ?untuk sementara waktu ini sebelum membuat sertifikat,karena jangka waktu membuat sertifikat itu lama setidaknya 3 bulan.sedangkan tanah itu saat ini sedang bermasalah.terus seandaikan masuk kemeja hijau apa kuat pegangan kami dengan hanya mempunyai SPH (surat pernyataan hak)?mohon bantuanya pak,,atas perhatianya saya ucapkan terima kasih
Menjual tanah milik orang lain adalah perbuatan melanggar hukum dan dapat dikenakan ancaman pidana.
Pada dasarnya bukti terkuat untuk hak atas tanah adalah sertipikat hak atas tanah. Untuk itu saya sarankan agar segera melakukan pendaftaran hak atas tanah atau mengurus sertipikat tanahnya di kantor pertanahan.
Untuk keperluan pendaftaran hak, hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak lama dibuktikan dengan alat-alat bukti mengenai adanya hak tersebut berupa bukti-bukti tertulis, keterangan saksi dan atau pernyataan yang bersangkutan yang kadar kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik, dianggap cukup untuk mendaftar hak, pemegang hak dan hak-hak pihak lain yang membebaninya.
Bukti yang dapat digunakan untuk mendukung pemilikan suatu tanah, yaitu:
a. grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings Ordonnantie (Staatsblad. 1834-27), yang telah dibubuhi catatan, bahwa hak eigendom yang bersangkutan dikonversi menjadi hak milik; atau
b. grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings Ordonnantie (Staatsblad. 1834-27) sejak berlakunya UUPA sampai tanggal pendaftaran tanah dilaksanakan menurut Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 di daerah yang bersangkutan; atau
c. surat tanda bukti hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Swapraja yang bersangkutan; atau
d. sertipikat hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1959; atau
e. surat keputusan pemberian hak milik dari Pejabat yang berwenang, baik sebelum ataupun sejak berlakunya UUPA, yang tidak disertai kewajiban untuk mendaftarkan hak yang diberikan, tetapi telah dipenuhi semua kewajiban yang disebut di dalamnya; atau
f. akta pemindahan hak yang dibuat di bawah tangan yang dibubuhi tanda kesaksian oleh Kepala Adat/Kepala Desa/Kelurahan yang dibuat sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah ini; atau
g. akta pemindahan hak atas tanah yang dibuat oleh PPAT, yang tanahnya belum dibukukan; atau
h. akta ikrar wakaf/surat ikrar wakaf yang dibuat sebelum atau sejak mulai dilaksanakan Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 1977; atau
i. risalah lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang yang berwenang, yang tanahnya belum dibukukan; atau
j. surat penunjukan atau pembelian kaveling tanah pengganti tanah yang diambil oleh Pemerintah atau Pemerintah Daerah; atau
k. petuk Pajak Bumi/Landrente, girik, pipil, kekitir dan Verponding Indonesia sebelum berlaku Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961; atau
l. surat keterangan riwayat tanah yang pernah dibuat oleh Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan; atau
m. lain-lain bentuk alat pembuktian tertulis dengan nama apapun juga sebagaimana dimaksud dalam Pasal II, Pasal VI dan Pasal VII Ketentuan-ketentuan Konversi UUPA.
Dalam hal bukti tertulis tersebut tidak lengkap atau tidak ada lagi, pembuktian pemilikan itu dapat dilakukan dengan keterangan saksi atau pernyataan yang bersangkutan yang dapat dipercaya kebenarannya menurut pendapat Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik.
Yang dimaksud dengan saksi adalah orang yang cakap memberi kesaksian dan mengetahui kepemilikan tersebut.
Ketentuan ini memberi jalan keluar apabila pemegang hak tidak dapat menyediakan bukti kepemilikan, baik yang berupa bukti tertulis maupun bentuk lain yang dapat dipercaya. Dalam hal demikian pembukuan hak dapat dilakukan tidak berdasarkan bukti kepemilikan akan tetapi berdasarkan bukti penguasaan fisik yang telah dilakukan oleh pemohon dan pendahulunya.
Pembukuan hak ini harus memenuhi syarat sebagai berikut :
a. bahwa penguasaan dan penggunaan tanah yang bersangkutan dilakukan secara nyata dan dengan itikat baik selama 20 (dua puluh) tahun atau lebih secara berturut-turut;
b. bahwa kenyataan penguasaan dan penggunaan tanah tersebut selama itu tidak diganggu gugat dan karena itu dianggap diakui dan dibenarkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang bersangkutan;
c. bahwa hal-hal tersebut diperkuat oleh kesaksian orang-orang yang dapat dipercaya;
d. bahwa telah diberikan kesempatan kepada pihak lain untuk mengajukan keberatan melalui pengumuman;
e. bahwa telah diadakan penelitian juga mengenai kebenaran hal-hal yang disebutkan di atas;
f. bahwa akhirnya kesimpulan mengenai status tanah dan pemegang haknya dituangkan dalam keputusan berupa pengakuan hak yang bersangkutan oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik dan oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik.
SPH merupakan salah satu bukti untuk mengajukan pendaftaran hak atas tanah, tetapi kedudukan SPH tidak kuat. Jika ada pihak lain yang memiliki bukti lain, maka Bapak Marsis harus memiliki bukti tambahan sebagaimana disebutkan di atas.
Siang pak ismail..saya mau tanya saya ada beli rumah developer dengan cicilan bertahap 12x dan sudah dibuat ppjb…saat ini sudah pembayaran ke 8x dan sisa 4x ada perundingan mau lunas dan pihak developer anjurkan nanti dibuatnya pjb lunas dan developer buat kuasa jual di pihak notaris..dikarenakan sertifikat shm developer masih urus pecah belum siap..apakah notaris tidak berpihak karena selama ini tidak pernah saya liat sertifikat shm developer..setiap ditanya katanya ada di notaris diurus..dan saya juga tidak berani tanya pihak notaris dikarenakan notaris yang ditunjuk developer…apakah jika sudah dibuat kan lunas maka itu otomatis apabila sertifikat induk pecah pihak notaris langsung bisa buat ajb tanpa saya dan developer?
Tanggapan
Bapak Leo
Selamat siang Bapak Leo
Berdasarkan keterangan yang Bapak sampaikan, dapat saya simpulkan sebagai berikut:
a. Bapak Leo dan Developer sepakat bahwa sisa 4 x pembayaran akan dilunasi oleh Bapak Leo
b. Setelah cicilan dilunasi, Developer dan Bapak Leo akan membuat akt PPJB-Lunas dihadapan Notaris
c. PPJB-Lunas tersebut memuat klausul kuasa menjual dari Developer kepada Bapak Leo
d. Sertifikat ha katas tanah masi berupa sertifikat induk yang sedang dilakukan pemecahan di kantor pertanahan melalui jasa notaris
Bapak Leo, mengacu pada ketentuan UU Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Notaris sebagaimana diubah dengan UU Nomor 2 Tahun 2014, Notaris adalah pihak yang netral dan tidak boleh berpihak.
Pasal 16
(1) Dalam menjalankan jabatannya, Notaris wajib:
a. bertindak amanah, jujur, saksama, mandiri, tidak berpihak, dan menjaga kepentingan pihak yang terkait dalam perbuatan hukum;
Berkaitan dengan PPJB-Lunas, saya jelaskan secara singkat bahwa PPJB-Lunas tersebut adalah PPJB yang dibuat dimana pihak calon pembeli sudah melunasi kewajiban pembayaran atas harga tanah sedangkan peralihan haknya (pendandatanganan Akta Jual Beli) belum dapat dilakukan karena sertifikat tanah masih dalam proses pemecahan. Dalam PPJB-Lunas ini terdapat klausul pemberian kuasa yaitu Developer (pemilik tanah) memberikan kuasa kepada Bapak Leo untuk mewakili Developer menandatangani Akta Jual Beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Jadi, dengan adanya pemberian kuasa tersebut, di kemudian hari, jika sertifikat sudah dipecah dan akan dilakukan pembuatan Akta Jual Beli maka pihak yang menandatangani AJB dihadapan PPAT adalah hanya Bapak Leo sendiri tetapi dalam dua kedudukan yaitu Bapak leo yang bertindak sebagai penerima kuasa yang mewakili developer selaku penjual, dan Bapak Leo yang bertindak untuk diri sendiri selaku pembeli.
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
Asalamualaikum Yang terhormat Bpk.Ismail marzuki,saya senang sekali mendapat pencerahan dan ilmu dari bapak..
