![\"\"](\"http://gorgeone12.files.wordpress.com/2008/09/j0300840.jpg\" "\\"j0300840\\"")
Rubrik Curhat Hukum menyediakan informasi hukum secara interaktif juga memberikan tip singkat terhadap problem yang dihadapi dalam menjalani prosedur hukum dengan cara memberikan informasi yang cepat dan mudah diakses oleh pembaca blog ini.
Anda dapat menyiapkan pertanyaan mengenai permasalahan hukum secara singkat dan jelas melalui kolom \”komentar\” di bagian bawah masing-masing jenis hukum. (Misal untuk Hukum Keluarga, maka klik dibagian Hukum Keluarga dan pertanyaan ditulis di kolom komentar di bawahnya). Pertanyaan tidak diperkenankan menyinggung masalah suku, agama, ras dan antar golongan (SARA).
Mengingat masing-masing pertanyaan bersifat spesifik dan umumnya penyelesaian masalah hukum hanya dapat dilakukan dengan bantuan penasehat hukum, maka penggunaan informasi hukum yang terdapat dalam menu ini terbatas dan tidak dapat digunakan atau diaplikasikan untuk pertanyaan-pertanyaan yang serupa. Seluruh informasi hukum dan tip yang ada BUKAN merupakan atau TIDAK dapat dianggap dan diintepretasikan sebagai pendapat hukum atau advis hukum kepada anda. Penggunaan informasi dan tip hukum ini sepenuhnya menjadi keputusan dan tanggung jawab anda.
Pada awalnya saya ingin membeli tanah seharga Rp. 70 juta. Saya telah memberikan panjar tertulis di kwitansi senilai Rp. 9 juta, dengan alasan untuk pengurusan surat balik nama sertifikat. Namun surat tersebut tidak selesai karena si penjual tidak mencukupi syarat. sehingga saya meminta uang saya dikembalikan, dan si penjual pun meng-iakan. akan tetapi sudah beberapa kali dia buat janji dengan batas waktu yang dia buat sendiri untuk membayarnya tapi tidak pernah ditepati dan dia pun marah-marah setiap saya meminta uang tersebut.
jadi, bagaimana cara agar saya bisa mendapatkan kembali uang panjar tersebut?
terima kasih.
Tanggapan
Bapak Imul
Tindakan calon penjual tersebut masuk dalam kategori ingkar janji. Upaya yang dapat bapak lakukan adalah bermusyawarah dengan calon penjual, dan jika musyawarah tidak berhasil, maka upaya yang diterima oleh hukum adalah menggugat di pengadilan.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail marzuki
Pa Ismail, Apakah seseorang bisa di tuntut secara perdata maupun secara pidana sekaligus, kalau kita menuntut secara perdata langkah apa yang harus kita lakukan apakah perlu pengacara dan brpa prosentase pembayaran, karena hal ini mau saya tindak lanjuti, mengingat selama ini saya sudah terlalu banyak di rugikan termasuk keluarga saya, dan adapun cek yang dibayarkan kepada saya sampai sekarang belum bisa di cairkan, kira kira bagaimana Pa Is langkah2 yang terbaik yang harus saya lakukan?, dan bagaimana pula orang ketiga yang menghubungkan (menjamin) aset yang saya investasikan secara tidak langsung dia lepas tangan, adapun orang ketiga ini sepengetahuan saya dan mata saya sendiri melihat dia ada hbungan perselingkuhan apakah orang ketiga (penghubung dan penjamin) bisa juga di mintai keterangan……dan bagaimana kalau seseorang sudah dikenai tindak pidana apakah semua hutang2nya sudah dihapus?
Tanggapan
Bapak Kiki Fauzi
Berdasarkan Kitab Undang-Undang Hukum Acara Pidana (KUHAP) seseorang yang merasa dirugikan atas terjadinya suatu tindak pidana dapat meminta penggabungan perkara gugatan ganti kerugian dengan perkara pidana.
Hal ini diatur dalam pasal 98-101 KUHAP.
Pasal 98 KUHAP:
(1) Jika suatu perbuatan yang menjadi dasar dakwaan di dalam suatu pemeriksaan perkara pidana oleh pengadilan negeri menimbulkan kerugian bagi orang lain, maka hakim ketua siding atas permintaan orang itu dapat menetapkan untuk menggabungkan perkara gugatan ganti kerugian kepada perkara pidana itu.
(2) Permintaan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) hanya dapat diajukan selambat-lambatnya sebelum penuntut umum . mengajukan tuntutan pidana. Dalam hal penuntut umum tidak hadir, permintaan diajukan selambat-lambatnya sebelum hakim menjatuhkan putusan.
Selain itu, pihak yang merasa dirugikan juga dapat langsung menggugat secara perdata tanpa digabungkan dengan perkara pidana. Akan tetapi jika perkara pidananya sudah dalam tahap pemeriksaan, maka perkara perdata yang pokok masalahnya berkaitan dengan perkara pidana tersebut, menunggu putusan perkara pidana.
Pihak-pihak yang dianggap terkait dengan kerugian yang Bapak derita, dapat digugat selaku para tergugat.
Mengenai biaya untuk pengacara, tidak ada keseragaman dalam menentukan harga. Komponen untuk biaya pengacara biasanya untuk uang jasa (fee), biaya operasional (misalnya pendaftaran perkara dll), dan success fee.
Seseorang yang sudah dihukum karena melakukan tindak pidana tidak hilang kewajibannya untuk membayar hutangnya.
Demikian, semoga bermanfaat.
Wassalam
Ismail Marzuki
Terima kasih kepada bapak yang telah menjawab pertanyaan saya pada 05 september 2012 lalu. Menindaklanjuti dari jawaban bapak, saya telah mengirimkan surat permohonan penyelesaian masalah tanah beserta fotokopi AJB kepada lurah dan kecamatan sebanyak dua kali dalam waktu yang berbeda. Akan tetapi setelah saya tunggu sekian lama, tidak ada tanggapan dari lurah dan camat nya.
Jadi, apa hal selanjutnya yang harus saya lakukan?
Mengingat harga tanah tersebut Rp. 30 juta, jika saya menempuh jalur hukum (menggugat) terhadap penjual tanah (untuk mengembalikan uang saya) berapa biaya pengurusan di peradilan yang harus saya bayarkan?
Jika bapak tidak keberatan, bisakah bapak rincikan biaya nya?
Bagaimanakah prosedur2 dari awal hingga akhir jika saya ingin menggugat ke pengadilan?
Terima kasih.
Tanggapan
Bapak Oki Mulyadi
Mengenai biaya pengurusan (gugatan) di pengadilan negeri, berbeda-beda antara satu PN dengan PN lainnya. Tetapi sebagi patokan, perkiraan biaya antara Rp 500 ribu sampai dengan Rp 1 juta. Biaya-biaya tersebut meliputi antara lain: Biaya pendaftaran, biaya panggilan sidang, biaya meterai, biaya pemberitahuan putusan.
Prosedur singkat mengenai proses gugatan, silakan membuka web berikut ini:
http://www.pn-bireuen.go.id/index.php?option=com_content&view=article&id=152:alur-alur-perkara-perdata-gugatan&catid=45:transparansipengadilan&Itemid=133
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
mksh pak atas sarannya,, dan penjelasannya,,, salam rahmad
pagi pak Is, saya ada masalah sedikit mohon solusinya.. kami sekeluarga berencana menjual tanah dan rumah kami, dan kemarin sudah ada yang berminat membelinya.. akan tetapi tanah yang didepan masih kami kontrakan kepada pihak 3 dan jangka waktunya masih lama (11thn) dan sudah berjalan 1thn dan masalahnya lagi surat perjanjian itu belum dibuat( kami lupa). yang jd pertanyaan kami apa bisa kami mengakhiri perjanjian sewa itu scr sepihak walaupun surat perjanjian itu belum dibuat? recana kami, kami akan memberi ganti rugi sesuai dgn nominal nilai kontrakan kepada pihak 3 tersebut. dan apakah perlu kami membuat surat pernyataan yg isinya pihak 3 bersedia pindah/keluar dan dengan mendapat ganti rugi, yang ditandatangani notaris? terima kasih
Tangapan
Bapak Budi Sasongko
Mengenai sewa menyewa rumah dia taur dalam Kitab Undang-undang Hukum Perdata dan Peraturan Pemerintah Nomor 44 Thun 1994.
Pasal 1570 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
Jika sewa dibuat dengan tulisan, maka sewa itu berakhir demi hukum bila waktu yang ditentukan telah lampau, tanpa diperlukan suatu pemberhentian untuk itu.
Pasal 1571 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
Jika sewa tidak dibuat dengan tulisan, maka sewa itu tidak berakhir pada waktu yang ditentukan, melainkan setelah salah satu pihak memberitahukan kepada pihak yang lain bahwa ia hendak menghentikan sewanya dengan mengindahkan tenggang waktu yang diharuskan menurut kebiasaan setempat.
Pasal 11 Peraturan Pemerintah No. 44 Tahun 1994 Tentang Penghunian Rumah Oleh Bukan Pemilik
(1) Apabila salah satu pihak tidak mentaati ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6, Pasal 7, Pasal 8, Pasal 9,
dan Pasal 10, maka hubungan sewa menyewa dapat diputuskan sebelum berakhirnya jangka waktu sewa menyewa dengan ketentuan-ketentuan :
a. jika yang dirugikan pihak penyewa maka pemilik berkewajiban mengembalikan uang sewa;
b. jika yang dirugikan pihak pemilik, maka penyewa berkewajiban mengembalikan rumah dengan baik seperti keadaan semula, dan tidak dapat meminta kembali uang sewa yang telah dibayarkan.
(2) Selain kewajiban untuk mengembalikan uang sewa sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) huruf a, dalam perjanjian sewa menyewa dapat pula diperjanjikan kewajiban-kewajiban lain yang harus dipenuhi oleh pemilik.
Mengacu pada Pasal 1570 KUHPerdata tersebut, jika perjanjian sewa menyewa tidak tertulis maka salah satu pihak dapat mengakhiri perjanjian dengan pemberitahuan sebelumnya. Selain itu pihak Pemilik wajib mengembalikan uang sewa (Pasal 11 ayat 1 huruf a PP No. 44 Tahun 1994).
Adanya pernyataan kesediaan untuk mengakhiri sewa menyewa dapat mengurangi resiko gugatan dari penyewa, oleh karena itu pernyataan tersebut sebaiknya memang dibuat. Mengenai bentuk, bisa di bawah tangan atau dibuat akta notaris.
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
pak Ismail, saya ada sedikit masalah, dan mohon sarannya. Ibu saya membeli sawah kepada si A, dalam kondisi sawah itu digadaikan kepada orang lain (si “B”). Dan pada saat pembicaraan awal transaksi, ibu saya menanyakan kelengkapan surat-surat tanah/sawah tersebut kepada si A. dari kesepakatan dengan ibu saya, pembayaran dari dilakukan dengan mencicil. dan mengenai kelengkapan surat-surat tanah, jawaban dari penjual/si A, surat-surat itu lengkap dan ada ditangannya. namun saat itu ibu saya tidak melihat secara fisik surat-surat itu. maklum ibu saya orang desa yang tidak tahu soal transaksi jual beli sawah. hanya berdasarkan kepercayaan saja. dan sedikit informasi bahwa sawah si A itu adalah hasil beli dari pihak lain yang baru-baru ini meninggal dunia. dan oleh si A belum dibalik nama. jadi sawah itu masih atas nama pemilik terdahulu yang sudah meninggal dunia. dan bulan ini adalah pelunasan transaksi jual beli sawah tersebut. dan ketika akan dilunasi, ternyata sawah itu masih belum diselesaikan gadainya dan surat-surat tanah yang katanya lengkap ternyata tidak ada. yang ingin saya tanyakan:
1. surat-surat tanah yang ternyata tidak ada. dan saya harus buka buku catatan dikantor desa mengenai nama pemilik asli dan ahli waris. namun ada yang mengganjal dihati saya, apakah bisa surat tanah yang masih atas nama penjual awal sebelum si A itu bisa atau ada kemungkinanan digadaikan atau dijadikan agunan untuk kredit ke bank oleh si A? mengingat si A ini ternyata tukang tipu. dan ibu saya baru tahu akhir-akhir ini.
2. dari catatan tanah dikelurahan/desa, penjual sawah yang notabene sudah meninggal itu memiliki ahli waris yang berada dibawah umur. apakah ahli waris yang dibawah umur menjadi penghambat pengurusan akte tanak/balik nama?
3.jika ibu saya membeli tanah/sawah tersebut dan mengurus akta tanahnya hingga sertifikat, apakah akte tanah atau sertifikat sudah dapat menjadi bukti kuat tidak bisa digugat oleh pihak lain jika ada pihak lain yang dikemudian hari mengaku memiliki surat-surat tanah itu?
mohon penjelasannya. dan terima kasih atas informasinya.
best regard,
yuli
Tanggapan
Ibu Yuli
Berdasarkan informasi yang Ibu sampaikan, saat ini tanah tersebut sedang dijadikan agunan oleh A pada B (digadaikan).
1. Secara hukum, jika A belum menjadi pemilik tanah atau nama A belum tercantum di sertipikat sebagai pemilik tanah, maka A tidak dapat melakukan tindakan menjual maupun menjaminkan tanah tersebut. Terlebih lagi bank, bank tidak mungkin menerima tanah sebagai jaminan jika surat-surat tanah belum lengkap.
Sebagaimana infromasi yang ibu sampaikan, tanah tersebut dijaminkan kepada B (perorangan). Jika informasi ini benar, maka pemberian jaminan dari A kepada B tidak sah, karena A tidak berhak menjaminkan tanah yang belum menjadi miliknya.
2. Ahli waris yang masih dibawah umur dapat menjual tanahnya sepanjang tindakan tersebut diwakili oleh walinya.
Menurut Pasal 309 juncto Pasal 393 KUHPerdata, untuk penjualan tersebut wali harus mendapat izin dari pengadilan negeri. Akan tetapi jika mengacu pada pasal 66 UU No. 1 Tahun 1974 Tentang Perkawinan, Pasal 66 tersebut menyebutkan bahwa seluruh ketentuan dalam KUHPerdata yang berkaitan dengan perkawinan dinyatakan tidak berlaku. Dengan mengacu pada Pasal 66 tersebut, izin dari pengadilan negeri tidak diperlukan.
Untuk mengetahui kepastian diperlukan atau tidaknya izin dari pengadilan negeri tersebut, sebaiknya berkonsultasi langsung dengan Pejabat Pembuat Akta Tanah setempat karena dapat terjadi di suatu daerah diperlukan izin tersebut.
3. Pasal 32 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah
(1) Sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.
(2) Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertipikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertipikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertipikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertipikat tersebut.
Demikian, semoga bermanfaat
Wassalam
Ismail Marzuki
pak saya beli hp di online pas dikirim melalui bandara ternyata barang itu black market apa hukuman kepada konsumen jika tidak mengetahui yang namanya blackmarket?
Tanggapan
Bapak Zuhairi
Secara umum pengertian barang yang dibeli dari black market adalah barang yang diperjualbelikan secara tertutup guna menghindari bea masuk atau pajak. Barang-barang yang demikian masuk kategori illegal.
Dalam transaksi jual beli harus didasarkan pada itikad baik dari kedua belah pihak. Sejalan dengan ketenuan Pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, maka baik penjual maupun pembeli harus beritikad baik dalam melakukan transaksi jual beli.
Pasal 1338 KUHPerdata:
Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang. Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik.
Jadi, apabila pembeli beritikad baik ketika terjadinya transaksi jual beli, maka pembeli dilindungi oleh undang-undang. Yang dimaksud dengan beritikad baaik dalam hal ini adalah, apabila ketika membeli handphone si pembeli meyakini bahwa handphone tersebut adalah handphone resmi (bukan black market). Keyakinan pembeli tersebut juga harus didukung oleh bukti-bukti misalnya:
1. Si penjual secara tegas mengatakan bahwa HP yang dijual adalah barang legal (bukan black market)
2. Harga HP yang ditawarkan masuk akal (tidak terlampau murah dibandingkan harga di toko lain).
Dengan itikad baik tersebut, maka pembeli tidak termasuk sebagai pihak penadah barang gelap.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Pa Ismail, tanya lagi nich…apakah cek itu bisa d perdagangkan atau d perjual belikan dengan asumsi bahwa cek itu adalah mundur dalam arti belum jatuh tempo…
Tanggapan
Bapak Kiki Fauzi
Cek sebagai surat berharga dapat dialihkan.
Peralihan cek dilakukan sebagai berikut: (Pasal 191 KUHD)
– Cek yang ditetapkan agar harus dibayarkan kepada orang yang namanya disebut dengan atau tanpa Klausula yang tegas “kepada tertunjuk”, dapat dialihkan dengan jalan endosemen.
– Cek yang ditetapkan agar harus dibayarkan kepada orang yang namanya disebut dengan klausula: “tidak kepada tertunjuk”, atau Klausula semacam itu, hanya dapat dialihkan dalam bentuk sesi biasa beserta akibatnya. Endosemen yang ditempatkan pada cek demikian berlaku sebagai sesi biasa.
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
Mkash pak atas sarannya pak,,,kalau boleh tau kuat kah surat jual beli tahun 1986 kalau hanya fotocopiannya saja,dimata hukum,,karna yg aslinya disimpan oleh keponakan saya dan ibunya adik saya sendiri,,,dan saya punya fotcopian sertipikat tahun 2008 atas nama keponakan saya atas dasar arbayah jual beli kepada keponakan saya,,,sedangkan pda thun 1986 sdah terjadi jual beli tanah pada ayah saya, yg surat jual belinya pakai materai jaman dulu,,,,,,,
Tanggapan
Bapak Rahmad
Fotocopy tidak memiliki nilai pembuktian. Meskipun demikian, dalam Pasal 1886 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dimungkinkan agar pihak lawan menunjukkan bukti asli dalam persidangan.
Pasal 1886
Pada setiap tingkat perkara, masing-masing pihak dapat meminta kepada Hakim, supaya pihak lawannya diperintahkan menyerahkan surat-surat kepunyaan kedua belah pihak yang menyangkut hal yang sedang dipersengketakan dan berada di tangan pihak lawan.
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
Mksh terlebih dahulu feedbacknya pak, tapi bukti tertulis saya hanya surat jual beli itu tahun 1986 saja dan saksi2nya ketuaRw dan ketua Rk sdah meninggal gimana ya pak solusinya pak,,,mksh
Tanggapan
Bapak Rahmad
Penilaian atas suatu alat bukti sepenuhnya ada pada hakim yang memeriksa perkara. Jadi, apapun bukti yang Bapak miliki nantinya akan dipertimbangkan oleh hakim apakah bisa diterima atau tidak.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Trima kasih atas saran dan djawabannya pertanyaan saya smga اَللّهُ membimbing segala langkah bapak آمِّينَ
Aamiin
Saya Bapak Refly. Mau tanya, saya telah menggugat perbuatan melawan Hukum terhadap Perusahan Wisata. Namun setelah masuk pembuktian Surat ternyata pihak Perusahan asing tersebut tidak memiliki sertifikat Hak milik. Namun pada saat gugatan Perusahan tersebut merekonvensi saya dgn menuntut balik saya dgn ganti rugi. Yg menjadi bertanyaan saya apakah perusahan sebagai tergugat bisa menggugat ganti rugi pada saya sebagai penggugat ?? Sementara Perusahan tersebut tidak memiliki sertifikat Hak milik..? Gimna pak ? Mohon penjelasannya untuk solusi saya agar terlepas dari gugatan rekonvensi…. Mksh sebelumnya.
Tanggapan
Bapak Refly
Yang dimaksud dengan rekonvensi adalah gugatan yang diajukan Tergugat sebagai gugatan balasan terhadap gugatan yang diajukan Penggugat kepada Tergugat. Gugatan rekonvensi ini diatur dalam Pasal 132 a ayat 1 HIR. Gugatan rekonvensi dapat diajukan sebelum acara pembuktian.
Mengajukan gugatan rekonvensi adalah hak Tergugat dan tidak dikaitkan dengan kepemilikannya atas tanah apapun. Mengenai sertipikat hak milik yang tidak dimiliki perusahaan tersebut, tidak menghalangi perusahaan tersebut untuk mengajukan gugatan rekonvensi.
Jadi, meskipun Tergugat tidak memiliki harta apapun, Tergugat berhak mengajukan gugatan rekonvensi.
Yang dapat Bapak lakukan adalah mempersiapkan jawaban rekonvensi dan bukti-bukti yang diperlukan.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
sore pak ismail
saya memiliki perjanjian hutang piutang dengan teman kerja saya , kita telah sepakat mengenai cicilan dan temen kerja saya dengan sukarela berniat menyimpan ATM yang dipakai sebagai alat pembayaran upah dari perusahaan kepada saya.
cicilan yg disepakati baru berjalan 1 tahun dan masih tersisa 1 tahun lagi, kemarin sempat teman kerja saya ditegur oleh personalia mengenai absensi yang buruk lalu ditanya permasalahannya,teman kerja saya menjawab karena masalah financial (hutang kepada saya) jadi malas berkerja.
lalu akhirnya personalia mempertemukan kami ber2 dan personalia melarang aturan menyimpan ATM karena melanggar aturan hukum menurut beliau.
yang mau saya tanyakan apakah benar menyimpan ATM itu melanggar hukum lalu jika personalia hendak mengembalikan ATmnya kepada teman saya lalu bagaimana dengan sisa hutang cicilan yang masih ada 1 tahun lagi?
apakah personalia bisa dimintai pertanggungjawabannya apabila temen kerja saya kemudian hari melalukan wanprestai?
terimakasih sebelumnya pak,mohon bantuannya.
Tanggapan
Bapak Adam
Kartu ATM merupakan benda yang digunakan sebagai sarana penarikan uang. Secara hukum Kartu ATM melekat dengan pemilik rekening. Seseorang boleh menggunakan kartu ATM milik orang lain dengan syarat penggunaan tersebut atas izin dari pemilik ATM. Dengan demikian, sepanjang penyerahan ATM tersebut secara sukarela, maka tidak ada pelanggaran hukum dalam penyimpanan kartu ATM tersebut.
Personalia tidak dapat dimintakan pertanggungjawaban atas wanprestasi teman Bapak.
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
Pak, saya ada pertanyaan mengenai sertifikat ruko:
Tahun 1999 saya telah membeli salah satu ruko dari total 6 ruko dari Tuan A (Sbg pemilik). Dimana pada saat AJB, sertifikat tersebut dalam proses pemecahan serifikat oleh si pemilik. Beberapa tahun belakangan ini, saya mencoba mencari si pemilik akan tetapi saya tidak bisa menemukannya. Beberapa hari yg lalu saya mencoba ke BPN untuk mengecek serifikat nya, mereka memberitahu saya jika sertifikat tersebut telah digadaikan ke bank. Bagaimana solusi agar saya bisa mempunyai sertifikat atas tanah tersebut dan saya tidak mempunyai fotokopi dari sertifikat tersebut? Mohon pencerahannya.
Tanggapan
Bapak Wijaya
Jika informasi keberadaan sertipikat tanah itu belum melebihi waktu 90 hari, maka Bapak dapat mengajukan gugatan ke Pengadilan Tata Usaha negara agar pengadilan membatalkan sertipikat tersebut.
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
Malam Pak…
Bagaimana jika ajb atas pembelian rumah yg dilakukan di depan notaris berdasarkan ppjb palsu atau fiktip yg ditandatangan oleh notaris yg ternyata sudah mati sebelum ppjb ditandatangan dan hal tersebut diketahui setelah ajb telah ditandatangan oleh para pihak. Terimakasih
Tanggapan
Bapak Norman
untuk membuktikan telah terjadinya pemalsuan maka harus dibuktikan melalui proses peradilan. Untuk itu Bapak dapat melaporkan ke kepolisian.
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
Orang tua saya punya hutang kepada si b dgn jaminan sertifikat atas nama saya sendiri tidak ada hitam diatas putih dalam proses tersebut setelah berjalannya waktu saya dgn keluarga mencoba beritikat baik untuk menyelesaikan hal tersebut tetapi si b tdak menerima itikat baik kami degan uang yg telah di pinjam x 2 sebagai tanda terima kasih kami kami tdak ingin menjual tanah berikut rumah waris tersebut dan kami ingin menyelesaikan hal tersebut sesuai hukum. Apa kira” langkah” yg kami harus ambil terimakasih atas bantuan nya
Tanggapan
Bapak Sugeng WH
Dalam perjanjian utang piutang pihak kreditor berhak untuk menerima atau menagih pengembalian utang sedangkan pihak yang berutang (debitur) wajib mengembalikan utang.
Jika debitur sudah beritikad baik untuk melunasi utang sesuai dengan jumlah utang yang disepakati, maka kreditur wajib menerima pelunasan itu dan mengembalikan sertipikat Bapak Sugeng.
Jika langkah musyawarah tidak dapat dicapai, maka Bapak Sugeng dapat mengajukan gugatan melalui Pengadilan Negeri. Gugatan terutama ditujukan untuk memperoleh kembali sertipikat yang saat ini masih ditangan kreditur.
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
Malam pak, gini ceritanya pak. ayah saya punya rumah dan tanah yg dibelinya pada pd tahun 1986 pada Pak Toni,tapi pda tahun 2008 keponakan saya bikin sertifikat rumah dan tanah atas dasar jual beli pada arbayah,arbayah ini adalah anak Pak Toni, sdangkan pda tahun 1986 sdah dibeli ayah saya lewat surat perjanjian jual beli yg berisi sjak thun 1986 sdah jadi milik ayah saya dan tidak ada lagi keturunan pak toni yg berhak atas tanah itu karna sdah dijual pd ayah saya saya,Langkah apa yg harus saya lakukan agar tanah dan rumah kembali atas nama ayah saya lagi,,,,,,mksh
assalam. mualaikum mas sy pendatang br di blok ini saya mau tanya mas kemaren ada yang gadai lektop dengan saya gk ada cas gk ada kota nya jaji 4hari di tebus sampe skrg orangg nya gk nongol2 saya jd curiga apa barang ini haram apa bukan ya mas nanti saya takut dia datang sama polisi lg apa yang harus saya perbuat dengan barang ini mohon pencerahan nya mas
Tanggapan
Bapak Ady
Keberadaan Laptop pada diri Bapak Ady adalah sah berdasarkan perjanjian gadai dengan teman Bapak. Jika suatu saat ada kecurigaan dari kepolisian terhadap bapak Ady, maka Bapak Ady harus dapat menjelaskan dan membuktikan bahwa benar laptop tersebut digadaikan. Terhadap Laptop tersebut, Bapak Ady hanya dapat menyimpannya saja karena statusnya masih berupa jaminan (gadai). Jangan dijual karena jika dijual Bapak Ady akan kena pasal penggelapan.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Malam pak, gini ceritanya pak. ayah saya punya rumah dan tanah yg dibelinya pada pd tahun 1986 pada Pak Toni,tapi pda tahun 2008 keponakan saya bikin sertifikat rumah dan tanah atas dasar jual beli pada arbayah,arbayah ini adalah anak Pak Toni, sdangkan pda tahun 1986 sdah dibeli ayah saya lewat surat perjanjian jual beli yg berisi sjak thun 1986 sdah jadi milik ayah saya dan tidak ada lagi keturunan pak toni yg berhak atas tanah itu karna sdah dijual pd ayah saya saya,Langkah apa yg harus saya lakukan agar tanah dan rumah kembali atas nama ayah saya lagi,,,,,,mksh
Tanggapan
Bapak Rahmad
Apabila memang benar bahwa tanah tersebut telah dibeli oleh ayah Bapak Rahmad, maka Ayah Bapak Rahmad dapat menggugat keponakan tersebut dan Arbayah ke pengadilan. Untuk mempersiapkan gugatan, kumpulkan terlebih dahulu bukti-bukti tertulis dan saksi-saksi yang mengetahui bahwa tanah tersebut telah dijual kepada ayah Bapak Rahmad.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Selamat malam pak ismail,
sy mau menanyakan, bagaimana menekan Bank pemberi kredit KPR jika bank tersebut diangap telah melalaikan tugas dan kewajibannya untuk melakukan AJB terhadap user sehingga didapatkan sertifikat. Sedangkan user sudah melakukan kewajiban terhadap bank yaitu melakukan angsuran tiap bulannya untuk melunai kredit KPR tersebut.
Tanggapan
Bapak Didit
Saran saya, jika ingin menekan Bank maka gunakan cara yang tidak melawan hukum. Layangkan surat teguran atau somasi kepada Bank atas keterlambatan AJB.
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
Selamat siang pak !saya ingin tanyakan permasalahan .2tahun lalu ada seseorang mengajukan pinjaman ke kantor koperasi A,dengan jaminan sertipikat rumah,pada awalnya dia mengatakan sertipikat tersebut adalah milik nya,dan letaknya adalah rumah tempat tinggal nya,dan di perkuat dengan surat pernyataan di atas materai dan di ketahui kepaladesa setempat,namun terjadi kemacetan angsuran hampir setahun tidak dibayar angsuran nya hingga kini.setelah itu,pihak koperasi A hendak melelang rumah tersebut,namun peminjam tersebut tidak mau,dan mengatakan bahwa tanah tersebut bukanlah sesuai dgn sertifikat yang di jaminkan nya.dan menunjuk kan ke tanah yang lain,dan mengingkari surat pernyataan nya.sementara pemilik rumah yg sbenarnya tidak memiliki surat kepemilikan nya.apa dan bagaimana cara penyelesaian nya dan dapatkah pihak koperasi melelang rumah tersebut ?harap penjelasan nya pak !
Tanggapan
Bapak M. Sitanggang
Dalam hukum perkreditan, apabila seseorang hendak menjadikan tanah & bangunan sebagai agunan maka tanah & bangunan tersebut harus diikat dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) untuk selanjutnya diterbitkan Sertipikat Hak Tanggungan.
Dengan adanya Sertipikat Hak Tanggungan tersebut, kreditur (dalam hal ini Koperasi A) dapat menjual tanah agunan antara lain dengan cara lelang.
Apabila belum ada Sertipikat Hak Tanggungan, maka Koperasi A tidak dapat melelang agunan kecuali atas kesepakatan dengan pemilik agunan.
Penyelesainnya dapat melalui perkara perdata yaitu karena kredit macet, juga bisa melalui pidana yaitu karena peminjam telah melakukan penipuan.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Sore pak,
Saya membeli rmh kpr tp sdh pd org kedua. Sedang org tsb dulu membeli pd org pertama hsnya dg cara di bwh tangan.
Setelah sy beli via org kedua dan ingin mengurus jual beli via notaris ternyata diketahui kalo sertifikat rmh tertukar dg tetangga sebelah.
Yg jd pertanyaan sy adalah :
1.siapa yg hrs bertanggung jawab dlm mslh sertifat yg tertukar ini
2. Baiknya bgm utk urusan jual beli ini krn sertikat msh bermasalah sedang sy sdh menyelesaikan pembayaran dg pihak kedua
Terima kasih
Tanggapan
Ibu Juliastuti
1. untuk mengetahui siapa yang bertanggung jawab maka perlu diadakan pemeriksaan menyeluruh atas proses pendaftaran tanah tersebut. Semua pihak yang berkaitan dengan transaksi tanah dapat diminta untuk memberikan penjelasan mengenai proses pendaftaran tanah (“pensertipikatan”) tersebut, misalnya bank selaku pemberi kredit, developer selaku penjual pertama, PPAT selaku pembuat akta jual beli, pejabat Kantor Pertanahan. Jadi, saya tidak dapat serta merta menentukan siapa yang bertanggung jawab. Sertipikat tertukar dapat terjadi karena kesalahan data sehingga perlu diketahui di bagian mana terjadninya kesalahan tersebut.
2. Jika Ibu sudah melunasi seluruh harga tanah maka pihak penjual harus bertanggung jawab sampai dengan selesainya masalah ini.
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
Selamat malam pak ismail, saya mau bertanya, saya mengenal baik mr.X dan saya disuruh menempati rumahnya tanpa ada surat sewa menyewa, setelah beberapa bulan ternyata rumah tsb d anggunkan dan sudah d lelang, dan dimenangkan oleh miss D, namun mr.X bilang unt tidak meninggalkan rmh dan saya disuruh bertahan, miss D melaporkan ke polisi bahwa saya menepati rumah dan tidak dapat menunjukkan bukti sah memiliki hak menempati rmh, lalu saya dapat surat panggilan dari kepolisian sebagai saksi ,kira2 pak saya bisa tidak menjadi tersangka? Padahal saya han ya sebagai perwakilan mr.x saja
Selamat malam pak ismail, saya mau bertanya
tolong saya bapak:bisakah dibuatkan sertifikat tanah hanya berdasarkan: 1;akte jual beli 2;kwitansi pembelian tanah 3;K T P penjual tanah 4;fotho copy kartu keluarga penjual tolong saya pak…….
Tanggapan
Bapak Suparno
Jika mengacu pada pertanyaan Bapak, maka saya menyimpullan yang Bapak maksudkan adalah “pembuatan” sertipikat baru. Artinya atas tanah tersebut belum pernah didaftarkan sehingga belum ada sertipikatnya.
Untuk tanah yang belum ada sertipikatnya maka untuk pendaftaran tanahnya (atau untuk dapat “disertipikatkan”) diperlukan bukti-bukti tertulis.
Pasal 24 Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah:
Ayat 1.
Untuk keperluan pendaftaran hak, hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak lama dibuktikan dengan alat-alat bukti mengenai adanya hak tersebut berupa bukti-bukti tertulis, keterangan saksi dan atau pernyataan yang bersangkutan yang kadar kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik, dianggap cukup untuk mendaftar hak, pemegang hak dan hak-hak pihak lain yang membebaninya.
Penjelasan Pasal 24:
Ayat 1.
Bukti kepemilikan itu pada dasarnya terdiri dari bukti kepemilikan atas nama pemegang hak pada waktu berlakunya UUPA dan apabila hak tersebut kemudian beralih, bukti peralihan hak berturut-turut sampai ke tangan pemegang hak pada waktu dilakukan pembukuan hak.
Alat-alat bukti tertulis yang dimaksudkan dapat berupa:
a. grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings Ordonnantie (Staatsblad. 1834-27), yang telah dibubuhi catatan, bahwa hak eigendom yang bersangkutan dikonversi menjadi hak milik; atau
b. grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings Ordonnantie (Staatsblad. 1834-27)
sejak berlakunya UUPA sampai tanggal pendaftaran tanah dilaksanakan menurut Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 di daerah yang bersangkutan; atau
c. surat tanda bukti hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Swapraja yang bersangkutan; atau
d. sertipikat hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1959; atau
e. surat keputusan pemberian hak milik dari Pejabat yang berwenang, baik sebelum ataupun sejak berlakunya UUPA, yang tidak disertai kewajiban untuk mendaftarkan hak yang diberikan, tetapi telah dipenuhi semua kewajiban yang disebut di dalamnya; atau
f. akta pemindahan hak yang dibuat di bawah tangan yang dibubuhi tanda kesaksian oleh Kepala Adat/Kepala Desa/Kelurahan yang dibuat sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah ini; atau
g. akta pemindahan hak atas tanah yang dibuat oleh PPAT, yang tanahnya belum dibukukan; atau
h. akta ikrar wakaf/surat ikrar wakaf yang dibuat sebelum atau sejak mulai dilaksanakan Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 1977; atau
i. risalah lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang yang berwenang, yang tanahnya belum dibukukan; atau
j. surat penunjukan atau pembelian kaveling tanah pengganti tanah yang diambil oleh Pemerintah atau Pemerintah Daerah; atau
k. petuk Pajak Bumi/Landrente, girik, pipil, kekitir dan Verponding Indonesia sebelum berlaku Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961; atau
l. surat keterangan riwayat tanah yang pernah dibuat oleh Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan; atau
m. lain-lain bentuk alat pembuktian tertulis dengan nama apapun juga sebagaimana dimaksud dalam Pasal II, Pasal VI dan Pasal VII Ketentuan-ketentuan Konversi UUPA.
Dalam hal bukti tertulis tersebut tidak lengkap atau tidak ada lagi, pembuktian pemilikan itu dapat dilakukan dengan
keterangan saksi atau pernyataan yang bersangkutan yang dapat dipercaya kebenarannya menurut pendapat Panitia
Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara
sporadik.
Yang dimaksud dengan saksi adalah orang yang cakap memberi kesaksian dan mengetahui kepemilikan tersebut.
Jadi, dengan mengacu pada pasal 24 tersebut di atas, maka akta jual beli yang dibuat dihadapan PPAT dapat dijadikan sebagai bukti tertulis untuk pembuatan sertipikat tanah.
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
Saya mau beranya mengenai kasus pada diri saya, ceritanya begini: saya telah melakukan kerja sama dalam penyuplaian BBM ( Bhan Bakar Minyak) dalam perjanjian dengan sistim bagi hasil yang telah di tentukan, pihak yang saya ajak kerja sama menjaminkan sebidang tanah kepada saya, Adapun modal yang saya investasikan di bayar berupa Cek plus keuntungan setiap bulannya, setelah pekerjaan selesai saya bermaksud mengembalikan jaminan karena uang yang saya investasikan sudah di bayar dengan Cek. Masalahnya sekarang Cek yang di bayarkan kepada saya ternyata kosong dan telah mengingkari isi perjanjian, pertanyaan adalah apa hukumnya orang telah membayar Cek itu kosong apakah bisa dikatakan penipuan
Tanggapan
Bapak Kiki Fauzi
Pengertian Cek Kosong:
Surat Edaran Bank Indonesia No. 2/10/DASP tanggal 8 Juni 2000 tentang Tata Usaha Penarikan Cek/Bilyet Giro Kosong:
“Cek/Bilyet Giro Kosong adalah Cek/Bilyet Giro yang diunjukkan dan ditolak Tertarik dalam tenggang waktu adanya kewajiban penyediaan dana oleh Penarik karena saldo tidak cukup atau Rekening telah ditutup”
Dalam kasus cek kosong tersebut dapat berupa perkara perdata maupun pidana.
Kasus cek kosong masuk kategori Perdata karena pihak yang telah memberikan cek kosong dianggap telah ingkar janji dalam memenuhi kewajiban pembayaran.
Kasus cek kosong masuk kategori pidana karena pihak yang menyerahkan cek dianggap telah melakukan penipuan berdasarkan pasal 378 KUH Pidana.
Pasal 378 KUH Pidana:
“Barang siapa dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, dengan memakai nama palsu atau martabat palsu, dengan tipu muslihat, ataupun rangkaian kebohongan, menggerakkan orang lain untuk menyerahkan barang sesuatu kepadanya, atau supaya memberi hutang maupun menghapuskan piutang diancam karena penipuan dengan pidana penjara paling lama empat tahun.”
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
Saya mau bertanya apakah investor orang asing bisa menggugat perdata ganti rugi …? Sementara tanah yg didudukinya bukan sertifikat atas nama orang asing.
Tanggapan
Bapak Refly
Mengacu pada pasal 128 Reglemen Acara Perdata (Reglement op de Rechtsvordering), maka orang asing dapat mengajukan gugatan (sebagai penggugat).
Mengenai tanah, apabila orang asing selaku penggugat dikabulkan gugatannya dan tanah itu diserahkan ke pihak asing, maka orang asing itu dalam waktu 1 tahun harus mengalihkan tanahnya ke WNI.
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
Sy punya mslh sy awal nya kerja sama modal dg si A,,,si A ini berikan modal usaha kp sy,,trus lunas,ambil lgi,lunas,,ambil lgi dah msuk byrn ke4,,ambil lgi yg trus terakhir sy ambil 350jt ,krn tdk ada pemasukan,,sy tdk bs membyr cicilan,,,trus yg si A mau laporkan sy atas tindak penipuan,,bgaimna kah itu
Tanggapan
Ibu Susan
Hubungan kerja sama adalah bentuk hubungan keperdataan. Artinya jika salah satu pihak tidak dapat memenuhi kewajiban yang diperjanjikan, maka pihak lain berhak menuntut pemenuhan atas kewajiban tersebut atau meminta ganti rugi. Jadi, bersifat perdata.
Sedangkan penipuan adalah perkara pidana.
Pasal 378 KUHPidana
Barang siapa dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, dengan memakai nama palsu atau martabat palsu, dengan tipu muslihat, ataupun rangkaian kebohongan, menggerakkan orang lain untuk menyerahkan barang sesuatu kepadanya, atau supaya memberi hutang maupun menghapuskan piutang diancam karena penipuan dengan pidana penjara paling lama empat tahun.
Jadi, untuk disebut penipuan, maka suatu perbuatan harus memenuhi unsur-unsur sebagaimana disebutkan dalam pasal 378 tersebut.
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
Assalamu’alaikum wr wb
Pak Ismail Yth,
Perkenalkan nama saya Anto.
Saat ini saya sedang punya masalah, pd tahun 2003 kami ( keluarga ) pernah memberi kuasa kepada agen penjuakan properti untuk menjualkan rumah kami. dan pada minggu lalu september 2013 ada calon pembeli yang datang kerumah dan menawar rumah kami, terjadilah kesepakatan jual beli dalam hal ini diwakili org tua kami ( akte atas nama org tua ) dan calon pembeli tersebut meberi DP sebesar 10jt rumah. setelah 3 hari berselang kami dikumpulkan oleh org tua kami dan kami semua sepakat termasuk orang tua sepakat untuk tidak jadi menjual rumah kami, setelah itu saya menelpon calon pembeli tersebut dan memohon maaf yang sebesar besarnya krn kami mau membatalkan jual beli tersebut dan mau mengembalikan DP secara utuh, tapi calon pemebeli tersebut tidak terima dan mau transaksi tersebut dilanjutkan , kalau tidak dia mengancam akan penggugat kami secara hukum ( kebetulan calon pembelinya seorang pengacara ) dalam hal ini yang mau saya tanyakan adalah :
1. Bisakah kami membatalkan jual beli tersebut dengan mengembalikan DP secara utuh ?
2. apakah secara hukum kami dapat digugat, misalkan dia minta uang ganti rugi atau lainnya ?
3. Bisakah calon pembeli memaksa kami secara hukum agar menjual rumah kami ?
Mohon pencerahannya. Trima kasih atas waktu dan sarannya.
Salamu’alaikum wr wb.
Anto Malaya
Tanggapan
Bapak Anto Malaya
Wa’alaykumussalam
Jual beli menurut hukum di Indonesia tunduk pada ketentuan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
Apabila pemilik dan pembeli telah sepakat dengan harga, maka jual beli secara hukum dianggap telah terjadi.
Pasal 1458 KUHPerdata
Jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, segera setelah orang-orang itu mencapai kesepakatan tentang barang tersebut beserta harganya, meskipun barang itu belum diserahkan dan harganya belum dibayar.
Jadi, dengan adanya kesepakatan, pemilik tanah berkewajiban menjual dan pembeli berkewajiban membayar harga.
Meskipun telah terjadi kesepakatan, hak milik atas tanah tersebut baru beralih ke pembeli apabila tanah telah diserahkan (dalam hal ini telah dibuat Akta Jual Beli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah)
Pasal 1459
Hak milik atas barang yang dijual tidak pindah kepada pembeli selama barang itu belum diserahkan menurut Pasal 612, 613 dan 616.
Jawaban:
1. Pemilik tanah/penjual tidak dapat membatalkan jual beli secara sepihak meskipun disertai pengembalian uang DP. Kecuali jika dibuat perjanjian sebelumnya.
Pasal 1464
Jika pembelian dilakukan dengan memberi uang panjar, maka salah satu pihak tak dapat membatalkan pembelian itu dengan menyuruh memiliki atau mengembalikan uang panjarnya.
2. Pembeli dapat menggugat penjual berdasarkan pasal 1267 KUHPerdata
Pasal 1267
Pihak yang terhadapnya perikatan tidak dipenuhi, dapat memilih; memaksa pihak yang lain untuk memenuhi persetujuan, jika hal itu masih dapat dilakukan, atau menuntut pembatalan persetujuan, dengan penggantian biaya, kerugian dan bunga.
3. Berdasarkan Pasal 1267 KUHPerdata, pembeli melalui pengadilan dapat memaksa penjual untuk memenuhi kewajibannya menjual tanah tersebut.
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
terimakasih pak ismail
kalo misalkan orang yg meminjamkan itu tetap ngotot ,,, jalan yg harus di ambil apa.
Tanggapan
Ibu Dewi
Mohon diperjelas, yang dimaksud dengan “tetap ngotot” itu seperti apa?
Ismail Marzuki