![\"\"](\"http://gorgeone12.files.wordpress.com/2008/09/j0300840.jpg\" "\\"j0300840\\"")
Rubrik Curhat Hukum menyediakan informasi hukum secara interaktif juga memberikan tip singkat terhadap problem yang dihadapi dalam menjalani prosedur hukum dengan cara memberikan informasi yang cepat dan mudah diakses oleh pembaca blog ini.
Anda dapat menyiapkan pertanyaan mengenai permasalahan hukum secara singkat dan jelas melalui kolom \”komentar\” di bagian bawah masing-masing jenis hukum. (Misal untuk Hukum Keluarga, maka klik dibagian Hukum Keluarga dan pertanyaan ditulis di kolom komentar di bawahnya). Pertanyaan tidak diperkenankan menyinggung masalah suku, agama, ras dan antar golongan (SARA).
Mengingat masing-masing pertanyaan bersifat spesifik dan umumnya penyelesaian masalah hukum hanya dapat dilakukan dengan bantuan penasehat hukum, maka penggunaan informasi hukum yang terdapat dalam menu ini terbatas dan tidak dapat digunakan atau diaplikasikan untuk pertanyaan-pertanyaan yang serupa. Seluruh informasi hukum dan tip yang ada BUKAN merupakan atau TIDAK dapat dianggap dan diintepretasikan sebagai pendapat hukum atau advis hukum kepada anda. Penggunaan informasi dan tip hukum ini sepenuhnya menjadi keputusan dan tanggung jawab anda.
misi pak, mohon masukannya, untuk mempertambah jawaban surat yang akan sy berikan kepada pihak managemen.
objeknya adalah mall A yang bangunannya blum 100% jadi. Pokok permasalahan, pihak marketing melakukan promosi berikut dengan selebaran brosur untuk memasarkan sebuah mall A yang sedang dibangun dan akan segara launching. si A tertarik dengan bujukan marketing itu untuk menyewa 1 unit toko di mall A, sehingga si A dengan mall A terjalin kesepakatan dengan dilakukannya perjanjian sewa menyewa toko. isi pokok di surat penawaran menyebutkan 20% uang muka (tidak dapat dikembalikan) dari total harga dasar sewa. si A setuju n menandatangani surat tersebut. Isi di surat perjanjian sewa menyewa toko pun dituliskan hal serupa, uang muka tidak dapat dikembalikan.
Nah, perjanjian itu terjalin slama 1 tahun 10 bulan. Selama itu dari th. 2012 hingga tahun 2014, si A sampai saat ini blum dapat penyerahan kunci toko dari pihak mall A dikarenakan bangunan mall blum selesai 100% diakibatkan langkanya ketersediaan bahan-bahan material yang menyendatkan waktu proses pembangunan menjadi sangat terlambat. Karena hal itu, si a melakukan penyuratan untuk membatalkan perjanjian sewa toko dengan meminta pengembalian dana berupa uang muka 20% tersebut. menanggapi hal itu, mall A menyutujui dengan sangat menyesal namun khusus pembayaran uang muka 20& itu hangus. Balasan si A, melihat fakta yg ada, si A menjelaskan pihak mall A tidak memberitahukan pengunduran jadwal pembukaan mall, si A mengganggap pihak mall A telah “cidera janji”, si A meminta pmbuktian atas kelangkaan material tersebut, dan menganggap surat perjanjian yang disepakati telah cacat hukum dimana tidak ada kejelasan dan ketegasan atas penempatan waktu penyerahan kunci… Dalam hal itu, si A meminta mall A dengan itikad baik mengembalikan uang muka 20% tersebut.
Jadi, bagaimana anda menanggapi permasalahan itu pak? tolong penjelasannya, bila berkenan bisa kah pendapatnya melewati email m.steffi22@yahoo.com…. sy tunggu.. terima kasih waktunya
Tanggapan
Bapak Steffi
Jika pihak Mall tidak dapat memenuhi janjinya untuk menyerahkan 1 unit toko sesuai yang diperjanjikan, maka A dapat meminta pengelola Mall untuk memenuhi janjinya atau menuntut pembatalan perjanjian dengan penggantian biaya, kerugian dan bunga.
Pasal 1267 KUH Perdata:
Pihak yang terhadapnya perikatan tidak dipenuhi, dapat memilih; memaksa pihak yang lain untuk memenuhi persetujuan, jika hal itu masih dapat dilakukan, atau menuntut pembatalan persetujuan, dengan penggantian biaya, kerugian dan bunga.
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
Assalamualaikum pak marzuki,, Saya zainal, mhsswa PAI Stain batusangkar,, Ingin nanya kepada bapak,,seandainya ada orang yg mensetifikatkan tanah kita, tanpa sepengetahuan kita,,
bagaimana cara membuat surat gugatan terhadap orang yang telah mensertifikatkan Tanah kita tsb, .jika sertifikatnya itu sekarang belum di keluarkan oleh agraria atau masih dalam proses,,..mhon contoh surat gugatannya pak, atau langkah2 yang harus di tempuh..
terimakasih sebelumnya pak..
Tanggapan
Bapak Zainal
Jika sertipikat belum dikeluarkan, maka Bapak dapat mengajukan keberatan ke Kantor Pertanahan.
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
Selamat pagi…YTH…Pak….saya mau jual rumah, udah deal harga dan sudah ketemu di rumah saya dengan assisten notaris dan pihak pembeli, ….kelihatan pihak pembeli sedikit curiga mungkin karena assisten agar mudah dan sedikit groggy..tetap terjadi tandatangan tapi pihak pembeli minta ajb jadi dulu diatas nama dia baru lunasi tahap pertama(70%)di kantor notaris. Notaris bawah surat yang ditandatangani tapi surat asli tetap di tangan saya.apakah ini langkah biasa?yang saya sekarang sedikit kuatirkan adalah apakah g salah kami udah tandatangani tapi belum ada uang bayaran kecuali DP 5juta?dan lagi bagaimana dengan bayaran pajak…kami tunggu dulu pembelinya udah bayar pajak supaya tahu pembelinya serius atau bersamaan tidak masalah
terima kasih, M.Yasin
Tanggapan
Bapak M. Yasin
Proses jual beli tanah yang benar dan aman adalah jika langsung dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah, bukan dihadapan asisten.
Sebelum menandatangani akta jual beli, pihak penjual dan pembeli terlebih dahulu harus melunasi kewajiban perpajakannya yaitu pelunasan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan kewajiban pembeli, dan pajak penghasilan kewajiban penjual.
Sebelum akta jual beli ditandatangani, PPAT akan meminta agar penjual menyerahkan sertipikat asli untuk dilakukan pengecekan sertipikat di Kantor Pertanahan.
Dengan diserahkannya sertipikat kepada PPAT, maka pembeli sudah terlindungi karena sertipikat tersebut berada di tangan pihak yang “netral” yaitu PPAT. Dengan kondisi yang demikian, maka pembayaran atas harga jual beli tanah sudah dapat dilakukan sebelum akta jual beli ditandatangani.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
menanggapi jawaban bapak,
jika kasus sertifikat rumah kami dibawa sampai ke jalur hukum (pengadilan), apakah kami akan menang pak?
dikarenakan ahli waris B merasa tidak pernah menjual dan memiliki sertifikat rumah tersebut
Tanggapan
Ibu Kartika
Saya tidak dapat menjanjikan atau menjamin bahwa di pengadilan pihak ibu akan memenangkan perkara. Keputusan akhir atas suatu perkara ada pada Majelis Hakim.
Jika ahli waris B merasa tidak pernah menjual tanah tersebut, maka Ibu harus mampu membuktikan sebagai berikut:
a. membuktikan bahwa tanah tersebut pada awalnya benar-benar dibeli oleh A dan penggunaan nama B hanya untuk keperluan peminjaman uang.
b. membuktikan bahwa nama B hanya dipinjam oleh A.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
pak saya mau tanya.ibu teman saya punya sertifikat tanah & dia sudah meninggal sekitar 10 tahun lalu.nah setelah 1 tahun kemudian bapanya juga meninggal.dan setelah itu keluarga bapanya ambil semua surat2 mereka termasuk akte lahir,surat nikah,akte kematian & sertifikat tanah.saat itu teman saya masih SMP.dia sekarang buat surat lahir & akte kematian yang baru.lapor polisi hilang.kl surat nikah orangtua nya sudah ga bisa.karna ga ada fotocopy & lupa tanggal nikahnya.nah yang saya mau tanya.apakah bisa sertifikat tanah dibuat baru lagi & lapor hilang seperti akte lahir & akte kematian.karna teman saya ahli waris mamanya.tapi surat ahli waris juga diambil keluarga bapanya.karna kalau mau pakai jasa polisi pun mahal & mereka bisa jawab bohong; sudah hilang atau apalah.dan teman saya ga ada bukti kalau surat2nya diambil mereka.mohon bantuannya.terima kasih
Tanggapan
Ibu Santi
Untuk mengurus sertipikat pengganti, maka langkah pertama adalah membuat laporan kehilangan ke kepolisian.
Mengacu pada Pasal 138 Peraturan Menteri Agraria No.3 Tahun 1997, maka ketentuan mengenai penerbitan sertipikat pengganti adalah sebagai berikut:
Pasal 138
(1) Penerbitan sertipikat pengganti karena hilang didasarkan atas pernyataan dari pemegang hak mengenai hilangnya sertipikat tersebut yang dituangkan dalam Surat Pernyataan seperti contoh sebagaimana tercantum dalam lampiran 25.
(2) Pernyataan tersebut dibuat dibawah sumpah di depan Kepala Kantor Pertanahan letak tanah yang bersangkutan atau Kepala Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah atau pejabat lain yang ditunjuk Kepala Kantor Pertanahan.
(3) Dalam hal pemegang atau para pemegang hak tersebut berdomisili di luar Kabupaten/Kotamadya letak tanah, maka pembuatan pernyataan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan (2) dapat dilakukan di Kantor Pertanahan di domisili yang bersangkutan
atau di depan pejabat Kedutaan Republik Indonesia di negara domisili yang bersangkutan.
(4) Dengan mengingat besarnya biaya pengumuman dalam surat kabar hariansebagaimana ditentukan dalam Pasal 59 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 dibandingkan dengan harga tanah yang sertipikatnya hilang serta kemampuan pemohon, Kepala Kantor Pertanahan dapat menentukan bahwa pengumuman akan diterbitkannya sertipikat tersebut ditempatkan di papan pengumuman Kantor Pertanahan dan di jalan masuk tanah yang sertipikatnya hilang dengan papan pengumuman yang cukup jelas untuk dibaca orang yang berada di luar bidang tanah tersebut.
(5) Sebagai tindak lanjut pengumuman akan diterbitkannya sertipikat pengganti, maka dibuat Berita Acara Pengumuman dan Penerbitan/ Penolakan Penerbitan Sertipikat Pengganti dengan menggunakan daftar isian 304A.
Kelengkapan dokumen yang harus disiapkan antara lain adalah:
– Copy KTP
– Copy sertipikat
– Bukti lunas PBB
– Bukti laporan kepolisian
Demikian semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Selamat malam Pak,
Saya ada kasus begini .Saya membeli ruko 6 bulan yg lalu dari Janda A , melalui notaris X dan dibuatlah Akta Jual Beli dan telah di balik nama di BPN ( sertifikat atas nama saya sekarang). Atas peralihan tersebut waktu itu notaris X meminta Janda A untuk meminta akta kuasa peralihan hak dari mantan suaminya Duda B. Nah dibuatlah akta kuasa antara A dan B di hadapan notaris Y. Sekarang Duda B mengaku tidak pernah menandatangani surat kuasa tersebut. Pertanyaan saya :
Apabila dalam pembuatan Akta kuasa di depan notaris Y ternyata yg datang adalah C yg mengaku2 sebagai B (misalnya dengan KTP palsu dll) , dan notaris Y tidak mengetahui hal tersebut apa implikasinya terhadap akta jual beli antara saya dan A yg dibuat dihadapan notaris X.
dan sekarang bagaimana status ruko tersebut.
Tanggapan
Bapak Suhadi
Jika suatu jual beli dibuat berdasarkan suatu penipuan, maka penipuan tersebut dapat dijadikan alasan untuk membatalkan jual beli tersebut.
Pasal 1328 KUH Perdata
Penipuan merupakan suatu alasan untuk membatalkan suatu persetujuan, bila penipuan yang dipakai oleh salah satu pihak adalah sedemikian rupa, sehingga nyata bahwa pihak yang lain tidak akan mengadakan perjanjian itu tanpa adanya tipu muslihat. Penipuan tidak dapat hanya dikira-kira, melainkan harus dibuktikan.
Mengingat pihak yang melakukan penipuan adalah pihak penjual, maka tidak mungkin jika penjual meminta pembatalan jual beli.
Kedudukan B dalam transaksi jual beli tersebut selaku mantan suami A adalah pemilik atas tanah bersama-sama dengan A. Dengan posisi sebagai pemilik bersama-sama dengan mantan isterinya, persetujuan B untuk menjual tanah tersebut dibutuhkan.
Jika jual beli tersebut dilakukan oleh orang lain, selain A dan B, maka jual beli adalah batal.
Pasal 1471 KUH Perdata
Jual beli atas barang orang lain adalah batal dan dapat memberikan dasar kepada pembeli untuk menuntut penggantian biaya, kerugian dan bunga, jika ia tidak mengetahui bahwa barang itu kepunyaan orang lain.
Jadi, Bapak dapat menuntut A dan C untuk mengembalikan biaya dan harga atas tanah yang telah dijualnya tersebut.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
selamat malam pak..
ayah saya pada tahun 2005 membeli rumah dan sampai hari ini sertifikat tersebut masih atas nama pemilik lama. kami berencana ingin balik nama sertifikat tersebut. dulu beli tidak melalui notaris dan bukti yang kami miliki hanya sertifikat rumah dan kuitansi bermaterai
yang menjadi masalah adalah pemilik asli sebut saja “A”(sudah meninggal) meminjam nama kakaknya “B” karena dl pihak swasta sulit sekali bisa membeli rumah/meminjam uang bank. sampai dilakukan transaksi jual beli dengan ayah saya sertifikat tersebut masih atas nama “B” (sudah meninggal) tetapi rumah tersebut dijual oleh istri “A” kepada ayah saya.
nah untuk proses baliknama kami memiliki banyak kendala pak.. kami tidak mengetahui domisili istri “A” dan ahli warisnya kamipun tidak mengetahuinya.
bagaimana solusi yg bisa bapak bantu kepada kami.
terima kasih
Tanggapan
Ibu Kartika
Secara hukum, tanah tersebut adalah milik B berdasarkan sertipikat tanah. Karena tanah tersebut adalah milik B, maka jual beli atas tanah tersebut adalah dilakukan oleh B (beserta isteri B) atau ahli waris B, jika B sudah wafat.
Dengan demikian, jika akan dibuat Akta Jual Beli, maka yang berwenang bertindak selaku penjual adalah seluruh ahli waris B.
Isteri A secara hukum tidak diperlukan persetujuannya untuk penandatanganan Akta Jual Beli.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Tanggapan
Bapak Ardid
Wa’alaikumussalam
Jual beli yang terjadi antara A dan orang tua Bpk Ardid telah terjadi. Dengan jual beli tersebut ada hak dan kewajiban. Penjual berhak menerima pembayaran harga tanah, dan Penjual juga wajib menyerahkan tanah.
Jual beli tanah, berbeda dengan jual beli barang bergerak seperti TV misalnya. Jual beli TV cukup dengan penyerahan TV kepada pembeli maka hak milik atas TV telah pindah. Untuk jual beli tanah, selain “menyerahkan” fisik tanah kepada pembeli, para pihak yaitu penjual dan pembeli harus membuat akta jual beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Berdasarkan informasi yang Bapak sampaikan, maika A selaku Penjual masih memiliki kewajiban yaitu menandatangani Akta Jual Beli bersama orang tua Bapak Ardid dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Jika A telah membuat Akta Pengoperan Hak dari PPAT dengan Paman, maka berarti A telah ingkar janji kepada orangtua Bapak Ardid.
Solusi yang dapat dilakukan adalah:
1. Minta agar A dan Paman membatalkan Akta Pengoperan hak, dengan cara membuat akta pembatalan.
2. Minta agar A (penjual) bersama-sama dengan orang tua Bapak Ardid membuat Akta Jual Beli dihadapat PPAT.
3. Jika Akta Jual Beli antara A dan orang tua Bapak Ardid belum dapat dilakukan karena belum adanya sertipikat tanah, maka A dan orang tua Bapak Ardid membuat Perjanjian pengikat Jual Beli.
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
assalamu alaikum pak Ismail
saya nanya pak;
puasa semalam saya mw beli leptop di black market,tapi katanya kasih uang panjar dulu sebesar 1.300.000,beberapa minggu kemudian dia minta uang lagi untuk pelunasan barang sebesar 1.200.000 untuk bisa keluar barang nya,ga lama kemudian dia bilang pagi dia jam 4 langsung antar barang kerumah,eh ternyata pagi jam 7 dia bilang barang nya dh di tangkap polisi,karna awal pembelian dia bilang akan bertanggung jawab jika barang y tidak ada,habis tu saya minta uang saya balik,dia sepakat saya tunggu beberapa bulang g da uang saya balik, trus dia bilang saya akan mengangsur uang y sekali seminggu tp itupun g da ,,,,,dan akhir nya dia ngasih uang masih 400.000 tu pun cicil udh nunggu beberapa bulan dari perjanjian unk bayar perminggu sampai sekarang dia g bayar lg, krana saya g tahan lg saya ngasih saran ma dia kita buat hitam diatas putih trus dia malah ngamuk dn bilang lw nnt kamu salah wat kamu yg saya gol kan,,,,,,,pertanyaan saya pak…sah gak pak buat surat perjanjian tp uang y dah ada di kasih nya,tw mohon sarannya pak?
Tanggapan
Rizki Efendi
Pada dasarnya, perjanjian untuk menjual laptop sudah ada meski masih berbentuk lisan. Perjanjian lisan tersebut sah dan mengikat. Jika kemudian penjual ingkar janji dan dibutuhkan surat perjanjian (tertulis), maka surat tersebut isinya adalah penegasan bahwa penjual memang pernah berjanji untuk menjual laptop dan pengakuan bahwa penjual masih memiliki kewajiban menyerahkan laptop atau uang pengganti.
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
assalamu’alaikum
kepada Yth ; Ismail Marzuki
di TEMPAT
Semoga bapak selalu dirahmati Alloh Ta’ala semoga sehat dan selalu dalam lindungan Allah, semoga keluarga bapak selalu aman,tentram dan bahagia tidak kurang satu apapun serta mendapat kelimpahan nikmat dari Allah Subkhanahu Wa Ta’ala, amin
pada saat ini saya mengalami permasalahan yang menurut saya sangat berat.
saya sudah lama jadi nasabah di sebuah kospin dari umur 20 dan saat ini umur saya 33 tahun
saya mempunyai hutang dikospin sebesar 100 juta, dan yang saya jaminkan adalah Sertifikat an Bapak saya, pada saat itu yang ikut tanda tangan adalah saya dan istri serta bapak dan ibu saya, akan tetapi Bapak saya meninggal karena sakit dan bersamaan dengan itu saya ketipu habis-habisan, hingga saya susah dalam setoran kewajiban di kospin (Koperasi Simpan Pinjam) pada saat itu istri saya hamil tua,akan tetapi saya berusaha dengan upaya setor, setelah istri saya melahirkan secara cecar, kondisi saya sangat terpuruk, dan punya hutang banyak selain dikospin, pada saat anak saya umur 6 bulan , istri saya kena kanker lidah memerlukan biaya yang sangat besar, sampai saya binggung, mengingat kondisi saya lagi terpuruk.
hingga kospin tersebut melakukan tindakan ke rumah orangtua saya karena saya masih ikut orangtua, dan menekan ibu saya untuk segera melunasi,
saya juga di pangil kospin, hingga terjadi upaya lelang, pada saat sebelum lelang saya berupaya hutang kemana-mana dan terkumpulah uang senilai 70 Juta kemudian saya ke kospin untuk meminta kebijakan atas utang saya agar dapat diselesaikan dengan angka 70 juta mengingat
kondisi saya saat ini sangat terpuruk, akan tetapiu kospin masih meneruskan upaya lelang,akan tetapi saya menolak keras mengingat saya beritikat baik dan kooperatif
saya mempunyai 1 KAKAK laki laki dan 1 adek perempuan, dan sertifikat yang saya jaminkan ditempati adek dengan keluarganya dan membangun rumah adalah adek saya, mereka tidak mengetahui bahwa sertifikat saya jaminkan,
pada saat kakak saya mengetahui upaya lelang tersebut, tahu-tahu saya digugat di pengadilan negeri ikut tergugat kospin, dan turut tergugas Bpn dan Kpln
yang saya tanyakan apa langkah-langkah saya untuk solusi atas permasalahan saya ini, dan bagaimana carannya melaporkan koperasi tersebut mengingat saya tidak pernah diberi pembinaan dan cara mereka sangat arogan dan saya tidak diberi hak atas semua kebijakan kospin, saya non keangotaan kospin, dan bagaimana saat saya di pengadilan mengingat kakak saya pakai pengacara dan saya tidak mampu serta saat ini saya sangat dipojokan keluarga saya, mohon saya dibantu cari pemecahan atas permasalahan saya ini dan saya mohon doanya
terima kasih atas perhatiannya
semoga bapak diberi Kesuksesan dan Keberuntungan dunia akherat oleh Allah dan dimudahkan segala urusan dan segala hal dan segala situasi didunia dan akherat, amin ya ROBB
Tanggapan
Bapak Hamzah
Wa’alaikumussalam
Terima kasih atas doanya, semoga kebaikan selalu menyertai bapak.
Dengan kondisi telah ada gugatan, maka tindakan Bapak adalah menjalani persidangan sesuai dengan acara sidang. Dalam jawaban Bapak di persidangan nanti, Bapak dapat menjelaskan kedudukan tanah tersebut yang merupakan tanah milik orang tua ketika sedang dijaminkan.
Dengan dilibatkannya Kospin dan KPLN, maka Kospin dan KPLN juga akan memberikan jawaban atas gugatan untuk membela kepentingannya masing-masing.
Jadi untuk saat ini, konsentrasi Bapak adalah untuk menjalani persidangan di pengadilan.
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
Yth. P. Ismail Marzuki
Pak, saya ingin bertanya-tanya tentang masalah jual beli rumah & sertipikat berhubung karena saya buta dalam hal ini.
Setelah dilakukan proses AJB & Balik nama sertipikat hak milik oleh developer & pembeli di notaris dan sesudah proses selesai, maka pembeli akan menerima sertipikat hak milik asli dan sudah tertera nama pembeli pada sertipikat tersebut.
yang ingin saya tanyakan adalah :
( I ) apakah pembeli sudah aman & terjamin jika sudah menerima sertipikat hak milik asli dan sudah terdaftar atas nama pembeli pada sertipikat tersebut? misalnya sudah bebas dari segala macam jenis perkreditan, jaminan, hak tanggungan dll… yang sebelumnya dilakukan oleh pihak developer dengan Bank?
( II ) dalam urusan jaminan ke Bank, apakah sertipikat hak milik asli yang akan ditahan / menjadi pegangan pihak bank sebagai jaminan sampai pelunasan selesai? ataukah pihak Bank hanya mengurus di BPN untuk pencatatan adanya hak tanggungan pada sertipikat hak milik asli kita, kemudian diserahkan kembali kepada kita sertipikat asli yang di dalam sudah dimuat pencatatan hak tanggungan?
(III) bagaimana cara kita mengetahui apakah sertipikat hak milik asli kita aman dan bebas dari segala macam jaminan, kredit, beban, hak tanggungan dll… ?
Terima Kasih
Tanggapan
Ibu Nina
1. Dalam suatu transaksi jual beli tanah, selalu tercantum pernyataan dari penjual bahwa objek jual beli bebas dari sitaan, tidak dalam sengketa, tidak sedang dijaminkan. Selain itu sertipikat merupakan tanda bukti hak yang kuat.
Pasal 32 PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah
Sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.
2. Pada dasarnya, jiika suatu bidang tanah dijaminkan pada bank dengan Hak Tanggungan, di dalam sertipikat tanah akan dicantumkan bahwa tanah sedang diikat Hak tanggungan. Sertipikat hak atas tanah dikembalikan kepada pemilik tanah, kecuali disepakati oleh kreditur dan debitur bahwa sertipikat akan disimpan kreditur.
Pasal 14 ayat 4 dan 5 UU No. 4 Tahun 1986 (UU Hak Tanggungan)
(4) Kecuali apabila diperjanjikan lain, sertipikat hak atas tanah yang telah dibubuhi catatan pembebanan Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 13 ayat (3) dikembalikan kepada pemegang hak atas tanah yang bersangkutan.
(5) Sertipikat Hak Tanggungan diserahkan kepada pemegang Hak Tanggungan.
3. Untuk mengetahui bahwa sertipikat tanah asli ata tidak, dijaminkan atau tidak, Ibu dapat mengecek ke Kantor Pertanahan.
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
assalamualaikum wr wb pak Ismail Marzuki,……..
Pak sy ada masalah dgn koperasi, awalnya istri sy pinjam dana 160 jt sepengetahuan sy, beberapa bulan angsuran tersendat dan tanpa sepengetahuan sy perjanjian di perbarui pokok pinjaman + bunga yg blm terbyr jd pinjaman pokok,terjd perbaruan perjanjian sampai dua kali, sampai akhirnya pinjaman jd 300 jt, sy coba nego dgn membyr 200 jt tdk di tanggapi malah di ancam akan dilelang, pertanyaan sy apakah pihak koperasi bs mendaftarkan lelang dgn mengabaikan permohon kami.trims atas tanggapanya.
Tanggapan
Jika yang dimaksud dengan lelang adalah lelang atas tanah yang telah dijadikan jaminan, maka hal itu dapat dilakukan. Agar koperasi dapat melelang tanah tersebut, tanah harus diikat dengan Hak Tanggungan terlebih dahulu. Jika tidak ada Hak Tanggungan, maka koperasi tidak dapat melakukan lelang.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
kasus wiliam sepertinya sama dengan saya
hehehe
boleh saya minta alamat email ataupun facebook supaya kita bisa chatt & berbagi informasi
thank’s
Tanggapan
Ibu Siska
Pertanyaan ibu sudah saya tanggapi beberapa waktu lalu. Untuk alamat email, ismail_marzuki@yahoo.com
Mohon maaf jika chatting mungkin sulit saya lakukan karena keterbatasan waktu.
Ismail Marzuki
pak saya mau tanya… saya pada bulan desember 2013 tanggal 20 melakukan pembelian atas sebuah rumah perumahan..pada saat itu kami saya pembeli ,notaris ,dan ORANG YG DI BERI KUASA oleh devoloper melakukan AJB.
pada saat melakukan ajb saya tanda tangan dan yg ada tanda tangan di setiap lembar bawah ajb tersebut cuman saya sebagai pembeli tidak ada tanda tangan saksi,penjual, dan notaris.(tapi ada nama notaris ppat ) sebanyak 2 rangkap. atau 3 rangkap gitu tapi saya lupa…
tapi intinya katanya nanti penyerahan sertifikat itu ada di lampirkan 1 rangkap ajb polos tanpa tanda tangan di bawah setiap lembar ajb tersbut apa benar ada hal demikian pak (1 ) ?
saya terus terang baru pertama beli rumah secara cash dan telah lunas di kantor pemasaran dan melakukan ajb di kantor ppat tersebut tanpa memberikan bukti kwitansi lunas karena katanya notaris telah MOU dengan devoleper untuk masalah jual beli rumah komplek tersebut……
pada saat itu saya di sodorkan sebuah kertas kuasa bertuliskan diberi kuasa kepada “ORANG KEPERCAYAAN DEVOLOPER (nama)”ATAU PERWAKLIAN tapi bukan karyawan atau pegawai notaris tersebut.untuk mengurusi surat2 saya mungkin untuk penyerahan ke bpn…
pertannyaannya pak. (2) apa ada hal semacam itu yang memberi kuasa kepada orang lain sedangkan nama notaris yang urus masih tercantum ? kenapa notarisnya tidak urus malah menyuruh saya tanda tangan kertas pemberian kuasa tersebut ?
nah setelah tanggal 22 januarii 2014 sertifikat saya keluar dan di telepon
di suruh ambil sertifikat
setelah di lihat mank benar nama pemliki lama sudah di coret sudah balik nama dan sudah di cek di bpn,serta pbb pun sudah ada skitar 40an ribu
pertanyyan ke (3 ) pak nah setelah di lihat sertifkat nya udah hak milik dan nama betul tanggal lahir betul dan sudah di cek dan pbb ada trus yg seperti tadi saya bilang ajb nya juga dilampirkan bersama imb yg sudah ligalisir yg belum di pecah….ajb tersbut setiap lembar nya polos tanpa tandan tangan 1 orang pun selaku pihak pertama pihak kedua dan saksi maupun notaris
tapi di bagian halamn paling belakang bagian bawah ada tandan tangan notaris beserta cap dan nama .. tapi kenapa di kasih yg polos pak ? jadi apa itu sah atau gimana?apa pada saat saya jual kepada orang lain dipakai ajb ini yg polos dan sah ??? mohon di jelsin dan dijawab poin (1) (2) dan (3)
terima kasih
Tanggapan
Bapak William
1. Mengacu pada Peraturan Pemerintah No. 37 Tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah, memang betul bahwa dalam transaksi tanah (jual beli), penjual dan pembeli akan menandatangani 2 (dua) akta asli. Setelah Akta ditandatangani, maka penjual dan pembeli hanya akan memperoleh salinan akta, bukan asli akta. Akta yang asli disimpan di PPAT dan satu lagi digunakan untuk balik nama di Kantor Pertanahan. Dalam salinan akta, memang hanya ada tanda tangan PPAT pada halaman terakhir.
Yang dimaksud dengan salinan adalah salinan kata demi kata dari seluruh akta.
Pasal 21 PP No. 37 Tahun 1998 Tentang PPAT
1. Akta PPAT dibuat dengan bentuk yang ditetapkan oleh Menteri.
2. Semua jenis akta PPAT diberi satu nomor urut yang berulang pada permulaan tahun takwim.
3. Akta PPAT dibuat dalam bentuk asli dalam 2 (dua) lembar yaitu:
a. lembar pertama sebanyak 1 (satu) rangkap disimpan oleh PPAT yang bersangkutan, dan
b. lembar kedua sebanyak 1 (satu) rangkap atau lebih menurut banyaknya hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang menjadi obyek perbuatan hukum dalam akta, yang disampaikan kepada Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran, atau dalam hal akta tersebut mengenai pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan, disampaikan kepada pemegang kuasa untuk dasar pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan, dan kepada pihak-pihak yang berkepentingan dapat diberikan salinannya.
2. Surat kuasa yang ditandatangani oleh Bapak William adalah surat kuasa untuk melakukan pendaftaran peralihan hak ke Kantor Pertanahan (balik nama). Surat kuasa tersebut diberikan kepada seseorang yang dipercaya oleh PPAT untuk melakukan balik nama. Orang tersebut dapat saja pegawai kantor PPAT atau pegawai developer berdasarkan kerjasama developer dan PPAT. Meskipun tugas tersebut adalah tugas PPAT, tetapi untuk urusan di lapangan yang bersifat teknis, biasanya PPAT akan menunjuk orang lain selaku penerima kuasa.
3. Transaksi jula beli yang bapak lakukan sah. Salinan AJB yang bapak terima dari PPAT juga sah meskipun tidak ada tandatangan penjual dan pembeli. Selain itu, bukti pemilikan tanah adalah Sertipikat tanah, bukan AJB.
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
Assalamualaikum kak Ismail Marzuki saya mau tanya nih
>saya ingin resign dari tempat kerja saya,saya kontrak kerja 6 bulan,saya baru bekerja 1 bulan, kira2 jika saya resign dan tidak mengikuti “permohonan pengunduran diri secara tertulis selambat-lambatnya 30 (tiga puluh) hari sebelum tanggal mulai pengunduran diri;”,, apa dampaknya y???
mohon jawabannya
Tanggapan
Faid Nur
Ketentuan UU No. 13 Tahun 2003 Tentang Ketenagakerjaan
Pasal 62
Apabila salah satu pihak mengakhiri hubungan kerja sebelum berakhirnya jangka waktu yang ditetapkan dalam perjanjian kerja waktu tertentu, atau berakhirnya hubungan kerja bukan karena ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 61 ayat (1), pihak yang mengakhiri hubungan kerja diwajibkan membayar ganti rugi kepada pihak lainnya sebesar upah pekerja/buruh sampai batas waktu berakhirnya jangka waktu perjanjian kerja.
Jadi, jika pengunduran diri tersebut datangnya dari pihak buruh, maka buruh wajib membayar ganti rugi kepada perusahaan untuk sisa waktu yang belum dijalaninya.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Assalam alaikum Wr Wb
Yth. Bpk Ismail Marzuki
Beberapa bulan sy membuka usaha catering yang dikelola orang laen untuk melayani salah satu kantor pemerintah dengan sistem pebayaran dibelakang. Pada bulan September 2013 kontrak berakhir dan jatuh tempo pemabayaran sejumlah 325 jt. Akan tetapi pihak kantor tersebut meminta waktu menunda pembayaran secara sepihak dan berjanji dan membuat surat pernyataan akan membayar tgl 10 oktober 2013. Pengelola catering menagih lg dana tersebut dan oleh yang membuat pernyataan meminta sejumlah uang yg cukup besar dengan alasan untuk jaminan bank agar dana dicairkan sehingga utang menjadi 375 jt. Kami mencoba bantu dana jaminan tersebut krn yang bersangkutan berjanji kalau dana di bank ini cair segera melunasi semua. Hari Sabtu Pengelola catering kami seperti biasa datang menagih dan yang bersangkutan melalui istrinya mengatakan akan ditransfer hari senin dengan alasan tutup bank. Hari senin istri beliau bersama pengelola catering ke bank terdekat, akan tetapi bank tersebut terkena banjir sehingga terlambat melayani nasabah dan alhasil gagal lagi. Aknirnya beliau beliau menghubungsi kami vis sms bahwa akan ditransfer melalui bank di kabupaten asalnya dengan memakai dana keluarganya. Keluarganya tersebut minta jaminan lag sebesar 7 jt, cari sana sini ga dapat. Kami melihat situasi ini akhirnya meminjamkan dana lg setelah yang bersangkutan dan keluarga berjanji esoknya akan dibayar. Ketika tiba hari yang ditunggu-tunggu tiba-tiba keluarga menghubungi kami bahwa dana tersebut tidak dapat ditransfer sampai dengan detik ini mereka menjajikan akan ditransfer. Mohon nasehat bapak, apa yang dapat kami tempuh? Kalau kami menempuh cara hukum apakah dana kami masih ada peluang untuk kembali dan siapan saja menjadi tersangka dalam kasus ini? Dalam kasus kami berapa tahun penjara bagi tersangka? Bpk perlu ketahui kami sekeluarga lebih memilih damai krn dana tersebut sebagian kami pinjam. Terima Kasih Atas Bantuan Bapak
Tanggapan
Bapak Laode Muh. Zuhri
Wa’alaikumussalam
Dari informasi yang Bapak sampaikan, ada kejanggalan dalam transaksi tersebut. Jika layanan catering tersebut untuk pegawai pemerintah (instansi pemerintah), maka kewajiban untuk membayar ada pada pemerintah, bukan pada pribadi perorangan. Tetapi ternyata rencana pembayaran akan menggunakan dana keluarga.
Saya mencium ada unsur penipuan dalam masalah ini. Pada transaksi awal, unsurnya masih bersifat perdata. Tetapi pada saat “pihak kantor” menunda pembayaran dan meminta uang untuk jaminan, maka terdapat unsur penipuan. Penipuan tersebut terletak pada iming-iming dengan kata-kata bohong bahwa dia akan memperoleh dana dari bank.
Pasal yang dapat dikenakan adalah pasal 378 Kitab Undang-Undang Hukum Pidana.
Barang siapa dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, dengan memakai nama palsu atau martabat palsu, dengan tipu muslihat, ataupun rangkaian kebohongan, menggerakkan orang lain untuk menyerahkan barang sesuatu kepadanya, atau supaya memberi hutang rnaupun menghapuskan piutang diancam karena penipuan dengan pidana penjara paling lama empat tahun.
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
asalamuailikum wr. wb.
Yth. P. Ismail Marzuki
saya mau bertanya pak, saya ada membeli sebuah ruko, saat penandatanganan AJB & balik nama di hadapan notaris tidak dibacakan isinya oleh notaris tersebut, dan kemudian saya disuruh untuk menandatangani kertas yang sudah disiapkan sebanyak 4 kali dan sekitar dalam waktu sebulan saya disuruh datang untuk mengambil sertifikat asli dan diberikan AJB hanya berupa salinan yang tidak ada tandatangan sama sekali.
pertanyaan saya apakah proses pembuatan AJB & balik nama memang harus ditandatangani sebanyak 4 kali oleh pihak pembeli? sedangkan yang diserahkan hanya berupa salinan yang tidak ada tanda tangan?
Tanggapan
Ibu Siska
Dalam suatu transaksi jual beli tanah, penjual dan pembeli harus menandatangani 2 (dua) lembar asli Akta PPAT. satu lembar dari akta tersebut disimpan di Kantor PPAT dan satu lembar disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran (balik nama).
Dokumen-dokumen lain yang ditandatangani adalah dokumen sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah (Permen Agraria)
Pasal 99 Permen Agraria
(1) Sebelum dibuat akta mengenai pemindahan hak atas tanah, calon penerima hak harus membuat pernyataan yang menyatakan:
a. bahwa yang bersangkutan dengan pemindahan hak tersebut tidak menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan maksimum penguasaan tanah menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku;
b. bahwa yang bersangkutan dengan pemindahan hak tersebut tidak menjadi pemegang hak atas tanah absentee (guntai) menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku;
c. bahwa yang bersangkutan menyadari bahwa apabila pernyataan sebagaimana dimaksud pada a dan b tersebut tidak benar maka tanah kelebihan atau tanah absentee tersebut menjadi obyek landreform;
d. bahwa yang bersangkutan bersedia menanggung semua akibat hukumnya, apabila pernyataan sebagaimana dimaksud pada a dan b tidak benar.
Setelah AJB ditandatangani oleh penjual dan pembeli, maka penjual dan pembeli menerima AJB dalam bentuk salinan. Yang dimaksud dengan salinan adalah salinan kata demi kata dari seluruh akta. Pada salinan memang tidak ada tanda tanga penjual dan pembeli. Tanda tangan penjual dan pembeli ada pada 2 (dua) akta PPAT asli sebagaimana dijelaskan di atas.
Pasal 102 Permen Agraria
Akta PPAT dibuat sebanyak 2 (dua) lembar asli, satu lembar disimpan di Kantor PPAT dan satu lembar disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran, sedangkan kepada pihak-pihak yang bersangkutan diberikan salinannya.
Pasal 21 PP No. 37 Tahun 1998 tentang PPAT
1. Akta PPAT dibuat dengan bentuk yang ditetapkan oleh Menteri.
2. Semua jenis akta PPAT diberi satu nomor urut yang berulang pada permulaan tahun takwim.
3. Akta PPAT dibuat dalam bentuk asli dalam 2 (dua) lembar yaitu:
a. lembar pertama sebanyak 1 (satu) rangkap disimpan oleh PPAT yang bersangkutan, dan
b. lembar kedua sebanyak 1 (satu) rangkap atau lebih menurut banyaknya hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang menjadi obyek perbuatan hukum dalam akta, yang disampaikan kepada Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran, atau dalam hal akta tersebut mengenai pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan, disampaikan kepada pemegang kuasa untuk dasar pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan, dan kepada pihak-pihak yang berkepentingan dapat diberikan salinannya.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
asslamualikum wr.wb
saya mau bertanya pak mengenai permasalahan pinjaman mikro utama pada bank BJB bandung dengan jaminan sertifikat rumah saya. besar pinjaman 200jt selama 5 tahun.
yang menjadi permaslahan dan kekesalan saya pada bank BJB adalah
1. apakah diperkenankan Bank menentukan besaran denda keterlambatan sebesar 25% dari sisa pokok dan bunga per 1 bulan, dan dalam kasus saya karena ada beberapa hal terlmbt jalan 3 bulan yang didalam surat peringatan kesaya itu denda sebesar 16,5jt lebih, padahal angsuran saya perbulannya cuman sebesar 7,5 jtaan dihitung secara efektif menurun.,saya kaget tidak kepalang dengan besarn dendanya seperti itu. pdahal saya sebelumnya pernah meminjam di bank mandiri ataupun BPR besaran dendanya itu cuman 2% sampai dengan maksimal 5% dari jumlah angsuran yang tertunggak dan jelas ada tulisannya dan ditandatangani oleh saya dan diserahkan kepada saya untuk disimpan.,sedangkan perjnjian kredit ketentuan pasal seprti itu di BJB tidak diberitahukan sebelumnya kepada saya sebagai hak nasabah,dan selama hampir 1 tahun ini saya tidak memegang pasal” perjanjian kredit yang bisa semena” menentukan besaran denda keterlambatan yang saya tanggung. pdahal seperti yg bapk bilang diatas acuan dari penentuan kredit itu harus atas persetujuan dan sepengetahuan kedua belah pihak.
mohon bantuan bapak atas pencerahan hal seperti ini yang menimpa saya karena terus terang dengan hal denda yang seperti itu benar” mencekik leher nasabah. saya tidak tahu apakah hal serupa menimpa nasabah yang lain.
terima kasih atas waktunya pak
samsu
bandung
Tanggapan
Bapak Samsu
Denda atas tunggakan pembayaran hutang dalam hukum perdata disebut juga dengan Bunga Moratoir.
Saya kutip dari website Hukum Online mengenai jenis-jenis bunga: Menurut J. Satrio, dalam buku “Hukum Perikatan” , ada 3 jenis bunga yaitu:
1. Bunga Moratoir, yaitu bunga yang terhutang karena Debitur terlambat memenuhi kewajiban membayar sejumlah uang;
2. Bunga Konventional, yaitu bunga yang disepakati para pihak; dan
3. Bunga Kompensatoir, yaitu semua bunga, di luar bunga yang diperjanjikan.
Jadi, denda yang dibebankan karena tidak dipenuhinya pembayaran angsuran masuk dalam kategori Bunga Moratoir.
Pasal 1250 KUH Perdata
Dalam perikatan yang hanya berhubungan dengan pembayaran sejumlah uang, penggantian biaya, kerugian dan bunga yang timbul karena keterlambatan pelaksanaannya, hanya terdiri atas bunga yang ditentukan oleh undang-undang tanpa mengurangi berlakunya peraturan undang-undang khusus. Penggantian biaya, kerugian
dan bunga itu wajib dibayar, tanpa perlu dibuktikan adanya suatu kerugian o!eh kreditur. Penggantian biaya, kerugian dan bunga itu baru wajib dibayar sejak diminta di muka Pengadilan, kecuali bila undang-undang menetapkan bahwa hal itu berlaku demi hukum.
Bunga yang ditentukan berdasarkan undang-undang adalah sebesar 6% (enam) persen setahun (S.1848: No. 22).
Menurut saya sebaiknya Bapak meminta dokumen-dokumen kredit yang pernah Bapak tandatangani, dan meminta klarifikasi dari bank mengenai besarnya denda tersebut.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
asalamuailikum wr. wb.
Yth. P. Ismail Marzuki
Orang tua saya menabung harian dikoperasi sebesar 5 juta, namun setelah 6 bulan mau diambil koperasi mengalami kredit macet. Alhasilnya uang yang ditabung belum bisa ditarik, namun saya minta terus untuk menagihnya. Dua minggu kemudian dikasih sebesar 2 juta, sisanya jika ada uang maka segera dikasih, masalahnya tidak ada kepastian pasca itu sampai 5 bulan. sedangkan saya posisinya masih kuliah UNY masih belum bisa mengurus secara langsung. artinya masih kurang 3 juta di koperasi. Saya berlatar belakang engineering, bukan hukum. Jika menempuh jalur hukum apa yang saya lakukan. Intinya bagaimana uang 3 juta tetep bisa cair.
Nuwun
Widodo
Tanggapan
Bapak Widodo
Secara hukum Bapak dapat menggugat Koperasi tersebut ke pengadilan negeri untuk menagih sisa hak Bapak. Akan tetapi sebelum menempuh jalur pengadilan, saya menyarankan agar dilakukan penyelesaian secara musyawarah terlebih dahulu. Penyelesaian tersebut dapat berupa meminta penjualan aset-aset koperasi, dan hasil penjualan tersebut diserahkan kepada Bapak Widodo.
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
assalamualaikum pak Ismail. Pak, saya mau tanya pak. saya mempunyai hutang piutang dengan orang pak. ceritanya orang itu saya pakai atas nama saja untuk meminjam uang di bank, tetapi yang memakai uang adalah saya. dan saya meminjam kepada orangnya. dan sebelum menyerahkan sejumlah uang pinjaman kpd saya, saya di suruh tanda tangan perjanjian yang dia buat tanpa saksi dan isinya tentang bersedia untuk mengembalikan dan menerangkan kalau yang meminjam uang pinjaman dia di bank adalah saya. karena uang yang dari teman saya itu sebetulnya dari salah satu pinjaman dari bank di daerah saya. setelah berjalan 14 bulan saya aktif membayar tidak pernah telat bulan, semenjak bulan ke 15 angsuran ke 15 saya agak telat membayarnya. tetapi tidak ada niat sedikitpun untuk tidak mengembalikan uang yang sudah saya pinjam dari dia. karena memang betul betul saya belum mempunyai uang yang cukup untuk membayar hutang kepada dia. akhirnya dia berkeinginan melaporkan saya ke Pihak yang berwajib dengan memakai bukti tertulis tanda tangan perjanjian yang saya buat diatas materai yang dulu pertama kali saya menerima uang pinjama dari dia pak.
1. Disini yang saya tanyakan, apakah saya bisa dijerat dengan unsur pidana pak? padahal saya tidak ada niat untuk tidak mengembalikan, karena saya pasti akan mengembalikan jika saya sudah mempunyai uang cukup untuk membayar angsuran dia.
atas perhatian bapak Ismail saya haturkan banyak terima kasih
Tanggapan
Bapak Joko
Wa’alaikumussalam
Dari segi hukum perjanjian, maka perjanjian yang dibuat oleh Bapak dengan teman Bapak masuk dalam wilayah hukum perdata. Jika pada suatu ketika terjadi keterlambatan pembayaran, maka kejadian tersebut disebut dengan wanprestasi atau ingkar janji.
Dalam persitiwa ini, Pak Joko wanprestasi terhadap janji untuk membayar setiap bulan. Wanprestasi bukan merupakan tindak pidana. Suatu peristiwa akan masuk dalam wilayah pidana jika terjadi penipuan pada saat dibuatnya perjanjian.
Jika pada saat perjanjian dibuat tidak ada unsur penipuan, maka tidak ada tindak pidananya.
Pasal 1267 KUH Perdata:
Pihak yang terhadapnya perikatan tidak dipenuhi, dapat memilih; memaksa pihak yang lain untuk memenuhi persetujuan, jika hal itu masih dapat dilakukan, atau menuntut pembatalan persetujuan, dengan penggantian biaya, kerugian dan bunga.
Berdasarkan Pasal 1267 KUH Perdata tersebut, teman Bapak Joko dapat memaksa Pak Joko untuk membayar. Pemaksaan tersebut adalah melalui jalur pengadilan perdata.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
assalamuallaikum WR.WB saya mau tanya tentang kalu memang tidak sesuai dengan kenyataan knapa nseorang advokat berani mendatangi akta tersebut padahal dia mengetahui konsukuensi hukumnya apa lg di buat di hadapan notaris..
Tanggapan
Bapak Andhyka
Seorang advokat dalam melakukan suatu tindakan harus selalu berpedoman pada hukum. Jika seorang advokat menandatangani suatu akta, ada kemungkinan bahwa advokat tersebut meyakini kebenaran atas isi akta yang ditandatanganinya.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Selamat pagi pak Is,
Nama saya Nurmansyah, senin 13 Januari 2014 kemarin saya di telpon oleh salah satu bank swasta dan mereka menkonfirmasikan ke saya jatuh tempo pembayaran hutang saya pada bank tsb, sedangkan saya belum pernah menjadi nasabah apalagi meminjam uang ke Bank tsb. Dan setelah saya cek ke call center bank nya ternyata di data mereka, saya ada pinjaman sebesar 50 juta rupiah sedangakan saya belum pernah sama sekali berurusan dengan bank tersebut, dan data pribadi saya setelah saya tanyakan ke call center semuanya valid termasuk nama ibu kandung saya pun benar.
Apa yang harus saya lakukkan apakah saya bisa menuntut Bank tsb karena sudah memalsukan data saya, dan pinjaman itu pun sudah berjalan sejak April 2013 dengan tenor 24 bulan.
Mohon bantuannya pak Is.
Terima kasih,
Nurmansyah
Tanggapan
Bapak Nurmansyah
Jika memang benar bahwa Bapak belum pernah mengajukan dan menandatangani perjanjian kredit dengan bank tersebut, maka langkah yang dapat Bapak lakukan adalah sebagai berikut:
1. Periksa kembali nomor call center bank yang ada di surat tagihan, apakah betul itu call center resmi atau nomor telpon penipu. Cara memeriksanya adalah buka website bank tersebut, lalu cocokkan. Atau tanyakan ke layanan 108, nomor telpon bank tersebut. Jika call center itu palsu maka berarti ada penipu yang berencana menipu Bapak.
2. Jika nomor Call Center adalah benar milik bank tersebut, sebaiknya Bapak datangi langsung bank dan meminta penjelasan atas adanya tagihan. Bukan tidak mungkin oknum pegawai bank yang berusaha menipu Bapak.
3. Jika benar bahwa ada data-data di bank yang menunjukkan Bapak sebagai nasabah atau debitur sedangkan Bapak tidak pernah mengajukan fasilitas kredit, maka langkah selanjutnya adalah dengan melaporkan peristiwa ini ke Kepolisian dengan dasar adanya penipuan dan pemalsuan dokumen.
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
assalamualaikum wr wb.pak saya mohon pencerahan saya membeli sebidang tanah yg bersertifikat dan sudah saya balik nama saya,persoalannya muncul karena:
1.rupanya surat lama tanah itu{surat perjanjian jual beli sementara} digadaikan ke tengkulak mana yang lebih kuat dimata hukum surat perjanjian jual beli sementara atau sertifikat?
2.luas tanah yang tercantum disertifikat tidak sesuai ukuran aslinya,karna sertifikatnya massal jadi tidak ada keterangan panjang dan lebar hanya berdasarkan skala,jadi bisakah saya meminta pihak bpn untuk mengukur ulang tanah tersebut dan apa syaratnya?terimah kasih
Tanggapan
Bapak Adi
Wa’alaykumussalam
Dalam hukum pertanahan, tidak dikenal istilah perjanjian jual beli sementara.
1. Suatu bidang tanah yang telah dijual (dengan menggunakan Akta Jual Beli) dan proses jual beli tersebut didaftarkan ke Kantor Pertanahan (Balik Nama sertipikat), maka proses jual beli tersebut telah lengkap sesuai peraturan perundangan-undangan. Bapak Adi selaku pembeli terakhir adalah pemilik sah atas tanah tersebut.
Pasal 616 KUH Perdata:
Penyerahan atau penunjukan barang tak bergerak dilakukan dengan pengumuman akta yang bersangkutan dengan cara seperti yang ditentukan dalam Pasal 620.
Pasal 32 PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah
(1) Sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.
(2) Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertipikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertipikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertipikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertipikat tersebut.
Jadi, kedudukan sertipikat adalah lebih kuat.
2. Berdasarkan ketentuan Pasal 41 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, Kepala Kantor Pertanahan dapat memperbaiki kesalahan jika terdapat kesalahan pengukuran.
Pasal 41 ayat 3 Permenag/Ka BPN No. 3 Tahun 1997:
(3) Apabila dalam pengukuran untuk pembuatan peta dasar pendaftaran, peta pendaftaran dan gambar ukur terdapat kesalahan teknis data ukuran, maka Kepala Kantor Pertanahan dapat memperbaiki kesalahan tersebut.
Jadi, selakan Bapak ajukan permohonan ke Kantor Pertanahan setempat.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
jazakumullah khoiron kasiroh terima kasih atas jawaban bapak,sebagai pembeli kami juga menengahi dengan memberi tempo setahun diatas materai ,agar mereka menyelesaikan masalah dengan damai dengan masih tinggal dirumah tersebut.langkah hukum apa yg harus kami lakukan jika s pada akhirnya tidak memenuhi janjinya(mohon maaf misalkan) dan jika pemilik pertama juga tetap menempati rumah tersebut,
Tanggapan
Ibu Naira
Pada dasarnya setiap penghunian rumah harus berdasarkan izin pemilik rumah. Pemilik Pertama ketika menempati rumah tersebut atas izin S. Setelah S menjual tanah tersebut kepada pemilik baru, maka pemilik pertama harus memperoleh izin dari pemilik baru untuk menempati rumah tersebut. Jadi apabila pemilik baru tidak memberikan izin, maka penghunian rumah oleh pemilik pertama tidak sah.
Pasal 3 Peraturan Pemerintah No. 44 Tahun 1994 Tentang Penghunian Rumah Oleh Bukan Pemilik.
Penghunian rumah yang dilakukan tanpa persetujuan atau izin pemilik dinyatakan sebagai penghunian tanpa hak atau tidak sah.
Langkah hukum yang dapat dilakukan adalah melakukan somasi (teguran) kepada orang yang menempati rumah tanpa izin tersebut. Jika setelah somasi ternyata pihak tersebut belum juga meninggalkan rumah, maka langkah yang ditempuh adalah dengan menggugat pemilik pertama ke pengadilan negeri.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
malam pak kami baru beli tanah atas nama sertifikat s dan sekarang masuk notaris balik nama atas nama saya,namun tanah yang kami beli ditempati oleh pemilik pertama sebelum saudara s,persoa lanya disini saudara s membeli tanah pada pemilik pertama dgn perjanjian memberi rumah pengganti namun saat ini belum terlaksana kalo menurut bapak posisi saya apa kuat ?masalahnya pemilik pertama tidak akan meninggalkan rumah tersebut sebelum s melunasi janjinya padahal jual beli tanah tersebut saya dengan s dengan sertifikat atas nama s(pemilik pertama menempati rumah sedangkan saudara s ditoko)
Tanggapan
Ibu Naira
Jual beli tanah pada dasarnya telah terjadi ketika tercapai kata sepakat antara penjual dan pembeli. Hak milik atas tanah itu berpindah setelah dilakukan jual beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah dengan menandatangani Akta Jual Beli dan kemudian peralihan tersebut didaftarkan (balik nama) di kantor pertanahan (Pasal 613 KUH Perdata).
Jadi, dalam kasus tersebut jual beli antara S dengan pemilik pertama adalah sah, dan hak milik telah beralih ke S. S selaku pemilik berhak menjual rumah kepada siapapun juga.
Mengenai keberadaan pemilik pertama di rumah tersebut, keberadaan tersebut tidak sah, karena terhitung sejak S menjual kepada pemilik baru, maka rumah itu adalah milik pemilik baru.
Perjanjian yang dibuat oleh pemilik lama dengan S adalah perjanjian yang terpisah dengan jual beli rumah. Jual beli rumah antara S dan pemilik lama tidak bergantung pada janji pemberian rumah pengganti.
Dalam akta jual beli secara tegas disebutkan bahwa pemilik lama menjual rumah kepada S, tanpa ada syarat pemberian rumah pengganti.
Jual beli antara S dengan pemilik pertama tetap sah meskipun S belum memberikan rumah pengganti. Akan tetapi S wajib memenuhi janjinya kepada pemilik lama untuk memberikan rumah pengganti sedangkan pemilik lama tidak berhak lagi menempati rumah tersebut.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Salam saya ingin shering& belajar bila mana saya diperbolehkan untk bergabung dalam grup dmana dasar negara kita mencerminkan sila dan hak dmana dimiliki sebagai WNI,
terima kasih tanggapan dan waktu @” FB S@ya : SIPMEWS@GMAIL.COM“.
Salam terima kasih”
Malam Pak Is.
Sy mau tanya,
Suatu hari si A karena akan mudik menitipkan anjingnya di penitipan B dgn perjanjian dititipkan selama 3 hari (ongkos titip Rp. 50.000/hari) dan br membayar panjar sebesar Rp. 50.000, namun setelah 3 hari anjing tsb tidak juga dijemput oleh si A. Setelah hari ke 4, pemilik penitipan B mengsms si A mengatakan apabila anjingnya tidak diambil maka akan dijual kpd orang lain. Setelah hari ke 7 anjing tsb tidak juga diambil oleh si A. Karena tidak mendapat tanggapan dari si A, tanpa pemberitahuan pada hari ke 10 anjing tersebut dijual kepada si C dan uang hasil penjualannya dipergunakan oleh pemilik penitipan untuk keperluan penitipan. Pertanyaannya, apakah perbuatan pemilik penitipan B dibenarkan oleh UU atau hal tersebut secara hukum dapat dikatakan sebagai Penggelapan. Mohon pencerahannya Pak Is. Terima Kasih !
Tanggapan
Ibu Febby
Dalam hal ini terdapat beberapa asepk hukum yaitu:
a. Hukum Tentang Penitipan Barang
b. Hukum Tentang Jual Beli
c. Hukum tentang Penggelapan
Perjanjian yang dibuat A dan B adalah perjanjian penitipan barang.
Pasal 1699 KUH Perdata
Penitipan barang dengan sukarela terjadi karena ada perjanjian timbal balik antara pemberi titipan dan penerima
titipan.
Sebagai orang yang menerima titipan, maka B berkewajiban memelihara barang titipan dengan sebaik-baiknya seperi memlihara miliknya sendiri.
Pasal 1706 KUH Perdata:
Penerima titipan wajib memelihara barang titipan itu dengan sebaik-baiknya seperti memelihara barang-barang kepunyaan sendiri.
Sesuai dengan perjanjian penitipan, yaitu A akan menitipkan untuk jangka waktu 3 hari, apabila setelah 3 hari A tidak juga mengambil titipannya, maka A telah ingkar janji. B berhak untuk meminta pembayaran untuk hari-hari selama anjing tersebut masih ada dalam penitipan.
Meskipun B secara fisik menguasai anjing tersebut, B tidak berhak menjual anjing tersebut kepada siapapun. B bukan pemilik, tetapi hanya penerima titipan.
Pasal 1471 KUH Perdata
Jual beli atas barang orang lain adalah batal dan dapat memberikan dasar kepada pembeli untuk menuntut penggantian biaya, kerugian dan bunga, jika ia tidak mengetahui bahwa barang itu kepunyaan orang lain.
Tindakan menjual barang milik orang lain, dapat masuk dalam kategori penggelapan.
Pasal 372 KUH Pidana
Barang siapa dengan sengaja dan melawan hukum memiliki barang sesuatu yang seluruhnya atau sebagian adalah kepunyaan orang lain, tetapi yang ada dalam kekuasaannya bukan karena kejahatan diancam karena penggelapan, dengan pidana penjara paling lama empat tahun atau pidana denda paling banyak sembilan ratus
rupiah.
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
Yang Terhormat Bapak Ismail Marzuki,
Selamat sore dan salam jumpa,
Saya punya sebuah kasus, begini ceritanya…
Ayah saya mempunyai sertifikat atas tanah yang dulunya milik dari kakek nenek saya. 10 tahun lalu tanah tersebut dibeli oleh ayah saya dari nenek karena kakek sudah lama wafat. Sertifikat baru dibuat 4 tahun lalu beberapa saat setelah nenek meninggal. Lalu kakak perempuan dari aya saya yang sudah lama menetap di Kanada (dia menikah dengan warga Kanada, jadi sudah lama WNA) mengatakan bahwa sertifikat tersebut tidak sah dan bahwa tanah tersebut belum dibagi. Padahal pada waktu pembuatan serfitifikat tersebut dia hadir bersama ayah saya bolak balik ke kantor pertanahan.
Rumah ini letaknya di sudut jalan raya (pertigaan jalan). Saya sudah 1 tahun ini tinggal di situ dan adik perempuan ayah yang sudah janda sudah tinggal di sini selama 3 tahun. Tanah ini berbatasan langsung (di utara dan timur) dengan kakak perempuan ayah saya yang di Kanada.
Pertanyaan saya adalah:
1. apa serfitifkat yang dimiliki ayah saya itu bisa dibatalkan oleh tante saya?
2. apa hal ini dapat di kategorikan sebagai sengketa?
3. apa kami boleh menjual rumah tersebut dengan leluasa?
4. bila kami menjual tanah tersebut apakah harus dilakukan pengukuran tanah lagi dan membutuhkan tanda tangan tante saya?
Tanggapan
Bapak Arnold
Sebelum menjawab satu persatu pertanyaan Pak Arnold, saya akan jabarkan terlebih dahulu kondisi tanah tersebut berdasarkan informasi yang Pak Arnold sampaikan.
Kakek dan Nenek mempunyai 3 orang anak, yaitu:
– Ny. A (Perempuan, Kakak dari ayah Pak Arnold tinggal di Kanada)
– Tuan B (ayah pak Arnold),
– Ny. C (janda, adik dari ayah Pak Arnold).
Jika selama perkawinan Kakek dan Nenek tidak terdapat perjanjian pemisahan harta perkawinan, berarti harta yang diperoleh Kakek dan nenek selama perkawinnan adalah harta bersama.
Akibat hukum dari harta bersama adalah, jika salah satu pihak meninggal dunia, maka seluruh harta tersebut dibagi dua terlebih dahulu, yaitu 50% menjadi milik Kakek, dan 50% milik Nenek.
Ketika Kakek meninggal dunia, maka harta yang diwariskan adalah harta yang 50% tersebut. Harta tersebut dibagi kepada empat ahli waris yaitu Nenek, A, B, dan C.
Jika tanah tersebut adalah harta bersama, berarti 50% dari tanah tersebut merupakan milik Kakek yang diwariskan kepada Nenek, A, B, dan C. dengan demikian, jika Nenek akan menjual tanah tersebut maka Nenek harus mendapat persetujuan dari A, B, dan C.
1. Tante (Ny A) dapat meminta pembatalan atas sertipikat tersebut melalui pengadilan. Dalil yang dignakan Tante adalah karena tanah tersebut adalah tanah ahli waris (milik Nenek, A, B, C) sehingga perlu persetujuan semua pihak jika Nenek akan menjual tanah tersebut.
2. Masalah ini bisa disebut sengketa jika sudah masuk dalam pemeriksaan pengadilan.
3. Sepanjang belum ada perkara di pengadilan, secara hukum B dapat menjual tanah kepada siapapun. Jika sengketa sudah masuk ke pengadilan, maka penggugat dapat meminta agar Kantor Pertanahan melakukan blokir atas sertipikat tanah, sehingga tidak dapat dijual.
4. Sepanjang belum ada sengekta di pengadilan, maka penjualan tanah tidak memerlukan pengukuran atau tanda tangan pihak lain. Tetapi, jika Pak Arnold khawatir suatu saat masalah ini menjadi sengketa di pengadilan, maka melakukan musyawarah dan persetujuan seluruh ahli waris adalah lebih aman.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Terima kasih untuk jawabanya pak.
Tp ijinkan saya untk bertanya lagi.
1.menyambung prtanyaan saya sebelumnya apakah bisa membuktikan selembar keaslian fotocopy kwitansi pembayaran uang panjer tanah yg bertanda tangan di atas materai,sedangkan yg menandatangani tdk merasa menandatangani kwitansi tersebut dan apakah bisa foto copy kwintansi tersebut menjadi bukti yg kuat di pengadilan sedangkan yg asli hilang.?
2.Apakah bisa uang panjer tanah bisa hangus jika tidak dilunasi, Meskipun tdk ada perjanjian baik lisan maupun tulisan.?
3.dan yg terakhir pak.saya mau tanyakan. Apakah tanah kosong tersebut boleh ditempati sedangakan yg saya ketaui jika tanah masih sengketa tidak boleh ditempati apalagi jika dilihat dari segi kwitansi itu masih panjer dan belum terlunasi.?
Mohon penjelasannya pak dan terima kasih sebelumnya
Tanggapan
Bapak Wim
1. Untuk memeriksa keaslian suatu tanda tangan pada dokumen, maka dapat ditempuh cara-cara sebagai berikut:
a. Saksi-saksi. Jika ada saksi yang ikut menyaksikan penandatanganan dokumen tersebut, maka dapat diketahui apakah benar tanda tangana itu milik seseorang; atau
b. Pemeriksaan Laboratorium: dengan menggunakan teknologi yang dimiliki kepolisian, maka keaslian tanda tangan suatu dokumen dapat ditentukan.
2. Dalam suatu perjanjian jual beli, maka uang panjar yang sudah dibayar tidak dapat hangus jika calon pembeli belum melunasi seluruh harga kecuali jika sebelumnya sudah disepakati.
Jika sebelumnya belum ada kesepakatan tentang hangusnya uang panjar, maka kewajiban para pihak adalah memenuhi kewajibannya masing-masing. Penjual wajib menyerahkan barang, pembeli wajib melunasi harga.
Pasal 1464 KUH Perdata
Jika pembelian dilakukan dengan memberi uang panjar, maka salah satu pihak tak dapat membatalkan pembelian itu dengan menyuruh memiliki atau mengembalikan uang panjarnya.
3. Yang berhak menempati tanah adalah pemilik atau orang yang ditunjuk oleh pemilik. Jika ada sengketa atas tanah tersebut, maka sepanjang belum ada keputusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap, orang yang menempati tanah tersebut dapat menempati sampai dengan ada putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap. Akan tetapi, jika ada putusan sela dari pengadilan yang meminta agar tanah dikosongkan selama proses persidangan berlangsung, maka tidak ada seorangpun yang berhak menempati tanah tersebut.
Demikian, semoga bermafaat.
Ismail Marzuki
Terimakasih atas penjelasannya pak Ismail.
ᵗʰᵃᶰᵏᵧₒᵤ
Permisi mau tnya pak.
Apakah pada materai tempel 6000 terdapat tanggal pembuatannya dan apakah arti dari angka dan huruf yg tertulis pada materai tersebut.?
terimakasih dan saya tunggu jawabannya pak.
Tanggapan
Bapak Wim,
1. Pada meterai tempel, tercantum 17 digit angka dan huruf. Angka dan huruf tersebut adalah nomor seri meterai.
2. Tanggal yang tertulis dalam meterai, harus diisi sesuai dengan tanggal pelunasan hutang meterai dan pada saat penandatanganan dokumen. Maksudnya adalah, untuk dokumen-dokumen tertentu ada kewajiban bea meterai.
UU No. 13 Tahun 1985 Tentang Bea Meterai
Pasal 5
Saat terhutang Bea Meterai ditentukan dalam hal :
a. dokumen yang dibuat oleh satu pihak, adalah pada saat dokumen itu diserahkan;
b. dokumen yang dibuat oleh lebih dari satu pihak, adalah pada saat selesainya dokumen itu dibuat;
c. dokumen yang dibuat di luar negeri adalah pada saat digunakan di Indonesia.
Pasal 6
Bea Meterai terhutang oleh pihak yang menerima atau pihak yang mendapat manfaat dari dokumen, kecuali pihak atau pihak-pihak yang bersangkutan menentukan lain.
Pasal 7 (Pelunasan hutang meterai)
(5) Pembubuhan tandatangan disertai dengan pencatuman tanggal, bulan, dan tahun dilakukan dengan tinta atau yang sejenis dengan itu, sehingga sebagian tandatangan ada diatas kertas dan sebagian lagi di atas meterai tempel.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki