![\"\"](\"http://gorgeone12.files.wordpress.com/2008/09/j0300840.jpg\" "\\"j0300840\\"")
Rubrik Curhat Hukum menyediakan informasi hukum secara interaktif juga memberikan tip singkat terhadap problem yang dihadapi dalam menjalani prosedur hukum dengan cara memberikan informasi yang cepat dan mudah diakses oleh pembaca blog ini.
Anda dapat menyiapkan pertanyaan mengenai permasalahan hukum secara singkat dan jelas melalui kolom \”komentar\” di bagian bawah masing-masing jenis hukum. (Misal untuk Hukum Keluarga, maka klik dibagian Hukum Keluarga dan pertanyaan ditulis di kolom komentar di bawahnya). Pertanyaan tidak diperkenankan menyinggung masalah suku, agama, ras dan antar golongan (SARA).
Mengingat masing-masing pertanyaan bersifat spesifik dan umumnya penyelesaian masalah hukum hanya dapat dilakukan dengan bantuan penasehat hukum, maka penggunaan informasi hukum yang terdapat dalam menu ini terbatas dan tidak dapat digunakan atau diaplikasikan untuk pertanyaan-pertanyaan yang serupa. Seluruh informasi hukum dan tip yang ada BUKAN merupakan atau TIDAK dapat dianggap dan diintepretasikan sebagai pendapat hukum atau advis hukum kepada anda. Penggunaan informasi dan tip hukum ini sepenuhnya menjadi keputusan dan tanggung jawab anda.
Salm kenal pak ismail m. Izin sy bertanya,sy seoeang RT diwilayah sy… kami memiliki sebuah mesjid yg cukup menampung warga utk ibadah. Sy sering di tanya warga bahwa sistim pelaporan keuangan yg dibuat oleh pengurus. Ketika sy menyampaikan dan bertanya perihal keuangan mesjid tsb… bendahara dan ketuanya marah2 ke sy… mrk bilang tak ada hak RT tentang keuangan Mesjid ini… benarkah begitu adanya pak…apa memang tak ada peran RT dlm maju mundur mesjid kami tsb…mohon pencerahan pak. Agar sy tak salah dlm bersikap…tks
Tanggapan
Bapak Hendri Zandaril
Berkaitan dengan laporan keuangan masjid, terlebih dahulu mohon agar Bapak pastikan apa bentuk hukum dari badan pengelola masjid tersebut. Jika bentuk hukumnya adalah Yayasan, maka yang berwenang untuk mengetahui kondisi keuangan masjid adalah pengurus, Pengawas dan Pembina Yayasan.
Apabila pengelola masjid bukan berupa badan hukum, maka pengurus RT atau RW, bahkan jamaah masjid berhak mengetahui kondisi keuangan masjid.
Demikian, semoga bermanfaat
Ismail Marzuki
Selamat pagi dan sukses selalu untuk Bapak. Mohon pencerahannya atas permasalahan kami pak, kami dari kota kecil di jawa timur dan akan menyewakan sebuah ruko kepada perusahaan di jakarta. Dari pihak perusahaan meminta copy sertifikat 1 buku (keseluruhan isi sertifikat), ktp, kk, surat nikah, pbb dan meminta kami untuk juga mengirim surat BAN dan BAK yang sudah kami tandatangani. Alasan pihak perusahaan supaya notaris untuk direview terlebih dahulu. FYI pihak perusahaan yg terkait hal ini belum pernah bertemu langsung dengan kami (hanya petugas
survey saja). Apakah aman bagi kami untuk memfollow up permintaan ini pak? Atau sebaiknya kami harus bagaimana menyikapinya? Karena kami kawatir dengan adanya mafia sertifikat tanah yang sedang marak dan menjadi trending topik akhir-akhir ini. Sebelumnya Trimakasih banyak atas atensi dan tanggapan Bapak, semoga Tuhan melindungi dan mensukseskan Bapak selalu
Tanggapan
Ibu Fitri
Selamat malam
Kami tidak menyarankan agar ibu menyerahkan dokumen-dokumen tersebut kepada perusahaan. Jika alas an perusahaan adalah agar notaris dapat mereview, tentunya sangat tidak tepat karena tugas notaris bukan mereview dokumen.
Jika ingin mereview dokumen sebaiknya pihak perusahaan datang bertemu dengan Ibu untuk mengecek sendiri dokumen dihadapan ibu. Dokumen yang dicek di hadapan ibu cukup copy sertifikat tanah saja. Kami menyarankan agar jangan menyerahkan copy dokumen apapun ke perusahaan sebelum ada pembayaran dari perusahaan.
Demikian, semoga bermanfaat.
Wassalam
Ismail Marzuki
Selamat siang pak,saya ingin bertanya pak,ada org lgi butuh duit 80 juta ingin gadai sertifikat rumahnya atas nama suaminya dia bilang dia istri ke 2 dari nama nama sertifikat istri pertama SDH meninggal ,dia menyerahkan sertifikat dan mentanda tangani surat perjanjian tiap bln di bayar bunganya dan tidak bisamelunasin pinjaman baru sertifikat di kembalikan tpi bln pertama sampai 2 tahun tidak di bayar2 dan tidak di lunasin akhirnya saya cari suaminya tau2 org yg mengaku suaminya dipalsuin solusinya bgmn caranya uang saya bisa di kembalikan dan apakah bisa sertifikatnya saya saya ganti jadi nama saya.
Tanggapan
Kepada Ibu Nursita
Dari infromasi yang dapat saya tangkap adalah: Seseorang (perempuan) meminjam uang Rp 80 juta dari ibu Nursita. Sebagai jaminan, perempuan tersebut menyerahkan sertifikat tanah atas nama suaminya.
Dalam perbuatan hukum pinjam meminjam uang yang dijamin dengan tanah, maka agar jaminan tanah tersebut mempunyai kekuatan hukum harus diikat dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) yang ditandatangani oleh pemilik tanah yang namanya tercantum di sertifikat tanah. Dari informasi yang bu Nursita sampaikan, sepertinya belum ada APHT. Dengan demikian, maka sertifikat tanah yang Bu Nursita kuasai belum sempurna kekuatan hukumnya.
Bu Nursita tidak dapat mengganti nama di sertifikat ke atas nama ibu Nursita kecuali jika pemilik tanah menyetujui melalui media jual beli atau hibah.
Langkah yang dapat ibu lakukan adalah mengajukan gugatan perdata ke pengadilan negeri atau melaporkan ke kepolisian atas dugaan pemalsuan.
Demikian, semoga bermanfaat.
Wassalam
Ismail Marzuki
Bapak Amin berniat memiliki mobil untuk kepentingan pribadi seharga Rp. 200.000.000. padahal saat itu ia hanya memiliki dana Rp. 50.000.000. Untuk mengatasi permasalahanya. Pak Amin pergi ke bank syariah untuk mencari solusi. Akad apa yang akan ditawarkan Bank Syariah kepada pak Amin?
Tanggapan
Bapak Hamzah
Transaksi yang Bapak maksudkan dalam ekonomi syariah adalah Transaski MURABAHAH dengan akad berupa bai’ al-murabahah.
Akad bai’ al-murabahah adalah akad jual beli suatu barang dengan menegaskan harga belinya kepada pembeli dan pembeli membayarnya dengan harga yang lebih sebagai laba.
Mengenai pembayaran atas pembelian kendaraan tersebut dapat dilakukan dengan cicilan.
Fatwa DEWAN SYARIAH NASIONAL-MAJELIS ULAMA INDONESIA NO: 111/DSN-MUI/IX/2017 Tentang AKAD JUAL BELI MURABAHAH:
Pembayaran harga dalam jual beli murabahah boleh dilakukan secara tuna (bai’ al-hal), tangguh (bai’ al-mu’ajjal, bertahap/cicil (bai’ bi al-taqsith), dan dalam kondisi tertentu boleh dengan cara perjumpaan utang (bai’ al-muqashshah) sesuai dengan kesepakatan.
Demikian, semoga bermanfaat.
Salam
Ismail Marzuki
Assalamualikum Pak Is, saya mohon bantuannya pak
ceritanya saya membeli sebidang tanah beserta rumahnya yang sertifikatnya masih proses PTSL,sudah ada surat ket. jual beli juga dari desa dan keterangnnya bahwa sertifikat masih dalam proses, pihak penjual minta waktu tenggang untuk keluar dari rumah, sudah saya berikan dan saya buat hitam di atas putih, tapi sampai waktu yang telah ditentukan pihak tersebut enggan keluar dari rumah itu, saya takutnya kalau saya bertindak keras, pada saat pengambilan sertifikat pihak tersebut tidak mau mengambilkan sertifikat tsb,
apakah bisa pengambilan sertifikat diwakilkan pada saya karena rumah tsb sudah dijual pada saya pak?
apakah pihak penjual tsb bisa dituntut jika mengingkari untuk mengambilkan sertifikat tsb?
sebelum dan sesudahnya saya mohon maaf dan terimah kasih
Tanggapan
Ibu Desi
Wa’alaikumussalam
Dalam transaksi jual beli tanah dan bangunan dimana tanahnya belum bersertifikat, maka cara yang aman dilakukan adalah dengan membuat Perjanjian Perikatan Jual Beli (PPJB) dihadapan notaris. PPJB yang dibuat adalah berupa PPJB Lunas, artinya pihak calon pembeli sudah melunasi semua harga penjualan tanah kepada calon penjual.
Dalam PPJB tersebut, pemilik tanah memberikan kuasa kepada pembeli untuk menandatangani Akta Jual Beli apabila sertifikat tanah atas nama penjual sudah terbit. Dengan demikian, pada saat penandatanganan Akta Jual Beli dihadapat Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), maka Pihak Pembeli bertindak selaku kuasa dari Penjual mewakili Penjual dan bertindak untuk diri sendiri selaku pembeli.
Dalam kasus yang Ibu sampaikan. Pihak penjual wajib patuh dengan perjanjian yang sudah disepakati, yaitu:
1. Sepakat akan menjual tanah dan bangunan jika sertifikat sudah selesai;
2. Sepakat menyerahkan sertifikat kepada pembeli;
3. Sepakat menandatangani Akta Jual Beli; dan
4. Sepakat untuk mengosongkan rumah dalam jangka waktu yang disepakati bersama dalam perjanjian
Apabila penjual tidak melakukan 4 hal tersebut, maka penjual telah ingkar janji dan pembeli dapat menggugat penjual.
Jika membaca informasi yang ibu sampaikan, secara yuridis jual beli tanah dan bangunan yang ibu lakukan belum sempurna karena belum dibuat Akta Jual Beli dihadapan PPAT sehingga apabila ibu ingin mengambil sertifikat (jika sudah selesai proses ke atas nama penjual), maka untuk pengambilan tersebut dapat dilakukan oleh Ibu Desi jika ada surat kuasa dari pemilik/penjual.
Demikian, semoga bermafaat.
Wassalam
Ismail Marzuki
assalamualaikum pak…
saya sangat bingung pak…mohon bantuan…
kejadian saya dulu pinjam di bank dngn jaminan leter c,,terus pihak bank mengurus ke notaris.
pihak notaris tidak menyelesaikan tugasnya(berkas saya katanya hilang),,,saking paniknya pihak notaris beri pinjaman kepada saya,,,sebesar 40 juta,,,dngn perjanjian perdata tak angsur selama 3 tahun.tapi setelah berjalan 1 tahun mau saya tutup hutang 40 juta itu,,pihak notaris menyuruh saya mengurus sendiri di kelurahan ikut pemutihan dan uang uang 40 juta tersebut disuruh kembalikan pada pihak notaris tersebut.saya bingung pak hukum apa untuk pihak notaris yang lalai tersebut…
Tanggapan
Ibu Setya Momon
Wa’alaikumussalam
Pada dasarnya tugas notaris adalah membuat akta. Jika notaris membantu mengurus pendaftaran tanah (pensertipikatan tanah) maka hal itu sifatnya jasa yang tidak berkaitan dengan akta.
Oleh karena itu, apabila ibu merasa dirugikan, ibu dapat menggugat notaris ke pengadilan.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
assalamualaikum wr wb pak is
mohon info jika saya mau beli rumah dimana istri penjualnya kebetulan dipenjara padahal suami istri sudah sepakat menjual sementara rumah tersebut harus segera diselesaikan dikarenakan rumah tsb sertifikat a.n istri sudah macet di bank tapi belum lelang
1. mohon info bagaimana teknis pengambilan sertifikat di bank&proses ajb padahal diperlukan tanda tangan untuk itu.
2. apakah cukup dengan surat kuasa dr istri?
Tanggapaan
Bapak Anton
Untuk mengambil sertipikat tanah yang sedang dijaminkan, diperlukan kehadiran langsung pemilik tanah. Apabila pemilik tanah tidak dapat hadir, maka dapat di wakili oleh kuasanya dengan menggunakan surat kuasa. Sebaiknya surat kuasa dibuat secara notaril.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
assalamualaikum pak…. saya ingin membeli tanah yg hanya memiliki akte jual beli saja ( kata si penjual ) ,,,yg dimana tanah itu belum bersertifikat,,, apakah pembelian saya itu sah menurut hukum.. bisa kash saya pencerahan’a pak ismail
Tanggapaan
Bapak Bachtiar
Apabila tanah yang mau dibeli belum ada sertipikatnya, sebaiknya tanah tersebut dibuat sertipikat terlebih dahulu untuk menjamin kebenaran pemilikan.
Sambil menunggu proses sertipikat selesai, penjual dan pembeli dapat membuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli di Notaris. Pada pokoknya isi perjanjian tersebut adalah bahwa penjual berjanji akan menjual tanah ke pembeli jika proses sertipikat sudah selesai.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
assalammualaikum pak saya mau tanya soal upaya hukum biasa dengan upaya hukum luar biasa yang dilakukan nasabah yang ditarik oleh debt collector lalu penjelasaannya bagaimana dan dasar hukumnya kayak bagaimana?
Tanggapan
Bapak Raja
Wa’alaikumussalam
Menurut Kitab UU Hukum Acara Pidana, yang dimaksud Upaya hukum adalah hak terdakwa atau penuntut umum untuk tidak menerima putusan pengadilan yang berupa perlawanan atau banding atau kasasi atau hak terpidana untuk mengajukan permohonan peninjauan kembali dalam hal serta menurut cara yang diatur-dalam undang-undang ini.
Upaya hukum ada 2:
1. Upaya Hukum Biasa: yaitu Banding dan Kasasi
2. Upaya Hukum Luar Biasa: yaitu Peninjauan Kembali
Berkaitan dengan pertanyaan Bapak Raja, tindakan debt collector bukan termasuk bagian dari upaya hukum. Tindakan debt collector adalah bagian dari proses penagihan yang dilakukan oleh kreditor.
Kreditor/bank berhak menagih utang kepada debitor. Untuk melakukan penagihan tersebut, bank dapat memberikan surat kuasa kepada debt collector. Jadi, debt collector dapat menagih utang berdasarkan kuasa yang diberikan bank. Dalam penagihan tersebut, debt collector tidak boleh melakukan tindakan kekerasan maupun penyitaan.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
assalamualaikum… ssalamualaikum.. Pa sya minta tlong penjelasan dari bapa.. Saya tiga bersaudara, laki2 semua, sya no terakhr..Dulu orang tua saya membeli tanah tapi sertifikatnya tidak langsung di ganti atas nama orang tua sya, masih nama pemilik prtama (penjual).. Ibu saya meninggal, tanah itu jadi ahli waris kami tiga bersaudara.. Tapi tanah itu cuma di tmpati kaka sya yang no dua, karena kbtulan kaka sya yg pertama dan sya sudah punya tmpat masing2.. Sesudah skitar 2 tahun, ibu kami meninggal, kaka saya yg ke dua it, tanpa seijin dan sepengetahuan sya dan kka sya yg pertama menyertifikatkan tanah itu atas nama nya sendri, dia bru ngmng kpada kami stlah srtfikat it jadi.. Krna kesibukan sya dan kka sya yg prtma, kami membiarkan saja hal itu, kami berperasangka baik dia melakukan it buat keamanan, tanpa maksud yang lain.. Tapi setelah be2rapa bulan, kami malah mendengar kalo tanah itu di gadekan ke bank, akhrnya kami ngedatangi dia, menegur dia dan juga membuat surat pernyataan bersama di atas materai kalo tanah it milik kami bertiga.. Dan kami ngmng ma dia, yang penting pembyaran ke bank lancar, tidak sampai di sita bank.. Tapi setelah be2rapa bulan lagi, kami malah mendengar kalo tanah it d jual ma dia.. Dan dia kabur entah kemana.. Yang mau saya tanyakan:
1, langkah hukum bagaimana yang harus saya dan kaka2 pertama lakukan untuk menggugat ka2 sya yg ke dua it?
2, surat pernyataan bersama di atas materai apa bisa di jadikan alat pembatalan jual beli tanah yang bersertifikat?
3, yang kami punya hanya surat pernyataan dan saksi, apa ke dua hal ni bisa d pake menggugat secara hukum kaka sya yang menjual tanah waris tapi sertifikat nya atas namanya tersebut?
Seblumnya saya ucapkan terimakasih atas penjelasan bapa
Tanggapan
Bapak Afif
Wa’alaikumussalam
Yang dapat Bapak lakukan adalah menggugat kakak ke pengadilan negeri. Surat pernyataan yang pernah dibuat, berikut saksi-saksi dapat dijadikan sebagai bukti bahwa tanah tersebut merupakan tanah warisan.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Assalamualaikum Pak Ismail,
Saya ingin menanyakan pak, mengenai perjanjian jual beli yang di lakukan oleh almarhum Ayah saya.
Tahun Kemarin, alm ayah saya beserta teman nya membeli sebidang tanah yang berlokasi di belakang rumah alm dengan harga 90jt rupiah. Mereka berdua telah membayar 50jt (25jt Per Orang) kepada si penjual disertakan kuitansi materai dan saksi. Dan berarti tersisa 40jt (20jt per orang) untuk melunasi pembelian tersebut.
Setelah meninggalnya ayah saya, apakah bisa saya selaku ahli waris untuk membatalkan pembelian tersebut karena saya tidak mau membebani ibu saya untuk sisa 20jt pembelian tersebut, dan juga tanah yang dibeli almarhum ayah saya tersebut sudah terpakai oleh beberapa orang dan dari pihak penjual tidak bisa mengatur pembagian tanah tersebut.
Apakah saya bisa meminta pengembalian uang yang telah di bayarkan alm dan membatalkan jual beli ini pak?
Mohon Jawabannya ya pak…
Terimakasih, wassalamualaikum wr wb
Tanggapan
Bapak Gias
Saya akan tanggapi terlebih dahulu secara singkat dari sudut hukum pewarisan. Jika seseorang meninggal dunia (pewaris), maka para ahli waris dapat memutuskan salah satu dari 3 hal di bawah ini yang verkaitan dengan harta warisan.
1. Menolak warisan
2. Menerima warisan secara murni
3. Menerima Warisan dengan hak istimewa untuk melakukan perincian
Perjanjian Jual Beli yang dilakukan oleh ayah Bapak ketika hidupnya, merupakan perjanjian yang menimbulkan hak dan kewajiban. Ayah dari Bapak Gias wajib melunasi sisa pembayaran sedangkan pemilik tanah wajib menyerahkan tanah jika sudah dilunasi.
Meninggalnya ayahanda Bpk Gias tidak menyebabkan hilangnya hak dan kewajiban ayah Bpk Gias. Hak dan kewajiban ini diwariskan kepada ahli warisnya (isteri dan anak). Artinya, ahli waris tetap berkewajiban melunasi sisa kewajiban dengan menggunakan harta warisan (jika ada)
Jika harta tidak mencukupi, maka ahli waris dapat bermusyawarah dengan penjual untuk membatalkan jual beli. Apabila penjual tidak bersedia membatalkan, maka ahli waris dapat meminta bantuan pengadilan negeri dengan cara menggugat penjual untuk membatalkan jual beli dengan alasan karena harta warisan tidak mencukupi.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Bapak Ismail,..
Saya sangat putus asa mengenai nasib kpr saya yang masih terkatung-katung prosesnya, sebelumnya saya sudah pernah menuliskan permasalahan saya pada tgl 2 mei 2014. Masalahnya adalah saya sama sekali tidak memiliki akses ke developer, jadi saya berharap pihak bank yang mampu menindak developer, tapi ternyata bank pun sulit atau terkesan “masa bodoh” dengan masalah kpr perum bsi 1 ini,. ketika saya menanyakan salinan akta notaris pun pihak bank tidak memberikannya. Apa kekuatan saya pak Is?.. sedangkan saya harus tetap mencicil kpr itu selama 10thun?.. saya hanya ingin dipindahkan ke developer lain dimana bank itu pasti memilikinya. Demi masa depan ke 3 anak sayam kemana saya harus mengadukan masalah ini pak Is?.. mohon sarannya. Saya letih sekali,.sangat
Tanggapan
Ibu Suprihatin ningsih
Saya memahami apa yang ibu rasakan. Saran yang dapat saya berikan adalah, agar ibu membuat pengaduan ke Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen. Badan ini ada di setiap daerah Tingkat II.
Jika penyelesaian melalui Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen tidak memenuhi rasa keadilan Ibu, ibu dapat menggugat developer ke pengadilan negeri.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Selamat Pagi Pak. Sebelumnya terima kasih pak.
Saya mohon petunjuk pak. Ceritanya saya membeli tanah pada seorang kerabat saya melalui ibu saya. karena atas dasar kepercayaan bahwa sertifikat tanah tersebut ada, saya membeli tanah dan mentransfer sejumlah uang kepada kerabat tersebut. setelah saya transfer uang tersebut dan memberikan bukti transfer, saya meminta sertifikat tanah untuk proses balik nama. ternyata tanah sertifikat tanah tersebut sedang dijadikan jaminan ke bank. kemudian kerabat tersebut meminta waktu 5 bulan (hingga september) untuk dapat melunasi kredit di bank dengan membuat surat pernyataan akan menyerahkan sertifikat pada bulan september. tetapi pada bulan september kerabat tersebut ternyata mengikari perjanjian tersebut. mohon petunjuk pak, apa yang harus saya lakukan? terima kasih pak
Tanggapan
Ibu Wiwin
Jika jalan musyawarah tidak dapat menghasilkan penyelesaian, maka jalan yang harus ditempuh adalah melalui gugatan ke pengadilan.
Pasal 1267 Kitab UU Hukum Perdata
Pihak yang terhadapnya perikatan tidak dipenuhi, dapat memilih; memaksa pihak yang lain untuk memenuhi persetujuan, jika hal itu masih dapat dilakukan, atau menuntut pembatalan persetujuan, dengan penggantian biaya, kerugian dan bunga.
Selain itu, calon pembeli dapat dijerat dengan tindak pidana penipuan, karena saat penjualan tidak memberitahukan bahwa sertipikat sedang dijaminkan. Untuk penipuan ini, laporan diajukan ke kepolisian.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
saya melakuan perjanjian kontrak kios… yg intinya saya ingin mengontrak kios bu tiwi selama 1 th , ibu tiwi memberi harga 1th 6jt karna kios masih dlm proses pembangunan.. saya kasih dp 2jt rupiah yg kekurangan nya akan saya bayar setelah pembangunan kios selesai….. nah stelah kios hampir selesaisaya datang untuk pelunasan… tp ibu tiwi menyalahi perjanjian kios yg awal nya 6jt 1th sekarang dia minta 7th bagaimana hukum nya pak is
Tanggapan
Bapak Nurcholys
Semua perjanjian yang telah dibuat, berlaku mengikat sebagai undang-undang bagi yang membuatnya. Dengan demikian, menaikkan harga sewa sepihak adalah perbuatan ingkar janji.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
pagi pak,….
sebelumnya terima kasih,.. langsung saja si A yng merupkan cucu dari nenek saya dan meminjam sertifikat tanah dari nenek saya.untk di pinjamkan di kopersi simpan pinjam.. tapi Si A tidak mau membayar hutang kekoperasi tersebut.. dan pihak kopersi malah nagih ke nenek sya…. yang akhirnya nenek sya meninggal.. dan sertifikat tanah masih dikoperasi,… yang jadi pertanyaan,.?? si koperasi melelang dan hendak menyita tanah nenek sya,.. tanpa persetujuan dari ahli waris…
nb:
1. nenek saya mempunyai 3 orang anak…!!
2. sertifikat tanah belum atas nama nenek sya,.. dan masih atas nama kakek saya yang telah mninggal sebelum nenek saya…!!
3. kalau ada pasal yang bertentangan tolong untuk untuk di ikutsertkan.
Mohon pencerahan dan titik temu dalam permasalan ini,… dan kami harus mengadukan kemana bila ada hukumnya,…??? terimakasih..!!!
Tanggapan
Bapak Andi
Suatu benda, misalnya tanah, atau tanah dan bangunan hanya dapat dijadikan jaminan oleh orang yang memiliki benda tersebut. Jika tanah itu milik kakek, maka yang berhak menjaminkan adalah kakek atau ahli waris dari kakek. Ahli waris dari kakek misalnya isteri kakek (nenek) anak-anak kakek.
Jadi, jika tanah tersebut dijaminkan kepada koperasi tanpa ada pemberian jaminan dari pemilik, maka penyerahan tersebut tidak sah.
Agar tanah itu dapat dilelang oleh koperasi, maka tanah tersebut harus diikat dengan Hak Tanggungan. Apabila tanha tersebut tidak diikat dengan Hak Tanggungan, maka koperasi tidak dapat melakukan lelang atas tanah tersebut.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
pagi pak..
jika saya membeli rumah pada perorangan tetapi dia tidak menyebutkan bahwa rumah itu ada pengusuran.. apakah hal tersebut bisa digugat?
Thx
Tanggapan
Bapak Hennry
Seorang penjual memiliki dua kewajiban terhadap barang yang dijual yaitu:
1. Penguasaan barang secara aman dan tentram; misal bukan barang curian, barang itu bebas dari sitaan.
2. Tiada cacat tersembunyi. Misal barang itu dalam keadaan baik.
Pasal 1491 Kitab UU Hukum Perdata
Penanggungan yang menjadi kewajiban penjual terhadap pembeli, adalah untuk menjamin dua hal, yaitu: pertama, penguasaan barang yang dijual itu secara aman dan tenteram; kedua, tiadanya cacat yang tersembunyi pada barang tersebut, atau yang sedemikian rupa sehingga menimbulkan alasan untuk pembatalan
pembelian.
Jika saat rumah dijual, Bapak mengetahui ada informasi resmi yang ditujukan ke bapak secara tertulis bahwa akan ada penggusuran terhadap rumah bapak, tetapi bapak tidak menyampaikan informasi ini ke pembeli maka bapak bersalah karena menyimpan informasi ini.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Siang pak..
Saya mempunyai masalah.
Saya mempunyai perjanjian jual beli dengan seseorang. Dimana dlam perjanjian tersebut ada klausul yang mnyebutkan bahwa saya dapat menyita barang miliknya apabila ia tidak membayar dalam jangka waktu tertentu.
Yang menjadi permasalahan, apabila barang yamg akan disita ternyata belum lunas pembayarannya kepada pihak lain.
Pertanyaan sya..apakah saya bs tetap menyita dan menjual barangnya untuk melunasi hutang dia ke saya?
Terima kasih
Tanggapan
Bapak Marvin Susanto
Penyitaan suatu kekayaan seseorang hanya dapat dilakukan berdasarkan penetapan pengadilan. Dengan demikian, jika ada perjanjian yang dibuat oleh para pihak mengenai penyitaan, maka penyitaan hanya dapat dilakukan jika pemilik barang secara sukarela menyerahkannya kepada pihak lainnya.
Barang yang akan diserahkan harus barang milik pihak tersebut. dengan demikian, dalam kondisi barang milik orang lain dan tidak ada penetapan pengadilan maka Bapak tidak dapat melakukan penyitaan paksa terhadap barang tersebut.
Bapak dapat melakukan penyitaan tanpa penetapan pengadilan, dengan syarat:
1. barang milik orang yang menjadi pihak dalam perjanjian; dan
2. pemilik barang sukarela menyerahkan barangnya.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Malam Pak
saya rosi,Tante saya ( kakak dari ibu saya ALM ) ngambil saya dan saudara sepupu saya mulai bayi dan meninggalkan tanah warisan yang atas nama tante saya,dan keluarga atau adik-adik tante saya 5 orng sepakat menghibah kan tanah tanahnya ke saya dan saudara sepupu saya,Tapi setelah mau di hibahkan ke BPN melalui Notaris ternyata ada pembelokiran,yang meblokir di BPN adalah cucu dari suami tante saya yang bukan sedarah atau dia nikah dengan tante saya sudah bawa anak,dan pernikahannya tidak resmi atau siri dan sebelum menikah tante saya sudah punya tanah yg di blokir,dan sertifikat atas nama tante saya,jalan untuk musyawarah tidak ada kesepakatan dan mengugat ke pengadilan. serta BPN juga Menyarankan ke pengadilan.
Pertanyaan saya : Apakah harus ke pengadilan sedangka dia tidak punya bukti apa2 …….?
Berapa biaya pegadilan………………?
Apakah saya harus pake pengacar………?
Kenapa Kantor BPN menyarankan ke pengadilan meski tidak ada bukti apa2………….?
Mohon saran apa yang harus saya lakukan …………..?
Terimakasih
Tanggapan
Bapak Abdul Rosi
Kepala Kantor Pertanahan wajib melakukan pendaftaran peralihan hak atas tanah jika syarat-syarat terpenuhi. Sebaliknya, Kepala Kantor Pertanahan, menolak pendaftaran peralihan hak dalam kondisi-kondisi sebagai berikut:
Pasal 45 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah:
(1) Kepala Kantor Pertanahan menolak untuk melakukan pendaftaran peralihan atau pembebanan hak, jika salah satu syarat di bawah ini tidak dipenuhi :
a. sertipikat atau surat keterangan tentang keadaan hak atas tanah tidak sesuai lagi dengan daftar-daftar yang ada pada Kantor Pertanahan;
b. perbuatan hukum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37 ayat (1) tidak dibuktikan dengan akta PPAT atau kutipan risalah lelang sebagaimana dimaksud dalam Pasal 41, kecuali dalam keadaan tertentu sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37 ayat (2);
c. dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran peralihan atau pembebanan hak yang bersangkutan tidak lengkap;
d. tidak dipenuhi syarat lain yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan;
e. tanah yang bersangkutan merupakan obyek sengketa di Pengadilan;
f. perbuatan hukum yang dibuktikan dengan akta PPAT batal atau dibatalkan oleh putusan Pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap; atau
g. perbuatan hukum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37 ayat (1) dibatalkan oleh para pihak sebelum didaftar oleh Kantor Pertanahan.
(2) Penolakan Kepala Kantor Pertanahan dilakukan secara tertulis, dengan menyebut alasan-alasan penolakan itu.
(3) Surat penolakan disampaikan kepada yang berkepentingan, disertai pengembalian berkas permohonannya, dengan salinan kepada PPAT atau Kepala Kantor Lelang yang bersangkutan.
Jadi, apabila Kantor Pertanahan menolak melakukan balik nama dengan alasan ada blokir dari pihak lain, maka Kantor Pertanahan harus membuat surat penolakan secara tertulis disertai alasannya.
Setelah Bapak menerima surat penolakan dari Kantor Pertanahan, Bapak dapat menggugat Kantor Pertanahan melalui Pengadilan Tata Usaha Negara. Dasar gugatan adalah surat penolakan Kantor Pertanahan. Jadi, jika harus ke pengadilan, justru yang digugat adalah Kantor Pertanahan karena secara sepihak memblokir sertipikat tersebut.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Pak mohon penjelasan, teman suami saya membeli truk dengan cara lising. Atas nama suami saya. Selang beberapa hari orang tsb, masuk penjara. Dengan kata lain tidak bisa membayar angsuran truk. Angsuran ke 1-3 suami saya yg membayar karena akan dilaporkan kepolisi kalau tidak bayar. setelah itu sudah tidak sanggup lagi membayar berdasarkan kronologi, dan melapor ke pihak bank. 9bln berlalu, tiba tiba pihak bank kembali menghubungi dan mengancam akan melapor polisi. Pertanyaan saya,
1. Apa suami saya akan masuk penjara?!
2. Apa yang mesti dilakukan agar tidak dipidana.
Terima kasih
Tanggapan
Ibu Dwi F.S
Jual beli merupakan perbuatan hukum perdata, demikian juga dengan leasing. Oleh karena itu jika salah satu pihak ingkar janji, penyelesaiannya bukan melalui kepolisian. Perbuatan hukum perdata dapat masuk dalam ranah hukum pidana jika dalam perbuatan tersebut terdapat unsur-unsur pidana antara lain penipuan atau pemalsuan.
Apabila suami ibu tidak melakukan pemalsuan data atau penipuan, maka tidak ada alasan bagi kepolisian unutk memasukkan suami ibu ke penjara.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Salam pak. Saya minta pendapat bapak .Bapak saya yang sudah almarhum meninggalkan sertifikat hak milik tanah punya orang lain asli.Yang jadi pertanyaan saya, bapak saya tidak pernah cerita masalah sertifikat ini .Sekarang setelah 20 tahun an ,saya menemukan sertifikat ini .Apakah saya bisa punya hak atas sertifikat yang masih atas nama orang lain itu. Apakah saya bisa menjual tanah itu ,walaupun tanpa AJB.Mohon di respon pak.Terima kasih.
Tanggapan
Bapak Budi
Mengacu pada Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, maka untuk tanah yang sudah bersertipikat, balik nama atas sertipikat hanya dapat dilakukan jika ada AJB yang dibuat dihadapan PPAT.
Pasal 37
(1) Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam peusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
(2) Dalam keadaan tertentu sebagaimana yang ditentukan oleh Menteri, Kepala Kantor Pertanahan dapat mendaftar pemindahan hak atas bidang tanah hak milik, dilakukan di antara perorangan warga negara Indonesia yang dibuktikan dengan akta yang tidak dibuat oleh PPAT, tetapi yang menurut Kepala Kantor Pertanahan tersebut kadar kebenarannya dianggap cukup untuk mendaftar pemindahan hak yang yang bersangkutan.
Jadi, buat AJB terlebih dahulu yang ditandatangani oleh ahli waris almarhum dan pihak penjual.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Ass Pak saya mau bertanya ,,
Keluarga saya meminjam uang ke bank dengan jaminan sertifikat rumah,pada saat cicilan ke 20 ibu tersebut meninggal dunia, trus pihak bapak tersebut mendatangi pihak bank untuk memintah asuransi kematian,, tetapi pihak bank tidak ada katanya….?…trus apakah hutang tersebut tidak di hapuskan pak… atau lunas.. mohon jawabanya pak…
Tanggapan
Oki
Suatu fasilitas kredit, selain dijamin dengan barang agunan seperti tanah dan bangunan (rumah), kadang disertakan pula asuransi kredit. Akan tetapi keberadaan asuransi ini bergantung pada syarat-syarat bank yang bersangkutan.
Jika ada asuransi, maka ketika debitur meninggal dunia, utang akan dilunasi dengan meng-klaim asuransi terebut.
Jika tidak ada asuransi, maka ada dua pilihan yaitu: ahli waris melunasi pinjaman atau mengeksekusi jaminan.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
selamat sore pak,, saya ada masalah mengenai jual beli tanah,
ceritanya begini, ada tanah dijual seharga 2 milyar , sudah rembukan cocok sama pemiliknya saya dan kawan2 berikan tanda jadi atau panjer 100 jt, dengan pelunasannya bertahap beberapa bulan setelahnya,
karena sudah ada komitmen perjanjian, tanah tersebut kami kavling jadi 33 kavling seharga 125jt/kavling, ketika banyak yang minat kami putuskan membuat manajemen dengan tanda jadi 10jt sisanya dibayar bertahap sesuai dengan pembayaran kami pada pemilik tanah, saya buatkan surat perjanjian, dengan peraturan ” apabila mengundurkan diri maka tanda jadi hilang dan uang pengembalian dibayarkan setelah kavling terjual kembali ”
suatu ketika sebut saja ibu A, dia sudah bayar 80jt dan membatalkannya dengan alasan ” didekat rumahnya ada tanah murah mau dibeli “, singkat kata saya mewakili temen2 bilang harus sesuai prosedur kemarin, Si ibu A ini ngak mau terima, mintanya harus penuh dan lansung ada, dengan ancaman ini itu,,,
” saya tekankan kenapa patuh peraturan takutnya yang lain akan melakukan hal yang sama “dan merusak apa yang sudah kami jadwalkan.
apa tindakan saya dan kawan2 ini benar atau salah pak dan apa dasar hukum kami nantinya? dan apabila si ibu A ini menuntut kami apakah bisa? mohon pencerahannya pak karena sebagai pertimbangan kami mengambil keputusan.
Tanggapan
Ciko
Tanda jadi (booking fee) adalah tanda kesungguhan seseorang akan membeli tanah. Status tanda jadi ini bergantung pada kesepakatan para pihak. Jika para pihak dalam perjanjian menyepakati bahwa tanda jadi akan hangus jika terjadi pembatalan pembelian, maka pihak pembeli tidak dapat menuntut pengembalian tanda jadi.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Sy ibu qia tangerang.mau ty sy mempunyai hutang 5jt…sbkm2nya lancar trs.cm ud 2bln ini usaha lg pailit.uang yg shrsnya kembali akir juli.sy blm bs mulangin.pengurusnya menteror2 sy trs mll sms.sy ksh solusi sy cicil tiap minggu 200rb tp dia mlh marah2 trs kl g nunggu rumah sy jual dl krn sy bnr2 lg susah kesdaanya.ttp alesan apapun dis g mau ty.gmn solusinya y pak?menghapadi mslh ini.ths
Tanggapan
Ibu Qia
Jika teror sms sudah mengarah pada ancaman, silakan laporkan ke kepolisian. Si Pemberi utang tidak dapat begitu saja menjual rumah ibu jika rumah itu tidak pernah dijadikan jaminan utang dengan pengikatan hak tanggungan.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Selamat Pagi Pak, saya membeli rumah di perumahan sekitar tahun 2010, PPJB diterima tahun 2010, sampai dengan sekarang tahun 2014 belum dikeluarkan AJB dan sertifikat oleh pihak developer. meskipun saya sudah tanda tangan draft ajb dan sertifikat untuk kedua kalinya di bulan maret tahun 2013, alasan pihak developer karena dulu blangko sertifikat yang digunakan adalah blangko lama, sudah lelah dengan janji-janji palsu yang diucapkan oleh staff developer, mohon solusinya Pak apakah saya dapat mengajukan upaya hukum? terima kasih
Tanggapan
Bapak Ahmad Kadar Baharudin
Agar AJB dapat ditandatangani oleh penjual dan pembeli, maka seluruh syarat-syarat untuk terlaksananya jual beli harus terpenuhi, misalnya: harga sudah dibayar lunas, sertipikat tanah sudah selesai dipecah.
Apabila syarat-syarat sudah terpenuhi tetapi sertipikat masih belum juga keluar, maka Bapak dapat mengajukan somasi atau teguran secara tertulis kepada developer. Jika somasi tidak ditanggapi, sebaiknya bapak menggugat secara perdata atas tindakan ingkar janji developer.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
bapak..saya dedy . mau tanya apa bisa laki2 yang belum ada surat carai membawa kabur wanita dewasa lain bisa di hukum?kena pasal berapa pak? terimakasih sebelum dan sesudahnya
Tanggapan
Bapak Dedy Kurniawan
Membawa kabur wanita dewasa, ancaman hukumannya terdapat dalam Kitab UU Hukum Pidana.
Pasal 332
(1) Bersalah melarikan wanita diancam dengan pidana penjara;
1. paling lama tujuh tahun, barang siapa membawa pergi seorang wanita yang belum dewasa, tanpa dikehendaki orang tuanya atau walinya tetapi dengan persetujuannya. dengan maksud untuk memastikan penguasaan tezhadap wanita itu, baik di dalam maupun di luar perkawinan;
2. paling lama sembilan tahun, barang siapa membawa pergi seorang wanita dengan tipu muslihat, kekerasan atau ancaman kekerasan, dengan maksud untuk memastikan penguasaannya terhadap wanita itu, baik di dalam maupun di luar perkawinan.
(2) Penuntutan hanya dilakukan atas pengaduan.
(3) Pengaduan dilakukan:
a. jika wanita ketika dibawa pergi belum dewasa, oleh dia sendiri atau orang lain yang harus memberi izin
bila dia kawin;
b. jika wanita ketika dibawa pergi sudah dewasa, oleh dia sendiri atau oleh suaminya.
(4) Jika yang membaiva pergi lalu kawin dengan wanita yang dibawa pergi dan terhadap perkawinan itu berlaku aturan aturan Burgerlijk Wetboek, maka tak dapat dijatuhkan pidana sebelum perkawinan itu dinyatakan batal.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Selamat pagi pak mohon info….
saya mau tanya…apabila saya melaporkan kepolisi seseorang yg berhutang pada saya yang sudah tidak sesuai lagi dgn perjanjian awal dan sudah berkelit tidak membayar berbulan2, saya punya alat bukti surat perjanjian bermaterai,kuitansi brmatrai, sms janji2 dan ada saksi namun dalam pengamatan saya yg bersangkutan dlm waktu dekat tidak ada sumberdana cukup utk menggantikan hutang tsb,
1. Apakah gugatan pidana bisa langsung diajukan kepolisi walaupun tipu muslihat dilakukan setelah perjanjian berjalan
2. Apakah pihak yg berhutang bisa melakukan tuntutan balik karena tidak melalui perdata
3. Apakah Arti penjara maksimal 4 tahun ITU adalah hukuman yang harus dijatuhkan secara langsung apabila terbukti penipuan
4. Apakah Hukuman bisa diganti dengan denda berupa uang
Terima kasih pak. mohon dengan sangat pencerahannya
Tanggapan
Bapak Bayu
Utang Piutang merupakan perbuatan hukum yang bersifat perdata. Apabila salah satu pihak mengingkari isi perjanjian, misalnya menunggak angsuran, maka pihak yang dirugikan hanya dapat menggugat secara perdata. Jika ingin dibawa ke wilayah pidana, maka harus ada unsur penipuan dalam perbuatan tersebut. Untuk memperoleh hak-hak kreditur maka kreditur harus mengajukan gugatan perdata ke pengadilan. Jadi, apabila dasar gugatan adalah karena ingkar janji, maka penyelesaiannya harus secara perdata. Apabila tipu muslihat baru muncul dikemudian hari, maka yang dapat dilaporkan ke kepolisian adalah perbuatan penipuannya, misalnya: debitur berjanji akan membayar seluruh tunggakan jika dia berhasil menjual sebuah rumah miliknya di perumahan Pondok Indah, dan dia meminta waktu selama 6 bulan. ternyata diketahui rumah tersebut bukan milik debitur, maka debitur dapat dikenakan tuduhan penipuan.
Setiap orang dapat mengajukan tuntutan balik atas perkara yang sedang dihadapinya. Pengadilan-lah yang akan menentukan apakah tuntutan itu benar atau salah.
Pasal 378 Kitab UU Hukum Pidana
Barang siapa dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, dengan memakai nama palsu atau martabat palsu, dengan tipu muslihat, ataupun rangkaian kebohongan, menggerakkan orang lain untuk menyerahkan barang sesuatu kepadanya, atau supaya memberi hutang maupun menghapuskan piutang diancam karena penipuan dengan pidana penjara paling lama empat tahun.
Pasal tersebut memberikan ancama pidana penjara maksimum 4 tahun. Keputusan untuk memberikan lamanya hukuman bertgantung pada Majelis Hakim. Jadi, hakim dapat menghukum terdakwa hanya 1 bulan atau 1 tahun atau dapat juga 4 tahun.
Jika mengacu pada pasal tersebut, hukuman tidak dapat diganti dengan uang, tetapi Bapak dapat mengajukan tuntutan ganti rugi yang digabung dengan perkara pidananya.
Pasal 98 Kitab UU Hukum Acara Pidana
(1) Jika suatu perbuatan yang menjadi dasar dakwaan di dalam suatu pemeriksaan perkara pidana oleh pengadilan negeri menimbulkan kerugian bagi orang lain, maka hakim ketua sidang atas permintaan orang itu dapat menetapkan untuk menggabungkan perkara gugatan ganti kerugian kepada perkara pidana itu.
(2) Permintaan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) hanya dapat diajukan selambat-lambatnya sebelum penuntut umum mengajukan tuntutan pidana. Dalam hal penuntut umum tidak hadir, permintaan diajukan selambat-lambatnya sebelum hakim menjatuhkan putusan.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki
Assalamu alaikum wr wb.
Yth Pak Ismail Marzuki
pertanyaan saya,langkah – langkah apa saja yang harus diambil atau usaha apa yang harus dilakukan seorang korban penipuan yang berkedok koperasi simpan pinjam agar uang korban bisa kembali?
demikian pertanyaan saya Pak. terima kasih
Tanggapan
Ibu Maghfiroh
Wa’alaikumussalam
Langkah hukum yang dapat dilakukan adalah dengan membuat laporan ke kepolisian mengenai tindak pidana penipuan. Laporan ini sekaligus disertai permintaan ganti kerugian.
Pasal 98 Kitab UU Hukum Acara Pidana
(1) Jika suatu perbuatan yang menjadi dasar dakwaan di dalam suatu pemeriksaan perkara pidana oleh pengadilan negeri menimbulkan kerugian bagi orang lain, maka hakim ketua sidang atas permintaan orang itu dapat menetapkan untuk menggabungkan perkara gugatan ganti kerugian kepada perkara pidana itu.
(2) Permintaan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) hanya dapat diajukan selambat-lambatnya sebelum penuntut umum mengajukan tuntutan pidana. Dalam hal penuntut umum tidak hadir, permintaan diajukan selambat-lambatnya sebelum hakim menjatuhkan putusan.
Demikian, semoga bermanfaat.
Ismail Marzuki