Bapak saya mohon ijin bertanya,pak saya membeli sebidang tanah dari almarhum dan pelunasan terjadi kepada ahli waris yang sah (istri dan 2 orang anak),tetapi dalam pelunasan kami hanya memakai kuitansi dan itu terjadi pada tahun 2004,dan kami sudah tinggal di atas tanah sejak tahun 2004,dan pada tahun 2016 si ahli waris menjual lagi tanah terhadap seseorang dengan cara langsung ke notaris dan balik nama sertifikat ke pembeli ke 2,seiring berjalanya waktu pada tahun 2022,kami merasa terkejut karena kami diberitahu oleh pihak kepolisian bahwa kami melakukan penyerobotan tanah,dan kami harus dihadapkan ke kantor polisi,pak pertanyaan saya adakah jalan agar kami bisa mendapatkan hak kami,terima kasih banyak pak,mungkin kata-kata saya kurang sempurna karena jujur saya mengetik dengan berlinang airmata…terima kasih pak,mohon jawabam nya
Wa’alaikumussalam
Bapak Varel Jacob
Mengenai pertanahan ada satu hal yang perlu diketahui bahwa transaksi jual beli tanah prosesnya berbeda dibandingkan dengan jual beli benda bergerak (misal: Handphone).
Perbedaan pada jual beli tanah adalah:
1. jual beli tanai dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), dengan dokumen yang dihasilkan berupa Akta Jual Beli Tanah (AJB)
2. Setelah AJB dibuat, maka AJB dijadikan sebagai dåsar Untuk pendaftaran perubahan nama pemilik Tanah yang ada disertifikat Tanah (balık nama)
3. Nama pembeli akan tercantum di sertifikat tanah sebagai pemilik Tanah yang baru.
Menurut ketentuan Pasal 32 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, Sertifikat tanah merupakan alat pembuktian yang kuat.
Pasal 32
(1) Sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.
Secara yuridis posisi orang yang memiliki sertifikat tanah lebih kuat dibandingkan yang tidak memiliki sertifikat tanah.
Dalam kasus yang bapak sampaikan terjadi kekuranglengkapan proses jual beli tanah dimana dalam Jual beli tersebut hanya berupa penyerahan uang dengan tanda bukti kuitansi tanpa dilakukan penandatanganan dihadapan PPAT.
Berkaitan dengan kasus bapak tersebut, dengan berasumsi bahwa transaksi bapak dengan pemilik Tanah adalah benar pernah dilakukan maka yang dopat bapak lakukan adalah:
1. menyiapkan bukti kuitansi asli yang pernah dibuat
2. menyiapkan saksi-saksi yang pernah menyaksikan jual beli tanah
3. menyiapkan dokumen pendukung yang ada, misal bukti pembayaran Pajak bumi dan bangunan
Dokumen dan saksi dapat digunakan untuk membantu meringankan tuduhan kepada bapak. Selain itu bapak dapat mengajukan laporan polisi atas dugaan tindak pidana yang dilakukan ahli waris yaitu menjual tanah yang sudah bukan miliknya lagi (pasał 385 KUHPidana).
Bapak juga dapat mengajukan gugatan perbuatan melawan hukum kepada ahli waris ke pengadilan negeri karena penjualan tanah tersebut kepada pihak lain.
Demikian smog bermanfaat.
Wassalam
ISMAIL MARZUKI
asalamualaikum Yang terhormat Bpk Ismail Marzuki.
saya mau bertanya lagi….Ibuk Saya mempunyai Sebidang Tanah dengan Pendukung Petok D Maupun Leter C Atas Nama Ibuk Saya….Pada Tahun 1978 Ibuk saya bekerja sama sengan seseorang dengan kesepakatan Ibuk saya menyediakan Lahan dan Orang tersebut Modal…Untuk membangun Gudang…setelah 3 Tahun Gudang tersebut terkena Angin Puting Beliung….akhirnya tidak beroperasi Lagi…Pada Tahun 1982 Ibu saya mau menggarap lahan tersebut bilang ke pemilik Modal Tapi pemilik Nodal akan mengembalikan sampai Modalnya kembali…padahal dalam kerjasama tidak ada secara tertulis…..dan 3 kali ibuk saya meinta jawabannya sama ingin mengembalikan Modal….dan Pada tahun 2021 ini ibuk saya mau mengakte tanah tersebut namun Tanah tersebut tersertifikat oleh Pemilik Modal Tersebut tanpa sepengetahuan Ibuk Saya…..pada tahun 2017.saya dan ibuk saya menanyakan ke pemerintah/Panitia Tersebut ternya Pilik modal menunjukkan sigel jual beli…tanah tersebut pada tahun 2017 namun dalam isi sigel tersebut yang menandatangi bukan ibuk saya…..mohon dengan hormat bapak atas informasinya dan penjelasannya
Tanggapan
Ibu Ikrimah
Wa’alaikumussalam
Pada dasarnya suatu perjanjian yang telah dibuat harus ditaati oleh para pihak yang terlibat didalamnya.
Jika dalam perjanjian kerjasama penggunaan tanah/lahan telah ditentukan jangka waktu berakhirnya perjanjian, maka para pihak harus taat pada ketentuan tersebut.
Pihak yang menjual tanah milik orang lain tanpa izin, maka dapat dituntut secara pidana karena telah melanggar Pasal 385 Kitan UU Hukum Pidana.
Demikian, semoga bermanfaat.
Wassalam
Ismail Marzuki
selamat malam bpk Ismail Marzuki yang terhormat.
Saya mau bertanya bapak pada tahun 2017 desa kami ada Sertifikat Masal /Prona.saya mempunyai sebidang tanah tetapi tidak di beritahu program tersebut dan sebelah tanah milik saya ikut program prona,untuk penunjukan tanah yang mau di sertifikat atau perbatasan tanah tersebut harus di saksikan pemilik tanah yang ber batasan dengan tanah tersebut,soalnya saya selama ini tidak pernah mengetahui batas yang tersertifikat program prona dan pada tahun 2018 terdapat program PTSL Pada Pengukuran Tanah saya,saya tidak di beri tahu sama sekali oleh Pihak Desa/Panitia PTSL yang membuat peta Bidang…..Mohon Informasinya Bapak
Tanggapan
Bapak Sigit
Jika yang bapak tanyakan mengenai pelaksanaan Prona, maka bapak dapat meminta informasi langsung ke Kantor Pertanahan di tempat lokasi tanah berada.
Demikian, semoga bermanfaat
Wassalam
Ismail Marzuki
Halo Pak Ismail,
Mohon pencerahannya,
Saya ingin bertanya, Bapak saya telah meninggal dunia dan pernah membeli tanah dari orang sekitar 15 thn lalu, tanah di daerah Sulawesi Utara, tanah nya belum bersertifikat tetapi memiliki AJB yg di buat melalui PPAT, ada ttd oleh semua pihak dan sudah ada cap dan ttd dari Badan Pertanahan pada AJB nya,luas tanah juga sudah dicantumkan pada AJB… pertanyaan saya, bagaimana saya mengurus sertifikat tanah tersebut, apakah saya harus datang ke BPN di Sulawesi utara tersebut atau bisa di BPN lokasi saya berada di sulawesi selatan?
Tanggapan
Ibu Andrea
Untuk melakukan pendaftaran tanah (balik nama) maka harus di lakukan di Kantor Pertanahan di lokasi tanah tersebut berada. Misal jika tanah berlokasi di Manado, maka harus didaftarkan atau disertifikatkan di Kantor Pertanahan Kota Manado.
Demikian, semoga bermanfaat.
Salam
Ismail Marzuki
Assalamualikum Pak Ismail yg saya hormati,
sy ingin bertanya tentang bagaimana cara melacak sertifikat2 hak waris yg dicurigai dibalik nama dengan tidak syah.
sdikit bercerita, eyang kami meninggal dengan meninggalkan warisan yg cukup banyak, eyang kami anaknya 4, satu meninggal tanpa anak, satu lagi(ayah sy) meninggal dengan meninggalkan 3anak, kemudian sisa 2 anak eyang kami yg masih hidup(pakde dan bude kami)
suatu ketika pakde bude kami membaliknama semua sertifikat2 eyang kami menjadi nama mereka tanpa kami ketahui dan tanpa kami tandatangan persetujuan sebagi ahli waris dr ayah kami almarhum.
pada waktu itu kami masih kecil2 dan kami percaya dengan mereka, pd saat dewasa kami meyakini bahwa banyak hak2 waris kami yg di dzolimi . tp kami tidak paham cara melacak aset2 peninggalan eyang kami.kami hanya tau lokasinya dan jika kami tanyakan ke Pakde bude hanya dijawab itu dr dulu jatah pakde bude .bahkan pernah ada pengakuan kesaksian 1 notaris setempat bahwa notaris tersebut diminta membalik nama sertifikat2 atas nama eyang kami menjadi atas nama pakde bude kami tanpa memunculkan kami sebagai ahli waris .krn notaris tersebut kenal dengan ayah saya almarhum beliau tidak bersedia.
pertanyaan saya ,
bagaimana cara melacak kepemilikan aset2 tersebut ? tempat mana saja yg hrs kami tuju contoh apakah kelurahan apakah kecamatan atau BPN atau bagaimana Pak??
lalu seandainya setelah kami berhasil melacak dan menelusuri asal muasal nya dan menemukan kecurangan apa yg harus kami lakukan untuk menuntuk hak kami?
tolong bantu kami pak..tolong
catatan..saat ini kami sdh tdk punya data sertifikat2 tersebut(krn bgt ayah kami meninggal pakde bude meminta smua sertifikat yg di simpan ayah saya)
kami hanya tau lokasi2 aset2 tersebut…
demikian Pak Ismail sy ucapkan banyak trimakasih semoga Bpk diberi kesehatan selalu oleh Alloh SWT.
Tanggapan
Bapak Dzuljaelani
Wa’alaikumussalam
Langkah untuk mengecek kondisi kepemilikan tanah dapat dilakukan dengan bertanya ke RT, RW dan Kelurahan. Meskipun untuk tanah yang bersertifikat tidak lagi melibatkan RT, RW dan kelurahan dalam proses peralihannya, akan tetapi biasanya di RT, RW dan kelurahan ada data berkaitan penagihan Pajak Bumi dan Bangunan yang bisa dijadikan langkah awal.
Jika memang ditemukan kecurangan dalam proses peralihan hak atas tanah, Bapak bisa mengajukan gugatan ke pengadilan negeri, dengan menggugat pihak-pihak yang dicurigai telah melakukan kecurangan.
Demikian, semoga bermanfaat
Wassalam
Ismail Marzuki
Tanggapan
Bapak Muhammad Ikhsan
Wa’alaikumussalam
Jawaban saya singkat saja: Jika Bapak yakin telah terjadi tindak pidana penipuan, segera laporkan ke Kepolisian. Mengenai kondisi sertifikat tanah dan lain-lain, akan terungkap nanti saat pemeriksaan oleh Penyidik.
Demikian, semoga bermanfaat.
Wassalam
Ismail Marzuki
Assalamualaikum.wr.wb.
Selamat malam Pak Ismail Marzuki, semoga bapak senantiasa selalu dirahmati’Nya serta ada dalam lindungan’Nya. Aamiin Ya Rabbal Alamin…
Maaf pak, ini untuk yang kedua kali saya layangkan pertanyaan kepada bapak, semoga bapak tidak bosan-bosannya menanggapi keluhan saya.
Begini pak..!!
Saat ini kami warga selaku pemilik tanah sah (bukan tanah milik pemerintah) dihadapkan dengan persoalan yang lebih rumit, dimana pihak pemerintah tanpa melalui kesepakatan yang jelas (Dalam hal ini warga tidak mau menjual tanahnya kepada pemda) pemerintah sudah merencanakan membayar tanah masyarakat tersebut pada permulaan tahun 2018.
Perlu diketahui pak bahwa banyak warga yang belum memiliki IMB karena tidak diberikan oleh pemda saat warga mau membangun rumahnya pada lokasi tersebut. Jelas ini memberi kesan bahwa pemda sengaja tidak melayani IMB karena menginginkan tanah tersebut yang tidak diperuntukan untuk kepentingan umum.
Pertanyaan saya pak:
1. Benarkah pemda bisa melakukan hal atau mengambil tanah warga tersebut sekalipun tidak ada persetujuan dari warga pemilik tanah?
2. Dengan tidak memiliki IMB karena sengaja tidak diberikan pihak pemda, apakah pemda berhak menggusur rumah warga?
3. Upaya apa yang bisa warga lakukan agar dapat mempertahankan tanah dan rumahnya yang saat ini menjadi tempat kediaman bagi anak dan cucunya pak?
Mohon penjelasannya. Sebelumnya, mewakili seluruh warga yang dimaksud saya ucapkan terima kasih.
Tanggapan:
Bapak Laksamana
Wa’alaikumussalam
Mengacu pada UU Nomor 2 Tahun 2012 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, maka untuk memperoleh tanah dari masyarakat harus dilakukan proses dan tahapan tertentu, yaitu:
a. pemberitahuan rencana pembangunan disampaikan kepada masyarakat pada rencana lokasi pembangunan untuk Kepentingan Umum, baik langsung maupun tidak langsung.;
b. pendataan awal lokasi rencana pembangunan, meliputi kegiatan pengumpulan data awal Pihak yang Berhak (pihak yang menguasai atau memiliki objek pengadaan tanah) dan Objek Pengadaan Tanah
c. Konsultasi Publik rencana pembangunan, dilaksanakan dalam waktu paling lama 60 (enam puluh) hari kerja untuk mendapatkan kesepakatan lokasi rencana pembangunan dari Pihak yang Berhak (pihak yang menguasai atau memiliki
objek pengadaan tanah). Konsultasi Publik melibatkan Pihak yang Berhak (pihak yang menguasai atau memiliki objek pengadaan tanah) dan masyarakat yang terkena dampak serta dilaksanakan di tempat rencana pembangunan
Kepentingan Umum atau di tempat yang disepakati. Pihak yang Berhak (pihak yang menguasai atau memiliki objek pengadaan tanah) dapat dilakukan melalui perwakilan dengan surat kuasa dari dan oleh Pihak yang Berhak (pihak
yang menguasai atau memiliki objek pengadaan tanah) atas lokasi rencana pembangunan.
d. Apabila tercapai kesepakatan, maka kesepakatan dituangkan dalam bentuk berita acara kesepakatan.
e. Atas dasar kesepakatan tersebut, Instansi yang memerlukan tanah mengajukan permohonan penetapan lokasi kepada gubernur.
f. Gubernur menetapkan lokasi dalam waktu paling lama 14 (empat belas) hari kerja terhitung sejak diterimanya pengajuan permohonan penetapan oleh Instansi yang memerlukan tanah.
g. Apabila sampai dengan jangka waktu 60 (enam puluh) hari kerja pelaksanaan Konsultasi Publik rencana pembangunan terdapat pihak yang keberatan mengenai rencana lokasi pembangunan, dilaksanakan Konsultasi Publik ulang dengan
pihak yang keberatan paling lama 30 (tiga puluh) hari kerja.
h. Apabila dalam Konsultasi Publik ulang masih terdapat pihak yang keberatan mengenai rencana lokasi pembangunan, Instansi yang memerlukan tanah melaporkan keberatan dimaksud kepada gubernur setempat.
i. Gubernur membentuk tim untuk melakukan kajian atas keberatan rencana lokasi pembangunan.
j. Hasil kajian tim berupa rekomendasi diterima atau ditolaknya keberatan rencana lokasi pembangunan dalam waktu paling lama 14 (empat belas) hari kerja terhitung sejak diterimanya permohonan oleh gubernur.
k. Gubernur berdasarkan rekomendasi Tim mengeluarkan surat diterima atau ditolaknya keberatan atas rencana lokasi pembangunan.
l. Dalam hal ditolaknya keberatan atas rencana lokasi pembangunan, gubernur menetapkan lokasi pembangunan.
m. Dalam hal diterimanya keberatan atas rencana lokasi pembangunan, gubernur memberitahukan kepada Instansi yang memerlukan tanah untuk mengajukan rencana lokasi pembangunan di tempat lain.
n. Dalam hal setelah penetapan lokasi pembangunan masih terdapat keberatan, Pihak yang Berhak terhadap penetapan lokasi dapat mengajukan gugatan ke Pengadilan Tata Usaha Negara setempat paling lambat 30 (tiga puluh) hari
kerja sejak dikeluarkannya penetapan lokasi.
Demikian, semnoga bermanfaat.
Wassalam
Ismail Marzuki
Assalamualaikum pak? Saya ada 5 orang,
1 perempuan dan 4 laki2. 1 perempuan sudah meninggal dunia. Saya mau tanya pak. Saya kan mengurus sertifikat hilang.salah satu persyaratannya membuat keterangan ahli waris.nah, dalam keterangan ahli waris, saya hanya memasukkan nama berempat yang masih hidup. Ketika sertifikat sudah terbit, anak dari saudari perempuan yang meninggal menggugat karena nama ibunya atau dia tidak masuak dalam keterangan ahli waris? Sementara saya tidak tau pak, klw saudari perempuan yg sudah meninggal harus tetap dimasukkan. Dan ketika itu saya membuat surat ahli waris sesuai petunjuk BPN. Apakah saya bisa dipidana pak atas gugatan kemenakan saya krn ketidaktahuan saya. Apa jalan keluarnya jika kemenakan saya itu orangnya tidak mau menerima kebenaran dan tetap melaporkan. Apa jawaban ketidaktahuan saya tentang surat tersebut di pengadilan diterima pak? Karena kalauoun dicabut dan diulang anak kemenakan saya tidak mau.trmksh pak atas jawabnnya. Kejadian ini terjadi pada ayah saya pak.
Tanggapan
Ibu Rini Susanti
Wa’alaikumussalam
Permasalahan yang ibu hadapi adalah berkaitan dengan pencantuman nama anak (ahli waris) yang meninggal dunia terlebih dahulu dari pewaris.
Pemahaman yang berkembang di masyarakat adalah, jika seseorang meninggal dunia, maka ahli warisnya adalah hanya orang-orang yang masih hidup saja. Berdasarkan pemahaman demikian, maka tidak heran jika keterangan waris yang dibuat tidak mencantumkan nama orang yang meninggal terlebih dahulu.
Saya berasumsi Pewaris adalah beragama Islam, maka digunakan Hukum waris Islam.
