![\"\"](\"http://gorgeone12.files.wordpress.com/2008/09/j0300840.jpg\" "\\"j0300840\\"")
Rubrik Curhat Hukum menyediakan informasi hukum secara interaktif juga memberikan tip singkat terhadap problem yang dihadapi dalam menjalani prosedur hukum dengan cara memberikan informasi yang cepat dan mudah diakses oleh pembaca blog ini.
Anda dapat menyiapkan pertanyaan mengenai permasalahan hukum secara singkat dan jelas melalui kolom \”komentar\” di bagian bawah masing-masing jenis hukum. (Misal untuk Hukum Keluarga, maka klik dibagian Hukum Keluarga dan pertanyaan ditulis di kolom komentar di bawahnya). Pertanyaan tidak diperkenankan menyinggung masalah suku, agama, ras dan antar golongan (SARA).
Mengingat masing-masing pertanyaan bersifat spesifik dan umumnya penyelesaian masalah hukum hanya dapat dilakukan dengan bantuan penasehat hukum, maka penggunaan informasi hukum yang terdapat dalam menu ini terbatas dan tidak dapat digunakan atau diaplikasikan untuk pertanyaan-pertanyaan yang serupa. Seluruh informasi hukum dan tip yang ada BUKAN merupakan atau TIDAK dapat dianggap dan diintepretasikan sebagai pendapat hukum atau advis hukum kepada anda. Penggunaan informasi dan tip hukum ini sepenuhnya menjadi keputusan dan tanggung jawab anda.
selamat pagi pak.
saya ada masalah mengenai jual beli tanah. saya telah mengadakan jual beli tanah kebun karet dengan harga 320. juta dan telah di beri uang muka sebesar 110. juta dengan bukti kwitasi. pada saat itu pembeli berjanji akan membayar kekurangannya paling lama 2 bulan. kemudian saya menyetujuinya dengan syarat pembeli harus membayar angsuran bank saya karena alasan saya menjual tanah itu adalah untuk menutup utang di bank. stelah sebulan berlalu pembeli kembali datang dengan alasan belum bisa melunasi dan dia ingin meminjam sertifikat tanah itu untuk meminjam bank di wilayah tanah yang saya jual (domisili saya lain propinsi dgan tanah saya) tapi ternyata bank hanya bisa memberi pinjaman yang nominalnya tidak mencukupi untuk melunasi tanah kebun saya dan dia mencoba akan mencari ke bank lain. setelah saya beri sertifikat itu ternyata tanah itu belum juga dilunasi tapi dia terus membayar angsuran saya. ini sudah lebih dari setahun dan 2 bulan terakhir dia tidak lagi mengangsur bank pinjaman saya.kemudian dia mengaku tidak sanggup melunasi dan meminta uang mukanya lagi. disinilah kemudian permasalahan bertambah, ternyata sertifikat saya telah dijaminkan ke bank tanpa sepengetahuan saya dengan memalsu akte jual beli kebun tersebut. saya sudah berulang kali mencoba bermusyawarah tapi dia tetap mengaku tidak sanggup dan ingin mengambil uang mukanya padahal setelah pembayaran uang muka, kebun itu sudah digarap dan hasilnya untuk dia. jadi yang saya ingin saya tanyakan :
1. apakah saya berhak menuntutnya dengan pengelapan sertifikat dan pemalsuan tanda tangan pada akte jual beli?
2. apakah saya harus mengembalikan uang muka tersebut karena dia telah mengingkari perjanjian lisan kami yaitu akan dilunasi paling lambat 2 bulan tapi belum juga dilunasi sampai lebih dari 1 tahun. sedangkan kebun itu hanya diambil hasilnya tanpa dilakukan perawatan (pemumpukan, pembersihan) sehingga kebun itu sekarang hanya sedikit hasilnya dalam artian rusak
mohon petunjuknya pak.
terima kasih
Tanggapan
Bapak Hengki Kurniawan
1. Jika benar sertipikat telah diserahkan ke bank tanpa persetujuan, dan menggunakan tanda tangan palsu, maka pelaku dapat diejrat dengan pasal pemalsuan dan penggelapan sertipikat.
2. Penjual tidak wajib mengembalikan uang panjar yang sudah dibayar jika pembeli tidak melunasi pada waktu yang ditentukan.
Pasal 1464 Kitab UU hukum Perdata
Jika pembelian dilakukan dengan memberi uang panjar, maka salah satu pihak tak dapat membatalkan pembelian itu dengan menyuruh memiliki atau mengembalikan uang panjarnya.
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
slmt pagi p.ismail
saya dan istri saya punya pinjaman ke salah satu bank swasta dengan agunan 2 BPKB motor yang satu dengan nama peminjam istri saya dan satunya saya pribadi. dengan kontrak 1th. tetapi saya belum lunas. sdangkan untuk setoran istri saya lunas. karna istri merasa sudah lunas sehingga minta BPKB di kembalikan/di ambil dari pihak bank. trrnyata dari pihak bank tidak boleh karna masih ada setoran suami atas nama suami yang blum lunas katanya ini aturan. bagaimana cara agar istri saya bisa mengabil agunan tsb.
Tanggapan
Bapak Mohammad Abdullah
Setiap benda yang dijadikan agunan harus diikat dengan pengikatan jaminan. Jika berupa kendaraan bermotor maka pengikatannya adalah Fidusia. Fidusia baru bernilai sebagai jaminan secara hukum setelah didaftarkan di Kementerian Hukum dan HAM.
Setelah pinjaman lunas, maka secara hukum fidusia hapus.
Jadi, sikap bank yang tidak memberikan BPKB padahal pinjaman sudah lunas adalah salah.
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
kalau yang menyuruh membeli takut namanya disebutkan, lalu barang tersebut digunakan nama yg disuruh siapakah yang berhak atas barang tersebut secara perdata
Tanggapan
Bapak Abdul Sahit
Dalam pembelian dengan menggunakan kuasa, maka nama yang akan tercantum sebagai pemilik baru adalah nama pemberi kuasa. Akan tetapi jika dalam proses pembelian tersebut tidak tidak disebutkan secara tegas bahwa orang yang membeli adalah hanya bertindak sebagai kuasa, maka barang tersebut dianggap dibeli oleh orang yang disuruh.
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
Slamat pgi p.ismail mohon pencrahan dr msalah yng sy hadapi, sya soang ibu beranak 3 mnikah thun 2005, bkerja sbg PNS dan suami jg PNS ada bebrpa msalah yng sy alami
1. Thun 2009 suami sy mnggelapkan BPKB motor orTu sy, yng brakibat mtor itu mti tdk bs dsuratkan, 2011 dia bru ngaku pd sy tpi ortu sy bru tau skrng,.. bisakah suami sy dilaporkan pak?
2. Thun 2010 suami sy ktahuan brslingkuh hingga slingkuhan hmil tp suami mlih kmbali pda sy dan mninggalkan slingkuhan. Krna dia tdk mau brcerai, bisakah dilaporkan sekarang?
3. Thun 2010 akhir dia pinjam uang kntor 25 jt ktanya utk biaya opeRasi ortu sy dan kbtulan ortu sy skit wktu itu pdhal uang itu dia gnakan utk kpntingan dia sndiri, bsakah sy laporkan pnipuan
4. Thun 2011 uang ϑï tabungan sya diambil suami tanpa ijin sy sbsar 8 jt bskah sy tuntut?
5. Thun 2012 dia mngambil └ǻ9! BPKB mobil dan digadaikan senilai 20jt tnpa spngatahuan sy, pdhal BPKB itu ats nama kakak sy yng mna mobil itu sy beli dngan mngangsur pd kakak dan blum lunas, mobil itu murni pembelian saya, suami mngakui mobil itu dia beli dan mmbuat kwitansi pembelian palsu, bisakah saya menuntut suami pak?
6. Suami ternyata juga telah mengambil pinjaman ϑï bank Чªήğ berakibat gaji mnjadi minus dan uang itu dia gnakan sendiri, akibatnya sya dan ketiga anak sya tdak ada nafkah, bisakah sya menuntut hak saya dan anak2 pak?? Terakhir bulan des dia mengambil uang kantor sebesar 100jta dan dia dpinjami kakak sya sbesar 70jta brRu dkembalikan 30jt sisanya smpai sekarrang beelum dibayar, danhutangnya Чªήğ lain masih banyak sekali, tapi dia malah peRgi dan tidak bertanggung jawab, kluaga Чªήğ bejanji mau mengembalikan sisa uang kakak sya juga ingkar, pdhal ada suat prnyataan suami akan meengembalikan uang kekuangannya, apa sya bisa mnuntut pak, bagaimana langkah saya untuk minta keadilan? Trima kasih atas jawabannya pak ismail…
Tanggapan
Ibu Dewi Puspa
1. Penggelapan yang dilakukan pada tahun 2009 dapat dilaporkan ke kepolisian dengan syarat BPKB tersebut bukan milik Ibu Dewi. Jika BPKB milik Ibu Dewi, terhadap suami tidak dapat dilakukan penuntutan.
Pasal 367 KUHPidana
(1) Jika pembuat atau pembantu dari salah satu kejahatan dalam bab ini adalah suami (istri) dari orang yang terkena kejahatan dan tidak terpisah meja dan ranjang atau terpisah harta kekayaan, maka terhadap pembuat atau pembantu itu tidak mungkin diadakan tuntutan pidana.
2. Isteri dapat melaporkan perzinahan yang dilakukan suaminya
3. Mengingat alasan peminjaman uang berbeda dengan fakta, dapat dilaporkan penipuan.
4. Dalam kasus ini, isteri tidak dapat menuntut suami, berdasarkan pasal 367 KUH Pidana
5. Sama dengan jawaban nomor 4
6. Jika suami melalaikan kewajibannya, isteri dapat menggugat ke pengadilan.
Pasal 34 UU no. 1 Tahun 1974 Tentang Perkawinan
(1) Suami wajib melindungi isterinya dan memberikan segala sesuatu keperluan hidup berumah tangga sesuai dengan kemampuannya.
(2) Isteri wajib mengatur urusan rumah-tangga sebaik-baiknya.
(3) Jika suami atau isteri melalaikan kewajibannya masing-masing dapat mengajukan gugutan kepada Pengadilan.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Bolehkah saya menuntut seseorang yang telah menipu saya dan merugikan saya dengan sejumlah uang dibawah 1 juta rupiah?
Tanggapan
Bapak Syarif Suwara
Seseorang yang merasa dirugikan berhak menuntut pihak yang telah merugikannya. Besarnya kerugian tidak ada batasan secara hukum.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Assalamualaikum wr wb,
Yth Pak Ismail Marzuki,
Perkenalkan nama saya Heru Noto Dewo, sy mau menanyakan masalah KPR. Sy sebagai debitur sudah mengajukan kredit rumah melalui KPR pada developer X melalui bank Y dan sudah lunas, tetapi setelah sertifikat belum juga dikeluarkan. Bagaimana penyelesaiannya? Dan siapa yang bertanggungjawab untuk mengeluarkan sertifikatnya? Dan apakah bisa dilakukan penuntutan, kalo bisa, ditujukan kepada siapa dan Pengadilan mana? Sebagai tambahan, sy mengajukan KPR di daerah Parung – Bogor. Mohon pencerahannya Pak Ismail Marzuki.
Terima kasih
Tanggapan
Bapak Heru Noto Dewo
Wa’alaikumussalam
Dalam transaksi jual beli rumah dengan KPR, fungsi bank hanya memberikan fasilitas pinjaman sedangkan tugas mengurus penyelesaian sertipikat ada pada developer selaku penjual.
Untuk mengajukan gugatan terlebih dahulu diperiksa apakah sertipikat itu memang belum terbit atau sudah terbit tetapi masih di tangan developer?
Gugatan diajukan di tempat kediaman tergugat.
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
pak ismail marzuki,
menyambung pertanyaan saya Kamis, 17 April, 2014 pukul 8:54 am, tentang peminjaman sertifikat yang dijadikan jaminan di koperasi/bank tanpa sepengetahuan saya:
1. itu sertifikatnya atas nama nenek saya, dulu nenek saya pernah di minta’i tanda tangan tapi tidak tau tanda tngn ttg apa bilangnya buat mecah sertifikat.
2. skrng orang yang minjam sertifikat melarikan diri dan pihak keluarganya tidak mau tau,
3. kmrin dari pihak koperasi/bank datang dan menyarankan untuk mengangsur/melunasi hutang sebesar 20jt kpd saya,, kalau tidak sertifikat saya akan dipindah tangan ke bank lain dengan jumlah hutang yang lebih besar,, dan katanya kalaw di pindah tangan ke bank lain tanah saya bisa disita,,,
pertanyaan saya:
1. apakah bisa sertifikat saya di pindah tangan ke bank lain?
2. jika di pindah tangan ke bank lain,, apakah tanah saya bisa di sita?
3. apa yang harus saya lakukan?
demikian,, terimakasih
Bapak Ismail Marzuki yang terhormat,
Saya mau bertanya Pak…. Sy bekerja di salah satu bank, dan saya mempunyai dua kasus yang hampir serupa, saya mempunyai nasabah yang diberikan pinjaman dengan jaminan kendaraan, tetapi setelah pinjaman diberikan dan nasabah mengangsur bbrp bulan, nasabah tersebut menunggak, dan saat jaminan kendaraan akan dieksekusi, ternyata kendaraan tersebut sdh tdk ada krn sudah dijual padahal BPKB msih dipegang pihak bank, dan kasus kedua saat jaminan kendaraan akan dieksekusi, kendaraan tersebut sudah dibawa keluar daerah/ disembunyikan…. dalam kedua kasus ini, apakan pihak bank berhak mempidanakan nasabah tersebut???? mohon saran dri Bapak Ismail Marzuki, kira2 prosedur apa yg terbaik yg kami bs lakukan agar kendaraan tersebut bs kmi eksekusi…. Trimakasih sebelumnya….
Tanggapan
Bapak Abdi
Mengacu pada SURAT EDARAN Kabareskrim No.Pol : B/2110/VIII/2009/Bareskrim, tertanggal 31 Agustus 2009, yang isinya antara lain:
Surat ini memuat 2 pokok yang harus diikuti oleh penyidik Polri di seluruh Indonesia :
1. Pelaporan yang dilakukan oleh debitur atas ditariknya unit jaminan oleh lembaga fnance ketika debitur itu wanprestasi, tidak boleh diproses oleh penyidik polri dengan pasal-pasal pencurian, perampasan dan lain sebagainya.
2. Pelaporan yang dilakukan oleh lembaga finance ketika mengetahui debiturnya melakukan pengalihan unit jaminan, tidak boleh diproses oleh penyidik polri dengan pasal-pasal penggelapan dll sebagainya.
surat bareskrim ini mempertimbangkan KUHAP dan UU No. 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen sebagai bahan rujukan dikeluarkannya surat tersebut.
Sehingga dengan demikian, masih menurut surat bareskrim, maka bila terjadi 2 persoalan diatas penyidik harus menolak proses laporan dan menyarankan kepada pihak pelapor untuk menyelesaikannya di BPSK karena badan itulah yang berwenang melakukan penyelesaian sengketa konsumen.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Pada tanggal 30 November 1999 telah
sepakat untuk mengadakan Perikatan Jual Beli atas tanah dan bangunan yang
terletak di Jalan XXXXXX No. X XXXX dengan harga Rp135.000.000,00
cara pembayaran sebagai berikut:
• Penggugat harus membayar uang muka sebesar Rp15.000.000,00
(lima belas juta rupiah) sebagai tanda jadi;
• Penggugat harus melunasi kepada Tergugat dalam jangka waktu 6
(enam) bulan atau pada tanggal 1 Juni 2000;
• Apabila dalam tenggang waktu tersebut tidak dilunasi oleh
Penggugat maka seluruh pembayaran Penggugat yang telah
diterima oleh Penggugat tidak dapat diminta kembali dan dianggap
jual beli tidak pernah terjadi
Penggugat
telah membayar uang muka kepada Tergugat sebesar Rp15.000.000,00 (lima
belas juta rupiah) pada saat penandatangan Akte Perjanjian Jual Beli tersebut
sebagaimana yang tertera dalam kwitansi.
kemudian Penggugat membayar berturut-turut mulai dari tanggal 9
Februari 2000 sampai dengan 29 Mei 2000 sebesar Rp32.300.000,00 (tiga puluh
dua juta tiga ratus ribu rupiah) sesuai kwitansi sehingga total pembayaran
Penggugat kepada Tergugat menjadi sebesar Rp47.300.000,00 (empat puluh tujuh
juta tiga ratus ribu rupiah) sehingga sisa pembayaran yang harus dilunasi pada
saat jatuh tempo per tanggal 1 Juni 2000 adalah sebesar Rp87.700.000,00
(delapan puluh tujuh juta tujuh ratus ribu rupiah);
Bahwa pada tanggal 1 Juni 2000 sesuai dengan batas waktu jatuh tempo
pelunasan sebagaimana dalam perjanjian tersebut oleh Penggugat menemui
Tergugat untuk melunasi sisa harga tanah dan bangunan tersebut sebesar
Rp87.700.000,00 (delapan puluh tujuh juta tujuh ratus ribu rupiah) namun Tergugat
menolak untuk menerima uang tersebut dengan alasan bahwa apabila uang
tersebut telah berada di tangan Tergugat, takut nantinya uang tersebut habis
percuma, jadi biar saja Penggugat yang memegang uang tersebut yang penting
sewaktu-waktu Tergugat membutuhkannya berapapun harus disiapkan oleh
Penggugat
Bahwa terhadap tindakan Tergugat tersebut oleh Penggugat sedikitpun
tidak menaruh curiga dan hal ini terbukti bahwa pada tanggal 22 Juli 2000 sampai
dengan 29 Desember 2000 Tergugat kembali meminta pembayaran secara
berturut-turut sebesar Rp34.300.000,00 (tiga puluh empat juta tiga ratus ribu
rupiah) sebagaimana tertera dalam kwitansi sehingga total keseluruhan
pembayaran Penggugat sebesar Rp81.600.000,00 (delapan puluh satu juta enam
ratus ribu rupiah);
Bahwa pada tahun 2001 Tergugat kembali meminta pembayaran secara
berturut-turut mulai tanggal 23 Februari 2001 sampai dengan 31 Desember 2001
sebesar Rp31.800.000,00 (tiga puluh satu juta delapan ratus ribu rupiah)
sebagaimana tertera dalam kwitansi sehingga total pembayaran Penggugat secara
keseluruhan yang diterima Tergugat dari Penggugat adalah sebesar
Rp113.400.000,00 (seratus tiga belas juta empat ratus ribu rupiah);
Bahwa pada tahun 2002 Tergugat kembali meminta pembayaran secara
berturut-turut mulai tanggal 20 Februari 2002 sampai dengan 20 Juni 2002
sebesar Rp10.300.000,00 (sepuluh juta tiga ratus ribu rupiah) sebagaimana tertera
dalam kwitansi sehingga total pembayaran secara keseluruhan yang diterima
Tergugat dari Penggugat adalah sebesar Rp123.700.000,00 (seratus dua puluh
tiga juta tujuh ratus ribu rupiah);
Bahwa pada tahun 2003 Tergugat meminta lagi pembayaran secara
berturut-turut mulai tanggal 17 Maret 2003 sampai dengan 10 Juli 2003 sebesar
Rp8.300.000,00 (delapan juta tiga ratus ribu rupiah) sebagaimana tertera dalam
kwitansi sehingga total pembayaran keseluruhan sebesar Rp132.000.000,00
(seratus tiga puluh dua juta rupiah) sehingga sisa harga tanah dan bangunan
tersebut yang harus diselesaikan Penggugat sebesar Rp3.000.000,00 (tiga juta
rupiah);
Bahwa pada bulan Januari 2004 Tergugat meminta pembayaran pelunasan
harga tanah dan bangunan tersebut sebesar Rp3.500.000,00 (tiga juta lima ratus
ribu rupiah) sebagaimana tertera dalam kwitansi sehingga total pembayaran
secara keseluruhan sebesar Rp135.500.000,00 (seratus tiga puluh lima juta lima
ratus ribu rupiah) sesuai dengan kwitansi dan harga tanah dan bangunan tersebut
telah dinyatakan lunas
Penggugat
kembali menemui Tergugat untuk membuat/menandatangani Akta Jual Beli dan
sekaligus menyerahkan obyek sengketa kepada Penggugat, akan tetapi Tergugat
menolak dengan alasan bahwa obyek sengketa saat ini sudah tidak sesuai dengan
harga saat ini, terkecuali Penggugat mau menambah Rp150.000.000,00 (seratus
lima puluh juta rupiah) barulah Tergugat bersedia membuat/menandatangani Akta
Jual Beli serta menyerahkan obyek sengketa kepada Penggugat.
Tergugat Mengajukan Kasasi
DAN HASIL DARI MAHKAMAH AGUNG REPUBLIK INDONESIA BERPENDAPAT:
Bahwa alasan-alasan kasasi tersebut tidak dapat dibenarkan Judex Facti
tidak salah menerapkan hukum, pertimbangan Judex Facti sudah tepat dan benar;
Bahwa terbukti gugatan Penggugat masih premature sebab hubungan
hukum para pihak masih dalam bentuk Perikatan Jual Beli, sehingga belum terjadi
pengalihan hak secara hukum sebab meskipun telah terjadi pembayaran secara
lunas namun belum dibuat Akta Jual Belinya;
Pemohon Kasasi: NY. xxxxxxxx xxxxxx tersebut harus ditolak
Jadi langkah apa lagi agar Tergugat bersedia membuat/menandatangani Akta
Jual Beli serta menyerahkan obyek sengketa kepada Penggugat?
Tanggapan
Bapak Vhinogyownino
Uraian yang bapak cantumkan ada kemungkinan adalah petikan dari putusan pengadilan. Akan tetapi saya belum memperoleh informasi yang cukup mengenai dasar gugatan tersebut. Jika hanya membaca ujung putusan, sulit bagi saya menemukan apa yag digugat oleh penggugat dan ditolak oleh pengadilan.
Jalan yang ditempuh agar tergugat bersedia menendatangani AJB dan menyerahkan objek sengketa adalah dengan menggugat ke pengadilan. Tuntutan yang diajukan adalah agar pengadilan memerintahkan tergugat menandatangani AJB dan menyerahkan objek jual beli.
Demikian, semoga bermanfaat
Wassalam
Ismail Marzuki
Sore, mohon bantuannya,
Orangtua saya membeli tanah seluas 800 meter di palembang, Tanah tersebut sudah bersertifikat dan sudah melaksanakan AJB di notaris. Namun selama 1 tahun tidak dilihat, tanah tersebut diserobot orang dan didirikan rumah. kami sudah meminta secara persuasif tetapi mereka tidak mau pindah dan sekarang (3 tahun) terakhir ini tanah tersebut sudah berdiri 3 rumah.
yang menjadi pertanyaan saya:
1. bagaimana tindakan yang akan saya lakukan, sedangkan saya sudah melaporkan ke kantor polisi, tetapi tidak ada tanggapan. (Maaf… uang jalan)
2. saya sudah minta tolong kekantor pengacara tetapi dalam proses sampai kepengadilan diminta menyiapkan uang sejumlah Rp 200 jt.
3. saya sudah melaporkan ke BPN dan dari laporan BPN tanah tersebut resmi dan tidak ada duplikatnya.
4. saya sudah melaporkan ke RT setempat, katanya penyerobot tanah tersebut tidak melaporkan sebagai warga setempat
Tindakan apa yang harus saya lakukan, kami mohon bantuannya…terima kasih
Saya ingin bertanya pa,
saya berniat untuk meminjam dana dengan jaminan sertifikat rumah ke perorangan dan melakukan perjanjian di depan notaris. yang saya ingin tanyakan apakah benar sertifikat jaminan itu disimpan di notaris sampai pelunasan? saya mohon bantuannya pa, terima kasih
Tanggapan
Ibu Nina
Jika suatu bidang tanah dan bangunan dijadikan jaminan utang, maka tanah dan bangunan tersebut diikat dengan Hak Tanggungan. Akta Pemberian Hak Tanggungan dibuat dan ditandatangani di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Jika mengacu pada UU hak Tanggungan, sertipikat hak atas tanah yang sudah dibebani dengan hak tanggungan dikembalikan kepada pemilik tanah kecuali diperjanjikan sebelumnya bahwa sertipikat disimpan oleh pemberi pinjaman (kreditur).
Pasal 14 UU No.4 Tahun 1996
Kecuali apabila diperjanjikan lain, sertipikat hak atas tanah yang telah dibubuhi catatan pembebanan Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 13 ayat (3) dikembalikan kepada pemegang hak atas tanah yang bersangkutan.
Jadi, jika tidak diperjanjikan sebelumnya maka sertipikat dikembalikan ke pemilik tanah. Apabila ada perjanjian, maka sertipikat dapat dipegang oleh kreditur .
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
maaf sebelumnya pak ismail,
kalau ada orang transaksi jual beli rumah, orang tersebut tidak memberikan tanda jadi ataupun DP. dia akan memberikan DP setelah melihat surat sertificat yang berada di bank. tetapi dengan alasan sepihak dia memutuskan untuk batal membeli, padahal kita sudah terlanjur berjanji kepada orang bank untuk melihat surat tersebut. dengan kasus ini menurut bapak, kita harus bagaimana ? apakah kasus ini bisa laporkan ke pihak berwajib ? mohon pencerahan nya.
selamat pagi pak,saya mau bertanya. saudara say menunggu vila sudah lebih dari 5 tahun di janjikan gaji 1.500 rb / bulan nya.tapi satu tahun terakhir tidak di gaji sama sekali..pemilik vila tidak pernah ada kabar karna terbelit hutang setiap har banyak penagih ke vila. karna hutang nyabanyak dan gaji tidak pernah di bayar saudara saya berinisiatif menjual perabotan yang ada di vila tersebut untuk membayarkan hutang nya ke warung” sekitar nya karna dia mengalami kebangkrutan. karna si pemilik vila tidak bisa dihubungi sama sekali. stelah barang di jual untuk membayar hutang pemilik vila datang untuk menuntut barang nya yang di jual. dan malah berniat memenjarakan saudara saya atas kasus pencurian. menurut bapakapa yang harus kami lakukan apa perbuatan saudra saya salah.trmks
pak Is yang baik hati dan selalu berbagi, langsung saja saya punya masalah terkait harta waris atas nama Almarhum ayah saya, pada suatu ketika ibu saya memutuskan untuk menikah lagi dan semua waris dari almarhum ayah saya dikelola olah ibu dan suami barunya, tetapi dikemudian hari timbul masalah, dimana sertifikat tanah atas nama ayah saya (3 bersaudara) ternyata sudah diubah atas nama ibu tanpa sepengetahuan ahli waris yang lain (dipalsukan) tetapi yang mengherankan SPT masih berbunyi atas nama kami bertiga dan setiap tahunya dibayarkan oleh kami, celakanya lagi sertifikat tersebut digunakan untuk agunan di bank dimana dalam proses perubahan nama pada sertifikat justru oknum pegawai bank yang memfasilitasinya….sekarang orang tua saya sudah tidak bisa membayar angsuran dan SP3 dari bank sudah keluar…dari cerita tersebut yang saya tanyakan
1) apakah bank bisa melelang tanah tersebut?
2) bagaimana posisi orang tua kami dalam masalah ini?
3) tindak apa yang kami harus ambil untuk meyelamatkan aset kami?
4) apakah bisa kami menutut kasus ini berdasarkan hukum perdata saja?
mohon bantuanya pak is berkenan untuk memberikan jawaban…..Trimakasih…
pak , saya ingin bertanya?
kalo seseorang memberikan barang dan uang , tapi dia ingin meminta nya kembali…
tapi saya tidak mau….karna barang2 itu sudah rusak…
tapi dia memberikan omongan palsu , dia bilang dia tidak pernah memberikan nya…
padahal dia sudah memberikannya…
dan dia ingin menuntut saya…
apakah dia bisa menuntut saya pak????
tolong di jawab pak…
maaf pak Ismail Marjuki…
memperjelas jawaban kemaren…
– penjual tanah (pemilik sertipikat tanah) tandatangan di AJB
– penjual tanah meninggal dunia
– AJB BELUM di ajukan ke NOTARIS atau pihak terkait SELAMA TIGA (3) TAHUN(dipegang pembeli)
– AJB cuma baru di tandatangani oleh pejual saja SUDAH TIGA (3) TAHUN
1. apakah AJB tersebut KADALUARSA? setelah 3th ditandatangani, baru sekarang mau di ajukan ke NOTARIS/ pihak terkait
2. apakah AJB tersebut masih bisa di ajukan ke notaris/pihak terkait?
3. apakah NOTARIS/pihak terkait mau untuk memproses AJB yg sudah di tandatangani oleh penjual tiga tahun yg lalu, waktu penjual masih hidup?
mohon bantuannya pak….
semoga pak Ismail Marjuki dan keluarga diberi kesehatan selalu oleh Allah SWT aamiin…
Selamat Siang Bpk Ismail Marzuki
sebelumnya saya minta izin untuk bertanya masalah hukum, saya harap sudi kiranya bapak memberikan solusi kepada kami,,
PERMASALAHAN : Salah satu dari keluarga saya ingin menjual Rumah warisan dengan luas Tanah 9 are,pinggir jalan, 50 meter dari pasar. sementara rumah tersebut dalam agunan LPD (Lembaga Perkreditan Desa). Setelah bertemu dengan pembeli, si pembeli sudah membayar DP 1/4 dari harga jual, dan siap melunasi hutang rumah yang ada di LPD tersebut. Setelah 2 bulan si pembeli belum melakukan pelunasan di LPD,dan melunasi pembayaran dari pembelian rumah tersebut. sejalan 2 bulan ini, PASAR yang berdekatan dengan rumah kami akan dilakukan renovasi oleh kepala desa setempat yang baru 2 bulan menjabat di desa kami. Kepala Desa tersebut meminta kepada pembeli ingin memakai rumah kami yg belum terjadi pelunasan sebagai pasar sementara selama proses renovasi tanpa ada pemberitahuan sebelumnya kepada kami. kerena si pembeli merasa sudah membayar DP, dia mengijinkan kepala desa menggunakan rumah yang belum di lunasi menjadi pasar, mereka langsung mengukur bagian rumah yang akan di jadikan pasar sementara tanpa ada pemberitahuan kami sebagai pemilik rumah. Sementara kami sebagai pemilik rumah yg belum terjadi pelunasan tidak setuju rumah yang masih kami tempati di jadikan pasar. namun kepala desa ini ngotot ingin memakai rumah kami sebagai pasar karena mendapat ijin dari pemebeli. “Apakah di benarkan jika kepala desa bertindak memakai rumah kami sebagai pasar sementara yang masih belum ada pelunasan pembayaran dari si pembeli..?? bagaimanakah cara menyelesaikan permasalahan ini pak,..??? saya mohon kelonggaran waktu bapak untuk membantu memberikan solusi kepada kami. terimakasih banyak.
Tanggapan
Bapak Nyoman Adi Wijaya
Dalam transaksi jual beli rumah, hak milik atas rumah tersebut belum beralih kepada pembeli jika harganya belum dilunasi. Dengan demikian pembeli tersebut tidak berhak mengizinkan pihak lain untuk menggunakan rumah untuk kepentingan apapun juga.
Kepala Desa juga tidak berhak menggunakan rumah tersebut tanpa izin pemilik rumah.
Pasal 3 PERATURAN PEMERINTAH Nomor: 44 TAHUN 1994 Tentang: PENGHUNIAN RUMAH OLEH BUKAN PEMILIK
Penghunian rumah yang dilakukan tanpa persetujuan atau izin pemilik dinyatakan sebagai penghunian tanpa hak atau tidak sah.
Pasal 167 Kitab UU Hukum Pidana
(1) Barang siapa memaksa masuk ke dalam rumah, ruangan atau pekarangan tertutup yang dipakai orang lain dengan me- lawan hukum atau berada di situ dengan melawan hukum, dan atas permintaan yang berhak atau suruhannya tidak pergi dengan segera, diancam dengan pidana penjara paling lema sembilan bulan atau pidana denda paling banyak empat ribu lima ratus rupiah.
(2) Barang siapa masuk dengan merusak atau memanjat, dengan menggunakan anak kunci palsu, perintah palsu atau pakaian jahatan palsu, atau barang siapa tidak setahu yang berhak lebih dahulu serta bukan karena kekhilafan masuk dan kedapatan di situ pada waktu malam, dianggap memaksa masuk.
(3) Jika mengeluarkan ancaman atau menggunakan sarana yang dapat menakutkan orang, diancam dengan pidana penjara paling lama satu tahun empat bulan.
(4) Pidana tersebut dalam ayat 1 dan 3 dapat ditambah sepertiga jika yang melakukan kejahatan dua orang atau lebih dengan bersekutu.
Pasal 429 Kitab UU Hukum Pidana
(1) Seorang pejabat yang melampaui kekuasaan atau tanpa mengindahkan cara-cara yang ditentukan dalam peraturan umum, memaksa masuk ke dalam rumah atau ruangan atau pekarangan terututup yang dipakai oleh orang lain, atau jika berada di situ secara melawan hukum, tidak segera pergi atas permintaan yang berhak atau atas nama orang itu, diancam dengan pidana penjara paling lama satu tahun empat bulan atau pidana denda paling tinggi empat ribu lima ratus rupiah.
Bapak dapat melaporkan perbuatan tersebut ke kepolisian.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
bagaimana carA mengikat hukum seseorang yg sudah merusak rumah tangga orang lain . tetapi tdk ada tanda tangan di atas materai . apa solisinya ?
Tanggapan
Bapak Budi
Jika yang dimaksud dengan mengikat hukum dalam pertanyaan Bapak adalah perikatan atau perjanjian maka setiap orang dapat membuat perikatan dengan syarat-syarat sebagai berikut:
1. kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya;
2. kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
3. suatu pokok persoalan tertentu;
4. suatu sebab yang tidak terlarang.
Mengenai meterai, meterai bukan syarat untuk suatu perjanjian. Perjanjian tetap sah dan mengikat pihak yang terlibat didalamnya meskipun tidak dibubuhi meterai. Fungsi meterai hanyalah kewajiban dalam bidang perpajakan bagi pihak-pihak yang membuat perjanjian. Pajak yang dikenakan dalam setiap perjanjian diwujudkan dalam bentuk meterai.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
ass. wr. wb.
Yth, bapak ismail…….
mohon bantuan jawaban atas permasalahan yang telah di alami oleh paman saya……
kronologis permasalahannya, paman saya mengajukan pinjaman ke salah satu bank swasta sebesar 40 juta dan sudah cair pembayaran pertama sampai ke tiga di lakukan oleh paman saya sendiri, sebelumnya dari pihak bang (kepala unit bank) swasta tersebut membolehkan jika nasabah tidak bisa datang membayar angsuran ke kantor bank bisa dibayarkan melalui kolektor (karyawan bank bagian penagihan) yang datang kerumah, setelah itu transaksi pembayaran di lakukan di rumah di ambil oleh kolektor sdr. Husnan tagihan yang ke empat sampai ke tujuh, pada bulan berikutnya kolektornya diganti oleh sdri. Susanti mulai tagihan yang ke delapan sampai yang ke dua puluh lima, kemudian pihak bank datang kerumah paman saya akan menyegel rumah yang menjadi jaminan di bank tersebut, keesokanya kami langsung konfirmasi kebank tersebut ternyata cucilan kami yang masuk ke bank hanya 7 cicilan, cicilan yang kedelapan sampai cicilan yang ke dua puluh lima hilang. yang kami sangat menyesalkan tindakan pihak bank tersebut yang tidak mau tahu atas tindakan keryawannya tersebut. yang saya tanyakan dari kronologis tersebut apakah saya bisa menuntut bank tersebut untuk bertanggung jawab atas angsuran yang telah di gelapkan oleh karyawannya atau apakah bisa saya tuntut keduanya (pihak bang dan oknum pegawai bank tersebut)
Tanggapan
Bapak Suprapto
Sepanjang bapak dapat membuktikan bahwa bapak telah melakukan penyetoran melalui kolektor maka bank bertanggung jawab atas tindakan koletro tersebut.
Pasal 1367 Kitab UU Hukum Perdata
“Seseorang tidak hanya bertanggung jawab, atas kerugian yang disebabkan perbuatannya sendiri, melainkan juga atas kerugian yang disebabkan perbuatan-perbuatan orang-orang yang menjadi tanggungannya atau disebabkan barang-barang yang berada di bawah pengawasannya. Orangtua dan wali bertanggung jawab atas kerugian yang disebabkan oleh anak-anak yang belum dewasa, yang tinggal pada mereka dan terhadap siapa mereka melakukan kekuasaan orangtua atau wali. Majikan dan orang yang mengangkat orang lain untuk mewakili urusan-urusan mereka, bertanggung jawab atas kerugian yang disebabkan oleh pelayan atau bawahan mereka dalam melakukan pekerjaan yang ditugaskan kepada orang-orang itu. Guru sekolah atau kepala tukang bertanggung jawab atas kerugian yang disebabkan oleh murid-muridnya atau tukang-tukangnya selama waktu orang-orang itu berada di bawah pengawasannya. Tanggung jawab yang disebutkan di atas berakhir, jika orangtua, guru sekolah atau kepala tukang itu membuktikan bahwa mereka masing-masing tidak dapat mencegah perbuatan itu atas mana meneka seharusnya bertanggung jawab.”
Bapak dapat menggugat bank dan kolektor sekaligus.
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
Ass. Wr. Wb
Mohon bantuannya pak ismail…
saya mau beli rumah sudah ada sertipikat luas 106 m2 tapi di pbb luas tanah 100 m2 luas bangunannya nol actual ada bangunan
saya mau proses ajb dan balik nama, yg mau saya tanyakan :
1. bgmn saya byr pajak nya ? krn saya ke notaris ada yg hitung berdasarkan pbb (tanpa bangunan) atau ada yg bangunannya di masukkan.
2. yg dimaksud validasi itu apa ya pak ?
apakah proses balik nama nanti perlu validasi ? dan kalau byr pajaknya dihitung sesuai pbb apakah ada masalah pak ?
mohon penjelasannya krn saya tidak mengerti.
terima kasih sebelumnya.
Tanggapan
Ibu Tanti
1. Saya sarankan bayar BPHTB sesuai kondisi yang ada. Hal ini akan lebih menentramkan ibu
2. Validasi yang dimaksud adalah validasi atas Surat Setoran Pajak berkaitan dengan kewajiban pembayaran pajak jual beli tanah. Validasi ini adalah mengecek keaslian Surat Setoran Pajak juga kebenaran data-data setoran.
Validasi ini dibutuhkan sebagai kelengkaapan balik nama di kantor Pertanahan. Akan tetapi berdasarkan SE BPN No. 5/SE/IV/2013 tanggal 10 April 2013 syarat validasi tersebut tidak dibutuhkan lagi. Sehingga tanpa validasi tersebut, Kantor Pertanahan dapat langsung melakukan proses balik nama.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
nyambung pertanyaan kemaren,
DALAM JUAL BELI, kalau pemilik sertifikat tanah(penjual) waktu masih hidup sudah pernah tandatangan di akte jual beli… tetapi, belum diproses/AJB belum jadi, pemilik sudah meninggal dunia… (tandatangan sudah tiga tahun)
1. apakah AJB yang sudah di tandatangani pemilik sertifikat tersebut masih bisa diproses dengan sah tanpa tanda tangan dari semua hak warisnya? sedangkan kejadiannya sudah 3 tahun yang lalu
2. atau harus buat AJB baru lagi dengan tandatangan semua hak warisnya?
pak ismail marjuki mohon bantuannya, karena kejadiannya lagi saya hadapi sekarang… terimakasih sebelumnya.
Tanggapan
Bapak Ali
1. AJB yang sudah ditandatangani, lalu kemudian pemiliknya meninggal dunia setelah dia menandatangani AJB, maka AJB tersebut sah sebagai bukti telah terjadinya jual beli.
2. Tidak diperlukan AJB baru karena AJB yang sudah ada secara tegas telah menyebutkan adanya peralihan tanah tersebut.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
alhamdulilah… pak Ismail Marzuki terimakasih atas jawabannya, sangat bermanfaat sekali…
Asslmu’alaikum,,
Selamat pagi pak ismail marzuki,,
Klo boleh saya mhon bantuannya pak,,
Saya ingin menanyakan,apakah hukuman bagi istri resmi polri yang ingin mengajukan pinjaman ke koperasi polri,tapi ia memasulkan data atau kondisi yang ada?
Terima kasih pak sebelumnya,mhon bantuannya,, 😉
Tanggapan
Ibu Fitri
Perbuatan memalsukan data adalah perbuatan melanggar hukum dan termasuk perbuatan pidana.
Pasal 378 Kitab UU Hukum Pidana
“Barang siapa dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, dengan memakai nama palsu atau martabat palsu, dengan tipu muslihat, ataupun rangkaian kebohongan, menggerakkan orang lain untuk menyerahkan barang sesuatu kepadanya, atau supaya memberi hutang maupun menghapuskan piutang diancam karena penipuan dengan pidana penjara paling lama empat tahun.”
Pasal 263 Kitab UU Hukum Pidana:
“(1) Barang siapa membuat surat palsu atau memalsukan surat yang dapat menimbulkan sesuatu hak, perikatan atau pembebasan hutang, atau yang diperuntukkan sebagai bukti daripada sesuatu hal dengan maksud untuk memakai atau menyuruh orang lain memakai surat tersebut seolah-olah isinya benar dan tidak dipalsu, diancam jika pemakaian tersebut dapat menimbulkan kerugian, karena pemalsuan surat, dengan pidana penjara paling
lama enam tahun.
(2) Diancam dengan pidana yang sama, barang siapa dengan sengaja memakai surat palsu atau yang dipalsukan seolah-olah sejati, jika pemakaian surat itu dapat menimbulkan kerugian”.
Jadi, siapapun pelakunya, maka dapat dituntut secara pidana.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
ass. wr. wb.
maaf sebelumnya saya numpang nanya
semua berawal dari meminjam uang 2 jt. dengan satu unit laptop sebagai jaminan. awal mula kita berbicara sebagai teman dan membicarakan gampang masalah duit sama saya… ” kata si pemberi pinjaman. dan itu tidak ada perjanjian tertulis… hanya melalui lisan. dan saya berkata bahwa akan berusaha mengembalikan pinjaman itu dengan tenggang kurang lebih 2 mg..
hingga akhirnya waktu pengembalian mundur hingga kurang lebih 1,5 bln. setelah itu uang saya kembalikan 2 jt. dan saya tanyakan berapa bunganya. pemberi pinjaman berkata; sebentar mas saya belum tanya sama si pemilik uang. beberapa hari kmudian dia memberi kabar bahwa bunganya sekitar Rp:380.000,-
dengan alasan sebagian biaya koprasi. kemudian saya tanyakan… mengapa sampai koprasi..??? kemudian si pemberi pinjaman berkata; ya udah ambil laptopnya saya cuma kasih Rp;150.000,- ke yg punya uang. Saya sempet jengkel waktu itu dan barang belum saya ambil dan kurangan bunga juga belum saya bayar sampai 5 bln lamanya.
setelah itu ketika barang mau saya ambil si pemberi pinjaman berbelit belit yg katanya dijual, digadaikan sama yg punya duit…. sampai akhirnya dia berkata; ok saya kembalikan barangnya… tp saya hitung menitip disini dengan hitungan harian selama 5 bln.
yg mau saya tanyakan apa ini bisa dibilang penipuan, penggelapan barang, atau apa.??? maaf saya kurang paham.
terima kasih sebelumnya
Wss. Wr. Wb.
Tanggapan
Bapak Anam
Dalam perjanjian hutang piutang lazim adanya suatu agunan. Agunan dalam bentuk barang bergerak yaitu laptop diikat dengan GADAI.
Pasal 1150 Kitab UU Hukum Perdata
“Gadai adalah suatu hak yang diperoleh kreditur atas suatu barang bergerak, yang diserahkan kepadanya oleh kreditur, atau oleh kuasanya, sebagai jaminan atas utangnya, dan yang memberi wewenang kepada kreditur untuk mengambil pelunasan piutangnya dan barang itu dengan mendahalui kreditur-kreditur lain; dengan pengecualian biaya penjualan sebagai pelaksanaan putusan atas tuntutan mengenai pemilikan atau penguasaan, dan biaya penyelamatan barang itu, yang dikeluarkan setelah barang itu sebagai gadai dan yang harus didahulukan.”
Selama dalam masa GADAI, barang yang digadaikan tidak boleh lepas dari tangan pemberi pinjaman (pemegang gadai).
Dalam kasus Bapak Anam, yang bertindak selaku pemberi pinjamkan adalah teman Bpk Anam, sehingga gadai tersebut tidak boleh lepas dari kekuasaannya.
Pasal 1152 Kitab UU Hukum Perdata
“Hak gadai atas barang bergerak yang berwujud dan atas piutang bawa timbul dengan cara menyerahkan gadai itu kepada kekuasaan kreditur atau orang yang memberikan gadai atau yang dikembalikan atas kehendak kreditur. Hak gadai hapus bila gadai itu lepas dari kekuasaan pemegang gadai. Namun bila barang itu hilang, atau diambil dari kekuasaannya, maka ia berhak untuk menuntutnya kembali menurut Pasal 1977 alinea kedua, dan bila gadai itu telah kembali, maka hak gadai itu dianggap tidak pernah hilang. Hal tidak adanya wewenang pemberi gadai untuk bertindak bebas atas barang itu, tidak dapat dipertanggungjawabkan kepada kreditur, tanpa mengurangi hak orang yang telah kehilangan atau kecurian barang itu untuk menuntutnya kembali.”
Pasal 1154 Kitab UU Hukum Perdata
“Dalam hal debitur atau pemberi gadai tidak memenuhi kewajiban-kewajiban, kreditur tidak diperkenankan mengalihkan barang yang digadaikan itu menjadi miliknya. Segala persyaratan perjanjian yang bertentangan dengan ketentuan ini adalah batal.”
Apabila laptop tersebut diserahkan kepada pihak lain, maka teman Bpk Anam dapat dikenakan pasal pidana penggelapan.
Pasal 372 Kitab UU Hukum Pidana
“Barang siapa dengan sengaja dan melawan hukum memiliki barang sesuatu yang seluruhnya atau sebagian adalah kepunyaan orang lain, tetapi yang ada dalam kekuasaannya bukan karena kejahatan diancam karena penggelapan, dengan pidana penjara paling lama empat tahun atau pidana denda paling banyak sembilan ratus rupiah.”
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
bapak Ismail Marzuki yang terhormat,
mohon bantuannya…
saya beli sebagian tanah dari X1 (sertifikat a.n. ayahnya Mr.X), waktu serahterima uang X1 tanda tangan diatas kuitansi bermaterai 6.000, diketahui anak kedua X2, anak ketiga X3 dan juga ibunya Y.
belum di buat akta jual beli 3 tahun setelah jual beli Mr.X meninggal dunia. (ternyata dari istri sebelumnya Mr.X punya anak Z)
yang saya tanyakan :
1. untuk membuat akta jual beli apakah harus ada tanda tangan dari semua hak waris(x1,x2,x3 dan Z)? sedangkan x1,x2,x3,Y tidak mengakui Z sebagai hak waris atas tanah Mr.X.
2. pihak x1,x2,x3 dan Y tidak mau tandatangan kalau di AJB tercantum Z sebagai salah satu hak warisnya?
3. pihak x1,x2,x3,Y berseteruh dengan pihak Z… masalah jadi gantung,
– apakah saya bisa tuntut secara pidana pihak x1 dan keluarganya sebagai penipuan?
– apakah saya bisa tuntut secara perdata pihak x1 dan keluarganya , untuk mengembalikan uang yang sudah saya bayarkan beserta bunga dan kerugian karena tanah tersebut sudah saya bangun rumah(jumlahnya bisa saya tentukan sendir?)?
4. apakah pihak Z bisa menuntut secara hukum pihak x1 dan keluarganya karena tidak membagi harta warisan Mr.X kepada Z ?
sekian… mohon di beri penjelsan… terimakasih.
Tanggapan
Bapak Ali
Sepanjang pernikahan Mr X dengan ibunda Z dilakukan secara sah, maka Z berhak menjadi ahli waris dari Mr X.
Dengan demikian, ahli waris dari mr X, adalah anak-anak yaitu X1, X2, X3, Z, dan isteri yaitu Y.
1. Agar jual beli sah, maka AJB harus ditandatangano oleh seluruh ahli waris yaitu, Y,Xi, X2, X3 dan Z.
2. Z harus tandatangan di Akta Jual Beli, jika Za tidak tandatangan maka jual beli tidak sah
3. Tindakan yang paling tepat adalah mengajukan gugatan secara perdata kepada Y, Xi, X2, dan X3 agar mengajak Z untuk menandatangani AJB. Pasal pidana penipuan tidak tepat dalam masalah ini.
4. Z berhak menuntut pembatalan jual beli karena jual beli dilakukan tanpa persetujuan Z.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
bapak Ismail Marzuki yang terhormat,
Terima kasih banyak atas waktunya menjawab pertanyaan saya. Alasan L menahan sertifikat saya setelah pelunanasan menurut L karena ada pihak yang mendompleng meminjam uang ke L dengan jaminan sertifikat saya orang tersebut adalah I. Adapun istri saya maupun M (orang yang membantu) tidak mengetahui bila L mendompleng. Sementara sampai sekarang kredit L macet sehingga L menahan sertifikat saya. HAl yang tidak fair adalah L tidak pernah menyinggung masalah tsb selama penagihan ke istri saya.
terima kasih banyak. Semoga kebaikan bapak mendapat balasan setimpal dari Allah SWT. Aaminn
Tanggapan
Mr. AS
Apapun alasan L, jika penggunaan sertipikat itu tanpa persetujuan pemilik sertipikat untuk menjamin hutang orang lain, maka tindakan tersebut adalah termasuk perbuatan melawan hukum. L tidak berhak menahan sertipikat tersebut.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Malam pak,saya ingin bertanya,,,saya bekerja disalah satu bank swasta, dan ada salah satu debitur pinjaman kredit menggunakan KTP,KK,surat keterangan menikah palsu. yg ingin saya tanyakan apakah bank termpat saya bekerja bisa dilaporkan kepihak berwajib dengan alasan bahwa bank tersebut menyembunyikan atau menutupi masalah diatas dari hukum.
Tanggapan
Ibu Fitri
Jika dalam proses pemberian kredit telah dilakukan secara cermat dan kehati-hatian dengan mengacu pada standard yang benar, maka apabila dikemudian hari baru diketahui bahwa dokumen-dokumen adalah palsu, maka bank tidak dapat dituntut.
Dengan demikian, bank harus membuktikan bahwa seluruh tahapan pemberian kredit telah dilakukan dengan benar dan tidak ada kesengajaan untuk menerima dokumen-dokumen palsu
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Ass… Pk. Ismail
Pada thn 1992 “Mr X” melakukan kontrak Perjanjian KPR dengan “Pengembang Y”, dan data PPJB pada “Pengembang Y” juga data PBB pada Kantor PBB masih tertera nama “Mr. X” sampai saat sekarang.
Pada thn 1994 “Bank L” yang menjadi debitur “Pengembang Y” menjadi status BBO oleh pemerintah dan diserahkan dalam pengawasan BPPN.
Yang menjadi pertanyaan : apakah dibolehkan menurut Hukum bahwa Seluruh Asset yang di bawah “Bank L” termasuk “Pengembang Y” yang dalam Pengawasan BPPN, masih bisa melakukan AJB antara “Pengembang Y” dengan “Mr. B”.
Atas masukannya..dihaturkan terima kasih….Wass.
Tanggapan
Bapak Sopfyan
Mungkin yang dimaksud dalam pertanyaan bapak adalah sebagai berikut:
Mr X membeli rumah dari Pengembang Y dengan menggunakan fasilitas KPR dari Bank L.
PPJB dibuat antara Mr x dan Pengmbang Y. Perjanjian kredit KPR dibuat antara Mr X dan bank L.
Jika perjanjian masih berupa PPJB, maka hak atas tanah tersebut masih milik Pengembang Y. Dengan demikian, masih dimungkinkan Pengembang Y membuat AJB dengan Mr B, tentunya atas persetujuan BPPN.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Ass…., pak ismail
saya mau bertanya apakah agunan tanah yang dijaminkan ke bank dapat langsung dilelang oleh bank karena terlambat 6 bulan tidak melakukan pembayaran cicilan karena usaha sedang bangkrut sedangkan perjanjian kredit masih 3 tahun lagi baru berjalan 1 tahun.
Terimakasih…Wass…
Tanggapan
Bapak Andi
Dalam pemberian fasilitas kredit, seorang debitor menyerahkan tanah untuk dijadikan jaminan pelunasan hutangnya. Pemberian jaminan tersebut dimaksudkan jika debitor cidera janji/ingkar janji atau tidak mampu membayar cicilan sesuai jadwal yang disepakati maka jaminan dapat dijual dan hasil penjualannya digunakan sebagai pelunasan hutang.
Pasal 20 UU No. 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda Yang Berkaitan Dengan Tanah
“(1) Apabila debitor cidera janji, maka berdasarkan:
a. hak pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual obyek Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6, atau
b. titel eksekutorial yang terdapat dalam sertipikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat (2), obyek Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan umum menurut tata cara yang ditentukan dalam peraturan perundangundangan untuk pelunasan piutang pemegang Hak Tanggungan dengan hak mendahulu dari pada kreditor-kreditor lainnya.
(2) Atas kesepakatan pemberi dan pemegang Hak Tanggungan, penjualan obyek Hak Tanggungan dapat dilaksanakan di bawah tangan jika dengan demikian itu akan dapat diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak.”
Berdasarkan ketentuan Pasal 20 tersebut, maka jika debitor cidera janji, bank berhak untuk menjual secara lelang jaminan tersebut.
Cidera janji adalah kondisi dimana salah satu pihak (missal debitor) tidak memeuhi janji yang ada dalam perjanjian kredit. Misal jika debitor diwajibkan membayar hutang setiap tanggal 1, maka jika debitor tidak membayar pada tanggal tersebut, secara hukum sudah termasuk cidera janji.
Jadi, cidera janji itu tidak harus menunggu bertahun-bertahun. Meskipun baru 6 bulan menunggak, bank sudah berhak mengeksekusi jaminan.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Assalamualaikum Pak Ismail…selamat siang
Saya mengucapkan terima kasih atas tanggapan, yang bapak berikan
terhadap tulisan yang saya sampaikan tanggal 2 mei lalu.
Saat ini masukan dari Pak Ismail sedang saya jalankan dan besar harapan saya, transaksi yang kami lakukan semuanya berjalan lancar, dengan tetap bepedoman pada tata aturan hukum yang berlaku, untuk menghindari permasalahan tidak kita inginkan dikemudian hari.
Terima kasih, dan selamat siang…..salam hormat saya
Wassalamualaikum, Wr, wb