![\"\"](\"http://gorgeone12.files.wordpress.com/2008/09/j0300840.jpg\" "\\"j0300840\\"")
Rubrik Curhat Hukum menyediakan informasi hukum secara interaktif juga memberikan tip singkat terhadap problem yang dihadapi dalam menjalani prosedur hukum dengan cara memberikan informasi yang cepat dan mudah diakses oleh pembaca blog ini.
Anda dapat menyiapkan pertanyaan mengenai permasalahan hukum secara singkat dan jelas melalui kolom \”komentar\” di bagian bawah masing-masing jenis hukum. (Misal untuk Hukum Keluarga, maka klik dibagian Hukum Keluarga dan pertanyaan ditulis di kolom komentar di bawahnya). Pertanyaan tidak diperkenankan menyinggung masalah suku, agama, ras dan antar golongan (SARA).
Mengingat masing-masing pertanyaan bersifat spesifik dan umumnya penyelesaian masalah hukum hanya dapat dilakukan dengan bantuan penasehat hukum, maka penggunaan informasi hukum yang terdapat dalam menu ini terbatas dan tidak dapat digunakan atau diaplikasikan untuk pertanyaan-pertanyaan yang serupa. Seluruh informasi hukum dan tip yang ada BUKAN merupakan atau TIDAK dapat dianggap dan diintepretasikan sebagai pendapat hukum atau advis hukum kepada anda. Penggunaan informasi dan tip hukum ini sepenuhnya menjadi keputusan dan tanggung jawab anda.
Assalamu`alaikum,
Maaf pa ismail, sy m bertanya lgi, tgl 10 juli sy n kaka sy dipanggl oleh pihak pengadilan krn ada laporan dri pihak pemenang lelang apa y namanany anmaning/teguran (mohn maaf bila salh menyebtkan). Yg sy kurg faham kenapa pihak bank bisa main lelang2 aja smntra pihak kami tetap ada kesanggupan bayar, trmksh
Tanggapan
Wa’alaikumussalam
Ibu Ratna,
Mohon maaf jika jawabannya terlambat mengingat kesibukan saya.
Aanmaning atau teguran yang dimaksud dalam proses eksekusi biasanya dilakukan agar pihak debitur melunasi kewajibannya ke Bank sebelum lelang jadi dilaksanakan.
Akan tetapi jika aanmaning tersebut berdasarkan laporan pemenang lelang, maka teguran tersebut adalah untuk pengosongan rumah.
Bank akan melelang jika sampai suatu saat tertentu debitur dianggap tidak dapat lagi melunasi kewajibannya.
Pertanyaannya, jika Ibu Ratna sanggup membayar, apakah kesanggupan tersebut pernah disampaikan ke bank sebelum lelang terjadi? Ada kemungkinan ketiak Ibu Ratna ke Bank untuk melunasi, proses lelang sudah berjalan.
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
Assalamualaikum.. Selamat siang pak, Ayah saya meninggal sejak bulan Januari 2013. Ayah saya meninggalkan seorang istri dan 1 anak perempuan. Beliau masih meninggalkan hutang di Bank sebesar sekian krn meminjam atas nama mama saya. Mama saya pun dalam kondisi sakit stroke dan saya masih kuliah. Adik laki2 papa saya berjumlah 2 orang dan memaksa meminta hak mereka. kami belum bisa memberikan krn kami masih harus melunasi hutang dan membiayai pengobatan mama serta biaya kuliah. salah satu adik papa masih memiliki hutang sebesar 250 jt yg tidak mau mereka bayarkan. akhirnya adik papa saya menjual tanah tanpa izin.
Pertanyaannya :
1. Apa dasar hukum yang kuat agar saya bisa menggugat mereka, karena kami sudah memberikan tanah yang lain untuk di jual berdasar kesepakatan bersama.
Tanggapan
Wa’alaikumussalam
Mba Nia
Sebelum menjawab pertanyaan Mba Nia, saya ingin bertanya:
– tanah yang dijual oleh adik dari papa Mba Nia itu tanah siapa? kenapa sang adik Papa bisa menjual tanah tersebut? secara hukum hanya pemilik tanah yang bisa menjual tanahnya.
Jika Mba Nia akan menggugat, maka dasar hukum adalah ingkar janji karena mereka sudah melanggar kesepakatan mengenai tanah mana yang akan dijual.
Demikian, semoga bermanfaat
Wassalam
Ismail Marzuki
Assalamualaikum pak Ismail,
Saya adalah karyawan kontrak di luar negeri dan istri saya adalah PNS.
Kami mempunyai kredit di sebuah Bank dengan tujuan renovasi rumah. Jaminannya adalah sertifikat rumah tersebut, atas nama istri saya.
Setelah lebih satu tahun kami mengajukan top-up kredit karena nilai rumah juga meningkat. Top-up tersebut telah disetujui/approved oleh Bank sejak awal tahun ini.
Namun setelah beberapa lama tidak realisasi/pencairan dana, dan setelah kami desak, Bank mengakui bahwa sertifikat kami telah hilang di tangan Notaris dalam masa pemasangan APHT.
Sebagai akibatnya, kami tidak dapat menerima pencairan dana dan bank sangat “menggantung” kami dengan tidak kunjung jelasnya sertifikat tersebut. Tentunya kami pun tidak dapat mengajukan take-over kredit ke bank lain karena sertifikat tersebut tidak ada.
Bank pun tidak memberikan kompensasi apapun, meskipun secara lisan mereka menjamin sertifikat kami “1000% aman”, misalnya dengan pencairan terlebih dahulu, karena toh sertifikat itu masih di tangan Bank.
Dampak dari masalah ini, saya kehilangan penghasilan selama beberapa bulan karena saya tidak bekerja hanya untuk mengurusi masalah ini. Ini terkait dengan ketidaktenangan saya dalam bekerja.
Kami juga terpaksa meminjam ke tempat lain untuk memenuhi kebutuhan kami selama saya tidak bekerja, yang berarti beban semakin menumpuk, karena tempo hari kami sudah optimis akan menerima pencairan dana setelah adanya approval dari Bank.
Ini berlangsung sudah lebih dari 6 bulan.
Kami melakukan protes dengan tidak membayar kredit tersebut sementara waktu, namun resikonya kami bisa masuk ke Daftar Hitam (Blacklist) debitur (atau apalah istilahnya). Jadi akhirnya kami tetap harus membayar kembali agar nama kami aman.
Di sinilah sulitnya/terjepitnya posisi kami.
Kami membutuhkan dana, tapi tidak bisa karena yang akan dijadikan jaminan telah dihilangkan oleh bank. Sementara kami dituntut untuk membayar cicilan kredit sebelumnya.
Sebagai konsumen/nasabah, kami merasa telah dirugikan, yang lucunya justru oleh hilangnya properti kami sendiri di tangan pihak lain.
Saat ini saya telah bekerja kembali (di luar negeri) karena sepertinya tidak ada ujung penyelesaiannya.
Saya berniat menggugat bank tersebut jika saya telah menyelesaikan kontrak kerja saat ini, dan menuntut ganti rugi atas dampak yang terjadi dari masalah ini, termasuk kerugian karena waktu dan pikiran saya tersita untuk masalah ini. Jalan negosiasi dan persuasif, termasuk surat komplain ke Bank setempat dan Pusat sudah kami tempuh.
Pertanyaannya:
1. Bisakah saya menggugat dalam masalah ini?
2. Apa dasar hukum yang kuat dalam masalah ini yang bisa digunakan untuk menuntut Bank?
Demikian mohon saran, opini, dan pendapat Pak Ismail.
Mudah-mudahan Allah senantiasa memberikan perlindungan dan kemudahan kepada kita semua.
Wassalam
Satrio
Tanggapan
Wa’alaikumussalam
Bapak Satrio
1. Bapak dapat menggugat Bank dan Notaris atas kehilangan sertipikat tanah tersebut. Bank dan Notaris bertanggung jawab karena sertipikat tersebut telah bapak serahkan kepada mereka
2. Dasar hukum adalah Perbuatan Melawan Hukum (Pasal 1365 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata) , yaitu menghilangkan sertipikat bapak.
Demikian, semoga bermanfaat
Wassalam
Ismail Marzuki
terima kasih atas tanggapan pertanyaan saya terdahulu, sekarang ada pertanyaan baru, didalam desa Ex. transmigrasi ada tanah Restan yaitu tanah sisa pembagian untuk transmigran dan tanah restan tersebut telah disertifikatkan oleh kepala desa dulu atas nama anak-anaknya, legalkah penyertifikatan tersebut dan bagaimana prosedurnya yang benar dalam mengalihkan tanah restan menjadi hak milik, temima kasih.
Tanggapan
Pak Poniman
Mengingat tanah restan tersebut adalah tanah yang dikuasai negara, maka setiap pihak yang berminat harus mengajukan permohonan kepada pemerintah. Dalam kasus yang Bapak sampaikan, saya belum mengetahui pasti dasar perolehan tanah oleh Kepala Desa tersebut.
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
Ass..
Nma sy halqi
Pak sy pnya mslah,1 tahun yg lalu ibuku meminjam uang sbsar 2 jta rupiah pda pamanku dgn cra ibuku menggadaikan sawahnya, tp beberapa blan kmudian pmanq menggadaikn sawah i2 kepada 0rg lain dgn meminjam uang sbesar 10 jta
Prtanyaan saya.. Bagaimana dalil hukumnya dan s0lusi permasalahan ini jika ibuku ingin melunasi hutangnya, padahal pamanq juztru menggadaikn lg k 0rang lain
Tanggapan
Bapak Halqi
Secara hukum jaminan sebenarnya jika tanah akan dijadikan jaminan maka pengikatannya bukan dengan gadai tetapi dengan Hak Tanggungan. Sebidang tanah hanya dapat dijadikan jaminan apabila pemberi jaminan adalah pemilik yang sah atas tanah tersebut.
Dengan demikian, pemberian jaminan kepada orang lain oleh paman Bpk Halqi tidak dibenarkan karena:
– Pemberi jaminan bukan pemiliknya
– Jenis pengikatannya bukan Hak Tanggungan
Solusinya adalah bicarakan hal ini dengan paman secara kekeluargaan agar tanahnya segera dikembalikan. Apabila tidak berhasil, temui pihak yang telah meminjamkan 10 juta ke paman dan sampaikan bahwa pemberian jaminan tersebut tidak sah.
Apabila cara yang kedua tidak berhasil, maka jalan terakhir adalah dengan jalan hukum.
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
Assalamualaikum wr.wb, Pak Marzuki.
Saya Nora
Sy mendpt tugas mengenai masalah PTUN, namun sy masih blm mngerti mngenai masalah PTUN. Ada sebuah kasus menjlskan:
Ada pasutri yg telah bercerai dan dlm putusan perceraian tersebut tidak mnyinggung msalah harta gono-gini. Nah, mreka ini mmiliki sebidang tanah.
Kmudian, tanpa spengetahuan istrinya, si Suami scra pribadi meminjam uang Rp200.000.000 kpd Tn.X dgn jminan sertifikat tanah tersebut.
Dlm pandangan SUAMI:
1. Hutang-piutang ini tdk terdpt perjanjian utang-piutang dan kwitansi pnerimaan uang.
2. Ternyata, Tn.X brhutang kpd bank dengn jaminan sertifikat Suami itu. Serta tanpa spengetahuannya, Tn.X telah mlakukan balik nama atas sertifikat tersbt.
3. Krn Tn.X tidak dpt mlunasi hutangnya pd bank, scra otomatis tanah itu dilelang oleh bank. Drinya tidak terima karena sertifikat itu dianggap cacat hukum dan batal demi hukum.
Dlm pndangan Tn.X:
1. Dirinya tlh mngakui adanya utang-piutang dgn Suami dgn sertifikat tanah sbg jaminannya. Namun, Tn.X mngatakan bhwa telah trjadi penandatanganan surat kuasa menjual oleh Suami kpd dirinya dihadapan seorang notaris.
2. Mnurtnya, scra subtansial masalah ini lebih mngacu pd msalah utang-piutang yg mana masuk k dlm hukum perdata. Sehingga kasus ni dianggap cacat hukum dan batal demi hukum.
Finalnya adalh PTUN memenangkan pihak Tn.X. PTUN mnyetujui bhwa kasus ini lebh ke perdata yg mana masuk ke domain Pengadilan Negeri, bknnya k PTUN.
Yg sy krng mngerti adalah:
1. Setahu sy PTUN itu dpt mngurusi hukum perdata maupun hukum pidana. Nmn, knp malah lepas tangan masalh ini?
2. Misalkan PTUN memang tdk mngurusi hukum perdata, knp PTUN tidak mlihat masalah “balik nama” sertifikat tnah tersebut? Harusnya itu ‘kan dapat membuat Suami memenangkn gugatan tersebut?
Mohon bantuannya penjelasannya ya pak.. ^.^ Terima kasih banyak
Tanggapan
Ibu Nora
Wa’alaykumussalam
1. Menurut ketentuan perundang-undangan, Pengadilan Tata Usaha Negara bertugas dan berwenang memeriksa, memutus, dan menyelesaikan sengketa
Tata Usaha Negara.
Sengketa Tata Usaha Negara adalah sengketa yang timbul dalam bidang tata usaha negara antara orang atau badan hukum perdata dengan badan atau pejabat tata usaha negara, baik di pusat maupun di daerah, sebagai akibat dikeluarkannya keputusan tata usaha negara, termasuk sengketa kepegawaian berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Keputusan Tata Usaha Negara adalah suatu penetapan tertulis yang dikeluarkan oleh badan atau pejabat tata usaha negara yang berisi tindakan hukum tata usaha negara yang berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku, yang bersifat konkret, individual, dan final, yang menimbulkan akibat hukum bagi seseorang atau badan hukum perdata.
Dengan demikian, PTUN tidak berwenang memeriksa, memutus, dan menyelesaikan perkara perdata maupun pidana.
2. Di PTUN, yang menjadi Tergugat adalah pejabat tata usaha negara. Apabila Suami hendak menggugat masalah sertipikat tanah, maka seharusnya Suami menggugat pejabat pertanahan setempat melaluyi PTUN berkaitan dengan penerbitan sertipikat tersebut.
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
Aslam. Pak Ismail,
salam kenal dari Hidayat di kalbar.
Pak Ismail ada yang ingin saya tanyakan dan minta solusi:
“Beberapa bulan lalu ada rekan kerja saya ingin berinventasi barang gaduhan dengan saya dengan sistem bagi hasil yang sudah kita sepakati, dimana investasi barang tersebut saya dipercayakan untuk mencari barang yang akan digaduh. Setelah saya mendapatkan barang yang akan dijadikan investasi, rekan kerja saya sdh deal dengan harga dan barang. serta memutuskan memberikan DP untuk barang tersebut.
setelah melakukan pembayaran DP (barang belum lunas) dan barang sudah diambil untuk disimpan ditempat saya sebagai penggaduh. dipertengahan jalan tiba2 rekan saya dengan alasan berbagai macam tiba-tiba membatalkan perjanjian yang sebelumnya sdh disepakati padahal status barang saat itu belum lunas. karena pembelian barang tersebut atas nama saya maka sebara tidak langsung saya yang mnjadi tertagih oleh pemilik barang meski pemilik barang sudah tahu siapa pembelinya. dengan berat hati saya melunasi barang tersebut beserta mengembalikan sebagian modal ke rekan kerja. yang ingin saya tanyakan adalah:
1. apakah rekan saya bisa saya tuntut dengan tindakan melanggar perjanjian? sedangkan perjanjian ini hanya lisan. saksi yang tahu hanya penjual barang?
2. apakah saya berhak untuk tidak membayar modal rekan kerja saya , karena dia sudah melanggar kesepakatan?
3. jika pemilik modal rekan kerja saya meminta barang yang ada untuk dijual sedangkan secara langsung uang saya juga tertanam dimodal tersebut. apakah saya bisa menolak?
4. jika saya ganti dengan sistem angsur apakah dibolehkan secara hukum karena saya merasa modal yang saya keluarkan skrng ini sdh 50 % juga?
mohon penjelasannya pak.
terima kasih.
Tanggapan
Bapak Hidayatullah
1. Setiap perjanjian yang dibuat oleh para pihak adalah mengikat dan berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Meskpiun perjanjian itu lisan, perjanjian itu sah secara hukum, dan Bapak dapat menggugat teman Bapak tersebut
2. Modal kerja dari teman Bapak sudah masuk ke dalam harga pembelian barang sehingga seharusnya tidak dapat ditagih kembali
3. Teman Bapak berhak meminta barang tersebut untuk dijual tetapi penjualannya harus bersama-sama dengan Bapak.
4. Secara hukum boleh mengangsur sepanjang teman bapak tersebut sepakat.
Demikian, semoga bermanfaat
Wassalam
Ismail Marzuki
Selamat pagi pa, mohon maaf yang sebesar besarnya, bisa kirim ulang jawaban atas pertanyaan saya? Email ny kebetulan lupa pass. Terimakasih banyak.
Selamat malam pa,
Sebelumya saya adalah nasabah salh satu bank di JABAR. Saya mengajukan pinjaman melalui 2 tahapan. Tahapan 1 acc 500jt n tahapan ke 2 acc 350jt. Selang 1th 6bl usaha saya mulai pailit dan terjadilah tunggakan pembayaran angsrn. Dri total kedua pinjaman tsb sy harus membayar hmpr 20jt/bl. Saya pernah mengajukan permohonan penurunan angs menjadi 5jt/bl krn saya masih ada itikad baik utk membayar pinjaman tsb tpi dri pihak bank tdk mengacc yg ada tanah jaminan saya malah lgs dilelang tanpa ada persetujuan saya terlebih dahulu. Yg ingin sy tanyakan sah kan pelelangan tsb n upaya hukum apa yg hrs sy tempuh? Karna org yg mengaku pemenang lelang memaksa sy utk mengosongkan tanah jaminan 1mgg dri skrg. Terimakasih banyak. Sy tgg jawabanny
Tanggapan
Ibu Ratna,
Secara umum dapat saya sampaikan bahwa salah satu upaya bank untuk mengamankan fasilitas kredit yang diberikan kepada debitur adalah dengan meminta agunan kebendaan, dalam hal ini tanah (rumah). Seorang debitur menyerahkan tanahnya ke bank sebagai agunan, kemudian bank dan debitur menandatangani Akta Pemberian Hak Tanggungan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Dengan Hak Tanggungan tersebut, bank berhak menjual agunan melalui lelang sebagai pelunasan dalam hal fasilitas kredit tersebut macet.
Jadi, apabila fasilitas kredit macet, bank berhak menjual agunan dengan cara lelang tanpa meminta persetujuan terlebih dahulu dari Ibu Ratna. Seorang pembeli agunan melalui lelang dilindungi hak-haknya termasuk hak untuk menguasai tanah yang dijadikan objek lelang.
Yang perlu Ibu lakukan adalah menghubungi bank dan menanyakan hasil penjulan lelang, apakah masih ada sisa atau tidak.
Meskipun demikian, Ibu Ratna dapat menggugat bank apabila dalam proses eksekusi tersebut ada hal-hal yang dilanggar, atau Ibu Ratna belum pernah diberi peringatan oleh bank sebelumnya. Gugatan yang demikian tidak termasuk dalam bagian undang-undang Hak Tanggungan, tetapi bersifat umum.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Siang Pak Ismail, assalamualaikaum wr.wb, pak saya mau tanya, saya melakukan jual beli kios, kios tbd menjadi jaminan ke pihak bank, kemudian saya melakukan transaksi jual beli di depan notaris, kemuadian saya melakukan pelunasan ke bank, kemudian membayar sisa uang ke penjual setelah dikurangi pembayaran ke bank, beberapa hari kemudian, notaris menghubungi saya bahwa dia salah melakukan perhitungan pajak, sehingga nilai yang harusnya dibayarkan ke notaris sebesar 15 juta menjadi 37 juta (plus pajak pembeli, penjual, balik nama), nah karena semua uang dari saya sudah lunas, si penjual mangkir dari membayar kelebihan biaya ini, padahal penjual harus membayar pajak penjual sebesar 15 juta, dan dari perjanjian sebetulnya telah disepakati bahwa penjual akan membayar semua pajak dan biaya balik nama, kira2 ada sara bagaimana saya mengatasi penual yang mangkir membayar pajak yang seharusnya dia bayar?makasih
Tanggapan
Bapak Ichsan Slamet
Wa’alaikumussalam
Berdasarkan kesepakatan yang tercantum dalam AJB, seharusnya Penjual bertanggung jawab atas kekurangan pembayaran pajak. Tidak dapat dipungkiri bahwa Bapak Ichsan tidak memiliki “senjata” untuk memaksa secara langsung agar penjual membayar pajaknya. Cara pertama yang dapat Bapaklakukan adalah melakukan pendekata ke penjual agar mau membayar pajak tersebut. Jalan terakhir adalah menggugat di pengadilan, meskipun cara ini memakan waktu lama.
Demikian, semoga bermanfaat
Wassalam
Ismail Marzuki
Asslm…
Pak Is yg terhormat,,,sy mau menanyakan tentang masalah perktreditan,kronologisnya sbb:
Calon debitur sy bermohon melakukan pinjaman kredit pada bank tempat sy bekerja dengan agunan Sertifikat tanah atas nama org tua (ayah), sedangkan ibu cadeb sdh meninggal dan ayah cadeb sy menikah lagi untuk kedua kalinya. dari pernikahan pertama ayah cadeb, cadeb memiliki 3 saudara,sedangkan saudara dari ibu kedua belum ada. Pada waktu pengikatan jaminan pihak notaris meminta surat keterangan ahli waris sedangkan salah satu saudara cadeb tdk berada di tempat (merantau dn sdh lama tdk kembali).. tolong berikan pencerahan agar pencairan kredit dapat dilakukan. ty
Tanggapan
Bapak/Ibu Ari
Wa’alaikumussalam
Suatu tanah dapat dijadikan agunan oleh pemiliknya. Dalam suatu perkawinan, pada dasarnya harta yang diperoleh selama perkawinan adalah harta bersama, kecuali jika ada perjanjian perkawinan yang menentukan adanya pemisahan harta.
Dalam kasus yang Bapak/Ibu Ari sampaikan, saya asumsikan bahwa harta perkawinan adalah harta bersama. Dengan demikian, jika seorang suami hendak menjaminkan tanahnya maka suami wajib meminta persetujuan isteri meskipun sertipikat tersebut atas nama suami.
Dengan harta bersama maka hak masing-masing suami isteri adalah 50% : 50% sehingga apabila isteri wafat, isteri tersebut mewariskan 50% bagiannya kepada ahli waris yaitu suami dan anak-anak. Jika suami akan menjaminkan, diperlukan persetujuan dari ahli waris isteri yaitu suami dan anak-anak.
Mengenai ahli waris yang tidak diketahui keberadaannya, maka mengacu pada ketemtuan Pasal 463 ayat 2 Kitab-Undang-Undang Hukum Perdata maka keluarganya dapat meminta pengadilan negeri agar menunjuk salah satu keluarga mewakili kepentingan orang yang tidak diketahui keberadaannya tersebut.
Demikian, semoga bermafaat
Wassalam
Ismail Marzuki
terima kasih pak ismail atas penjelasan diatas…
menindak lanjuti pertanyaan saya yg diatas pak,
ini seandainya pak ismail kemungkinan terburuk,
-pihak pertama memenangkan gugatan ke pihak ke dua dikarenakan ajb pihak ke 1 dan pihak ke 2 memang dipalsukan oleh pihak ke 2 dan notaris/ppat secara langsung atau tidak langsung terlibat dengan melegalisir ajb tersebut sebab dari itu pengadilan memutuskan sertipikat saya batal demi hukum.(ini seandainya lo pak).
-pertanyaan saya pak,siapa saja yg bisa saya tuntut?
-tuntutan saya pidana atau perdata?
-bisakah saya menuntut ganti rugi kepihak yg terlibat pak?
sebelumnya saya ucapkan terima kasih buat pak ismail atas penjelasannya
Tanggapan
Bapak Haryo,
Menjawab pertanyaan Bapak, maka dapat saya sampaikan sebagai berikut:
1. Siapa saja yang dapat dituntut?
Bapan Haryo dapat menggugat pihak kedua dan notaris. Pihak kedua digugat karena ada hubungan hukum antara Bapak Haryo dengan Pihak 2. Notaris (atau PPAT) digugat jika ada indikasi bahwa Notaris tersebut terlibat dalam pemalsuan.
2. Bapak Haryo dapat menggugat secara perdata dan melaporkan pemalsuan secara pidana. Akan tetapi mengacu pada ketentuan pasal 98 Kitab Undang-Undang Hukum Acara Pidana, Bapak Haryo dapat meminta penggabungan perkara perdata dengan pidana.
Pasal 98 KUHAP
(1) Jika suatu perbuatan yang menjadi dasar dakwaan di dalam suatu pemeriksaan perkara pidana oleh pengadilan negeri menimbulkan kerugian bagi orang lain, maka hakim ketua siding atas permintaan orang itu dapat menetapkan untuk menggabungkan perkara gugatan ganti kerugian kepada perkara pidana itu.
(2) Permintaan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) hanya dapat diajukan selambat-lambatnya sebelum penuntut umum . mengajukan tuntutan pidana. Dalam hal penuntut umum tidak hadir, permintaan diajukan selambat-lambatnya sebelum hakim menjatuhkan putusan.
3. Bolehkan menuntut ganti rugi? Bapak dapat menuntut ganti rugi melalui gugatan perdata saja, atau menggabungkan dengan pidana sebagaimana diatur dalam pasal 98 KUHAP.
Demikian, semoga bermanfaat
Wassalam
Ismail Marzuki
Terimakasih atas penjelasan dari bapak Ismail Marzuki atas pertanyaaan saya pada tanggal 23-Mei-2013, sekarang saya agak mengerti tentang perbedaan/ pengertian antara “terhalang melakukan perbuatan hukum” dengan “perbuatan melawan hukum”.
Mohon maaf jika saya banyak bertanya kepada Bapak, karena latar belakang saya dari bidang ilmu komputer, sehingga agak bingung ketika membaca literatur tentang ilmu hukum tanpa disertai analogi atau contoh kasus seperti yang telah Bapak jelaskan.
Berikut ini adalah kalimat yang saya kutip dari Klinik Hukumonline :
Suatu perbuatan bersifat melawan hukum apabila perbuatan itu bertentangan dengan hukum pada umumnya.
Hukum bukan saja berupa undang-undang, tetapi juga aturan-aturan hukum tidak tertulis, termasuk kebiasaan yang harus ditaati dalam hidup bermasyarakat.
Kerugian yang ditimbulkan itu harus disebabkan karena perbuatan yang melawan hukum itu.
Dengan kata lain, antara kerugian dan perbuatan harus ada hubungan sebab akibat yang langsung; kerugian itu disebabkan karena kesalahan pelakunya.
Adapun sepengetahuan saya, Tuan-M tidak memiliki sumber penghasilan selain dari perusahaan tempat dulu saya bekerja. Dana berasal dari para kontraktor yang jelas-jelas merupakan titipan dana sebagai booking proyek (bertahun-tahun proyeknya sampai saat ini belum juga terealisasi sehingga para kontraktor meminta dana mereka dikembalikan).
Dengan kata lain, dana yang digunakan untuk membeli tanah yang diwaqafkan tersebut merupakan dana perusahaan yang bukan dana pribadi.
Apakah bisa dikatakan bahwa Tuan-M selaku pemilik perusahaan sekaligus direktur utama dengan secara sadar dan sengaja telah melalaikan kewajiban perusahaan / menggelapkan dana perusahaan yg seharusnya diutamakan untuk kepentingan operasional perusahaan?
Karenanya saya menganggap bahwa Tuan-M telah berbuat zhalim kepada orang banyak dengan melakukan perbuatan tersebut.
Maksud saya bertanya di site curhat hukum ini hanyalah mencari jawaban/ pendapat dari ahlinya, tidak bermaksud untuk mencemarkan nama baik seseorang.
Terimakasih banyak atas tanggapan dan jawaban dari Bapak. Semoga Allah SWT membalas perbuatan baik Bapak.
Tanggapan
Bapak Ilham Dwigunawan
Jika benar apa yang Bapak sampaikan tersebut maka secara hukum Tuan M termasuk telah melakukan penyalahgunaan wewenang yaitu menggunakan uang perusahaan diluar tujuannya, atau melakukan penggelapan dana atau setidaknya bertindak ingkar janji terhadap para investor.
Agar Tuan M bersedia mengembalikan dana yang telah terpakai maka sebaiknya dlakukan penagihan secara persuasif terlebih dahulu, dan jika Tuan M tetap tidak bersedia, pihak yang dirugikan dapat menempuh jalur hukum.
Meskipun demikian, wakaf yang telah diberikan Tuan M secara hukum positif adalah sah kecuali jika ada putusan pengadilan yang memutuskan bahwa tanah tersebut adalah hasil dari tindak pidana.
Demikian, semga bermanfaat
Wassalam
Ismail Marzuki
Terimakasih banyak atas tanggapan dan jawaban bapak Ismail Marzuki terhadap pertanyaan saya sebelumnya.
Dan pada kesempatan kali ini saya mohon penjelasan dari Bapak mengenai syarat sah waqaf pada point 1.c pasal 8 UU No. 41 Tahun 2004, yang menyebutkan waqif “tidak terhalang melakukan perbuatan hukum”.
Seperti yang sudah saya ceritakan sebelumnya bahwa Tuan-M masih memiliki kewajiban hukum kepada pihak lain, yang diantaranya: Menunggak/ mengabaikan kewajiban membayar gaji kepada para pegawainya; Mengabaikan pengembalian ‘biaya’ yg sudah dipungut dari para peserta outsourcing yg dijanjikan akan bekerja di luar negeri; Mengabaikan pengembalian biaya koordinasi atas proyek yg mundur kepada kontraktor;
Dalam hal tersebut, Tuan-M telah lebih dahulu membuat surat pernyataan bermaterai kepada masing-masing pihak bahwa Tuan-M akan segera membayar/ mengembalikan apa yang menjadi kewajibannya kepada pihak lain.
Sehingga jika Tuan-M kemudian mendahulukan melakukan pembelian lahan, mewaqafkan, dan menyumbang biaya pembangunan gedung serbaguna tersebut, dapat diartikan bahwa Tuan-M secara sadar dan sengaja telah mengabaikan seluruh kewajibannya, sehingga dapat dikatakan bahwa Tuan-M telah melakukan perbuatan melawan hukum.
Demikian pertanyaan dari saya, terimakasih banyak atas tanggapan dan jawaban dari Bapak. Semoga Allah SWT membalas perbuatan baik Bapak.
Tanggapan
Bapak Ilham Dwigunawan,
Untuk mewaqafkan sesuatu maka waqif harus tunduk pada ketentuan syariat islam sebagai unusr material, dan secara formal harus memenuhi ketentuan hukum positif.
Dalam Pasal 8 ayat 1 huruf c UU Nomor 41 Tahun 2004 disebutkan bahwa seorang waqif dapat mewaqafkan sepanjang waqif tidak terhalang untuk melakukan perbuatan hukum.
Apa yang dimaksud dengan “TERHALANG MELAKUKAN PERBUATAN HUKUM’? apakah setiap halangan dapat dianggap sebagai halangan melakukan perbuatan hukum?
Sebelum masuk ke pembahasan lebih jauh, perlu saya sampaikan terlebih dahulu apa yang dimaksud dengan PERBUATAN HUKUM.
PERBUATAN HUKUM adalah setiap perbuatan atau tindakan subyek hukum yang mempunyai akibat hukum dimana perbuatan tersebut dikehendaki oleh subyek hukum.
Dalam masalah waqaf, maka Perbuatan Hukum dari subyek hukum adalah berupa perbuatan untuk mewaqafkan, dimana mewaqafkan terssebut memang dikehendaki oleh subyek hukum (waqif).
TERHALANG MELAKUKAN PERBUATAN HUKUM adalah seseorang yang tidak dapat melakukan perbuatan yang mempunyai akibat hukum karena adanya suatu halangan.
Pertanyaannya adalah: Kondisi apa yang membuat seorang subyek hukum terhalang melakukan perbuatan hukum?
Secara umum, kondisi yang membuat seseorang subyek hukum terhalang melakukan perbuatan hukum adalah:
a. Faktor usia: seorang yang belum dewasa tidak dapat melakukan perbuatan hukum sendiri (Pasal 47 UU Perkawinan)
b. Faktor ketidakmampuan bertindak: seorang yang berada di bawah pengampuan tidak dapat melakukan perbuatan hukum sendiri tanpa didampingi pengampunya (Pasal 446 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata)
c. Faktor mental: orang gila tidak dapat melakukan perbuatan hukum sendiri (Pasal 433 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata)
d. Faktor obyek hukum: seseorang tidak boleh menjual sesuatu benda yang bukan miliknya
Dalam masalah waqaf tersebut, apakah keempat faktor penghalang tadi terpenuhi? Apabila tidak ada satupun penghalang sebagaiaman disebutkan diatas, maka waqif berwenang untuk mewaqafkan tanahnya.
Informasi yang bapak sampaikan bahwa waqif masih memiliki utang atau kewajiban dan janji-janji kepada pihak lainnya, secara hukum positif bukanlah halangan bagi waqif untuk melakukan perbuatan hukum berupa waqaf. Meskipun mungkin jika ditinjau dari segi syariat Islam seorang waqif sebaiknya bebas dari utang sebelum mewaqafkan tanah, akan tetapi adanya utang-utang tersebut tidak menghalangani terjadinya waqaf.
Dalam hukum positif, waqif yang masih mempunyai banyak utang kepada pihak lain, tidak dilarang untuk mewaqafkan tanahnya sepanjang tanah tersebut tidak ada kaitannya dengan utang-utang waqif.
Tuan M, meskipun dia memiliki utang dan kewajiban-kewajiban, tidak serta merta dianggap telah melakukan perbuatan melawan hukum. Terlebih lagi jika utang itu muncul dari suatu perjanjian maka jika Tuan M menunggak pembayaran disebut Ingkar Janji atau wanprestasi, bukan perbuatan melawan hukum. Baik perbuatan melawan hukum maupun wanprestasi, harus dibuktikan dengan adanya putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap. Jika belum ada putusan pengadilan, maka Tuan M tidak dapat dianggap melakukan perbuatan melawan hukum atau wanprestasi.
Bahkan jika seandainyapun pengadilan memutuskan bahwa Tuan M melakukan perbuatan melawan hukum atau wanprestasi, putusan tersebut tidak dapat menghalangi Tuan M untuk berwaqaf, kecuali jika tanah yang akan diwaqafkan dinyatakan disita berdasarkan putusan pengadilan tersebut.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Pa Ismail, saya mohon bantuannya.
Saya membeli rumah dr pihak developer, ketika sy membeli rmh tsb, pihak developer memberi tahu bahwa rmh tsb sdh ada ppjb dg pihak lain akan tetapi pihak lain tsb dinyatakan wanprestasi oleh pihak developer, dan menjual rmh itu kpd sy. skrg stlh saya akad kredit, pihak lain tsb meneror sy dan mengatakan bahwa rmh itu msh miliknya, lalu memasangkan papan yg bertuliskan “Rumah ini dalam keadaan status quo”. yg ingin sy tanyakan apakah pihak lain tsb memiliki hak utk menyatakan rmh dlm status quo?. Bagaimana status kekuatan hukum saya dg rmh tsb apabila kasus ini sampai ke meja sidang, mengingat sertifikat rmh msh atas nama bank KPR. sdgkn ajb sdh atas nama sy. apakah sy bs melaporkan kembali si pihak lain itu ke kantor polisi karena telah menganggu ketenangan sy dg meneror dg sms yg mengatakan bahwa sy hrs mengembalikan rmh tsb kepadanya. sy sdh sering memberitahukan pihak developer akan mslh ini, tetapi beliau hanya menjawb utk tdk diperdulikan tanpa ada penyelesaian. Langkah apa yg saya bs ambil utk menyelesaikan mslh ini. Terima kasih atas bantuannya.
Tanggapan
Ibu Laura,
Dalam transaksi peralihan hak atas tanah, yang dapat dijadikan bukti telah beralihnya kepemilikan tanah adalah Akta Jual Beli, bukan PPJB.
Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah
Pasal 37
(1) Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah,
pemasukan dalam peusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Sepanjang ibu Laura telah menandatangani AJB dengan developer maka Ibu sah sebagai pemilik, sedangkan pihak lain yang hanya berbekal PPJB tidak punya hak kepemilikan atas tanah tersebut. Jika pihak lain tersebut akan menggugat, maka gugatan seharusnya ditujukan kepada developer karena PPJB dibuat antara developer dengan pihak lain tersebut.
Apabila ibu merasa terganggu dengan tindakan pihak lain tersebut, ibu bisa melaporkannya ke kepolisian.
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
Selamat pagi pak Ismail,
Saya ingin bertanya perihal cara menebus sertifikat yg telah kami jaminkan ke bank dan telah menjadi objek lelang oleh KPKNL.
1. Apakah masih mungkin/ di perbolehkan jika saya sebagai debitur yg semula adalah pemilik tanah, menebus kembali sertifikat tanah saya yg sudah masuk sebagai objek lelang KPKNL? Dimana tanah ini sudah pernah di umumkan sebagai objek lelang di KPKNL tahun 2012.
2. Sekarang kami memiliki dana yg cukup untuk menebus tanah tersebut. Jika memang ada peraturan yg membolehkan debitur objek yg sudah di lelang (tapi belum terlelang) untuk menebus. Darimana saya dapat mengetahui nilai yg harus saya bayarkan untuk menebus objek lelang yang tadi nya adalah milik saya sendiri?
3.Jika memang memungkinkan saya sebagai debitur untuk menebus kembali, bagaimana prosedurnya?
Mohon penjelasan Bapak Ismail.
Terima kasih sebelumnya.
Tanggapan
Bapak Sujatmi
Mengenai pelaksanaan lelang diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 93/PMK.06/2010 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang.
Dalam peraturan tersebut tidak dimungkinkan bagi bapak selaku Debitor untuk menebus tanah yang akan dilelang. Debitor tidak boleh menjadi peserta lelang, sehingga debitor tidak memiliki kesempatan untuk membeli tanah tersebut melalui lelang (Pasal 69).
Sebagai jalan keluarnya adalah dengan memanfaatkan celah yang terdapat dalam Pasal 24, 25 dan 26 Peraturan menteri tersebut. Dalam pasal-pasal tersebut dimungkinkan adanya pembatalan lelang atas permohonan penjual. Dalam kasus bapak, yang bertindak selaku penjual lelang adalah Bank.
Oleh karena itu, langkah pertama yang dapat dilakukan adalah dengan menghubungi Bank dan menyampaikan maksud Bapak untuk membayar seluruh utang ditambah biaya-biaya lainnya yang sudah dikeluarkan bank untuk lelang (biaya pengumuman lelang dan sebagainya). Jika bank menerima permohonan Bapak, maka Bank harus mengajukan permohonan ke Pejabat Lelang paling lambat 3 (tiga) hari sebelum pelaksanaan lelang dan mengumumkan dalam surat kabar 2 (dua) hari sebelum lelang.
Demikian , semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Selamat sore.
Saya mohon tanggapan atau arahan dari bapak atas permasalahan yg saya hadapi.
Saya telah bekerja di perusahaan milik Tuan-M sekitar 1,5 tahun. Sayangnya gaji saya selama 10 bulan terakhir belum juga dibayarkan termasuk THR.
Akan tetapi Tuan-M sanggup membeli tanah seluas 66 meterpersegi dengan asumsi harga Rp.1juta per meterpersegi, sehingga diasumsikan tanah tsb memiliki nilai Rp.66juta.
Kemudian Tuan-M mewaqafkan tanah tsb untuk kepentingan pembangunan Gedung Serbaguna RT di daerahnya.
Selain mewaqafkan tanah, Tuan-M juga memberi sumbangan dan pinjaman dana tunai senilai Rp.30jutaan untuk pembangunan gedung tsb.
Permasalahannya adalah pada saat Tuan-M melakukan semua kegiatan tersebut diatas, Tuan-M MASIH MEMILIKI ‘kewajiban-kewajiban hukum’ kpd pihak-pihak lain. Diantaranya: Menunggak/ mengabaikan kewajiban membayar gaji kepada para pegawainya; Mengabaikan pengembalian ‘biaya’ yg sudah dipungut dari para peserta outsourcing yg dijanjikan akan bekerja di luar negeri; Mengabaikan pengembalian biaya koordinasi atas proyek yg mundur kepada kontraktor;
Pertanyaan:
1. Apakah status waqaf tersebut sah menurut hukum agama dan negara disaat Tuan-M masih terikat kewajiban hukum dgn pihak lain?
2. Jika status waqaf tidak sah, apakah waqaf tersebut bisa digugat oleh para para pihak lain yg terkait dengan ‘kewajiban-kewajiban hukum’ tsb?
Terimakasih atas perhatian dan jawaban dari bapak.
Tanggapan
Bapak Ilham Dwigunawan,
Berdasarkan informasi yang Bapak sampaikan, ada empat peristiwa hukum yang berbeda dan berdiri sendiri.
– Peristiwa hukum pertama: Tuan M menunggak pembayaran gaji
– Peristiwa hukum kedua: Tuan M membeli tanah
– Peristiwa hukum ketiga: Tuan M mewakafkan tanahnya
– Peristiwa hukum keempat: Tuan M memberikan sumbangan untuk pembangunan gedung.
Peristiwa hukum Pertama secara hukum tidak berkaitan dengan peristiwa hukum kedua sampai keempat. Tuan M yang menunggak pembayaran gaji, tidak dilarang untuk membeli tanah dan mewakafkan tanahnya.
Jika dikaitkan dengan dengan persyaratan wakaf, maka sepanjang syarat sahnya wakaf terpenuhi maka wakaf tersebut sah.
Menurut UU No. 41 Tahun 2004 Tantang Wakaf, syarat agar suatu benda dapat diwakafkan adalah
apabila benda tersebut dimiliki dan dikuasai oleh Wakif (orang yang mewakafkan) secara sah.
1. Secara Negara (hukum positif) maka wakaf yang dilakukan oleh Tuan M adalah sah sepanjang syarat-syarat yang terkandung UU No. 41 Tahun 2004 terpenuhi. Mengenai tinjauan syariat Islam, mohon maaf, saya tidak dapat memberikan penjelasan karena latar belakang ilmu dan kapasitas saya yang tidak sesuai untuk menjawabnya. Khusus masalah syariat, silakan tanyakan langsung kepada Majelis Ulama Indonesia.
2. Setiap orang yang merasa memiliki tagihan kepada Tuan M dapat menagihnya secara langsung atau dengan cara mengajukan gugatan ke pengadilan negeri. Seluruh harta Tuan M dapat disita oleh pengadilan untuk melunasi utang Tuan M kepada semua pihak. Apabila ternyata wakaf tersebut tidak sah, maka tanah itu kembali menjadi milik Tuan M, dan apabila tanah tersebut menjadi milik Tuan M maka tanah itu juga dapat disita.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Siang Pak Is,
Saya debby, mohon masukan dan saran untuk masalah yang sedang saya hadapi saat ini. 2 tahun lalu saya mendapat pinjaman kredit usaha di Bank Mega dengan agunan sertifikat rumah. sejak saya ttd kredit tersebut agak kaget ko diberikan 2 fasilitas kredit yaitu 100jt pinjaman kredit usaha, yang ke 2 dengan nilai 60 jt Demand Loan. Saya tanyakan terhadap marketingnya ko gini ? kenapa ada dua perjanjian gini…dia jawab gak b, cuma istilah saja 160jt cician tetap bunga dan pokok selama 7 th 3,4 jt per bulan. singkat cerita ok sy ttd. belum keluar dari ruangan tamu bank tersebut, saya di tawari untuk berbisnis oleh si marketing karyawan bank tersebut, dengan tujuan agar cicilan saya yang setiap blnnya 3,4 itu terkaper. Singkat cerita satu tahun berlalu cicilan memang lancar, namun setelahnya saya sering mendapat surat peringatan yang akhirnya rmh sayasudah di lelang oleh bank, dan sudah di beli orang. NBanyak orang bilang ini permainan banknya. Apa boleh buat nasi sudah menjadi bubur….yang ingin saya tanyakan adalah, masih adakah jalan keluar untuk saya agar dapat uang pengosongan rumah ? adakah UUD tentang hal ini atau apalah….supaya saya tidak begitu saja ( pergi tampa membawa sepeser uangpun ) mana rumah warisan dari orang tua lagi ….
mohon saran dan bantuannya pak is, trimakasih…
Salam hormat,
debby
Tanggapan
Ibu Debby
Dari informasi yang ibu sampaikan dapat disimpulkan bahwa Rumah (Tanah dan Bangunan) ibu disita untuk melunasi hutang ibu pada bank.
Mengenai hak-hak ibu yang berkaitan dengan rumah tersebut, terlebih dahulu saya jelaskan secara singkat mengenai kedudukan rumah ibu sebagai jaminan. Dalam transaksi utang piutang, lazim bagi debitur menyerahkan rumah sebagai jaminan utangnya. Rumah yang dijaminkan tersebut, “diikat” dengan pengikatan jaminan berupa Hak Tanggungan. Biasanya nilai hak tanggungan itu lebih besar daripada nilai utang, dengan syarat nilai tanah tersebut meng-cover jumlah utang..
Misalnya:
– Nilai Tanah = +/- Rp 200 Juta
– Jumlah Utang (total) = Rp 160 juta
– Nilai Hak Tanggungan: Rp 200 juta
Apabila pinjaman debitur macet dan Bank melakukan eksekusi, maka perhitungannya adalah dengan contoh sebagai berikut:
Misal:
– Jumlah utang pada saat eksekusi = Rp 150 juta (jumlah utang berkurang dari Rp 160 juta menjadi Rp 150 juta dengan asumsi karena sudah ada pembayaran angsuran)
– Perolehan hasil penjualan lelang rumah = Rp 185 juta
– Maka, dari uang Rp 185 juta tersebut digunakan untuk membayar utang sebesar Rp 150 juta. Sisa sebesar Rp 35 juta dikembalikan kepada debitur/pemilik rumah. Dalam kasus Ibu Debby, berarti ibu masih berhak atas sisa penjualan rumah itu (jika ada sisa).
Dasar hukum:
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang HAK TANGGUNGAN ATAS TANAH BESERTA
BENDA-BENDA YANG BERKAITAN DENGAN TANAH
Pasal 6
Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.
Penjelasan Pasal 6:
Hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri merupakan salah satu perwujudan dari kedudukan diutamakan yang dipunyai oleh pemegang Hak Tanggungan atau pemegang Hak Tanggungan pertama dalam hal terdapat lebih dari satu pemegang Hak Tanggungan. Hak tersebut didasarkan pada janji yang diberikan oleh pemberi Hak Tanggungan bahwa apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan berhak untuk menjual obyek Hak Tanggungan melalui pelelangan umum tanpa memerlukan persetujuan lagi dari pemberi Hak Tanggungan dan selanjutnya mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan itu lebih dahulu daripada kreditor-kreditor yang lain. Sisa hasil penjualan tetap menjadi hak pemberi Hak Tanggungan.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Malam pak,
Mohon pencerahanya pak,10 bln yg lalu saya beli tanah 100 m2 dari pihak ke 2(blom balik nama krena mau dijual lagi) secara sah melalui notaris dan langsung saya balik nama atas nm saya karena sebelumnya msh atas nama pihak ke 1 dan disertai pula ajb pihak ke 1 dan pihak 2 dan dinyatakan sah oleh notaris pd saat itu.
Belakangan pihak 1 merasa tidak ada menjual ke pihak ke 2 tapi yg ada meminta tolong pd pihak 2 untuk balik dan fee nya yaitu dikasih kontrak 10 thn gratis.
Saya tanya notaris masalh ini gak ada msalah ajb nya karena ada cap jempol pihak 1,asli ato tidaknya cap jempol itu pak sy tidak tau..
Gimana pak sy nyikapi masalah ini karena pihak 2 saya tagih kembali gak sangup kembalikan uang sayan,,sedangkan pihak 1 menuntut tanah kembali,,
Apa tindakan saya yg paling benar pak…
Terima kasih pak u penjelasannya.
Tangggapan
Bapak Haryo,
Dalam transaksi jual beli tanah, aspek formal sangat dubutuhkan. Aspek formal yang dimaksud adalah: (1) harus ada akta jual beli yang dibuat dan ditandatangani oleh penjual dan pembeli; dan (2) proses pendaftaran peralihan hak pada Kantor Pertanahan (dalam bahasa sehari-hari disebut “balik nama”).
Dari informasi yang bapak sampaikan, saya berasumsi bahwa pihak 1 telah menjual tanahnya kepada pihak ke 2 dengan menandatangani AJB, kemudian pihak ke 2 menjual kembali kepada Bapak Haryo dan kemudian notaris mendaftarkan peralihan hak tersebut kepada Kantor Pertanahan (balik nama). Mungkin yang dimaksusd dengan notaris oleh Bapak Haryo adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Apabila benar pihak 1 telah menandatangani AJB dengan pihak ke 2 berarti jual beli antara pihak 2 dan pihak 2 adalah sah, dan selanjutnya jual beli antara pihak ke 2 dan Bapak Haryo juga sah.
Menyikapi masalah ini, apabila sertipikat tanah tersebut telah atas nama Bapak Haryo, maka secara hukum Bapak Haryo adalah pemilik sah tanah tersebut. Tindakan Bapak Haryo saat ini adalah mempertahankan tanah tersebut dengan menyiapkan bukti-bukti tertulis sebagai antisipasi apabila pihak 1 menggugat Bapak Haryo.
Apabila pihak 1 tidak mau menerima penjelasan mengenai status tanah saat ini, maka Bapak Haryo tidak perlu berbuat apa-apa. Justru pihak 1-lah yang harus membuktikan bahwa pihak 1 tidak pernah menjual tanah itu kepada pihak 2.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
pak nama saya poniman, Kades di Kab. Way Kanan Lampung.
Desa kami Ex.Transmigrasi, pertanyaan saya adalah bagaimana proses penandatanganan AJB Tanah yg tlh bersertipikat, sementara orang yg tercantum dlm sertipikat tsb sdh tidak ada, keluarganya juga tidak ada, alamatnya juga tidak tau, terima kasih atas penjelasannya.
Tanggapan
Bapak Poniman,
Perlu saya sampaikan terlebih dahulu prinsip yang terkandung dalam suatu jual beli.
Untuk melakukan jual beli tanah harus menggunakan Akta Jual Beli. Dua pihak, penjual dan pembeli harus menandatangani AJB dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Dengan demikian, agar AJB dapat ditandatangani, maka penjual dan pembeli harus hadir dihadapan PPAT. Apabila salah satu pihak tidak hadir, maka jual beli tidak dapat dilaksanakan.
Selain itu harus dipahami bahwa jual beli didalamnya terkandung dua keinginan yaitu: keinginan pemilik tanah untuk menjual tanahnya, dan keinginan pemilik uang untuk membeli tanah tersebut.
Dalam kasus yang Bapak Poniman ajukan, jual beli tidak akan pernah terjadi karena syarat pertama yaitu adanya penjual tidak tercapai. Justru yang menjadi pertanyaan adalah, bagaimana si calon pembeli berani menandatangani AJB sedangkan calon pembeli tidak pernah bertemu pemilik tanah (calon penjual)? Bagaimana dengan harga tanah yang disepakati?
Untuk mengatasi hal tersebut ada jalan keluarnya. Dengan asumsi bahwa pemilik tanah tersebut beragama Islam dan telah meinggal dunia, maka terhadap tanah tersebut tunduk pada hukum Islam.
Pasal 191 Kompilasi Hukum Islam:
Bila pewaris tidak meninggalkan ahli waris sama sekali atau ahli warisnya tidak diketahui ada atau tidaknya, maka harta tersebut atas putusan Pengadilan Agama diserahkan penguasaannya kepada Baitul Mal untuk kepentingan Agama Islam dan kesejahteraan umum.
Selain itu, dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata diatur mengenai harta orang-orang yang tidak diketahui keberadaanya (Pasal 463 KUHPerdata). Secara singkat bahwa harta tersebut atas Permintaan Pengadilan Negeri, diurus oleh Balai Harta Peninggalan. Pihak yang mengajukan permintaan ke Pengadilan Negeri antara lain Kejaksaan dan pihak yang berkepentingan.
Status atas orang yang tidak diketahui keberadaannya-pun harus diputuskan oleh Pengadilan Negeri, apakah masih hidup atau sudah meninggal dunia.
Kesimpulan: terhadap tanah tersebut tidak ada seorangpun yang boleh menjualnya tanpa ada putusan dari Pengadilan Negeri dan Balai Harta Peninggalan, atau jika telah diyakini wafat dan beragama Islam maka prosesnya melalui Pengadilan Agama.
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
Ass Pak Marzuki,
Saya ingin bertanya langkah apa hukum seperti apa yg saya ambil agar bisa berrjalan lancar dan tak ada penipuan,
Saya ingin menjual rumah saya lalu sang pembeli menawarkan sepeerti ini krn dia berwirausaha : dia akan memberi saya (DP) 100jt dr jumlah transaksi 850 jt lalu kita ke notaris dan buat AJB dan buat perjanjian, lalu sama-sama ke bank dan dia menjaminkan sertifikat rumah untuk dpt modal besar melalui program bank untuk kredit usaha,
Dan dia bilang kepada saya, nanti dinotaris dan di bank pun akan dibuat perjanjian, saat pengajuan di setujui bank maka pihak bank langsung menghubungi dan mengabari kita lalu mentrasfer sisa kekurangan uang pembayaran rumah dan sisanya mau dipakai dia untuk menambah modal usahanya, jd katanya beli rumah plus bisa dapat modal usaha lagi,
1, Apakah deengan perjanjian semua itu aman buat saya dan tidak dimainkan olehnya?
2.Langkah dan saran apa yg harus saya ambil ya Pak Marzuki krn saya lihat bapak ibu ini memang setau saya berwirausaha n baik tp satu sisi saya juga ga bisa trlalu percaya orang, dan dia memberi wktu saya untuk berdiskusi kpd kerabat-kerabat saya dan orang yang mengerti hukum,
3. Apakah rumah saya akan aman dan tidak dimainkan olehnya jika saya seetuju seperrti itu
4. Apa saran Pak Marzuki untuk kami agar bisa menuntungkan untuk kami dan tidak ada satupun pihak yg dirugikan n merasa cemas,
Sebenarnya masih banyak yg ingin saya tanyakan, trima kasih Pak Marzuki
Tanggapan
Wa’alaykumussalam
Bapak Fahri
1. Transaksi yang seperti ini beresiko secara hukum buat bapak Fahri. Jika membaca cerita Bapak, maka alur transaksi adalah sbb:
a. Calon Pembeli membayar DP Rp 100 Juta. Dengan harga Tanah Rp 850 juta, berarti ada potensi kerugian Rp 750 juta jika ternyata pembeli ingkar janji. Pertanyaan berikutnya, adakah sarana untuk mencegah terjadinya kerugian Rp 750 juta?
b. Calon pembeli dan Bapak Fahri menandatangani AJB dan perjanjian (maksudnya, perjanjian apa?). Secara hukum dengan ditandatanganinya AJB tersebut maka tanah tersebut telah lepas dari tangan Bapak Fahri, sedangkan Bapak baru menerima Rp 100 juta. Adakah jaminan yang bapak Fahri pegang untuk mengamankan uang sisa Rp 750 juta?
c. Bersamaan dengan tanda tangan AJB, menurut bapak, akan dibuat perjanjian. Mungkin yang dimaksud adalah perjanjian hutang antara pembeli dengan bapak Fahri. Secara hukum, perjanjian itu mengikat pembeli, akan tetapi harus diingat bahwa perjanjian itu “hanyalah kertas belaka”. Bapak Fahri tidak memiliki fisik jaminan apapun. Berbeda dengan Bank, karena ketika bank memberikan pinjaman ke si pembeli tersebut, bank langsung mengikat tanah sebagai jaminan. Jadi, dalam transaksi pinjam meminjam dengan bank, si pembeli mendapatkan uang pinjaman dengan menggunakan tanah yang sudah atas nama pembeli sebagai jaminan bank.
d. Posisi Bapak Fahri sangat lemah dalam hal ini. Sedangkan posisi pembeli dituntungkan karena dapat tanah dan mendapat kredit bank. Posisi bank aman karena ada jaminan fisik tanah.
e. Infromasi yang mengatakan bahwa akan membuat perjanjian untuk mentransfer uang setelah kredit cair, sangat berisiko karena bank tidak terikat sama sekali kepada bapak Fahri. Bank tida memiliki kewajiban apapun untuk mentransfer uang ke bapak Fahri. Dalam suatu perjanjian pemberian fasilitas kredit, bank hanya akan memasukkan dana fasilitas kredit ke rekening debitur (dalam hal ini rekening si pembeli tanah tersebut). Untuk penggunaan keuangan selanjutnya menjadi kewenangan debitur,. Dengan demikian, janji untuk mentransfer uang 100% mutlak ada ditangan si pembeli tersebut. Jadi apabila si pembeli tidak melakukan transfer, maka Bapak fahri hanya memegang kertas perjanjian saja.
f. Bank biasanya akan mentransfer dana ke penjual dalam transaksi yang melibatkan developer selaku penjual,
2. Saran saya sebaiknya Bapak Fahri pun meminta jaminan kebendaan dari Si pembeli sebagai jaminan atas hutang yang Rp 750 juta. Atau, Bapak Fahri membuat perjanjian dengan bank yang menyatakan bahwa bank segera mentransfer sisa pembayarn (Rp 750 juta) ke Bapak Fahri jika AJB sudah ditandatangani. Perjanjian dengan bank ini harus ditandatangani oleh pejabat bank yang berwenang.
Demikian, semoga bermanfaat
Wassalam
Ismail Marzuki
Sy kredit rumah lewat developer kredit 3thn,mmg ada keterlambatan utk tiap bulan. Cicilan hrs selesai pd tahun 2012 akhirnya lunas tgl 24 april 2013 dgn selisih bulan 6bln. Pd akhir pembayaran,developer menghitung denda keterlambatan jd 742 hari denda dr cicilan 8jt/bln. Total nilai denda yg hrs sy byr lg rp 5.936.000,- cara perhitungannya gmn? Dan apa yg harus sy lakukan. Mohon informasi dan bantuannya. Trima kasih.
Tanggapan
Mengenai dasar munculnya tagihan denda tersebut, sebaiknya Bapak bertanya langsung kepada developer/bank. Bapak mempunyai hak untuk memperoleh informasi mengenai dasar perhitungan tersebut. Mintakan pula print-out/cetakan atas perhitungan cicilan Bapak sehingga dengan demikian Bapak bisa membacanya kembali di rumah.
Mengenai bagaimana developer itu menghitung,mohon maaf saya tidak mampu memberikan jawaban, karena jawabannya justru ada pada developer.
Demikian, semoga bermanfaat
Wassalam
Ismail Marzuki
maaf Pak
pa ismail yth,saya ingin bertanya dan minta arahan bapak tentang kasus yg saya alami sekarang ini.begini pak,pada bulan desmber 2012 sya membeli sebidang tanah di wilayah depok.masalah yg terjadi adalh saat RT setempat mengkonfirmasi kpd sy bahwa pengurusan surat ajb yg telah kami tanda tangani bersama penjual,ditolak oleh camat yg bertindak selaku PPAT,Alasannya karena pihak penjual terlambat melakukan sisa pembayaran utk buat ajbnya dan RT meminta kpd kami untuk melakukan tanda tangan ulang tanpa menjelaskan kemana ajb yg kmren kami tanda tangani.(dimusnahkan atau dikembalikan kepada kami).pertanyaannya:
apakah argumentasi bapak RT tersebut bagian dari prosedur proses ajb atau indikasi pelanggaran,pemalsuan dan duplikasi aj?.perlu diketahui sampai 4 bulan ini kami belum menerima ajb,brp lama sebenarnya waktu yg diperlukan untuk porses ajb?
Adakah tindakan kami sdh tepat atau belum? jika kami penjual danpembeli sepakat untuk tidak menanda tangani kembali kembali ajb yang disodorkan dengan ketentuan jika ajb yg sdh kami tanda tangani kemaren tidak dikembalikan atau dimusnahkan dihadapan kami dan para saksi.mohon penjelasannya dari bapak,terima kasih.
Tanggapan
Bapak Janwar,
Mengenai proses pendaftaran tanah (balik nama) di atur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah. Saya belum menemukan dasar hukum adanya pembuatan AJB ulang yang disebabkan oleh keterlambatan melakukan sisa pembayaran AJB. Dengan perkataan lain, keterlambatan sisa pembayaran pembuatan AJB bukanlah alas an yang tepat untuk diadakannya AJB ulang.
Seandainya-pun akan dibuat AJB ulang, maka ADA KEMUNGKINAN, pembuatan AJB ulang tersebut karena Pejabat Pembuat Akta Tanah yang terlambat menyerahkan berkas ke Kantor Pertanahan.
Dalam Pasal 40 PP No. 24 tahun 1997 disebutkan:
Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak tanggal ditandatanganinya akta yang bersangkutan, PPAT wajib menyampaikan akta yang dibuatkannya berikut dokumen-dokumen yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan untuk didaftar.
Dalam Pasal 62 disebutkan:
PPAT yang dalam melaksanakan tugasnya mengabaikan ketentuan-ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 38, Pasal 39 dan Pasal 40 serta ketentuan dan petunjuk yang diberikan oleh Menteri atau Pejabat yang ditunjuk dikenakan tindakan administratif berupa teguran tertulis sampai pemberhentian dari jabatannya sebagai PPAT, dengan tidak mengurangi kemungkinan dituntut ganti kerugian oleh pihak-pihak yang menderita kerugian yang diakibatkan oleh diabaikannya ketentuan-ketentuan tersebut.
Mengacu pada pasal-pasal tersebut, jika PPAT terlambat menyerahkan berkas, maka PPAT akan dikenakan sanksi. Untuk menghindari sanksi tersebut, PPAT mencari celah lain yaitu dengan membuat AJB ulang.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
pak saya minta solusinya secara hukum, saya punya masalah tentang kepegawaian yaitu kenaikan pangkat penyesuaian ijazah ( KPPI ).. pada 21 september 2011 diselenggarakan oleh daerah kabupaten ( bupati ) untuk mengikuti ujian KPPI di semarang dan di nyatakan lulus..dengan dasar hukum PP nomer 12 thn 2002 tetapi setelah kami tunggu mestinya kenaikan pangkat itu akan menghasilkan sesuai apa yg dinanjikan untuk mendapatkan kenaikan pangkat tetapi malah yang kami dapatkan pembatalan KPPI dengan dasar peraturan bupati thn 2012 bagaimana apa saya bisa menuntut dgn pembatalan ini secara hukum…terima kasih
Tanggapan
Yth Bapak Djibran,
Jika mengacu pada urutan perundang-undangan seharusnya peraturan Bupati tidak boleh mengalahkan Peraturan Pemerintah. Oleh karena itu jika ada pertentangan dalam dua peraturan tersebut maka peraturan yang lebih rendah harus tunduk pada yang lebih tinggi.
Sebaiknya diperiksa ulang apa bunyi peraturan Bupati yang menjadi dasar pembatalan tersebut.
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
Slamat sore, bpk Marzuki
Saya Tikah mau bertanya,
kakak ipar saya yang bekerja sebagai direktur di perusahaan pembiayaan baru saja terkena tuduhan atas tindak pidana pelanggaran klausul baku dalam pasal 18 ayat 1 UU perlindungan konsumen karena perusahaannya menerapkan prosedur yang salah, yaitu nasabah menandatangani blangko/ formulir perjanjian kredit yang masih kosong, baru kemudian diproses perjanjian leasingnya. Kebetulan perusahaan kakak ipar saya tersebut menerapkan prinsip kredit syariah,
Yang saya ingin tanyakan adalah bagaimana permasalahaan ini dilihat dari sudut pandang hukum Indonesia dan hukum syariah Islam menurut hukum Indonesia? terutama pada penandatanganan blangko/ formulir kosong oleh nasabah, padahal data-data nasabah yang dibutuhkan belum terisi dalam blangko/ formulir tersebut?
Mohon pencerahan dari bpk Marzuki
atas bantuan dan jawabannya saya ucapkan amat sangat terima kasih
Tanggapan
Ibu Tikah
Diterbitkannya UU Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen bertujuan antara lain untuk melindungi kepentingan konsumen. Salah satu ketentuan implementasi dari upaya perlindungan konsumen adalah larangan untuk mencantumkan klausul baku senagaimana tercantum dalam pasal 18.
Dengan tetap berpegang pada asas praduga tidak bersalah, menurut pendapat saya, pengusaha dilarang meminta konsumen untuk menandatangani formulir blanko yang masih kosong. Tujuan larangan ini adalah untuk transparansi dan keadilan diantara pengusaha dan konsumen, karena dengan menandatangi suatu formulir, berarti konsumen dianggap setuju atas semua yang tercantum dalam formulir itu. Dengan demikian, jika suatu saat pengusaha mencantumkan suatu klausul yang merugikan konsumen dalam formulir kosong tersebut, konsumen dianggap telah setuju dengan klausul tersebut, padahal dalam kenyataannya konsumen sama sekali tidak mengetahui apa yang akan ditulis dalam formulir kosong tersebut.
Jadi, agar adil, pengusaha dan konsumen harus menandatangani formulir yang telah terisi denganklusul yang telah disepakati bersama.
Dalam kaitannya dengan hukum syariah, secara profesi saya tidak memiliki kompetensi untuk menjawabnya karena saya bukan lulusan pendidikan agama Islam. Akan tetapi, pandangan pribadi saya menanggapi hal tersebut, yaitu dari sudut pandang sebagai seorang muslim, maka hendaklah sutau formulir itu ditulis lengkap sebelum ditandatangani.
Saya mengutip sebuah ayat dalam Al-Qur’an:
“Hai orang-orang yang beriman, apabila kamu bermu’amalah tidak secara tunai untuk waktu yang ditentukan, hendaklah kamu menuliskannya. dan hendaklah seorang penulis di antara kamu menuliskannya dengan benar. dan janganlah penulis enggan menuliskannya sebagaimana Allah mengajarkannya, meka hendaklah ia menulis, dan hendaklah orang yang berhutang itu mengimlakkan (apa yang akan ditulis itu), dan hendaklah ia bertakwa kepada Allah Tuhannya, dan janganlah ia mengurangi sedikitpun daripada hutangnya. jika yang berhutang itu orang yang lemah akalnya atau lemah (keadaannya) atau Dia sendiri tidak mampu mengimlakkan, Maka hendaklah walinya mengimlakkan dengan jujur. dan persaksikanlah dengan dua orang saksi dari orang-orang lelaki (di antaramu). jika tak ada dua oang lelaki, Maka (boleh) seorang lelaki dan dua orang perempuan dari saksi-saksi yang kamu ridhai, supaya jika seorang lupa Maka yang seorang mengingatkannya. janganlah saksi-saksi itu enggan (memberi keterangan) apabila mereka dipanggil; dan janganlah kamu jemu menulis hutang itu, baik kecil maupun besar sampai batas waktu membayarnya. yang demikian itu, lebih adil di sisi Allah dan lebih menguatkan persaksian dan lebih dekat kepada tidak (menimbulkan) keraguanmu. (Tulislah mu’amalahmu itu), kecuali jika mu’amalah itu perdagangan tunai yang kamu jalankan di antara kamu, Maka tidak ada dosa bagi kamu, (jika) kamu tidak menulisnya. dan persaksikanlah apabila kamu berjual beli; dan janganlah penulis dan saksi saling sulit menyulitkan. jika kamu lakukan (yang demikian), Maka Sesungguhnya hal itu adalah suatu kefasikan pada dirimu. dan bertakwalah kepada Allah; Allah mengajarmu; dan Allah Maha mengetahui segala sesuatu.” [QS Al Baqarah:282]
Demikian, semoga bermanfaat
Wassalam
Ismail Marzuki
Assalamua’alaikum & selamat pagi bpk Marzuki
saya andri mhn saran dan petunjuknya. Sekitar bulan juli 2012 saya pinjam uang sebesar 50 jt di KSP utk usaha di kalimantan,pada waktu itu salah satu syarat dari KSP tanda tangan di notaris yg pada wkt itu saya tanyakan bukan akta jual beli. Musibah terjadi saya tertipu oleh teman usaha uang di teman sampai saat ini masih saya tagih. sktr bulan november saya lakukan pembayaran pokok dan angsuran senilai 25 jt dan pokok wkt itu masih 30 jt jatuh tempo sampai tgl 4 januari 2013. sampai saat ini saya dan keluarga juga masih berusaha keras melakukan pengembalian hutang dg menjual tanah keluarga (sudah di DP tp belum semua terbayar) dan menunggu hasil usaha sktr bulan april-mei. Dari phk KSP ternyata menyatakan bhw surat yg sy tanda tangani awal kontrak adalah akta pengikatan jual beli dan kuasa menjual dari phk KSP menyatakan bhw jaminan rumah & tanah (senilai 350jt) sudah mjd milik KSP berdasarkan akta tsb dan mengancam utk segera mengosokan rumah. Yg saya tanyakan :
1. Utk mslh hutang piutang sy sdh membayar sebagian pokok dan denda sbg bukti tanggung jwb saya dan sampai saat ini kami juga berusaha maksimal. Seberapa kuat akta tsb utk mengalihkan atas nama dg perjanjian tsb dan bagaimana proses secara hukum yg benar dan kekuatan hukum utk saya ?
2. Saya pernah konsultasi dg saudara yg juga pengacara, beliau menyatakan bhw hutang piutang & jual beli adalah dua permasalahan yg tdk terkait dan tdk bisa mengkaitkan,jk didlm akta tsb terdapat pernyataan yg memberatkan sepihak mk bisa ditindak pidana dg kasus keterangan palsu di akta tsb.bgmn menanggapi hal tsb tp sampai detik ini saya tetap ingin menyelesaikan hutang saya tdk bertindak lbh dlm ke jalur hukum jk tdk memberatkan saya ?
3. Apakah bisa di dlm akta pengikatan jual beli tsb harga norma Rumah & tanah senilai 350 jt di hargai 50 jt ? (sampai saat ini saya tdk pernah diberi salinan aktanya n pernah saya minta katanya tdk boleh )
4. utk KSP berkaitan dg aturan dasar dari kementrian koperasi apakah bisa melakukan tindakan hutang piutang di luar anggota dengan melakukan bunga yg tinggi 3 % ?
mhn petunjuknya biar saya tdk salah dlm melangkah,mhn jwbannya
sukron
wassalam
Tanggapan,
Wa’alaykumussalam
Pak Andri,
1. Suatu Perjanjian Pengikatan Jual beli (PPJB) , baru dapat ditindaklanjuti menjadi Akta Jual Beli jika syarat dan kondisi yang tercantum dalam PPJB itu terpenuhi. Misalnya: jika dalam PPJB itu disebutkan bahwa AJB akaan dibuat jika sertipikat sudah selesai diproses, maka apabila sertipikat itu sudah selesai harus ditindaklanjuti dengan AJB. Untuk kasus bapak, harus dibaca terlebih dahulu kondisi apa yang menjadikan AJB harus dibuat.
2. Pendapat dari saudara bapak Andri ada benarnya. Pada dasarnay setiap perjanjian harus jelas dan terang-terangan. Ketika pak Andri menandatangani sesuatu, notaris harus menjelaskan isi akta sebelum akta tersebut ditandatangani. Terdapat unsur penipuan, jika pada saat itu tidak dijelaskan akta apa yang bapak tandatangani. Selain itu transaksi yang sebenarnya adalah utang-piutang, bukan jual beli. Apabila pihak KSP menanggap bahwa pak andri telah menjual tanah ke KSP, KSP harus membuktikan adanya pembayaran tanah ke pak Andri. Meskpiun Pak Andri sudah menerima Rp 50 juta, tetapi uang tersebut adalah pinjaman, bukan harga penjualan tanah.
3. Jual beli merupakan transaksi keperdataan. Para pihak yang bertransaksi bebas mencantumkan harga barang. Akan tetapi dalam hukum juga berlaku asas kepatutan. Jika harga pasar Rp 350 juta, sedangkan dalam akta Rp 50 juta, maka hal ini tidak patut, dan ada indikasi pemaksaan kehendak dari salah satu pihak (KSP).
4. Mengacu pada UU 17 Tahun 2012 Tentang Perkoperasian, koperasi simpan pinjam hanya dapat memberikan pinjaman kepada anggotanya.
Demikian, semoga bermanfaat
Wassalam
Ismail Marzuki
Sebagai informasi tambahan, saat akad kredit, kami menandatangani form kosong. Saat itu saya sempat menolak untuk menandatangani, tetapi karena didesak dan developer meyakinkan saya, maka saya pun menandatanganinya.
Pagi Pak,saya dan tetangga saya membeli rumah secara kredit. Total 5 unit, tapi ternyata sertifikat saya tertukar dengan tetangga. Bagaimana cara mengurusnya? sertifikatpun bukan atas nama kami, tetapi atas nama bank. sedangkan pada perjanjian awal, sertifikat sudah akan dibalik atas nama masing-masing pembeli.
Dan saat melihat AJB kami sungguh kaget karena yang tertera adalah perjanjian jual beli tanahnya saja, sedangkan kami membeli rumah tinggal beserta tanahnya. IMBnya pun otomatis tidak ada. Ini bagaimana ya Pak? mohon penjelasannya.
Terima Kasih banyak.
Tanggapan
Ibu Ifa
Apabila sertipikat tertukar, maka perbaikan dilakukan melalui Kantor Pertanahan tempat tanah tersebut terletak dengan membawa dokumen pendudukung, seperti AJB, PBB.
Agak mengherankan jika sertipikat tersebut atas nama bank, karena jika jual belinya antara ibu dan developer maka setidak-tidaknya jika nama ibu belum tercantum, yang masih tercantum adalah nama developer selaku pemilik awal. Tolong periksa lagi sertipikat tersebut pada kolom pemilik, apakah tertulis nama bank atau nama pihak lain?
Dalam AJB biasanya tertulis bahwa objek jual beli adalah sebidang tanah yang diatasnya berdiri sebuah bangunan. Untuk lebih jelasnya, sebaiknya ibu menanyakan langsung pada developer menegani masalah ini.
Demikian, semoga bermanfaat.
Wassalam
Ismail Marzuki
Pak kasus tadi apabila ingin dilanjutkan enaknya pakai pengacara atau bagaimana ??