Dalam Kompilasi Hukum Islam, Pasal 185 disebutkan:
Pasal 185
(1) Ahli waris yang meninggal lebih dahulu dari pada si pewaris maka kedudukannya dapat digantikan oleh anaknya, kecuali mereka yang tersebut dalam Pasal 173.
(2) Bagian ahli waris pengganti tidak boleh melebihi dari bagian ahli waris yang sederajat dengan yang diganti.
Ilustrasi dari Pasal 185 adalah:
A meninggal dunia
A meninggalkan 5 anak bernama B, C, D, E, F
B meninggal dunia terlebih dahulu sebelum A
B mempunyai anak bernama X, Y, Z
Berdasarkan ketentuan Pasal 185 tersebut, maka kedudukan B sebagai ahli waris digantikan oleh X. Y, Z secara bersama-sama.
Berkaitan dengan pertanyaan: Apakah Bu Rini bisa dipidana atau digugat?
Pada dasarnya, X, Y, Z berhak mempertahankan hak-haknya baik melalui jalur pidana maupun perdata. Akan tetapi, proses hukum memerlukan pembuktian, juga niat dari pelaku. Jika ibu memang tidak berniat menghilangkan hak si B, dan semata-mata hanya karena ketidaktahuan saja, maka penyidik atau hakim akan mempertimbangkan niat dan ketidaktahuan tersebut.
Lalu bagaimana solusinya? Jika sertifikat sudah selesai diproses dan mencantumkan nama 4 anak, maka, alternative solusi adalah sbb:
1. Buat akta hibah dari 4 anak ke keponakan, dengan luas tanah sesuai bagian yang menjadi hak keponakan. Sertifikat yang tadinya ada satu dan tercantum atas nama 4 anak maka dengan adanya hibah sertifikat bisa menjadi 2 atau menjadi 5.
Misal luas tanah adalah: 1.800 M2
Bagian B (perempuan) = 200 M2
Bagian C (laki-laki) = 400 M2
Bagian D (laki-laki) = 400 M2
Bagian E (laki-laki) = 400 M2
Bagian F (laki-laki) = 400 M2
a. Jika sertifikat dibagi menjadi 2 sertifikat, maka sertifikat seluas 1.600 M2 tercantum atas nama Bersama C, D, E, F, sedangkan yang 200 M2 atas nama B
b. Jika sertikat dibagi menjadi 5, maka masing-masing sertifikat tercantum nama dan luas sebagai berikut:
Nama X, Y, Z (selaku pengganti B) = 200 M2
Nama C = 400 M2
Nama D = 400 M2
Nama E = 400 M2
Nama F = 400 M2
2. Alternative kedua adalah, memberikan X, Y, Z uang senilai bagiannya dalam warisan tersebut.
Demikian, semoga bermanfaat.
Wassalam
Ismail Marzuki
bagaimana cara membuat serifikat yang mau di pecah,sedangkan sertifikat induknya tidak ada / hilang?
mohon bantuannya
Tanggapan
Bapak/Ibu Megi Subagja
Apabila sertipikat hilang, maka pemilik bisa meminta penggantian kepada Kantor Pertanahan.
Pasal 57 dan Pasal 59 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah:
Pasal 57
(1) Atas permohonan pemegang hak diterbitkan sertipikat baru sebagai pengganti sertipikat yang rusak, hilang,
masih menggunakan blanko sertipikat yang
tidak digunakan lagi, atau yang tidak diserahkan kepada pembeli lelang dalam suatu lelang eksekusi.
(2) Permohonan sertipikat pengganti sebagaimana dimaksud pada ayat (1) hanya dapat diajukan oleh pihak yang
namanya tercantum sebagai pemegang hak dalam buku tanah yang bersangkutan atau pihak lain yang merupakan
penerima hak berdasarkan akta PPAT atau kutipan risalah lelang sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 37 dan Pasal 41, atau akta sebagaimana dimaksud Pasal 43 ayat (1), atau surat sebagaimana
dimaksud Pasal 53, atau kuasanya.
(3) Dalam hal pemegang hak atau penerima hak sebagaimana dimaksud pada ayat (2) sudah meninggal dunia, permohonan
sertipikat pengganti dapat diajukan oleh ahli warisnya dengan menyerahkan surat tanda bukti sebagai ahli
waris.
(4) Penggantian sertipikat sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dicatat pada buku tanah yang bersangkutan.
Pasal 59
(1) Permohonan penggantian sertipikat yang hilang harus disertai pernyataan di bawah sumpah dari yang
bersangkutan dihadapan Kepala Kantor Pertanahan
atau Pejabat yang ditunjuk mengenai hilangnya sertipikat hak yang bersangkutan.
(2) Penerbitan sertipikat pengganti sebagaimana dimaksud pada ayat (1) didahului dengan pengumuman 1 (satu) kali
dalam salah satu surat kabar harian
setempat atas biaya pemohon.
(3) Jika dalam jangka waktu 30 (tiga puluh) hari dihitung sejak hari pengumuman sebagaimana dimaksud pada ayat (2) tidak ada yang mengajukan keberatan mengenai akan diterbitkannya sertipikat pengganti tersebut atau ada yang
mengajukan keberatan akan tetapi menurut pertimbangan Kepala Kantor Pertanahan keberatan tersebut tidak
beralasan, diterbitkan sertipikat baru.
(4) Jika keberatan yang diajukan dianggap beralasan oleh Kepala Kantor Pertanahan, maka ia menolak menerbitkan
sertipikat pengganti.
(5) Mengenai dilakukannya pengumuman dan penerbitan serta penolakan penerbitan sertipikat baru sebagaimana
dimaksud pada ayat (2), ayat (3) dan ayat (4) dibuatkan berita acara oleh Kepala Kantor Pertanahan.
(6) Sertipikat pengganti diserahkan kepada pihak yang memohon diterbitkannya sertipikat tersebut atau orang lain
yang diberi kuasa untuk menerimanya.
(7) Untuk daerah-daerah tertentu Menteri dapat menentukan cara dan tempat pengumuman yang lain daripada yang
ditentukan pada ayat (2).
Demikian, semoga bermanfaat.
Salam
Ismail Marzuki
Assalamu ‘alaikum.
Pak Ismail tanah saudara saya diserobot saudara sepupunya, yang mana pihak yang menyerobot tanah ini membuat surat pengakuan/pernyataan palsu. dia lahit tahun 1946 dan mengaku menguasai tanah sejah tahun 1950. kemudian lurah memberikan surat keterangan tanah ke yang bersangkutan. apakah surat keterangan tanah ini syah karena secara logika umur 4 tahun belum mengerti apa-apa. Makasih
salam
sudir
Tanggapan
Bapak Sudir
Untuk menentukan dokumen palsu atau asli, tidak dapat ditentukan hanya berdasarkan logika. Cara terbaik adalah dengan membawa dokumen tersebut ke Kelurahan yang menerbitkan dokumen tersebut untuk meminta legalisasi keaslian.
Demikian, semoga bermanfaat.
Salam
Ismail Marzuki
Assalamualaikum.wr.wb.
Selamat malam Pak Ismail Marzuki, semoga bapak senantiasa selalu dirahmati’Nya serta ada dalam lindungan’Nya. Aamiin Ya Rabbal Alamin…
Maaf pak, saya mau bertanya…
Soal akta jual beli rumah lokasi kota bandung…
Ibu saya setahun yang lalu buat sertifikat dari akta tunggal (ajb), ceritanya mau di pecah karna akta tunggal itu milik 3 orang karna tanah warisan, (ibu, paman, bibi)
Dari akta tersebut di split sebagian yang akan ibu saya jadikan sertifikat, tinggal sisa sebagian lagi dari akta tunggal punya bibi dan paman…
Nah yang jadi permasalahannya itu, akta tunggal (ajb) yang aslinya gak ada di notarisnya. Kata notarisnya lagi di cari dulu, soalnya dulu kata dia dititipkan ke orang BPN,
Biasanya jika sudah beres, berkas akan disimpan di arsip BPN (kata notarisnya begitu).
Nah setelah satu tahun saya tanyakan lagi ajb’nya, kata notarisnya di arsip BPN tidak ada, Biasanya ada. Lalu notarisnya tanya dan cari di orang BPN yang dititipkan tersebut, akan tetapi kata notarisnya orang tersebut sudah beberapa bulan tidak masuk/kerja. (Kata notarisnya)
Lalu saya desak agar sementara dapat mengembalikan AJB aslinya namun notarisnya meminta jangka waktu akan di cari, setelah itu saya di kabari bahwa orang BPN tersebut ada di daerah garut dan berkas2nya ada disana, saya merasa heran dan was was…
Awal ceritanya begini, sebetulnya ibu saya membuat sertifikat dari ajb tersebut itu biayanya dari bank. Jadi ibu saya waktu itu pinjam uang ke bank B R I utk pembuatan sertifikat, pihak Bank Mensetujui dengan jangka angsuran 3 tahun. lalu pihak bank menunjuk notaris itu. Setelah setahun lebih berlalu terjadilah perkara seperti ini.
Yang sangat di sayangkan itu, ibu saya tidak punya berkas2 apapun selain kwintansi pinjaman ke bank dan fotocopy AJB.
Mohon sumbang asih sarannya, semoga ada solusi yang dapat saya langkahkan.
Mohon Balasan komentar dengan sangat… Terimakasih. Wasallam…
Tanggapan
Bapak Hendi Sobandi
Wa’alaikumussalam
Dari kronologis yang disampaikan, yang dapat saya tangkap adalah, saat ini tanah tersebut sudah bersertipikat atas nama Ibunda Pak Hendi.
Dengan kondisi demikian, maka jika tanah tersebut saat ini akan dipecah menjadi 3 sertipikat ke atas nama ibu, bibi dan paman, maka cukup dengan sertipikat yang ada sekarang. Sertipikat tersebut dibawa ke Pejabat Pembuat Akta Tanah untuk dibuat pemecahan. Jadi yang dibutuhkan adalah sertipikat tanah, bukan akta jual beli yang lama.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
selamat pagi pak,,saya ingin bertanya…. ada suatu kasus dengan kronologis :
1. Si A mempunyai 2 orang anak yakni bernama B dan C,
2. Pada tahun 1968 si A menghibangkan tanah dan bangunan ke anaknya yang bernama B yang kemudian pada tahun 1971 tanah tersebut disertifikatkan menjadi hak milik atas nama B
3. Pada tahun 1981, si B mengeluarkan surat pernyataan dan surat kuasa yang intinya si B menyerahkan pemakaian tanah dan bangunan milik B untuk usaha bapaknya (Si A) dimana dalam surat kuasa tersebut tidak disebutkan mengenai batas waktu pemakaian tanah
4. Pada tahun 2001 si A meninggal dunia dimana selanjutnya tanah dan bangunan milik si B yang telah dikuasakan pemakaiannya kepada si A diteruskan oleh Si C karena memang sebelum meinggal Si C tinggal bersama si A.
5. Setelah C meninggal kemudian pemakaian atas tanah dan bangunan serta usaha diteruskan oleh anak dari C
6. Pada tahun 2017 anak dari B (Si B telah meninggal dunia) menyuruh anak dari C meninggalkan tanah dan bangunan yang ditempati oleh anak dari C yang memang sejak lahir tinggal ditempat tersebut dan mengelola usaha yang diturunkan oleh si B
pertanyaan : apakah anak dari si B berhak menyuruh pergi anak dari si C, sedangkan anak dari C sejak lahir tinggal ditempat tersebut dan usaha yang dulunya dikuasakan oleh B kepada A yang kemudian diteruskan oleh C masih berjalan sampai saat ini da apakan anak dari B yang menyuruh pergi tersebut dapat dikenakan pidana pasal 404 KUHP
TANGGAPAN
Bapak Joni
Berdasarkan informasi yang Bapak Joni sampaikan, penggunaan tanah milik B oleh A adalah berdasarkan surat kuasa.
Selama surat kuasa masih berlaku, maka A berhak untuk menjalankan kegiatan di tanah tersebut.
Akan tetapi, jika pemberian kuasa telah berakhir, maka A maupun keturunannya tidak berhak untuk menggunakan tanah milik B.
Dalam Pasal 1813 Kitab UU Hukum Perdata, disebutkan mengenai berakhirnya pemberian kuasa, yaitu:
Pasal 1813
Pemberian kuasa berakhir: dengan penarikan kembali kuasa penerima kuasa; dengan pemberitahuan penghentian kuasanya oleh penerima kuasa; dengan meninggalnya, pengampuan atau pailitnya, baik pemberi kuasa maupun penerima kuasa dengan kawinnya perempuan yang memberikan atau menerima kuasa.
Salah satu sebab dari berakhirnya pemberian kuasa berdasarkan Pasal 1813 KUHPerdata tersebut adalah: “Meninggalnya pemberi kuasa maupun penerima kuasa”. Artinya jika salah satu atau kedua pihak meninggal dunia, maka pemberian kuasa berakhir.
Dengan demikian, setelah A meninggal dunia, maka pemberian kuasa berakhir, dan anak-anak keturunan A tidak berhak menggunakan tanah tersebut lagi.
Demikian, semoga bermanfaat.
Salam
Ismail Marzuki
assalam wr wb…
langsung aja ya pak
1. saya telah membeli tanah rumah punya mertua seluas 450 meter
2. mertua membeli tanah tsb dari Bpk rujito (AJB asli ada)
3. Bapak Rujito membeli tanah dari bapak joman (AJB asli hilang, adanya Foto copi nya, itu pun saya minta dari kecamatan)
sekarang saya lagi ngurus SHM lewat notaris….tapi ketika di BPN kota Bekasi diminta semua AJB yang asli
pertanyaannya
1. apakah betul dalam mengurus SHM harus disertakan semua AJB yang asli ?
2. kalo misalkan harus membuat AJB baru, bagaimana prosedur dan biaya nya brp?.
trims….wslm wr wb
Tanggapan
Bapak Abdul Kholik
Wa’alaikumussalam
Berdasarkan ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, dalam Penjelasan Pasal 24 disebutkan syarat-syarat dokumen untuk pendaftaran tanah:
Ayat (1)
Bukti kepemilikan itu pada dasarnya terdiri dari bukti kepemilikan atas nama pemegang hak pada waktu berlakunya
UUPA dan apabila hak tersebut kemudian beralih, bukti peralihan hak berturut-turut sampai ke tangan pemegang
hak pada waktu dilakukan pembukuan hak.
Alat-alat bukti tertulis yang dimaksudkan dapat berupa:
a. grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan
Overschrijvings Ordonnantie (Staatsblad. 1834-27), yang telah dibubuhi catatan, bahwa hak eigendom yang bersangkutan dikonversi menjadi hak milik; atau
b. grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings Ordonnantie (Staatsblad. 1834-27)
sejak berlakunya UUPA sampai tanggal pendaftaran tanah dilaksanakan menurut Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 di daerah yang bersangkutan; atau
c. surat tanda bukti hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Swapraja yang bersangkutan; atau
d. sertipikat hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1959; atau
e. surat keputusan pemberian hak milik dari Pejabat yang berwenang, baik sebelum ataupun sejak berlakunya UUPA, yang tidak disertai kewajiban untuk mendaftarkan hak yang diberikan, tetapi telah dipenuhi semua kewajiban yang disebut di dalamnya; atau
f. akta pemindahan hak yang dibuat di bawah tangan yang dibubuhi tanda kesaksian oleh Kepala Adat/Kepala Desa/Kelurahan yang dibuat sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah ini; atau
g. akta pemindahan hak atas tanah yang dibuat oleh PPAT, yang tanahnya belum dibukukan; atau
h. akta ikrar wakaf/surat ikrar wakaf yang dibuat sebelum atau sejak mulai dilaksanakan Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 1977; atau
i. risalah lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang yang berwenang, yang tanahnya belum dibukukan; atau
j. surat penunjukan atau pembelian kaveling tanah pengganti tanah yang diambil oleh Pemerintah atau Pemerintah Daerah; atau
k. petuk Pajak Bumi/Landrente, girik, pipil, kekitir dan Verponding Indonesia sebelum berlaku Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961; atau
l. surat keterangan riwayat tanah yang pernah dibuat oleh Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan; atau
m. lain-lain bentuk alat pembuktian tertulis dengan nama apapun juga sebagaimana dimaksud dalam Pasal II, Pasal VI dan Pasal VII Ketentuan-ketentuan Konversi UUPA.
Dengan demikian, semua AJB harus dilampirkan.
Jika AJB hilang, maka sebaiknya minta salinan (bukan foto copy) ke PPAT yang membuat AJB tersebut. Jika PPAT-nya Camat, maka minta ke Camat.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Assalamualaikum, pak marzuki saya mw minta pendapat nya pak,saya memilikin bidang tanah,sekarang tanah tersebut dia kuasa orang secara fisik dan dibuatkan surat notaris dengan orang tersebut,dalam hal ini mohon solusinya pak,apakah saya harus laporkan dengan pihak berwajib,dengan bukti surat tanah yg saya miliki atau gimana,mohon saran nya pak..terimakasih
Tanggapan
Bapak Hari Gunthoro
Wa’alaikumussalam
Bapak dapat melaporkan pihak lain yang menduduki tanah ke kepolisian.
Demikian, semoga bermanfaat
Wassalam
Ismail Marzuki
Assalamu’alaikum…
Senang sekali bisa menemukan blog bapak. Do’a saya semoga bapak sehat selalu. Amin.
Ada yang ingin saya tanyakan perihal pembebasan lahan atau sekarang yang disebut pengadaan lahan oleh pemerintah. Begini pak, saat ini di tempat saya masyarakat dihadapi dengan pembebasan lahan oleh pemerintah daerah. Pembebasan tidak hanya pada lahan kosong tetapi juga pada pemukiman rakyat dengan alasan pembangunan untuk kepentingan umum dan pengembangan. Namun perlu diketahui hingga saat ini masyarakat belum tau apa yang ingin dibangun pada tempat tinggal warga tersebut sementara lahan kosong pada bagian belakang pemukiman (yang juga digolongkan pusat kota) tersedia hingga ribuan hektar. Saat ini warga menolak dengan keras pembebasan lahan warga tersebut karena dianggap pemerintah dengan semena – mena tanpa mempertimbangkan kehidupan masyarakat. Hingga saat ini pemda masih tetap bersikukuh untuk melakukan pembebasan lahan yang bukan milik Pemda. Parahnya pemda sedang melarang membuat atau menerbitkan IMB dengan alasan yang dirasa sangat mengada-ngada.
Pertanyaan saya:
1. Apakah pemerintah bisa melakukan pembebasan lahan pada pemukiman warga tanpa perencanaan yang jelas dan tidak diketahui oleh rakyat khusus warga yang kena pembebasan?
2. Bisakah pemerintah melakuakan pembebasan sementara lahan kosong untuk pembangunan tersedia berlimpah hingga ribuan hektar?
3. Apakah dengan tidak memiliki IMB karena tidak diijinkan oleh pemerintah bangunan rumah warga dapat digusur walau sudah ada upaya warga untuk membuat IMB tersebut?
4. Apakah warga berhak mempertahankan tempat tinggalnya walau pun yang mereka hadapi adalah pemerintah?
5. Cara seperti apa yang terbaik yang dilakukan masyarakat agar mereka bisa mempertahankan tanah dan tempat tinggal yang jelas-jelas adalah milik pribadi mereka dimana tanahnya tersertifikat?
Wassalam…
sebelumnya Terima kasih pak Ismail.
Mohon maaf.. kalau ada beberapa komentar sudah saya kirim terlebih dahulu dan saya menganggapnya salah dan kurang sehingga ada perbaikan pada komentar ini.
Tanggapan
Bapak Laksamana
Wa’alaikumussalam
1. Untuk membebaskan tanah, pemerintah harus membuat perencanaan terlebih dahulu.
UU Nomor 2 tahun 2012 TENTANG PENGADAAN TANAH BAGI PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM
Pasal 14
(1) Instansi yang memerlukan tanah membuat perencanaan Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum menurut ketentuan peraturan perundang-undangan.
(2) Perencanaan Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum sebagaimana dimaksud pada ayat (1) didasarkan atas Rencana Tata Ruang Wilayah dan prioritas
pembangunan yang tercantum dalam Rencana Pembangunan Jangka Menengah, Rencana Strategis, Rencana Kerja Pemerintah Instansi yang bersangkutan.
Pasal 16
Instansi yang memerlukan tanah bersama pemerintah provinsi berdasarkan dokumen perencanaan Pengadaan Tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 15
melaksanakan:
a. pemberitahuan rencana pembangunan;
b. pendataan awal lokasi rencana pembangunan; dan
c. Konsultasi Publik rencana pembangunan.
Pasal 17
Pemberitahuan rencana pembangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 16 huruf a disampaikan kepada masyarakat pada rencana lokasi pembangunan untuk
Kepentingan Umum, baik langsung maupun tidak langsung.
2. Tanah yang akan dibebaskan adalah tanah yang sesuai dengan peruntukannya. Meskipun di sekitarnya banyak lahan kosong, apabila yang dibutuhkan adalah
lahan lainnya, maka lahan lain tersebut dapat dibebaskan.
3. “Penggusuran” atau pembebasan dilakukan jika sudah ada kesepakatan dengan pemilik tanah, tidak bergantung pada ada atau tidak adanya IMB.
4. Pengadaan tanah (pembebasan tanah) harus berdasarkan kesepakatan. Untuk mencapai kesepakatan, harus dilakukan Konsultasi Publik rencana pembangunan.
Apabila masyarakat keberatan, maka diadakan Konsultasi Publik Ulang. Jika keberatan diterima, Gubernur akan memberitahukan instansi yang memerlukan
tanah untuk mengajukan rencana di tempat lain.
5. Jika musyawarah tidak dapat dilakukan, maka masyarakat dapat mengajukan gugatan ke pengadilan.
Demikian, semoga bermanfaat.
Wassalam
Ismail Marzuki
Assalamualaikum,
Pak mohon infinya, jika saya memiliki tanah dan rumah yang sudah ada SHM nya di wilayah jalur hijau, apakah bisa saya jual? dan apakah BPN bisa memproses balik nama SHM nya?
Karena saya baru beli sekitar 2 tahun lalu dan sudah ada SHM nya.
Mohon informasi nya ya Pak,
Terima kasih
Wassalamualaikum…
Tanggapan
Wa’alaikumussalam
Bapak Farel
Tanah yang termasuk jalur hijau, penguasaan ada pada negara. Oleh karena itu saran saya adalah saat ini sebaiknya mengecek terlebih dahulu ke Kantor Pertanahan mengenai keabsahan sertipikat tanah tersebut.
Demikian, semoga bermanfaat.
Wassalam
Ismail Marzuki
Assalamu’alaikum bapak ismail marzuki….
Mohon infonya
Bapak saya mempunyai sebidang tanah yg di tempati oleh kakek saya.
Tanah tersebut bukan tanah hibah atau warisan dari kakek saya tapi tanah itu memang hasil keringat bapak saya.
Sekarang tanah tersebut secara diam-diam sudah di jual kepada adik ipar bapak saya tanpa sepengetahuan bapak saya dan aneh nya jual beli tersebut menggunakan uang dari kakek saya..
Pertanyaan saya apakah jual beli tersebut bisa di katakan sah atau bagaimana pak?
Tanggapan
Bapak Herman
Wa;alaikumussalam
Mengenai permasalahan yang bapak sampaikan, pada dasarnya syarat agar suatu barang dapat dijual oleh seseorang adalah seseorang yang menjual tersebut haruslah pemilik barang.
Jika tanah tersebut benar milik orang tua dari Bapak Herman, maka hanya orang tua dari Bapak Herman yang berhak menjualnya. Jika ternyata yang menjual adalah orang lain selain orang tua dari Bapak herman, maka jual beli itu adalah batal
Pasal 1471 Kitan Undang-Undang Hukum Perdata
Jual beli atas barang orang lain adalah batal dan dapat memberikan dasar kepada pembeli untuk menuntut penggantian biaya, kerugian dan bunga, jika ia tidak mengetahui bahwa barang itu kepunyaan orang lain.
Demikian, semoga bermanfaat.
Salam
Ismail Marzuki
Jika dibeli rumah tahun 2012, akte jual beli tahun 2012, pada tahun 2015 rumah tersebut akan dibalik nama, BPHTB yang dihitung menggunakan NPOP tahun 2012 atau 2015?
Tanggapan
Ibu Sisca
Pada dasarnya BPHTB itu dikenakan pada tanggal dibuatnya akta jual beli.
Dengan demikian, seharusnya ketika akta jual beli ditandatanganii maka BPHTB telah dilunasi.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Mau tanya, org tua saya membeli tanah warisan Milik(jataj) Si A namun masih blum bersertifikat atas nama si A masih nama org tua si A yang sudah Alm, pada saat pembuatan Ajb ada satu saudara si A yang tidak mau ttd karena beliau tdk ingin tanah ayahnya di jual.
Ajb sudah terjadi saksi camat stmpat beserta ibu si A. Hanya kurang persetujuan saudara si a.
Dan org tua saya sudah membayar lunas tanah tsb.
Bagaimana agar proses jual beli bisa terjadi dan dapat di buat sertifikat atas nama org tua saya?
Tanggapan
Bapak Yoga
Tanah warisan hanya dapat dijual apabila disetujui oleh semua ahli waris. Apabila ada salah satu ahli waris yang tidak setuju, maka saran saya, terlebih dahulu dilakukan pemecahan tanah (pembagian warisan). Jika tanah sudah dipecah sesuai dengan hak masing-masing ahli waris, maka ahli waris dapat menjual tanah yang menjadi haknya tersebut.
Demikian, semoga bermanfaat.
Wassalam
Ismail Marzuki
Pak, bagaimana cara jika ingin menuntut penjual yang membatalkan transaksi jual beli sedangkan yg saya miliki hanya bukti transfer ke rekening penjual.
Terima Kasih.
Bapak Ruli
Sebaiknya ada bukti tertulis perjanjian jual beli. Akan tetapi, bukti transfer yang bapak miliki dapat dijadikan petunjuk bahwa telah terjadi transaksi diantara Bpk Ruli dengan penjual. Karena tidak mungkin ada transfer jika tidak ada dasar transkasinya.
Demikain, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Selamat siang Pak Marzuki,
Saya mohon pencerahannya dari Pak Marzuki. Saya dan Ibu saya membeli sebuah kios di daerah bekasi dengan tujuan investasi. PPJB dilakukan antara saya dan developer setelah pembayaran lunas. Lebih parahnya PPJB yang diajukan tidak bisa dinegosiasikan lagi dan karena kami takut uang kami tidak dikembalikan oleh pihak developer jadi kami terpaksa menandatanganinya. Setelah pembayaran lunas hingga saat ini tidak ada kabar dari pihak developer kapan akan melakukan AJB. Selain itu pihak developer menerapkan aturan dalam PPJB yang menurut kami sangat tidak berasalan, jika kami ingin menyewakan harus melalui developer dan semua biaya sewanya untuk pihak developer. Jika kami ingin menjualnya harus atas disetujui terlebih dahulu oleh pihak developer, jika kami menjualnya tanpa persetujuan pihak developer maka kami akan dikenakan denda 2% dari harga pengikatan. Developer memberlakukan denda setiap bulan secara sepihak dengan alasan untuk meramaikan pasar, jika sudah ramai pasti akan kami gunakan tapi ini sepi sekali. Sedangkan apa yang dipromosikan dulu sangat jauh dari gambaran yang mereka sampaikan. Kami merasa terjebak, sudah membayar lunas tapi kok tidak memilikinya. Apakah PPJB tersebut dapat dibatalkan secara hukum atau ditinjau kembali?Apakah jika sudah lunas dan sudah ditandatangani AJB pihak developer masih dapat bertindak seenaknya?Apa yang kiranya dapat kami lakukan untuk masalah ini?
Terima kasih banyak Pak Marzuki.
Tanggapan
Bapak Michael
Seorang calon pembeli yang telah menandatangani PPJB belum dianggap sebagai pemilik tanah & bangunan yang akan dibeli. Sebelum AJB dibuat maka tanah dan bangunan tersebut masih milik penjual.
Dalam PPJB biasanya ada kondisi yang dijadikan syarat untuk dilakukannya AJB. Misalnya AJB dibuat jika harga sudah dibayar lunas, atau jika sertipikat sudah dipecah.
Jika alasan developer mengada-ada, maka bapak dapat menggugat developer untuk segera membuat AJB.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
assalamuaalaikum wr.wb
sehat dan sukses selalu untuk Bpk ismail
saya mau tanya pak soal jual beli kepada sesama ahli waris, sebelumnya sy ceritakan dulu
ada keluarga ayah sudah meninggal ahli warisnya seorang istri dan 9 anak( 5 laki-laki dan 4 perempuan)= 10 ahli waris. meninggalkan harta warisan yang merupakan harta bersama dengan istrinya berupa tanah seluas 1000m2 menurut wasiatnya kepada ibu dan kakak pertama serta kedua harta waris di bagi rata oleh karenanya masing-masing mendapat bagian 100m2 dan semua ahli waris sepakat.
kemudian istri mempunyai harta pribadi miliknya sendiri yang merupakan warisan dari orang tuanya surat(sertifikat) atas nama istrinya dengan luas 300m2, kemudian atas inisiatifnya harta pribadi miliknya akan dia wariskan hanya kepada 5 ahli waris laki-lakinya (300 : 5 = 60m2 bagian masing2nya), karena menurutnya menurut hukum islam anak laki-laki harus mendapat bagian lebih banyak di banding anak perempuan (itu merupakan keputusan yang cukup bijak menurutnya) dan semua ahli warisnya sepakat.
pertanayaan:
1. berapa bagian ahli waris yang sebenarnya menurut hukum islam dengan data diatas?
2. kalau ada jual beli antar masing-masing ahli waris laki2nya atas tanah pribadi ibunya ( 300m2 ) bagaimanakah bentuk/draft perjanjiannya karena surat sertifikat masih atas nama ibunya (belum di pecah)?
Tanggapan
Bapak Robie
Wa’alaikumussalam
Mengacu pada pertanyaan, bapak mengenai pembagian warisa menurut hukum Islam, maka saya akan sampaikan perhitungan pembagiannya.
Ahli Waris ada 9 orang, yaitu:
1 orang isteri
5 orang anak laki-laki
4 orang anak perempuan
Sebelum harta tersebut dibagi kepada ahli waris, maka dengan asumsi harta perkawinan merupakan harta bersama, maka dari harta yang ada terlebih dahulu dibagi dua (harta gono gini), yaitu 50% sebagai hak isteri dan 50% adalah hak suami. Dengan demikian harta yang diwariskan adalah hanya 50% dari seluruh harta perkawinan.
Jika harta perkawinan berupa tanah 1000 meter, maka yang diwariskan hanya 500 meter. Seorang isteri berdasarkan hukum gono gini mendapat 500 meter .
Bagian masing-masing ahli waris:
– 1 isteri mendapat 1/8 dari harta warisan
– Anak laki-laki masing-masing mendapat 1/8 harta warisan
– Anak perempuan masing-masing mendapat 1/16 harta warisan.
Penjelasan:
Isteri mendapatkan 1/8 dari harta warisan berdasarkan Firman Allah:
“…Para isteri memperoleh seperempat harta yang kamu tinggalkan jika kamu tidak mempunyai anak. jika kamu mempunyai anak, Maka Para isteri memperoleh seperdelapan dari harta yang kamu tinggalkan sesudah dipenuhi wasiat yang kamu buat atau (dan) sesudah dibayar hutang-hutangmu….” [QS An-Nisa:12]
Bagian isteri dari warisan = 1/8 x 500 meter
= 62,5 meter
SISA HARTA WARISAN =
8/8 – 1/8 = 7/8
7/8 untuk anank-anak
ANAK LAKI-LAKI mendapatkan masing-masing 1/8.
“Allah mensyari’atkan bagimu tentang (pembagian pusaka untuk) anak-anakmu. Yaitu : bagian seorang anak lelaki sama dengan bagian dua orang anak perempuan…” [QS An-Nisa:11]
anak laki-laki = 2 anak perempuan = 1
a. Anak laki-laki pertama = 2/14.
Yaitu: 7/8 x 2/14 = 1/8
1/8 x 500 meter = 62,5 meter
b. Anak laki-laki Kedua = 2/14
Yaitu: 7/8 x 2/14 = 1/8
1/8 x 500 meter = 62,5 meter
c. Anak laki-laki ketiga= 2/14
Yaitu: 7/8 x 2/14 = 1/8
1/8 x 500 meter = 62,5 meter
d. Anak laki-laki keempat= 2/14
Yaitu: 7/8 x 2/14 = 1/8
1/8 x 500 meter = 62,5 meter
e. Anak laki-laki kelima= 2/14
Yaitu: 7/8 x 2/14 = 1/8
1/8 x 500 meter = 62,5 meter
ANAK PEREMPUAN masing-masing mendapatkan 1/16
a. Anak perempuan pertama 1/16
Yaitu: 7/8 x 1/14 = 1/16
1/16 x 500 meter = 31,25 meter
b. Anak perempuan kedua 1/16
Yaitu: 7/8 x 1/14 = 1/16
1/16 x 500 meter = 31,25 meter
c. Anak perempuan ketiga 1/16
Yaitu: 7/8 x 1/14 = 1/16
1/16 x 500 meter = 31,25 meter
d. Anak perempuan keempat 1/16
Yaitu: 7/8 x 1/14 = 1/16
1/16 x 500 meter = 31,25 meter
TOTAL PEMBAGIAN:
Isteri = 62,5 meter
Anak laki-laki = 312.5 meter
Anak perempuan = 125 meter
Isteri mendapat 500 meter + 62,5 meter = 562,5 meter
Jika isteri masih hidup, maka harta isteri berupa tanah 300 meter tidak dapat diwariskan. yang dapat dilakukan hanya berupa hibah wasiat.
Demikian, semoga bermanfaat
Wassalam
Ismail Marzuki
“Assalamu alaikum”
Saya ingin bertanya” Yaitu, Paman saya punya tanah yang di tempati gedung SMU yang sudah di ganti rugi oleh pemerintahan seluas 7.500 m2 pada tahun 2005 dan telah di pisah dari sertifikat induk milik paman saya pada tahun 2007 namun hasilnya 10.315 m2, dari pemisahan sertifikat ini,dan masih atas nama Paman saya, apakah paman saya masih bisa di berikan ganti rugi sisah dari tanah ini? dan Apakah pemisahan dari sertifikat induk yang masih atas nama paman saya dikenakan pelanggaran? karna sebelumnya sudah ada berita acara kesepakatan harga ganti rugi dibebankan pembebasan dan pensertifikatan tanah atas tanah milik paman saya seluas 7.500 m2? mohon pencerahan,nya. makasih sebelumnya.
Tanggapan
Cika
Wa’alaikumussalam
Saya belum memahami maksud pertanyaan Cika secara keseluruhan. Mohon jika berkenan dapat mengulang pertanyaan lebih detil lagi.
Berkaitan dengan ganti rugi, maka mengacu pada peraturan yang berlaku setiap pemilik tanah berhak mendapatkan ganti rugi atas penggunaan tanahnya untuk kepentingan pembangunan.
Demikian, terima kasih
Ismail Marzuki
pak, bulan pebruari 2014 saya beli sebidang tanah ukuran 600 m2 di medan,,, status tanah waktu saya beli masih sk camat, setelah jual beli lewat notaris, saya ajukan buat sertifikat, alhamdulilah bulan 10 sertifikat keluar,,, nah saya langsung mau bangun rumah,,, permasalahnnya setelah saya mengajukan IMB,, kata dinas tata kota gak bisa keluarkan IMB krn tanah yg saya miliki masuk GSB atau master plan tata kota mau di buat gang tembusan katanya,,,,,,, seiring waktu saya bandel bangun rumah terus,, dan akhirnya rumah saya di ketok atau di bongkar 2 x oleh tata kota,,,,,,, saya jadi bingung apakah saya tidak berhak membangun rumah di atas tanah saya sendiri? apa yang harus saya lakukan terkait masalah ini… bolehkah saya mengungat kepala dinas Tata kota? mohon arahanyya pak,,, masak tanah udah SHM gak bisa apa2….
Tanggapan
Bapak Ali Sadikin
Pada dasarnya setiap orang berhak mendirikan bangunan di atas tanah miliknya. Akan tetapi hak untuk mendirikan bangunan atau hak untuk menggunakan tanah tersebut dibatasi oleh peraturan lainnya.
Suatu wilayah yang sudah direncanakan akan dibangun suatu fasilitas umum berdasarkan rencana tata ruang wilayah, maka bagi setiap pemilik tanah wajib melepaskan tanah tersebut untuk kepentingan umum.
Pasal 5 UU No. 2 Tahun 2012 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum:
Pihak yang Berhak wajib melepaskan tanahnya pada saat pelaksanaan Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum setelah pemberian Ganti Kerugian atau berdasarkan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap.
Dalam UU tersebut, yang dimaksud dengan Pihak Yang Berhak adalah pihak yang menguasai atau memiliki objek pengadaan tanah.
Kesimpulan: Sepanjang pembangunan jalan tersebut sesuai dengan tata kota, maka bapak wajib menyerahkan tanah bapak untuk jalan, dan atas penyerahan tersebut bapak berhak memperoleh ganti rugi.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
ass, apa kbr pak,,, salam kenal
Tanggapan
Bapak Ali Sadikin
ALhamdulillah…kabar baik. Terima kasih sudah mengunjungi blog ini. Salam kenal juga.
Ismail Marzuki
Bpk ibu yth, saat ini sya punya masalah, masalah tanah, tanah sya sudah bersertipikat, terbitnya thn 2007, saat ini sedang di gugat oleh seseorg, yg di belinya hanya berdasarkan kuitansi jual beli dgn ank si pemilik tanah tempat saya membeli tanah tsb, kwitansi pembeliannya tahun 2009′ saat permasalahanya sedang di proses di pengadilan negeri muara bungo Jambi, mohon bantuannya, utk memberi jawaban tertulis ke pihak PN Bungo tsb, terima kasih
Tanggapan
Bapak Eko P
Jika bapak digugat seseorang, bapak berkewajiban membuat jawaban atas gugatan tersebut. Bapak dapat membuat jawaban sebdiri dan hadir sendiri di persidangan. Apabila bapak tidak memahami hukum, bapak dapat menunjuk advokat di sekitar wilayah bapak.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
malam pak,maaf menggangu.saya marsis.
saya mau tanya pak gini saat ini keluarga kami sedang ada masalah soal penyerobotan tanah
sekilas cerita :kami mempunai 2 hektar tanah,tanah itu dari nenek terdahulu,tanah itu tanah gerik yang dulunya dibuka bersama@,sampe saat ini tanah itu belum ada surat maupun sertifikat kepemilikan,tiba2 ada yang menjual dengan orang lain .sedangkan saksi2 perbatasan tanah gerik itu tau lw itu punya nenek kami dahulu,orang yang menyerobot itu suda membuat surat namun tidak ada tanda tangan saksi2.yg saya mau tanyakan pak saat ini bagai mana agar dokumen bukti kuat kami mempertahankan tanah itu?apa cukup dengan SPH ?untuk sementara waktu ini sebelum membuat sertifikat,karena jangka waktu membuat sertifikat itu lama setidaknya 3 bulan.sedangkan tanah itu saat ini sedang bermasalah.terus seandaikan masuk kemeja hijau apa kuat pegangan kami dengan hanya mempunyai SPH (surat pernyataan hak)?mohon bantuanya pak,,atas perhatianya saya ucapkan terima kasih
Tanggapan
Bapak Marsis
Menjual tanah milik orang lain adalah perbuatan melanggar hukum dan dapat dikenakan ancaman pidana.
Pada dasarnya bukti terkuat untuk hak atas tanah adalah sertipikat hak atas tanah. Untuk itu saya sarankan agar segera melakukan pendaftaran hak atas tanah atau mengurus sertipikat tanahnya di kantor pertanahan.
Untuk keperluan pendaftaran hak, hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak lama dibuktikan dengan alat-alat bukti mengenai adanya hak tersebut berupa bukti-bukti tertulis, keterangan saksi dan atau pernyataan yang bersangkutan yang kadar kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik, dianggap cukup untuk mendaftar hak, pemegang hak dan hak-hak pihak lain yang membebaninya.
Bukti yang dapat digunakan untuk mendukung pemilikan suatu tanah, yaitu:
a. grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings Ordonnantie (Staatsblad. 1834-27), yang telah dibubuhi catatan, bahwa hak eigendom yang bersangkutan dikonversi menjadi hak milik; atau
b. grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings Ordonnantie (Staatsblad. 1834-27) sejak berlakunya UUPA sampai tanggal pendaftaran tanah dilaksanakan menurut Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 di daerah yang bersangkutan; atau
c. surat tanda bukti hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Swapraja yang bersangkutan; atau
d. sertipikat hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1959; atau
e. surat keputusan pemberian hak milik dari Pejabat yang berwenang, baik sebelum ataupun sejak berlakunya UUPA, yang tidak disertai kewajiban untuk mendaftarkan hak yang diberikan, tetapi telah dipenuhi semua kewajiban yang disebut di dalamnya; atau
f. akta pemindahan hak yang dibuat di bawah tangan yang dibubuhi tanda kesaksian oleh Kepala Adat/Kepala Desa/Kelurahan yang dibuat sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah ini; atau
g. akta pemindahan hak atas tanah yang dibuat oleh PPAT, yang tanahnya belum dibukukan; atau
h. akta ikrar wakaf/surat ikrar wakaf yang dibuat sebelum atau sejak mulai dilaksanakan Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 1977; atau
i. risalah lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang yang berwenang, yang tanahnya belum dibukukan; atau
j. surat penunjukan atau pembelian kaveling tanah pengganti tanah yang diambil oleh Pemerintah atau Pemerintah Daerah; atau
k. petuk Pajak Bumi/Landrente, girik, pipil, kekitir dan Verponding Indonesia sebelum berlaku Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961; atau
l. surat keterangan riwayat tanah yang pernah dibuat oleh Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan; atau
m. lain-lain bentuk alat pembuktian tertulis dengan nama apapun juga sebagaimana dimaksud dalam Pasal II, Pasal VI dan Pasal VII Ketentuan-ketentuan Konversi UUPA.
Dalam hal bukti tertulis tersebut tidak lengkap atau tidak ada lagi, pembuktian pemilikan itu dapat dilakukan dengan keterangan saksi atau pernyataan yang bersangkutan yang dapat dipercaya kebenarannya menurut pendapat Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik.
Yang dimaksud dengan saksi adalah orang yang cakap memberi kesaksian dan mengetahui kepemilikan tersebut.
Ketentuan ini memberi jalan keluar apabila pemegang hak tidak dapat menyediakan bukti kepemilikan, baik yang berupa bukti tertulis maupun bentuk lain yang dapat dipercaya. Dalam hal demikian pembukuan hak dapat dilakukan tidak berdasarkan bukti kepemilikan akan tetapi berdasarkan bukti penguasaan fisik yang telah dilakukan oleh pemohon dan pendahulunya.
Pembukuan hak ini harus memenuhi syarat sebagai berikut :
a. bahwa penguasaan dan penggunaan tanah yang bersangkutan dilakukan secara nyata dan dengan itikat baik selama 20 (dua puluh) tahun atau lebih secara berturut-turut;
b. bahwa kenyataan penguasaan dan penggunaan tanah tersebut selama itu tidak diganggu gugat dan karena itu dianggap diakui dan dibenarkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang bersangkutan;
c. bahwa hal-hal tersebut diperkuat oleh kesaksian orang-orang yang dapat dipercaya;
d. bahwa telah diberikan kesempatan kepada pihak lain untuk mengajukan keberatan melalui pengumuman;
e. bahwa telah diadakan penelitian juga mengenai kebenaran hal-hal yang disebutkan di atas;
f. bahwa akhirnya kesimpulan mengenai status tanah dan pemegang haknya dituangkan dalam keputusan berupa pengakuan hak yang bersangkutan oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik dan oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik.
SPH merupakan salah satu bukti untuk mengajukan pendaftaran hak atas tanah, tetapi kedudukan SPH tidak kuat. Jika ada pihak lain yang memiliki bukti lain, maka Bapak Marsis harus memiliki bukti tambahan sebagaimana disebutkan di atas.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki