![\"\"](\"http://gorgeone12.files.wordpress.com/2008/09/j0300840.jpg\" "\\"j0300840\\"")
Rubrik Curhat Hukum menyediakan informasi hukum secara interaktif juga memberikan tip singkat terhadap problem yang dihadapi dalam menjalani prosedur hukum dengan cara memberikan informasi yang cepat dan mudah diakses oleh pembaca blog ini.
Anda dapat menyiapkan pertanyaan mengenai permasalahan hukum secara singkat dan jelas melalui kolom \”komentar\” di bagian bawah masing-masing jenis hukum. (Misal untuk Hukum Keluarga, maka klik dibagian Hukum Keluarga dan pertanyaan ditulis di kolom komentar di bawahnya). Pertanyaan tidak diperkenankan menyinggung masalah suku, agama, ras dan antar golongan (SARA).
Mengingat masing-masing pertanyaan bersifat spesifik dan umumnya penyelesaian masalah hukum hanya dapat dilakukan dengan bantuan penasehat hukum, maka penggunaan informasi hukum yang terdapat dalam menu ini terbatas dan tidak dapat digunakan atau diaplikasikan untuk pertanyaan-pertanyaan yang serupa. Seluruh informasi hukum dan tip yang ada BUKAN merupakan atau TIDAK dapat dianggap dan diintepretasikan sebagai pendapat hukum atau advis hukum kepada anda. Penggunaan informasi dan tip hukum ini sepenuhnya menjadi keputusan dan tanggung jawab anda.
Assalamualaikum Bp. Ismail Marzuki,
Terimakasih atas jawaban nya hal ini jadi masukan yang sangat berguna buat saya.
Wassalam,
tio
selamat siang Pak,saya mau bertanya, jikalau orang yang bersangkutan hukum tersebut meninggal dunia apakah bisa hukumannya jatuh pada keluarganya? pasal berapa dan contoh kasus apa aja yang dapat dilimpahkan kekeluarganya?
sebelumnya saya ucapkan terimakasih untuk penjelasannya yang anda berikan.
Tanggapan
Bapak Yudi
Dalam perkara perdata, jika penggugat meninggal dunia maka ahli waris dapat memilih untuk melanjutkan atau mengentikan gugatan.
Jika tergugat meninggal dunia, maka ahli waris yang menerima warisan dapat digugat untuk melunasi kewajiban tergugat terbatas pada nilai harta yang diwariskan. Dalam perkara perdata, yang digugat adalah pemenuhan kewajiban dari tergugat dimana pemenuhan kewajiban tersebut berupa penyerahan barang atau uang. Dengan demikian, ahli waris dapat digugat untuk memenuhi kewajiban tersebut.
Dalam perkara pidana, terdapat aturan khusus dalam tindak pidana korupsi dimana ahli waris tetap dapat digugat secara perdata atas harta yang diduga hasil korupsi.
Pasal 33 UU Tentang Pemberantasan Tindak Pidana Korupsi
Dalam hak tersangka meninggal dunia pada saat dilakukan penyidikan, sedangkan secara nyata telah ada kerugian keuangan negara, maka penyidik segera menyerahkan berkas perkara hasil penyidikan tersebut kepada Jaksa Pengacara Negara atau diserahkan kepada instansi yang dirugikan untuk dilakukan gugatan perdata terhadap ahli warisnya.
Pasal 34 UU Tentang Pemberantasan Tindak Pidana Korupsi
Dalam hal terdakwa meninggal dunia pada saat dilakukan pemeriksaan di sidang pengadilan, sedangkan secara nyata telah ada kerugian keuangan negara, maka penuntut umum segera menyerahkan salinan berkas berita acara sidang tersebut kepada Jaksa Pengacara Negara atau diserahkan kepada instansi yang dirugikan untuk dilakukan gugatan perdata terhadap ahli warisnya.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Kepada bpk yg saya hormati,
Terima kasih pak atas penjelasan yg sbelumnya mengenai permasalahan saya.Kalau boleh saya tanya pak, terkait UU PHI no.2/2004 dan UUK no.13/2003 adalah apakah tindakan menahan hak karyawan dan pembayaran gaji tidak sesuai hak yg telah dilakukan perusahaan itu ada sanksi hukumnya? Dan apakah pernyataan manajemen menyebarkan isu saya tdk aktif itu ada sanksi hukumnya? Kemudian pertemuan yg belum selesai dan dimasa skorsing saya tiba-tiba sepihak di phk itu ada sanksi hukumnya juga? Sebelumnya terima kasih pak utk penjelasan ini.
Tanggapan
Bapak Ady
Mengenai upah yang tidak dibayar, ada ketentuan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 8 Tahun 1981 Tentang Perlindungan Upah.
Pasal 19 PP No, 8 Tahun 1981:
(1) Apabila upah terlambat dibayar, maka mulai dari hari keempat sampai hari kedelapan terhitung dari hari dimana seharusnya upah dibayar, upah tersebut ditambah dengan 5% (lima persen) untuk tiap keterlambatan.
(2) Sesudah hari kedelapan tambahan itu menjadi 1% (satu persen) untuk tiap hari keterlambatan, dengan ketentuan bahwa tambahan itu untuk 1 (satu) bulan tidak boleh melebihi 50% (limapuluh persen) dari upah yang seharusnya dibayarkan.
(3) Apabila sesudah sebulan upah masih belum dibayar, maka disamping berkewajiban untuk membayar sebagaimana dimaksud dalam ayat (1), pengusaha diwajibkan pula membayar bunga sebesar bunga yang ditetapkan oleh bank untuk kredit perusahaan yang bersangkutan.
(4) Penyimpangan yang mengurangi ketentuan dalam pasal ini adalah batal menurut hukum.
Mengenai isu atau kata-kata yang menimbulkan pencemaran nama baik, bisa masuk dalam wilayah hukum pidana.
Pasal 310 KUH Pidana:
(1) Barang siapa sengaja menyerang kehormatan atau nama baik seseorang dengan menuduhkan sesuatu hal, yang maksudnya terang supaya hal itu diketahui umum, diancam karena pencemaran dengan pidana penjara paling lama sembilan bulan atau pidana denda paling banyak empat ribu lima ratus rupiah.
(2) Jika hal itu dilakukan dengan tulisan atau gambaran yang disiarkan, dipertunjukkan atau ditempelkan di muka umum, maka diancam karena pencemaran tertulis dengan pidana penjara paling lama satu tahun empat bulan atau pidana denda paling banyak empat ribu lima ratus rupiah.
(3) Tidak merupakan pencemaran atau pencemaran tertulis, jika perbuatan jelas dilakukan demi kepentingan umum atau karena terpaksa untuk membela diri
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Selamat siang pak Ismail yg Saya hormati,
Saya mau tanya ini pak, kalau debitur(fasilitas KPR) suatu bank mengalami kesulitan keuangan, dan debitur tsb menunggak selama 4 bln, dan blum masuk kolektibilitas KL, apakah kita berhak menjual Jaminan (rumah/SHM) debitur, yg mana scara legalitasnya (surat peringatan) sdh dilayangkan kpd debitur tsb? Disaat itu debitur menolak utk dikosongkan Jaminan tsb. Sementara sertipikat msh di Notaris, blum siap balik nama ke debitur tsb. Utk perlu diketahui
∂ůG∂, bahwasannya peralihan hak atas sertipikat tsb terjadi antara hubungan ikatan darah ( orang tua kandung debitur) apakah debitur dapat melunasi hutang di bank dgn cara membuat PPJB kpd calon pembeli, karena calon pembeli sdh ª∂a̲̅ dan ingin melunasi seluruh hutang debitur tsb di bank. Kuatkah scara PPJB tsb pak? Apakah sifatnya sperti akta kuasa menjual? Yg mana akta dinyatakan batal apabila pemberi kuasa meninggal dunia. Mhn maaf pak, terlalu pnjang lebar uraian dr saya. Mhon pencerahannya, terimakasih.
Regards,
Widodo
Tanggapan
Bapak Widodo
Dalam mengatasi kredit bermasalah, bank berpedoman pada ketentuan yang telah ditetapkan oleh Bank Indonesia. Mengacu pada Peraturan Bank Indonesia Nomor 14/15/PBI/2012 Tentang Penilaian Kualitas Aset Bank Umum, ada 5 (lima) penggolongan kualitas kredit, yaitu:
a. Lancar
b. Dalam Perhatian Khusus
c. Kurang Lancar
d. Diragukan; atau
e. Macet
Suatu fasilitas kredit yang sudah menunggak 4 bulan meskipun belum dimasukkan dalam kategori Kurang Lancar, maka dapat masuk Dalam Perhatian khusus.
Meskipun demikian, jika mengacu pada perjanjian kredit yang dibuat oleh Bank dan Debitur maka menunggak 4 bulan sudah termasuk wanprestasi, dan bank selaku kreditur berhak mengakhiri perjanjian dan seketika menagih seluruh hutang.
Jika hutang yang ditagih tidak dapat dibayar maka bank berhak melakukan eksekusi atas jaminan. Eksekusi tersebut dapat berupa penjualan melalui lelang atau atas kesadaran debitur sendiri menyerahkan tanahnya untuk dijual sebagai pelunasan hutangnya.
Agar bank dapat melakukan eksekusi maka tanah sudah harus diikat dengan Hak Tanggungan.
Jika debitur hendak melunasi pinjaman ke bank dengan cara menjual tanah jaminan , mengingat tanah tersebut masih atas nama ayah dari debitur, maka PPJB dibuat dan ditandatangani oleh ayah debitur dan calon pembeli dengan persetujuan bank.
Setelah pembeli membayar harga tanah dan ayah debitur melunasi hutang debitur maka sertipikat tanah dapat diserahkan kepada pembeli. Ayah debitur kemudian menandatangani AJB dengan pembeli.
PPJB merupakan perjanjian yang dibuat dan ditandatangani oleh pemilik tanah (selaku calon penjual) dan calon pembeli.
Dalam PPJB disebutkan bahwa pembayaran atas harga tanah adalah lunas, dan penjual memberikan kuasa kepada pembeli untuk bertindak mewakili penjual untuk menandatangani Akta Jual Beli pada saat yang disepakati.
Memang benar bahwa ada ketentuan tentang berakhirnya pemberian kuasa.
Pasal 1813 KUH Perdata
Pemberian kuasa berakhir: dengan penarikan kembali kuasa penerima kuasa; dengan pemberitahuan penghentian kuasanya oleh penerima kuasa; dengan meninggalnya, pengampuan atau pailitnya, baik pemberi kuasa maupun penerima kuasa dengan kawinnya perempuan yang memberikan atau menerima kuasa.
Pasal 1814 KUH Perdata
Pemberi kuasa dapat menarik kembali kuasanya bila hal itu dikehendakinya dan dapat memaksa pemegang kuasa untuk mengembalikan kuasa itu bila ada alasan untuk itu.
Pasal 1815 KUH Perdata
Penarikan kuasa yang hanya diberitahukan kepada penerima kuasa tidak dapat diajukan kepada pihak ketiga yang telah mengadakan persetujuan dengan pihak penerima kuasa karena tidak mengetahui penarikan kuasa itu hal ini tidak mengurangi tuntutan hukum dan pemberi kuasa terhadap penerima kuasa.
Pasal 1816 KUH Perdata
Pengangkatan seorang penerima kuasa baru untuk menjalankan suatu urusan yang sama, menyebabkan ditariknya kembali kuasa penerima kuasa yang pertama, terhitung mulai hari diberitahukannya pengangkatan itu kepada orang yang disebut belakangan.
Sebab-sebab berakhirnya pemberian kuasa tersebut adalah sebab-sebab yang berlaku pada pemberian kuasa yang berdiri sendiri.
Jika pemberian kuasa tersebut berkaitan dengan perjanjian pokoknya yaitu perjanjian untukl menjual dan membeli (PPJB) maka pemberian kuasa tersebut tidak berdiri sendiri tetapi mengikuti perjanjian pokoknya. Sepanjang perjanjian pokoknya yaitu jual beli tanah masih berlaku dan seluruh persyaratan telah dipenuhi oleh pembeli (missal harga telah lunas), maka sebab-sebab berakhirnya kuasa tidak berlaku dalam PPJB ini.
Demikian, semoga
Ismail Marzuki
Kepada Yth Bp. Ismail Marzuki,
Assalamualaikum ….
Terima kasih sebelumnya bapak menyediakan kolom curhat hukum untuk kami yang buta hukum, dan banyak juga orang yang dalam keadaan mempunyai masalah juga tidak punya materi/ uang ( sudah jatuh tertimpa tangga ) untuk konsultasi / meminta nasehat/ petunjuk dari sisi hukum.
Saya mohon bantuan bapak untuk masalah yang sedang saya hadapi sekarang :
Suami saya pada th 2004 membuat surat Pernyataan dan Surat Kuasa isi nya sbb :
Surat Pernyataan ( saya tulis intinya saja )
Bahwa suami (pihak pertama) menyerahkan rumah, kepemilikannya dan penguasaannya kepada pihak ke dua ( saya/ istri ) apabila di kemudian hari pihak pertama melakukan tindakan proses perceraian terhadap pihak kedua.
( di dalam surat tsb di cantumkan alamat rumah dan sebuah kendaraan; no mobil nya ).
Note : rumah atas nama suami ( pihak pertama ).
Surat Kuasa ( saya tulis intinya saja )
Suami (pemberi kuasa) memberikan kuasa kepada saya/istri (penerima kuasa ) untuk :
melakukan segala kewajiban sehubungan dengan Perjanjian kredit ( di sebutkan no perjanjian kredit pada sebuah bank – pada waktu itu rumah kami masih kredit ),
menandatangani surat surat berharga termasuk menandatangani surat pelepasan hak/ pengoperan hak atau akta jual beli kepada pihak ketiga, menandatangani bukti penerimaan uang mengenai sebuah bangunan rumah tinggal ( disebutkan no seritifikat HGB dan alamat rmh ).
Note : Surat Pernyataan dan surat cerai sudah di notariskan dengan di tanda tangani oleh 2 orang saksi juga di dalamnya
Tahun 2013 ini suami mengajukan gugatan cerai kepada saya dan prosesnya sudah selesai.
Sebelum perceraian Sertifikat rumah sudah kami ambil dari Bank ( sudah lunas ), tetapi beberapa th kemudian surat tsb kami agunkan untuk mengambil pinjaman di bank lain, masih proses mengangsur sampai sekarang. dan surat rmh bukan HGB lagi tetapi sudah menjadi HM ( tentunya no nya berbeda dari sebelumnya ).
Pertanyaannya :
1. Bisakah saya mengambil surat rumah tersebut langsung ke bank dengan membawa bukti Surat Pernyataan, Surat Kuasa dan Surat Cerai ? haruskah saya menggunakan pengacara ?
2. Apakah Surat Pernyataan dan Surat Kuasa tsb sah secara hukum dan valid ?
3. Apakah harus melalui jalur hukum seperti gugatan ke Pengadilan ? mengingat banyaknya praktik uang, sehingga akan banyak pengeluaran biaya untuk mengurusnya dan saya sudah tidak bekerja lagi.
Saya mohon nasehat dan petunjuknya, sebelum nya saya ucapkan banyak terima kasih.
Wassalam,
Tio
Tanggapan
Ibu Tio
Wa’alaikumussalam
Seblum saya menjawab satu persatu pertanyaan ibu, saya akan ulas beberapa hal sebagai berikut:
a. Surat Pernyataan:
Surat pernyataan, apapun isinya hanya mengikat bagi pihak yang membuat pernyataan kepada pihak yang dikehendaki dalam pernyataan tersebut, untuk melakukan atau tidak melakukan sesuatu, untuk menyerahkan sesuatu atau tidak menyerahkan sesuatu.
Jadi, surat pernyataan hanya janji seseorang, dimana janji tersebut harus ditindaklanjuti dengan tindakan (melakukan atau tidak melakukan).
Misalnya: A membuat pernyataan bahwa jika B berhasil menjadi sarjana maka A akan menyerahkan tanah kepada B. Pernyataan tersebut belum memindahkan hak milik atas tanah tetapi baru sebatas janji A kepada B umntuk menyerahkan tanah jika B menjadi sarjana. Agar hak milik atas tanah tersebut berpindah kepada B, maka A dan B harus membuat Akta Jual Beli atau Akta Hibah setlah B menjadi sarjana. Jika A tidak juga membuat Akta Jual Beli atau Akta Hibah, maka A ingkar janji.
b. Surat Kuasa:
Dalam transaksi jualbeli, dimungkinkan untuk menggunakan surat kuasa. Akan tetapi ada pembatasan dalam masalah surat kuasa. Pembatasan yang dimaksud adalalah, larangan menggunakan surat kuasa mutlak dalam pemindahan hak atas tanah sebagaimana tercantum dalam Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor : 14 tahun 1982, Tentang Larangan penggunaan kuasa mutlak sebagai Pemindahan hak atas tanah.
Salah satu ketentuan dalam peraturan tersebut adalah Melarang Pejabat-pejabat Agraria untuk melayani penyelesaian status hak atas tanah yang menggunakan Surat Kuasa Mutlak sebagai bahan pembuktian pemindahan hak atas tanah.
Yang dimaksud dengan kuasa mutlak adalah Kuasa Mutlak yang dimaksud dalam adalah kuasa yang didalamnya mengandung unsur tidak dapat ditarik kembali oleh pemberi kuasa; dan Kuasa Mutlak yang memberikan kewenangan kepada penerima kuasa untuk menguasai dan menggunakan tanahnya serta melakukan segala perbuatan hukum yang menurut hukum dapat dilakukan oleh pemegang haknya.
Jawaban:
1. Jika pada saat menandatangani perjanjian pemberian jaminan (Hak Tanggungan), tanah itu masih milik dan atas nama suami, maka hanya suami yang dapat mengambil sertipikat tersebut, atau pihak lain yang diberi kuasa secara khusus oleh suami. Permasalahannya adalah, meskipun Ibu memiliki surat kuasa, tetapi surat kuasa tersebut tidak menjamin ibu dapat bertibndak mewakili suami, dengan alasan:
a. Surat Kuasa ibu hanya memberikan kuasa untuk melakukan kewajiban sehubungan dengan perjanjian kredit. Kewajiban dalam perjanjian kredit biasanya adalah kewajiban melunasi pinjaman.
b. Surat Kuasa tidak secara tegas untukmengambil sertipikat
c. Status ibu yang sudah bercerai, akan membuat bank ragu atau takut menerima surat kuasa tersebut. Bank merasa lebih aman jika suami sendiri yang mengambil. Ada kemungkinan bahwa tanah tersebut adalah harta gono gini (harta bersama)
2. Surat Pernyataan dan Surat Kuasa sah sepanjang memenuhi syarat sahnya perjanjian (Pasal 1320 KUH Perdata). Akan tetapi surat-surat itu bukan surat pemindahan hak atas tanah. Surat-surat itu hanya janji untuk menyerahkan tanah. Tanah tersebut masih hak suami meskipun ada surat pernyataan tersebut.
3. Dalam kaitannya dengan harta perceraian, apakah sudah diputuskan mengenai pembagian harta pada saat perceraian? Jadi, menurut saya, selesaikan terlebih dahulu dengan mantan suami masalah pembagian harta akibat perceraian.
Demikian, semoga bermanfaat.
Wassalam
Ismail Marzuki
Slamat malam pak……..
saya mau tanya ,,,saya memiliki tanah darat selama 30 th sya yg bayar pajak karna itu tanah saya tetapi tiba tiba th 2013 sppt tanah tersebut d mutasi ke nama orang lain tanpa ada pemberitahuan dan sppt yang tahun 2012 juga d tahan ,apakah saya bisa lopor polisi aja karna sudah saya anggap itu udah penahan surat perharga dan mengalihkan atasnama tanpa dasar yang jelas
Tanggapan
Ibu Alice
Ibu mengakui telah “memiliki” tanah selama 30 tahun. Pertanyaannya adalah apakah ibu benar-benar memiliki atau hanya menempati atau menggarap tanah tersebut?
Jika Ibu menganggap telah memiliki, adakah bukti-bukti bahwa ibu memiliki tanah tersebut? Misalnya bukti bahwa tanah tersebut dibeli dari seseorang atau warisan dari orang tua.
Jika penguasaan tanah tersebut oleh ibu hanya berdasarkan penguasaan fisik tanpa dasar hukum yang sah, maka ada kemungkinan tanah tersebut adalah tanah yang dikuasai oleh Negara, sedangkan ibu hanya sebagai penggarap atau orang yang menempati saja.
Apabila ibu dapat membuktikan bahwa tanah tersebut benar-benar milik ibu, maka ibu dapat menggugat Kantor Pertanahan atas penerbitan sertipikat ke atas nama orang lain. Gugatan di ajukan ke Pengadilan Tata Usaha Negara.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Assalamualaikum…Pak Ismail,
Saya ingin bertanya dan memohon bantuan bapak tentang permasalan yang sedang saya hadapi. Saya memberikan pinjaman kepada kawan sebesar Rp 10juta pada tgl 10 April 2013. Waktu itu dia meminjam uang tersebut kepada saya dengan alasan untuk operasi karena dia menderita sakit usus buntu yang dia bilang kepada saya, dan tanggal serta waktunya sudah di tentukan. Dan dia mau tidak mau harus di operasi pada hari dan tanggal tersebut karena penyakit yang di deritanya itu yang dia ceritakan kepada saya saat itu. Karena kasihan saya memberi pinjaman uang tersebut dan saya transfer ke rekeningnya, dengan syarat awal sept 2013 uang tersebut harus sudah dikembalikan semua karena saya sangat memerlukan uang tersebut untuk biaya kuliah adik saya dan dia pun setuju. Namun beberapa bulan kemudian saya mendengar kabar dari adiknya bahwa dia tidak memerlukan operasi sama sekali. Saya juga mendengar kabar tidak baik tentang dia bahwa sebelumnya dia pernah meminjam uang dan melakukan beberapa penipuan terhadap salah satu keluarga jauhnya. Pada pertengahan bulan sept 2013 saya menagih janjinya untuk mengembalikan uang yang dia pinjam sesuai perjanjian terhadap saya, akan tetapi dia tidak menepati janjinya dan tidak membayar uang tersebut kepada saya. Banyak sekali alasan yang dia berikan ketika itu, dia bilang dia akan membayar hutang tersebut di awal bulan Nov 2013. Awal November 2013 saya menelpon kembali untuk menagih janjinya untuk membayar hutangnya terhadap saya. Tetapi dia bilang nanti 14 hari lagi dia baru bisa bayar karena uang dia belum cair di bank dan dia bilang akan bayar pada bulan awal Desember 2013 dan dua hari yang lalu saya tanyakan janjinya alasan dia sama seperti sebelumnya, dia bilang dia masih menunggu uangnya cair dari bank karena dia sudah mengajukan pinjaman ke bank tetapi masih belum cair juga dan seperti biasa dia janji satu minggu di depan dia akan bayar.
Yang ingin saya tanyakan andaikan dia tidak menepati janjinya tersebut, apakah saya bisa menyelesaikan masalah ini di jalur hukum? Karena saya sangat kesal sekali dengan kebohongannya.
Mohon petunjuknya pak dan Terimakasih banyak sebelumnya atas waktu & bantuannya.
Wassalam…..
Tanggapan
Ibu Rita
Wa’alaikumussalam
Apa yang dilakukan oleh Ibu Rita dengan kawan Ibu (Tuan X) adalah perjanjian pinjam meminjam uang yang masuk dalam ranah hukum perdata.
Berdasarkan pasal 1320 KUH Perdata, syarat sahnya suatu perjanjian adalah:
1. kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya;
2. kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
3. suatu pokok persoalan tertentu;
4. suatu sebab yang tidak terlarang.
Akan tetapi ketika Tuan X mengajukan pinjaman ke Ibu Rita, ada unsur kebohongan yang dilakukan Tuan X yaitu dengan mengatakan bahwa uang akan digunakan untuk biaya operasi, padahal pada kenyataannya bukan untuk operasi.
Dengan demikian, tindakan Tuan X memenuhi unsur penipuan.
Pasal 378 KUH Pidana
Barang siapa dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, dengan memakai nama palsu atau martabat palsu, dengan tipu muslihat, ataupun rangkaian kebohongan, menggerakkan orang lain untuk menyerahkan barang sesuatu kepadanya, atau supaya memberi hutang rnaupun menghapuskan piutang diancam karena penipuan dengan pidana penjara paling lama empat tahun.
Langkah hukum yang dapat ditempuh adalah dengan melaporkan secara pidana adanya penipuan yang telah dilakukan Tuan X, selain itu ibu dapat menagih secara perdata atas uang yang telah digunakan Tuan X.
Demikian, semoga bermanfaat.
Wassalam
Ismail Marzuki
Assalamualaikum.. Pak Ismail, sy Ias. sy memohon petunjuk kepada Bapak terkait masalah yang sy hadapi.
sy seorang pns di ntb, pada tahun 2012 sy telah menjabat sebagai lurah pd salah satu kelurahan di ntb. pada bulan februari 2012 yg lalu sy mengeluarkan surat jual beli tanah atas Jual beli tanah antara Koperasi telkom dgn seorang yg brnama abdurahman. pd saat jual beli tersebut yg menjual dri pihak koperasi telkom adalah ketua koperasi yg dibuktikan dgn surat kepengurusan koperasi, surat pernyataan bersama ketua koperasi dgn bendahara koperasi dan anggota badan pengawas koperasi. serta adanya surat dari Rapat Anggota tahunan Koperasi yang di tandatangani oleh seluruh pengurus koperasi pd thn 2010 yg keterangannya menyetujui penjualan tanah koperasi tsb. dimna sy dlm surat jual beli tanah tsb bertanda tangan selaku mengetahui terjadinya jual beli tanah tsb.
pada akhir tahun 2012 sy di pindah tugaskan di skpd lain (tdk lgi menjabat sebagai lurah). pd bulan november 2013 kmarin sy di datangi oleh seorang yg brnama pak yf, beliau dtng kpd sy memprotes trhadap jual beli tanah yang sy keluarkan pd bulan februari 2012 yg lalu. pk yf memprlihatkn kpada sy surat tanah yg asli milik koperasi telkom, kmudian surat kepengurusan koperasi telkom pd thn 2012 yg asli. stlah sy melihat surat yg asli, bhw pk yf adalah ketua koperasi telkom pd sa’at itu. dan kepengurusan koperasi telkom pd saat jual beli tanah adalh palsu(tdk benar), dn dokumen pendukung penjualan tnh yg lain adalah jg palsu. Setelah beberapa hri kemudian sy dtng k kelurahn tmpat sy sblumnya bkerja sy jumpai lgi bhw tanah trsebut sdh pk abdurahman jual lgi ke pihak lain. Pertanyaan sy Pak :
1. Bgaimana langkah yg harus sy lakukan terhadp masalah tersbut, krna pd surat jual beli tsb ada tercantum nama sy selaku kepala wilayah kelurahan,?
2. Apakah sy dpt membatalkan surat jual beli tanah tsb sblum ada keputusan dri padilan?
3. Apa langkah2 hukum yg hrus dilakukan oleh Pk YF agar masalah ini bisa selesai?
Atas Petunjuk n Penjelasan Bapak sy sampaikan terimakasih.
Tanggapan
Bapak Imam
Wa’alaikumussalam
Sebelum saya menjawab lebih jauh, saya ingin memastikan peran Bapak Imam dalam jual beli tanah tersebut. Di bagian awal Bapak menyebutkan “mengeluarkan surat jual beli tanah” sedangkan pada bagian lain Bapak menyebutkan “selaku mengetahui terjadinya jual beli tanah”.
Ada dua kedudukan yang berbeda yang Bapak sampaikan, yaitu:
(a) Selaku pihak yang mengeluarkan surat jual beli
(b) Selaku pihak yang mengetahui terjadinya jual beli tanah
Dalam bahasa hukum, posisi (a) adalah posisi yang dijabat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah, sedangkan posisi (b) adalah posisi saksi. Selain itu apakah yang dimaksud dengan “surat jual beli tanah” itu adalah “Akta Jual Beli”?
Jika sebagai Pejabat pembuat Akta Tanah, maka berdasarkan Pasal 97 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, seorang PPAT wajib terlebih dahulu melakukan pemeriksaan pada Kantor Pertanahan mengenai kesesuaian sertipikat hak atas tanah yang bersangkutan dengan daftar yang ada di Kantor Pertanahan setempat dengan memperlihatkan sertipikat asli. Jadi jika proses ini dilaksanakan, maka terjadinya transaksi menggunakan sertipikat palsu bisa dihindari.
1. Bapak dapat melaporkan ke kepolisian mengenai adanya penipuan dalam jual beli tanah tersebut. Meskipun Bapak tidak dirugikan secara langsung tetapi penipuan tersebut dapat merugikan nama baik Bapak.
2. Jika surat jual beli yang dimaksud adalah Akta Jual Beli PPAT, maka untuk membatalkannya hanya dapat dilakukan oleh para pihak yang menandatanganinya atau berdasarkan putusan pengadilan. Tetapi jika jual beli tidak menggunakan Akta Jual Beli dan bukan dihadapan PPAT, maka jual beli atas tanah tersebut belum sempurna sehingga hak milik masih atas nama Kooerasi.
3. Jawaban ini sama dengan jawaban nomor 1.
Demikian, semoga bermanfaat.
Wassalam
Ismail Marzuki
Assalamualaikum. pak Marzuki. Pak saya mau tanya apakah boleh kita menggadai rumah yang sedang diagunkan di sebuah Bank (SHM nya berada di bank)?
Tanggapan
Pekarasa Dc Maskar
Wa’alaykumussalam
Jika tanah akan dijadikan jaminan hutang, maka tanah tersebut “diikat” dengan Hak Tanggungan, bukan gadai.
Suatu tanah yang sudah dijaminkan pada bank (sudah dibebani hak tanggungan), secara hukum dapat dijaminkan kembali pada pihak/kreditur lain.
UU No. 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah
Pasal 5
(1) Suatu obyek Hak Tanggungan dapat dibebani dengan lebih dari satu Hak Tanggungan guna menjamin pelunasan lebih dari satu utang.
(2) Apabila suatu obyek Hak Tanggungan dibebani dengan lebih dari satu Hak Tanggungan, peringkat masing-masing Hak Tanggungan ditentukan menurut tanggal pendaftarannya pada Kantor Pertanahan.
(3) Peringkat Hak Tanggungan yang didaftar pada tanggal yang sama ditentukan menurut tanggal pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan
Jadi, di sertipikat akan dicantumkan peringkat hak tanggungan.
Akan tetapi, dalam prakteknya bank tidak akan mengizinkan tanah yang sudah dijadikan jaminan hutang pada bank tersebut dijaminkan kembali pada pihak lain. Jika bank tidak mengizinkan maka pembebanan yang kedua tidak dapat dilakukan.
Demikian, semoga bermanfaat.
Wassalam
Ismail Marzuki
Terima Kasih Pak Ismail atas informasinya
Tanggapan
Sama-sama, terima kasih kembali Pak Yanto
terjadinya penjualan krena kmi msih kerabat dekat..wktu pmbelian kata si pmilik nanti sudah lunas bru dicrikan sertifikatnya di bank papan sejahtera..lama kmi bru thu setelah si pmilik mninggal ternyata bank itu sudah dilikuidasi…kami sdh dtangi beberapa bank ktnya tidak ada,kami ke BPPN,kantor keuangan negara juga dengan jwaban yg sama..pertanyaan kami pak.?apakah kami bisa memutihkan sertifikat yg tdk di thu kebradaannya atas nama kami?
Tanggapan
Bapak Jaja
Saat ini aset-aset bank yang dahulu dikelola oleh BPPN, dialihkan ke PT Perusahaan Pengelola Aset (Persero). Jadi bapaak dapat melacak keberadaan sertipikat tersebut di PT PPA tersebut. Silakan buka web http://www.ptppa.com .
Istilah “pemutihan sertipikat” secara hukum adalah “Sertipikat Pengganti”.
PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah
PENERBITAN SERTIPIKAT PENGGANTI
Pasal 57
(1) Atas permohonan pemegang hak diterbitkan sertipikat baru sebagai pengganti sertipikat yang rusak, hilang,
masih menggunakan blanko sertipikat yang tidak digunakan lagi, atau yang tidak diserahkan kepada pembeli
lelang dalam suatu lelang eksekusi.
(2) Permohonan sertipikat pengganti sebagaimana dimaksud pada ayat (1) hanya dapat diajukan oleh pihak yang
namanya tercantum sebagai pemegang hak dalam buku tanah yang bersangkutan atau pihak lain yang
merupakan penerima hak berdasarkan akta PPAT atau kutipan risalah lelang sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 37 dan Pasal 41, atau akta sebagaimana dimaksud Pasal 43 ayat (1), atau surat sebagaimana dimaksud
Pasal 53, atau kuasanya.
(3) Dalam hal pemegang hak atau penerima hak sebagaimana dimaksud pada ayat (2) sudah meninggal dunia,
permohonan sertipikat pengganti dapat diajukan oleh ahli warisnya dengan menyerahkan surat tanda bukti
sebagai ahli waris.
(4) Penggantian sertipikat sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dicatat pada buku tanah yang bersangkutan.
Dalam kasus yang Bapak tanyakan, sertipikat pengganti hanya dapat diterbitkan atas permohonan pihak yang namanya tercantum disertipikat. Akan tetapi mengingat sertipikat itu masih dijadikan jaminan hutang, maka pihak yang namanya tercantum di sertipikat terlebih dahulu harus melunasi hutangnya pada bank.
Dengan demikian kepentingan bank/BPPN/PT PPA selaku kreditur terlindungi haknya.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
terima kasih pak atas pencerahannya..
Tanggapan
Sama-sama Pak Ferry Suandaru
Selamat pagi Pak Is…
Pak Is beberapa minggu lalu Bapak saya meninggal dunia dan mempunyai hutang di koperasi simpan pinjam berbadan hukum dengan agunan BPKB sepeda motor. Tapi saya tidak mengetahui di ikutkan asuransi atau tidak. Banyak orang bilang jika meninggal maka hutang dianggap lunas.
pertanyaan saya “apakah benar pak?”
Terima kasih sebelumnya…
Tanggapan
Bapak Ferry Suandaru
Dalam hukum waris, jika seseorang meninggal dunia maka ia mewariskan seluruh harta dan hutangnya kepada ahli waris, kecuali bagi ahli waris yang secara tegas menolak menerima warisan.
Pasal 833 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata): Para ahli waris, dengan sendirinya karena hukum, mendapat hak miik atas semua barang, semua hak dan semua piutang orang yang meninggal.
Pasal 1100 KUH Perdata: Para ahli waris yang telah bersedia menerima warisan, harus ikut memikul pembayaran utang, hibah wasiat dan beban-beban lain, seimbang dengan apa yang diterima masing-masing dari warisan itu.
Jadi, jika seorang ahli waris bersedia menerima warisan, maka ia ikut memikul kewajiban melunasi utang pewaris seimbang denga warisan yang diterimanya.
Apabila kredit sepeda motor itu diasuransikan, maka jika debitur wafat pelunasannya akan menggunakan dana dari pertanggungan asuransi. Tetapi jika tidak diasuransikan maka harta warisan pewaris digunakan untuk melunasi utang pewaris.
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
Selamat siang Pak Is yang selalu memberi jawaban yg mencerahkan, mohon sarannya utk permasalahan saya pak. Langsung saja ya pak…
1 Saya akan membeli unit apartemen dr penjual, penjual hanya memiliki PPJB atas unitnya krn Sertifikat atas unit apartemen belum pecah sehingga belum dilakukan AJB oleh developer. Jadi transaksi jual beli yg saya lakukan utk balik nama PPJB tsb, nah utk proses balik nama PPJB ini developer mencantumkan biaya2: Bea Balik Nama PPJB 2,5%, Pajak 5%, Biaya Legalisir notaris. Utk balik nama PPJB ada dlm PPJB telah diatur besarannya, nah yg aneh adalah Pajak 5% ini karena tidak jelas utk pajak apa krn setahu saya satu2nya pajak dlm jual beli tanah/rumah adlh BPHTB 5% utk pembeli dan Pajak Penjual 5%, tetapi itu terutang saat AJB, bukan PPJB. Bagaimana pendapat bapak soal ini?
2. Terkait masalah diatas, penjual memberi ide krn merasa pajak tsb hanya akal2an developer saja, untuk saya dan penjual melakukan perjanjian di notaris saja jika telah menjual unit apartemen tsb ke saya. Sehingga pada saat AJB unit tsb dgn developer ketika sertifikatnya sudah pecah, dgn perjanjian tsb saya yg langsung melakukan AJB dgn developer. Sehingga terhindar dari biaya pajak akal2an developer tsb. Apakah cara demikian dapat dilakukan pak?
3. Sekalian memperjelas pak, dokumen apa saja yg dapat diakui sebagai dasar AJB properti, apakah harus seperti PPJB, atau bisa melalui perjanjian biasa?
Demikian, terima kasih banyak atas penjelasannya….. 🙂
Tanggapan
Bapak Rizwan
1. Dalam transaksi pertanahan lazim dikenal dua istilah yang berbeda yaitu PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) dan AJB (Akta Jual Beli)
PPJB merupakan perjanjian yang dibuat oleh “calon penjual” dan “calon pembeli”. Untuk memudahkan pemahaman, dalam jawaban ini saya menggunakan sebutan calon penjual dan calon pembeli. Dalam PPJB tersebut belum terjadi jual beli, tetapi hanya ada kesepakatan kedua pihak bahwa pada suatu saat nanti calon penjual berjanji untuk menjual tanah kepada calon pembeli, dan calon pembeli berjanji untuk membeli tanah dari calon penjual. PPJB dibutuhkan karena pada saat tersebut jual beli menggunakan AJB belum dapat dilaksanakan karena alasan-alasan:
– Pembayaran belum dilunasi;
– Sertipikat tanah belum terbit atas belum ke atas nama penjual;
– Pajak dan BPHTB belum dibayar
– Atau kondisi lain yang dipersyaratkan kedua pihak.
Dengan PPJB ini, hak atas tanah belum beralih kepemilikannya kepada calon pembeli.
AJB merupakan Akta otentik yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah sebagai bukti telah dilaksanakannya perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah dengan cara jual beli.
Dengan dibuat dan ditandatanganiya AJB, maka kepemilikan atas tanah beralih dari penjual kepada pembeli.
Berkaitan dengan pajak-pajak atas transaksi tersebut, Pajak Penghasilan (PPh) dikenakan kepada penjual dan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dikenakan pada pembeli. Pengenaan pajak-pajak tersebut berkaitan dengan pemindahan hak dari penjual kepada pembeli. Pajak-pajak tersebut harus dilunasi oleh para pihak sebelum ditandatanganinya AJB.
Jika ditinjau dari sudut peralihan kepemilikan, dengan PPJB belum terjadi peralihan kepemilikan sehingga beban atas Pph dan BPHTB belum dikenakan pada para pihak. Kondisi ini berlaku untuk transaksi tanah secara umum.
Akan tetapi, khusus dalam bidang perpajakan ada pengecualian dalam pajak penghasilan yang dikenakan kepada penjual. Kekhususan ini berlaku terhadap penjual yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan bangunan. Dalam bahasa yang sederhana, terhadap wajib pajak yang melakukan usaha pengalihan hak atas tanah (menjual apartemen, perumahan dll) maka untuk pajak penghasilannya berlaku ketentuan khusus.
Ketentuan yang dimaksud adalah Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak, No. SE-30/PJ/2013 tanggal 3 Juli 2013, Tentang Pelaksanaan Pajak Penghasilan Yang Bersifat Final Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan Yang Diterima Atau Diperoleh Wajib Pajak Yang Usaha Pokoknya Melakukan Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan Dan Penentuan Jumlah Bruto Nilai Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan Oleh Wajib Pajak Yang Melakukan Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan.
Secara ringkas dapat disampaikan materi dari Surat Edaran tersebut yang berkaitan dengan pertanyaan Bapak Rizwan, yaitu:
a. Pembayaran PPh Final atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan oleh WP real estat dilakukan:
– paling lama tanggal 15 bulan berikutnya setelah bulan diterimanya pembayaran, baik dengan cara tunai maupun angsuran, atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan; dan
– sebelum akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan ditandatangani oleh pejabat yang berwenang, dalam hal jumlah seluruh pembayaran kurang dari jumlah bruto nilai pengalihan hak
b. PPJB dijadikan dasar Pajak Penghasilan terhutang.
Menurut pendapat saya, pemerintah, dalam SE-30/PJ/2013 tanggal 3 Juli 2013 menetapkan PPJB sebagai dasar adalah karena meskipun hak kepemilikan tanah belum beralih kepada pembeli, tetapi penjual (perusahaan real estate) telah menerima penghasilan dari jual beli tersebut. Jadi yang menjadi penekanan adalah penerimaan penghasilan oleh wajib pajak, bukan pada peralihan hak atas tanahnya.
Dengan demikian, jika dibuat PPJB antara Perusahaan real estate (penjual) dengan Tuan X (pembeli), maka Pajak Penghasilan sudah terhutang meskipun masih berupa PPJB (kewajiban penjual). Sedangkan BPHTB (kewajiban pembeli) baru terhutang ketika AJB dilakukan.
Mengenai kasus yang bapak sampaikan, Bapak Rizwan akan membeli dari Tuan X dimana Tuan X memiliki tanah hanya berdasarkan PPJB saja. Dokumen yang diperlukan untuk transaksi tersebut adalah perjanjian peralihan hak yang ditandatangani oleh Bapak Rizwan dan Tuan X. Untuk perjanjian ini, biasanya dibutuhkan persetujuan dari perusahaan real estate.
Karena yang bertransaksi adalah sama-sama orang pribadi yaitu Bapak Rizwan dan Tuan X, maka saat PPJB semestinya tidak ada PPh terhutang.
Saya belum memperoleh dasar hukum yang tegas mengenai adanya kewajiban PPh atas pengalihan PPJB. Meskipun demikian, untuk sementara saya berprasangka positif terhadap perusahaan real estate yang mensyaratkan PPh. Analisa saya adalah sebagai berikut:
Peralihan PPJB dari Tuan X ke Bapak Rizwan nantinya melibatkan perusahaan real estate, maka perusahaan real estate menetapkan syarat-syarat yang harus dipenuhi untuk peralihan tersebut. Sebagai ilustrasi saya sebutkan sebagai berikut: ketika Tuan X menandatangani PPJB dengan Perusahaan real estate, perusahaan real estate telah membayar PPh atas transaksi PPJB tersebut. Nama yang dicantumkan sebagai pembeli dalam pembayaran PPh tersebut adalah nama Tuan X.
Tuan X kemudian membuat perjanjian peralihan hak atas PPJB dengan Bapak Rizwan. Dengan perjanjian peralihan ini nantinya yang akan menandatangani AJB adalah Bapak Rizwan dan perusahaan real estate. Agar AJB dapat dilakukan, para pihak harus menyerahkan bukti setor PPh dan BPHTB, sedangkan bukti setor PPh masih tercantum nama pembeli yang lama yaitu Tuan X, sehingga agar sesuai antara nama pembeli pada AJB dengan yang ada pada setoran PPh maka perusahaan real estate harus melakukan setoran PPh dengan mencantumkan nama Bapak Rizwan harus dicantumkan sebagai pembeli. Untuk menyetor PPh dibutuhkan dana, perusahaan real estate jelas tidak bersedia menanggung beban PPh karena peralihan PPJB tersebut bukan atas kemauan real estate. Oleh karena itu real estate membebankan pembayaran PPh tersebut kepada para pihak yang akan melakukan pengalihan PPJB.
Bapak Rizwan,
Agar lebih jelas lagi mengenai alasan pengenaan PPh tersebut, sebaiknya Bapak dapat menanyakan langsung ke perusahaan real estate disertai dasar hukumnya.
Jika yang diminta oleh perusahaan real estate adalah benar, maka untuk mengujinya Bapak dapat meminta copy atas setoran PPh yang dibayarkan melalui bank.
2. Secara hukum perjanjian yang Bapak Rizwan akan buat dengan Tuan X (penjual) adalah sah sepanjang syarat-syaratnya terpenuhi
Permasalahannya adalah, perjanjian apa yang akan dibuat oleh Bapak Rizwan? Jika yang akan dibuat adalah perjanjian jual beli, ini tidak mungkin karena tanah masih mutlak milik dan atas nama perusahaan real estate, bukan atas nama Tuan X. Selain itu jika Tuan X akan membuat perjanjian pengalihan PPJB secara diam-diam, maka perjanjian ini berpotensi cacat hukum, karena biasanya dalam PPJB disyaratkan adanya persetujuan perusahaan real estate apabila PPJB akan dialihkan.
Selain itu, bagaimana mungkin Bapak Rizwan dapat langsung tanda tangan AJB dengan perusahaan real estate jika sebelumnya tidak pernah ada perjanjian antara Bapak Rizwan dengan real estate tersebut.
Yang masih memungkinkan adalah, Bapak Rizwan dan Tuan X membuat perjanjian yang isinya menyebutkan bahwa nanti jika Tuan X telah menjadi pemilik sah dari tanah tersebut, Tuan X akan menjual kepada Bapak Rizwan. Jadi, yang menandatnagni AJB adalah Tuan X dan Bapak Rizwan.
3. Dokumen yang digunakan untuk peralihan hak atas tanah adalah AJB. Jika AJB belum dapat dibuat maka dibuat PPJB.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Terima kasih Pa Is atas keterangannya, yg sangat komprehensip mengenai kasus saya…dan ini cukup melegakan kami..
Tanggapan
Bapak Kiki Fauzi, semoga informasi dan penjelasan singkat tersebut bermanfaat.
Ismail Marzuki
Dengan hormat,
Saya sebelumnya digantung status bekerja oleh Kabag tempat saya bekerja.Departemen saya adalah plant section dan saya bekerja sebagai mekanik alat berat pertambangan batubara di kalsel.Status lokal.Awalnya agustus 2012 saya dinyatakan bersalah krn tidak mengikuti program ujian kenaikan golongan sbelumnya sbanyak 3kali.Dimana saya heran pd tahun-tahun sbelumnya pihak perusahaan tdk pernah menyalahkan saya.Teguran lisan,surat peringatan ataupun sanksi lainnya tidak pernah saya terima.Sistem ujian kenaikan adalah stiap 1 thn.Saya divonis sdh 3kali.Waktu itu memang saya aktif juga di kepengurusan serikat pekerja.Ketika itu Kabag Plant saya menyatakan status saya adalah nonmekanik dan dicoba ditawarkan ke departemen lain (Bukti rekaman pembicaraan ada).Jadi kata kabag saya sementara saya ditampung dulu di Plant sambil dicarikan posisi dilain.Beberapa kali sempat dipanggil utk konseling dlm personal contact tapi cuma membahas status saya yg nonmekanik,kesehatan saya dan minat atas penawaran/rotasi ke departemen lain.Tiba-tiba tanpa adanya dialog terlebih dahulu pd tgl 19 feb 2013 mengeluarkan promosi mutasi ke sumatera kpd saya.Dimana surat itu sendiri dibuat pd tgl 6 feb 2013.Saat itu saya katakan akan membicarakan dgn pihak org tua saya.Saya waktu itu merawat bapak saya yg sakit stroke.Dan saya anak tunggal.Kemudian atas inisiatif keluarga(ibu,nenek,saudara bapak) mengajak saya utk meminta surat keterangan dri kepala desa setempat bahwa menerangkan pihak keluarga keberatan.Kemudian pd tgl 13 maret 2013 dipanggil lg oleh kabag saya ketika saya sdg bekerja,saya pikir mungkin beliau mau pertanyakan bagaimana hasil pembicaraan dgn keluarga saya.Tapi alangkah terkejutnya saya ternyata lsg dikeluarkan SK mutasi yg sdh jadi.Dimana SK itu sendiri dibuat tgl 18 feb 2013.Jadi tdk ada dialog terlebih dahulu yg serius dari kabag saya.Tdk ada penyampaian.Disitu saya meminta kabag utk meninjau kembali atau melakukan kunjungan kerumah terhadap kebijakan mutasi td sambil menyerahkan surat keterangan kepala desa.Selama bulan berjalan,tdk ada tanda-tanda manajemen melakukan kunjungan.Bulan september 2013 tiba-tiba saya tdk lg menerima hak saya sperti karyawan lain umumnya yaitu pembagian timesheet/record kehadiran dan slip gaji.Kalaupun ada gaji yg masuk,saya tdk tau berapa persisnya normatif yg saya terima.Bulan oktober saya tdk terima lagi pembagian timeshet,saya pun mencoba bertanya kpd bagian admin.Betapa terkejutnya saya ketika pihak admin mengatakan bahwa kabag saya telah mengatakan status saya nonaktif/diStandbykan.Padahal slama itu saya masuk dan bekerja serta berinteraksi dgn pekerja lain.Kemudian tiba-tiba manajemen melakukan kunjungan kerumah.Pihak keluarga menyampaikan ke saya smoga ada hasilnya.Tapi 2 hari setelah itu manajemen mngirimkan surat kerumah panggilan menghadap utk membahas jadwal mutasi.Surat itu kemudian saya kembalikan ke kabag saya karna saya keberatan.Apa fungsi kunjungan manajemen sbelumnya kerumah?Puncaknya pd tgl gajian saya tdk dibyr penuh padahal bukti absen kehadiran dan laporan kerja full 1 bulan.Tdk ada penyampaian sbelumnya.Karna hal ini saya mogok kerja 1 hari dan minta diadakannya pertemuan dgn pihak manajemen.Pd pertemuan 1 tgl 04 nov 2013 saya kemukakan semua kekecewaan saya krn saya merasa dilecehkan.Pihak manajemen mempermasalahkan perihal mutasi.Karna saya sdh sakit hati saya minta pihak manajemen menelusuri hal ini dan nanti saya meminta lsg keputusannya saja tanpa ada perundingan lagi.Saya mau tau apa maunya perusahaan.Saat itu manajemen mengeluarkan surat skorsing 1 bln dri tgl 05nov-04des 2013.Tgl 19 nov 2013 perusahaan tiba-tiba lsg mengeluarkan surat keputusan phk dgn dalih saya dianggap menolak Mutasi.Jadi sekarang saya ingin bertanya,bagaimana seharusnya sikap saya dan tindakan saya dalam menanggapi permasalahan ini.Krn menurut saya surat phk sdh secara sepihak dikeluarkan?trims.
Tanggapan
Bapak Ady
Mengacu pada UU No. 2 Tahun 2004 Tentang Penyelesaian Perselisihan Hubungan Industrial, maka langkah yang dapat dilakukan adalah sebagai berikut:
– Perselisihan hubungan industrial wajib diupayakan penyelesaiannya terlebih dahulu melalui perundingan bipartit secara musyawarah untuk mencapai mufakat.
– Penyelesaian perselisihan melalui bipartit harus diselesaikan paling lama 30 (tiga puluh) hari kerja sejak tanggal dimulainya perundingan.
– Apabila dalam jangka waktu 30 (tiga puluh) hari salah satu pihak menolak untuk berunding atau telah dilakukan perundingan tetapi tidak mencapai kesepakatan, maka perundingan bipartit dianggap gagal.
– Dalam hal perundingan bipartit gagal maka salah satu atau kedua belah pihak mencatatkan perselisihannya kepada instansi yang bertanggung jawab di bidang ketenagakerjaan setempat dengan melampirkan bukti bahwa upaya-upaya penyelesaian melalui perundingan bipartite telah dilakukan.
– Apabila bukti-bukti tidak dilampirkan, maka instansi yang bertanggung jawab di bidang ketenagakerjaan mengembalikan berkas untuk dilengkapi paling lambat dalam waktu 7 (tujuh) hari kerja terhitung sejak tanggal diterimanya pengembalian berkas.
– Setelah menerima pencatatan dari salah satu atau para pihak, instansi yang bertanggung jawab di bidang ketenagakerjaan setempat wajib menawarkan kepada para pihak untuk menyepakati memilih penyelesaian melalui konsiliasi atau melalui arbitrase.
– Dalam hal para pihak tidak menetapkan pilihan penyelesaian melalui konsiliasi atau arbitrase dalam waktu 7 (tujuh) hari kerja, maka instansi yang bertanggung jawab di bidang ketenagakerjaan melimpahkan penyelesaian perselisihan kepada mediator.
– Penyelesaian melalui konsiliasi dilakukan untuk penyelesaian perselisihan kepentingan, perselisihan pemutusan hubungan kerja, atau perselisihan antar serikat pekerja/ serikat buruh.
– Penyelesaian melalui arbitrase dilakukan untuk penyelesaian perselisihan kepentingan atau perselisihan antar serikat pekerja/serikat buruh.
– Dalam hal penyelesaian melalui konsiliasi atau mediasi tidak mencapai kesepakatan, maka salah satu pihak dapat mengajukan gugatan kepada Pengadilan Hubungan Industrial.
– Gugatan perselisihan hubungan industrial diajukan kepada Pengadilan Hubungan Industrial pada Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya meliputi tempat pekerja/buruh bekerja.
– Gugatan oleh pekerja/buruh atas pemutusan hubungan kerja sebagaimana dimaksud dalam Pasal 159 dan Pasal 171 Undang-undang Nomor 13 Tahun 2003 tentang Ketenagakerjan, dapat diajukan hanya dalam tenggang waktu 1 (satu) tahun sejak diterimanya atau diberitahukannya keputusan dari pihak pengusaha.
– Pengajuan gugatan yang tidak dilampiri risalah penyelesaian melalui mediasi atau konsiliasi, maka hakim Pengadilan Hubungan Industrial wajib mengembalikan gugatan kepada pengugat. Hakim berkewajiban memeriksa isi gugatan dan bila terdapat kekurangan, hakim meminta penggugat untuk menyempurnakan gugatannya.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
assalamualaikum wr.wb pak ismail yang terhormat bapak saya memiliki sangkutan dengan bank nih, jadi begini kronologisnya , mohon pencerahannya pak, saat ini kondisi ayah saya sedang kalut
ayah saya punya kenalan orang bengkel + rental udah sekitar 1tahunan lebih, nah sebut saja orang rental itu si F , nah si F ngajak bisnis bapa saya nah dari situ bapa saya tergiur karena bapa saya juga sudah pensiunan PNS , jadi niatnya mau cari tambahan,. singkat cerita terjadilah kesepakatan antara F dan bapa saya, dengan kesepakatan bagi hasil 2jt/bulan , nah dari sini tanda tanda mencurigakan mulai terlihat dari angsuran F yang terlambat sekitar 5-10 per bulan selama 4 bulan,.
nah berkembang lagi ternyata si F menyatakan membutuhkan bantuan dana lagi, terjadilah negosiasi tsb dan bapa saya memutuskan menjaminkan sertifikat rumah kpd bank , terjadilah proses proses dimana ada survey dan lain lain, yang saya ingin tanyakan adalah dalam proses ini dalam gambaran saya si F ada main dengan org bank pejabat Account Officer ini, dimana yg harusnya kriteria rumah saya tidak layak lolos namun sengaja di loloskan, dan pada saat penandatangan SPPK dan kwitansi , bapa saya langsung di perintahkan pulang oleh si oknum bank ini, yg seharusnya bukannya setelah penadatanganan tsb si nasabah harus menuju teller untuk pencairan, angusran yang dibebankan kepada bapa saya dengan menajaminkan sertifikat sbb : pinjaman 130 jt , cicilan 7,2jt perbulan selama 2 tahun,.
nah disini bapa saya tidak menaruh curiga, dikiranya memang prosesnya begitu, namun anehnya 2 hari setelah itu si F datang kerumah dengan membawa bukti pengambilan uang (pencairan) dan otomatis uang langsung diambil oleh si F , bapa saya sama sekali tidak melihat wujud uangnya, yang menurut pengakuan si F uangnya lgsg dibelikan mobil ,. dan sekarang si F bertindak tidak kooperatif seakan menghindar dan kabur kaburan, sementara ayah saya ditekan pihak bank untuk membayar cicilan,. apakah ini termasuk penipuan ? karena :
-hitam diatas putihny ada antara si F dan bapa saya sbg keterangan hutang , dan plus materai
-bisakah dituntut si F dan oknum banknya?
– bisa disebut kah ini sebagai penipuan?
– yang ingin saya tanyakan adalah bagaimana kekuatan hukum kondisi seperti ini,
– apakah perjanjian ini cacat hukum?
– apakah sertifikat rumah saya bisa selamat?
– ini masuknya hukum pidana atau perdata?
– apakah jika ayah saya ga bisa melunasi , rumah saya akan disita?
Tanggapan
Bapak Masandi
Jika nama yang tercantum sebagai debitur dalam perjanjian kredit adalah nama ayah bapak Masandi, maka seharusnya hanya ayah bapak Masandi (atau kuasanya) yang dapat menarik dana kredit tersebut.
Apabila terjadi kerja sama antara pegawai bank dengan F untuk mencairkan dana, maka pegawai bank dapat dituntut telah melakukan tindak pidana perbankan sebagaimana tercantum dalam Pasal 49 UU No, 10 tahun 1998. F juga dapat dituntut karena melakukan kerja sama dengan pegawai bank.
Perjanjian antara F dan ayah Bapak Masandi tidak cacat hukum sepanjang dilakukan tanpa paksaan dan telah memenuhi persyaratan.
Masalah ini bisa masuk dalam dua ranah hukum yaitu pidana dan perdata:
– Pidana : penarikan dana kredit tanpa hak oleh F atas bantuan pegawai bank
– Perdata: F ingkar janji
Jika hutang tidak dilunasi, maka rumah yang dijaminkan dapat disita dan dieksekusi oleh bank sepanjang rumah tersebut telah diikat dengan Hak Tanggungan.
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
Salam.saya ingin bertanya kepada pak is,bagaimana caranya/langkah-langkah mengurus/membuat AJB dikelurahan agar tidak tertipu oleh oknum aparat?argumen apa yang harus dipersiapkan?terimakasih atas jawabanya.
Tanggapan
Bapak Agus
Akta Jual Beli dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. Pada umumnya PPAT juga merangkap Notaris. Selain PPAT sebagaimana yang kita kenal, terdapat PPAT Khusus yaitu:
a. Camat atau kepala Desa untuk melayani pembuatan akta di daerah yang belum cukup terdapat PPAT, sebagai PPAT Sementara;
b. Kepala Kantor Pertanahan untuk melayani pembuatan akta PPAT tertentu
Apabila di wilayah Bapak Agus telah tersedia PPAT dalam jumlah yang cukup, maka untuk membuat AJB tidak di kelurahan.
Agar Bapak Agus bisa dilayani dengan baik, Bapak Agus agar menyiapkan dokumen bukti-bukti pemilikan tanah berikut bukti pembayaran PBB. Selain itu, agar tidak tertipu, selalu minta tanda terima uang untuk setiap pembayaran dan tanda terima dokumen atas setiap dokumen yang diserahkan ke pihak PPAT.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Selamat malam pak is,
Kami mempunyai permasalahan seperti ini dan ingin melaporkan kejahatan tersebut ke kepolisian.
Ada karyawan kami sebut saja a, dan posisi sudah ex karena diminta mengundurkan diri oleh kantor akibat menggelapkan dana. Rupanya setelah sudah tidak bekerja dikami. Si a mendatangi relasi kami untuk melakukan penagihan piutang kami dengan membuat surat tagihan palsu menggunakan atas nama PT kami.
Dan sialnya oleh si relasi piutang tersebut dibayarkan kepada si A tanpa konfirmasi terlebih dahulu kepada kami dimana pembayaran dp sudah dibayarkan dengan giro ke rekening an PT kami. Sehingga pada saat kami melakukan tagihan maka relasi kami mengkonfirmasi bahwa tagihan sudah dibayar dan ditransfer kepada si A.
Pertanyaan kami adalah :
1. Apakah kami dapat melakukan pelaporan kepada polisi dengan pasal apa terhadap si A?
2. Apabila relasi kami ngotot tidak mau bayar, apakah dapat kami tuntut secara hukum? Dan pasal apa? Mohon bantuan solusinya. Thank u
Tanggapan
Ibu Citra
Berdasarkan informasi yang ibu sampaikan, maka:
1. Ibu dapat melaporkan si A dengan Pasal 378 mengenai penipuan dan Pasal 263 KUH Pidana mengenai pemalsuan surat.
2. Relasi yang telah membayar dengan itikad baik, tidak dapat dituntut atas pembayaran yang telah dilakukan kepada si A. Perusahaan dapat menggugat A atas perbuatan melawan hukum yang dilakukannya.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
yth bapak Ismail Marzuki,
Kami keluarga sedang mengalami masalah warisan,pada tahun 1995 ahli waris yang sah telah melakukan pembagian waris yang intinya tanah dan rumah apabila dijual nantinya harus dibagi sama rata terhadap ahli warisnya, ahli waris ada 7 orang dan tanda tangan semua di Surat Pernyataan tersebut, setelah sekian tahun rumah itu, dijual oleh salah satu ahli waris, meski sampai sekarang yang mebeli rumah tidak bisa mengambil, kemudian ahli waris yang menjual rumah tersebut lewat pengacaranya menggugat dipengadilan perdata, yang intinya ialah yang merupakan ahli waris yang sah/ahli waris tunggal. dari 7 orang yang bertanda tangan disurat pernyataan bagi waris pada th 1995, yang menggugat/menjual rumah merupakan anak dari istri pertama, dan yang lain anak isteri kedua,jadi setelah isteri pertama meninggal, eyang menikah lagi dengan istri kedua dan memiliki 6 anak, sementara itu tanah dan rumah dibeli ketika eyang menikah dengan isteri pertama, namun dibeli dengan cara mencicil, yang ketika menikah kedua kalinya isteri kedua jadi ikut mencicil pula, kalau diprosentase hampir fity-fity isteri pertama dan isteri kedua ikut mengangsur. Pernyataan kami apakah surat penyataan bagi waris yang dibuat pada tahun 1995 tersebut sah meski dilakukan secara internal -semua ahli waris yang berhak tanda tangan semua? Pertnayaan kedua apakah ahli waris dari isteri pertama bisa menguasai semua harta warisan tersebut, seperti gugatan yang dilayangkan kepada ahli waris dari isteri kedua? Pertanyaan ketiga,apakah dari ahli waris isteri kedua dapat mengajukan wanprestasi kepengadilan perdata kepada sipenjual rumah/ahli waris isteri pertama karena mengingkari perjanjian th 1995? Mohon penjelasan dan terima kasih
Tanggapan
Bapak Yoga
Sebelum menjawab point-point pertanyaan Bapak Yoga, ada beberapa yang akan saya sampaikan.
A. Jual Beli Tanah
Ada 3 kemungkinan
a. Jual Beli Tunai
– Pembayaran harga tanah dilakukan saat jual beli. Uang yang digunakan dapat berasal dari uang pembeli sendiri atau fasilitas kredit dari bank
– Hak milik atas tanah beralih setelah tanah diserahkan kepada pembeli. Untuk penyerahan tanah ini disyaratkan dengan menggunakan Akta Jual beli. Akta Jual Beli biasanya dibuat pada saat pembayaran harga tanah
b. Jual Beli Dengan Angsuran
– Pembayaran harga tanah secara angsuran sesuai waktu yang disepakati
– Hak milik atas tanah beralih setelah tanah diserahkan kepada pembeli. Untuk penyerahan tanah ini disyaratkan dengan menggunakan Akta Jual beli. Jadi perpindahan hak milik tidak menunggu lunasnya angsuran
c. Sewa Beli
– Pada sewa beli, mirip dengan jual beli dengan angsuran. Pada sewa beli, pembeli juga mengangsur harga tanah tersebut. Tetapi perbedaannya adalah pada sewa beli hak milik baru berpindah setelah seluruh angsuran dilunasi pembeli. Selama angsuran belum lunas status tanah adalah sebagai tanah sewa.
Dari 3 jenis jual beli tanah tersebut, jenis yang mana yang telah dilakukan oleh Eyang ketika membeli tanah?
Jika yang digunakan adalah jenis kedua (b), maka secara hukum jual beli, hak milik atas tanah telah beralih pada saat perkawinan dengan isteri pertama meskipun harga atas tanah tersebut masih diangsur/dicicil. Dengan demikian hak atas tanah tersebut adalah harta bersama Eyang dengan isteri pertama.
Jika yang digunakan adalah jenis ketiga (c) maka secara hukum jual beli, hak milik atas tanah beralih setelah angsuran lunas, yang berarti peralihan terjadi setelah Eyang menikah dengan isteri kedua. Dengan demikian hak atas tanah adalah milik Eyang dan isteri kedua.
Jadi hak milik atas suatu tanah tidak bergantung pada dari mana sumber uang tersebut, tetapi siapa yang namanya tercantum di akta dan kapan jual beli dilaksanakan.
B. Siapa Yang berhak sebagai Ahli Waris?
Jika enam orang anak dari isteri kedua adalah anak yang dilahirkan dari hasil perkawinan Eyang dan isteri kedua, maka yang berhak menjadi ahli waris adalah:
– Anak dari isteri pertama (1 orang)
– Isteri kedua
– Anak-anak dari isteri kedua (6 orang)
Berarti jumlah ahli waris adalah 8 orang.
Jadi terhadap tanah tersebut, ada 50% bagian Eyang yang diwariskan kepada 8 orang. Sehingga apabila akan menjual tanah tersebut harus persetujuan 8 orang.
Jawaban atas pertanyaan:
1. Surat Pernyataan
Surat pernyataan mengenai pembagian jumlah warisan hanya mengikat para pihak yang membuatnya dan hanya berkaitan dengan persentase besarnya perolehan masing-masing. Sedangkan untuk menjual kepada pihak lain harus persetujuan semua ahli waris.
2. Ahli waris dari isteri pertama tidak dapat menguasai harta warisan sendirian jika 6 orang anak dari isteri kedua adalah hasil perkawinan antara Eyang dengan isteri kedua. Selain anak-anak, isteri kedua juga sebagai ahli waris.
3. Jika memang ahli waris ada 8 orang, maka penjualan tanah oleh ahli waris dari isteri pertama tanpa persetujuan ahli waris lainnya adalah tidak sah. Ahli waris yang lain dapat menggugat perbuatan melawan hukum kepada anak isteri pertama.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Pa sy mau tnya,
Suami sy membeli tanah, ktika membuat ajb dipercayakan kepada ketua rw stempt katanya akan jadi selama 6bln tp sdh hmpr 3th ajb blm diberikan katanya sdh jadi tinggal ditandatangan tp bliau blm bs tebus krn uangnya hbis terpakai.
Pertanyaannya:
Menurut bpk apa yg hrs sy lakukan untk mengurus ajb?sdangkan sy tdk memiliki surat2 apapun.smua surat sdh sy brikan kpda ktua rw tsb.hanya bukti pmbayaran pmbuatan ajb yg dimiliki. Yg jd mslh ktua rw tsbt skrg sdh tdk menjabat rw dan sangat sulit skali untuk ditmui.
Terima kasih
Tanggapan
Ibu Salma
Untuk jual beli tanah harus dibuat dalam bentuk Akta Jual Beli yang dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT).
Yang bertindak sebagai PPAT adalah seseorang yang diangkat oleh Menteri Agraria atau kepal BPN. Pada saat ini umumnya para Notaris juga menjadi PPAT. Untuk daerah yang belum ada PPAT, maka pemerintah mengangkat Camat atau Kepala desa sebagai PPAT Sementara.
Oleh karena itu menyerahkan urusan jual beli tanah kepada Ketua RW adalah tidak tepat.
Mengingat dokumen-dokumen sudah ditangan orang lain, maka sebaiknya Ibu tanyakan kepada Ketua RW tersebut, siapa PPAT yang mengurusnya? Karena kemungkinan besar dokumen-dokumen ibu ada pada PPAT tersebut.
Jika Pak RW susah dicari, maka ibu bisa tanyakan kepada staff RW mengenai kebiasaan Pak RW dalam mengurus tanah, PPAT mana yang biasa ditunjuk oleh Pak RW.
Apabila nama PPAT sudah diketahui, maka saran saya sebaiknya Ibu langsung menghadap PPAT tersebut dan membuat AJB langsung dihadapan PPAT tersebut tanpa melibatkan Ketua RW lagi.
Bagaimana dengan uang yang telah dibayar kepada Ketua RW? Mengenai uang ini, menurut saya adalah dua hal yang berbeda. Jika Ibu bersikeras mengejar pak RW untuk menyelesaikan urusan tanah ini, saya khawatir akhirnya semua akan berantakan. Artinya Ibu akan kehilangan uang karena Pak RW tidak mampu menyelesaikan surat tanah, juga ibu akan gagal memperoleh akta jual beli dan sertipikat tanah karena AJB dan sertipikat tidak diurus oleh pak RW dengan alas an tidak dapat menebusnya karena uang terpakai.
Jadi jika ibu bisa langsung membuat AJB dihadapan PPAT yang namanya sudah diketahui, urusan uang ibu yang terlanjur dipakai oleh Pak RW bisa ibu selesaikan dilain waktu. Penyelesaian uangnya bisa dengan menagih langsung atau menggugat di pengadilan negeri.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
yth pak Ismail,, saya udah kena tilang tapi pas di persidangan nama saya tidak pernah di panggil karna berkasnya belum masuk ke pengadilan dan setelah saya pergi ke polisi yg menilang saya ternyata STNK motor saya dia bingung dan sampai sekarang keberadaan STNK motor saya masih belum jelas nah yg saya tanyakan apa yg harus saya lakukan terhadap polisi itu supaya STNK motor saya bisa balik
Tanggapan
Bapak Rahmat
Jika memang benar keberadaan STNK Bapak tidak diketahui, Bapak dapat melaporkan tindakan anggota polisi tersebut ke bagian Profesi dan Pengaman Internal (Propam) sesuai wilayah penugasannya. Sertakan pula bukti Tilang yang telah bapak terima.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Yth Bapak Ismail Marzuki, yang ingin saya tanyakan adalah apa saja yg harus saya persiapkan untuk mengajukan gugatan sita jamainan terhadap Si A yang dimana si A tidak mampu lagi menyelesaiak masalah hutang pengambilan barang karena si A telah Kabur dan diaman tanah dan bangunannya juga sudah di anggunkan kepada bank. apakah saya masih dapat menyita Tanah dan bangunannya yg di anggunkan kepada bank tersebut? sebelumnya saya ucapkan banyak terima kasih.
Tanggapan
Bapak Yanto
Untuk mengajukan gugatan, yang harus bapak persiapkan adalah:
A. Tahap Persiapan
– mengumpulkan, fakta, dokumen bukti
– membuat gugatan tertulis
B. Tahap Pengajuan gugatan
– Mengajukan gugatan di pengadilan negeri yang berwenang.
Berdasarkan Pasal 118 HIR, Pengadilan Negeri yang berwenang memeriksa perkara adalah:
1. Pengadilan negeri tempat domisili Tergugat.
2. Apabila tergugat lebih dari 1 orang, maka gugatan diajukan di salah satu Tergugat.
3. Apabila domisili tergugat tidak diketahui, maka gugatan diajukan di Pengadilan negeri tempat kediaman Penggugat. Apabila gugatan mengenai barang tidak bergerak, maka gugatan diajukan ke Pengadilan Negeri dimana barang tidak bergerak tersebut terletak.
C. Membayar biaya pendaftaran perkara melalui bank
Tanah dan bangunan yang sudah dijaminkan pada bank dengan Hak Tanggungan tidak dapat dikenakan sita jaminan, karena pemegang Hak Tanggungan mempunyai kedudukan preferent (diutamakan) (Lihat putusan Mahkamah Agung RI No. 419 K/Pdt/2002.)
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
yth;
bapak ismail marzuki
assalamualaikum
saya jaja,dari makassar.
adapun permasalah yg kami hadapi sekarang.
orang tua kami membeli tanah dan rumah tahun 2000.masalahnya akte tanah yang tuan rumah punyai di gadaikan ke bank yang sudah dilikuidasi..sampe pemegang hak tanah yg kmi tinggali sekarang meninggal.akte itu tidak tahu di mana keberadaannya…kami pegang sementara ini cuma akte jual beli dari si pemilik..bagamana caranya kami mencari kembali sertifikat tanah itu,?atau ada langkah lain yang kami bisa lakukan agar tanah yang kami tinggali sekarang bisa jadi milik kami sepenuhnya tanpa ada rasa was2 lagi…
thank ajat sudrajat
Tanggapan
Bapak Jaja
Wa’alaikumussalam
Jika tanah tersebut sudah bersertipikat dan sudah dijaminkan pada bank, pertanyaan saya adalah bagaimana caranya hingga tanah tersebut bisa dijual ke orang tua Pak Jajat?
Jika bank dilikuidasi, likuidasi tersebut terjadi kemungkinan karena likuidasi sukarela atau likuidasi karena keputusan dari Bank Indonesia. Jika likuidasi ini karena keputusan BI, ada kemungkinan asset bank termasuk sertipikat jaminan ditangani oleh PT Perusahaan Pengelola Aset (Persero) . PT PPA ini melakukan pengelolaan atas aset eks Badan Penyehatan Perbankan Nasional.
Apabila kemudian ternyata sertipikat ada di PT PPA, maka ahli waris dari pemilik tanah terlebih dahulu harus melunasi hutang kepada PT PPA. Setelah hutang dilunasi, sertipikat dapat diambil kembali oleh ahli waris.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Selamat malam Pak, saya membaca di situs bapak ini yg begitu arif bijaksana memberikan jawaban2 terhadap pengirim yg memiliki masalah. Semoga saja masalah saya juga bisa mendapat titik terang setelah dijawab oleh bapak. Iaitu mengenai perbedaan luas tahah pada Sertifikat yang akan terbit dengan AJB yang saya miliki. Luas tanah di AJB telah saya ukur bersama juru ukur dr kelurahan. Setelah diukur BPN dan disertifikat tertera luas tanah saya berkurang 10meter. Saya dimintai tanda tangan diatas materai utk menyetujui perbedaan luas tanah tersebut. Pertanyaan saya :
1. Apakah saya harus proses lagi dari awal pengurusan sertifikat jika saya ingin mengukur ulang?
2. Apakah berkas tanah saya yang sudah masuk di BPN dapat saya ambil kembali jika saya tidak menyetujui surat pernyataan dari BPN tersebut.
Demikian pak. Terima kasih banyak saya ucapkan atas jawabannya. Semoga ilmu bapak selalu menjadi ilmu yang bermanfaat dan menjadikan bapak penuh berkah berkat ilmu2nya.
Tanggapan
Bapak Ichsan
Mengenai perbedaan luas, saya berasumsi bahwa perbedaan tersebut terjadi antara luas yang tercantum dalam sertipikat tanah dengan yang tercantum di AJB (hasil pengukuran kelurahan).
Ada kemungkinan perbedaan hasil pengukuran antara BPN dengan kelurahan adalah disebabkan oleh cara yang digunakan dalam pengukuran.Mengacu pada Pasal 24 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No. 3Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan PP No. 24 tahun 1997 Tentang Pedaftaran Tanah, disebutkan bahwa “Pengukuran bidang tanah dilaksanakan dengan cara terrestrial, fotogrametrik, atau metoda lainnya.
Pasal 41 Permenagraia No. 3 Tahun 1997:
(1) Pemeliharaan peta dasar pendaftaran, peta pendaftaran, gambar ukur dan data-data ukur terkait merupakan tanggung jawab Kepala Kantor Pertanahan.
(2) Apabila terdapat peta dasar pendaftaran, peta pendaftaran, gambar ukur dan data-data ukur terkait yang rusak atau hilang, Kepala Kantor Pertanahan diwajibkan memperbaiki atau mengembalikan data informasi tersebut.
(3) Apabila dalam pengukuran untuk pembuatan peta dasar pendaftaran, peta pendaftaran dan gambar ukur terdapat kesalahan teknis data ukuran, maka Kepala Kantor Pertanahan dapat memperbaiki kesalahan tersebut.
(4) Apabila pembuatan peta pendaftaran yang dilaksanakan dengan menggunakan metoda fotogrametrik, terdapat kekeliruan yaitu bidang tanah yang dipetakan tidak sesuai dengan keadaan sebenarnya di lapangan, maka berdasarkan pengukuran di lapangan Kepala Kantor Pertanahan dapat memperbaiki peta pendaftaran tersebut.
(5) Apabila atas suatu bidang tanah yang diukur ulang sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dan (4) sudah diterbitkan sertipikat, selain dilakukan perubahan pada gambar ukur dan peta pendaftaran juga dilakukan perubahan pada surat ukurnya.
(6) Perbaikan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) , (2), (3), (4) dan (5) harus dibuatkan berita acaranya.
Jadi, jika memang terdapat perbedaan, harus dicek terlebih dahulu penyebab perbedaan tersebut. Selain itu sebelum memutuskan untuk menarik kembali dokumen dari BPN, sebaiknya bapak mencari kepastian pengukuran mana yang benar. Mungkin saja pengukuran BPN adalah yang benar. Bapak juga bisa membandingkan dengan pengukuran dari pihak lain (perusahaan jasa swasta) sebagai pembanding.
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
Salam kenal Bp. Ismail,
Saya sangat terkesan dengan pengetahuan mengenai masalah hukum yang Bapak mengerti.
Saya sekarang ini bekerja disalah satu BPR di Kota Bogor. Ada hal yang ingin saya tanyakan yaitu mengenai SHM. Seperti kita ketahui bahwa blanko SHM saat ini bertuliskan Badan Pertanahan Nasional, yang dahulu bertuliskan Departemen Dalam Negeri. Sekarang ini peraturan di kota Bogor apabila SHM masih bertuliskan Departemen Dalam Negeri harus diganti blanko menjadi bertuliskan Badan Pertanahan Nasional. Waktu proses bisa dibilang lama yaitu 3-6 bulan. Yang saya mau tanyakan :
1. Amankah Bank untuk memberikan kredit pada saat penggantian blanko tersebut karena apabila terganti nomor SHM akan berubah.
2. Cara apa yang bisa lebih mengamankan Bank apabila kredit tersebut dicairkan?
Mohon bantuan informasinya
Terimakasih banyak
Tanggapan
Bapak Derin Kristianus
1. Perlu diingat bahwa dalam suatu pemberian jaminan, yang dijadikan jaminan atau objek jaminan adalah hak atas tanah, bukan sertipikat tanah. Sertipikat tanah hanya dokumen bukti atas kepemilikan terhadap hak atas tanah.
Pasal 4 UU No. 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan
(1) Hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan adalah:
a. Hak Milik;
b. Hak Guna Usaha;
c. Hak Guna Bangunan.
Dengan demikian, sepanjang hak atas tanah itu masih ada (tidak musnah), tidak ada perubahan bentuk dan ukuran, dan pemilik dari hak atas tanah tersebut masih atas nama si pemberi hak tanggungan maka pemberian kredit masih tetap aman.
Perubahan nomor SHM atau penggantian blanko sertipikat hanya bersifat administratif. Perubahan nomor SHM secara hukum tidak mengubah hak atas tanah.
Selain itu, penggantian sertipikat tanah dicatat dalam buku tanah yang bersangkutan (Pasal 51 ayat (4) PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah).
Buku tanah adalah dokumen dalam bentuk daftar yang memuat data yuridis dan data fisik suatu obyek pendaftaran tanah yang sudah ada haknya.
Data fisik adalah keterangan mengenai letak, batas dan luas bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, termasuk keterangan mengenai adanya bangunan atau bagian bangunan di atasnya.
Data yuridis adalah keterangan mengenai status hukum bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, pemegang haknya dan hak pihak lain serta beban-beban lain yang membebaninya.
Sepanjang data yuridis dan data fisik tidak mengalami perubahan maka tidak akan mempengaruhi pembebanan hak tanggungan.
2. Agar bank aman, maka proses penggantian sertipikat tersebut harus dilakukan oleh bank sendiri atau melalui notaris/PPAT yang ditunjuk bank. Debitur/pember hak tanggungan harus menyanggupi bahwa apabila penggantian sertipikat telah selesai maka sertipikat itu diserahkan kepada bank.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Assalamu’alaikum
pak saya faruq
saya akan menanyakan perihal tentang pembelian tanah kavling.
saya membeli tanah kavling pada suatu cv yang menjual tanah kavling secara kredit 4 tahun dengan perjanjian jual beli akta notaris, ditengah perjalanan saya sering terlambat membayar angsuran, tapi itu dikenakan bunga dan denda. angsuran saya bayar sampai lunas sampai 4 tahun. setelah lunas angsuran saya, sertifikat tak kunjung selesai sampai 5 tahun ini belum selesai. dan setelah saya desak malah pihak penjual memberitahukan kepada saya bahwa saya gagal bayar, padahal saya angsuran tersebut saya bayar sampai lunas disertai denda keterlambatan, dan kenapa pernyataan gagal bayar tersebut diberitahukan setelah 5 tahun melunasi angsuran tersebut.
mohon bantuan infomasinya apa yang harus saya lakukan, sekedar info tanah kavling saya masih dalam pengusaan penjual, di mana penjual masih memanfaatkan tanah tersebut dengan cara menanami hasil pertananian selama ini.
Tanggapan
Bapak Fahrudin
Tindakan penjual jelas telah termasuk wanprestasi/ingkar janji. Jika bapaak memiliki bukti-bukti pembayaran, maka bapak dapat mengajukan gugatan ke pengadilan negeri atas tindakan wanprestasi tersebut.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Pagi Bp. Ismail Marzuki,
Mohon Pencerahannya…
Apakah dengan hanya kwitansi saja bukti pembayaran tanah bisa sah?
trima kasih.
Tanggapan
Bapak Agus
Kuitansi yang secara umum berlaku di masyarakat adalah sebagai tanda telah dilakukannya pembayaran. Dalam transaksi tanah, kuitansi yang demikian hanya membuktikan bahwa seseorang (misal A) telah membayar kepada orang lain (misal B) untuk pembelian sebidang tanah. Akan tetapi kuitansi ini secara hukum belum menjadi bukti yang cukup untuk terjadinya peralihan hak.
Pasal 37, Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah:
(1) Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Dalam pasal tersebut, yang dimaksud dengan akta PPAT dalam transaksi jula beli adalah AKTA JUAL BELI. Jadi, kedua pihak harus membuat dan menandatangani AJB dihadapan PPAT.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Dear Bp. Ismail Marzuki,
Salam kenal saya Kanaya..
Mohon info, untuk jenis kertas AJB saat ini (november 2013) apakah ada pembaruan (antara yang lama dan yang baru)
Karena belum lama ini (sekitar bulan oktober akhir) saya membuat AJB setelah saya terima di minta untuk tanda tangan di AJB tersebut, saya heran kenapa kertas AJB nya hanya seperti kertas HVS biasa sedangkan Kertas AJB yang lain yang pernah saya lihat sebelumnya itu menggunakan kertas seperti kertas ijazah dan ada nomor seri di bawah (nomor yang bolong2)
Mohon pencerahannya ya, Pak..
Terima kasih.
Regards,
Kanaya
Tanggapan
Ibu Kanaya
Memang benar terhitung sejak 2 Januari 2013 berlaku ketentuan baru berdasarkan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional RI, No. 8 Tahun 2012 Tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.
Aturan tersebut pada pokoknya menyebutkan bahwa akta-akta PPAT (termasuk AJB) penyiapan dan pembuatannya dilakukan oleh masing-masing PPAT. Mengacu pada petunjuk dalam peraturan baru tersebut, Kertas yang digunakan adalah jenis HVS 80 sampai dengan 100 gram, ukuran 29,7 cm x 42 cm (ukuran A 3).
Jadi, saat ini memang menggunakan kertas HVS.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Pak Ismail, saya dan saudara saya memiliki tanah warisan dari orangtua saya dimana lebarnya sekitar 13.000 m2. Kami semua ada 9 orang, tetapi yang hidup tinggal 5 orang. sementara surat kuasa hanya ditandatangani oleh 2 orang saudara saya. Atas kesepakatan kami maka kami ingin menjualnya. Salah satu saudara saya membuat surat kuasa penjualan tanah kepada temannya. adapun yang saya ingin tanyakan adalah :
1. Surat kuasa tersebut oleh saudara saya ditandatangani tetapi dia memalsukan tanda tangan saudaranya 1 lagi. apakah pemalsuan tanda tangan ada sanksinya.
2. apakah surat kuasa tersebut dapat kami tarik secara sepihak dan tanpa ditandatangani oleh saudara saya yang memalsukan tanda tangan.
3. Tanah tersebut belum dibayar PBBnya dan atas perjanjian akan dibayar oleh yang dikuasakan karena harga tanah dijualnya Rp.700.000.000 tapi sama kami hanya kami minta Rp.500.000.000, bagaimana contoh surat perjanjian tersebut.
4. Perjanjian tanah tersebut pembayarannya dicicil selama 5 bulan dengan pembayaran setiap bulannya Rp.100.000.000, tetapi untuk cicilan I saja selalu bermasalah sampai saat ini.
Demikian yang saya ingin tanyakan dan kiranya bapak dengan senang hati dapat menjawabnya. dan sebelumnya saya ucapkan terima kasih.
Tanggapan
Ibu Donda
Untuk penjualan tanah warisan, maka semua pihak yang berkedudukan sebagai ahli waris harus menandatangani akta jual beli. Ahli waris dapat memberikan kuasa kepada orang lain untuk menandatangani akta jual beli, tetapi kedudukan penerima kuasa hanya mewakili si ahli waris tersebut dan bukan sebagai pemilik .
Jika ada pemalsuan tanda tangan, maka pemalsuan tersebut termasuk dalam tindak pidana. Pemalsuan tanda tangan masuk dalam tindak pidana pemalsuan surat yaitu yang tercantum dalam Pasal 263 KUHPidana.
Pasal 263 KUHPidana
(1) Barang siapa membuat surat palsu atau memalsukan surat yang dapat menimbulkan sesuatu hak, perikatan atau pembebasan hutang, atau yang diperuntukkan sebagai bukti daripada sesuatu hal dengan maksud untuk memakai atau menyuruh orang lain memakai surat tersebut seolah-olah isinya benar dan tidak dipalsu, diancam jika pemakaian tersebut dapat menimbulkan kerugian, karena pemalsuan surat, dengan pidana penjara paling lama enam tahun.
(2) Diancam dengan pidana yang sama, barang siapa dengan sengaja memakai surat palsu atau yang dipalsukan seolah-olah sejati, jika pemakaian surat itu dapat menimbulkan kerugian.
Surat kuasa hanya dapat ditarik kembali oleh orang yang memberikan kuasa.
Pasal 1813 KUHPerdata:
Pemberian kuasa berakhir: dengan penarikan kembali kuasa penerima kuasa; dengan pemberitahuan penghentian kuasanya oleh penerima kuasa; dengan meninggalnya, pengampuan atau pailitnya, baik pemberi kuasa maupun penerima kuasa dengan kawinnya perempuan yang memberikan atau menerima kuasa.
Jika proses pembayarannya secara cicilan, saya sarakan agar menggunakan Perjanjian Pengikatan Jual Beli. Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) tersebut calon penjual berjanji akan menjual tanah kepada calon pembeli apabila harga pembelian telah dilunasi.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki